Relatório Gerencial XPSF11 de dezembro de 2025

asset management XP Selection FoF FII Ticker: XPSF11

Relatório Gerencial

Dezembro 2025

Destaques do Mês

R$0,07

Rendimento Distribuído por Cota

15,92% (1) Yield Anual

R$ 1.453 mil

Volume mensal médio diário de negociações

0,81 Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP)

55.688 Cotistas

R$ 351,3 Patrimônio Líquido (em milhões)

Informações Gerais

Objetivo do Fundo

O XP Selection FOF de FII tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente por meio da aquisição de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Além de Cotas de FIIs, o XP Selection pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário.

(1) Considerando o valor de fechamento da cota com um gross-up de 15% de impostos. xpsf.xpasset.com.br | Canal do Investidor: [email protected]

XP Selection FoF FII – XPSF11 Dezembro de 2025

Comentário do Gestor

No cenário internacional o Fed cortou os juros em 0,25 p.p. Em comunicado, o presidente Jerome Powell adotou um tom de cautela para as próximas reuniões ficando subordinado aos dados a serem divulgados. À frente, a atenção se volta para a possível indicação de Kevin Hassett para a presidência da autoridade monetária em 2026. Além do mercado ler essa possibilidade como um sinal de política monetária mais flexível, a proximidade de Hassett com Donald Trump levanta preocupações sobre a credibilidade institucional e potencial volatilidade nos ativos financeiros.

No cenário doméstico, a economia brasileira mostra sinais claros de perda de tração, com crescimento do PIB do 3º trimestre de 0,1%, levemente abaixo das expectativas. Esse resultado foi proveniente especialmente por setores mais sensíveis ao ciclo econômico e portanto, os juros restritivos que pesam sobre a indústria de transformação e o comércio. Por outro lado, o mercado de trabalho segue resiliente, embora em processo gradual de desaceleração, o CAGED registrou uma criação líquida de 85,9 mil empregos, número acima da expectativa, porém abaixo da média mensal de 140 mil empregos do primeiro semestre. Ainda os dados da PNAD apontaram uma renovação das mínimas históricas, registrando uma taxa de desemprego de 5,2%.

No front monetário e inflacionário, o IPCA de novembro trouxe alívio ao retornar para a meta (4,46% em 12 meses). Diante da inflação corrente benigna e da desaceleração da atividade, o Copom manteve a Selic em 15,00% no mês de dezembro, mantendo um tom hawkish na comunicação. É esperado pelo mercado um início do ciclo de cortes em meados de março, mirando uma taxa de 13,25% ao final de 2026. Por fim, o cenário político ganha certo direcionamento com o apoio de Jair Bolsonaro à candidatura de seu filho, Flávio Bolsonaro, tentando consolidar o representante da direita para a corrida eleitoral.

No mercado de FIIs, o IFIX registrou em dezembro uma valorização de 3,14%, fechando o ano com uma rentabilidade acumulada de 21,15%. Na avaliação do Time de Gestão a dinâmica apresentada pela classe ao longo de 2025 se justifica principalmente pelo fechamento da curva de juros futuros ao longo do ano. Dessa forma, embora a taxa Selic tenha alcançado o patamar de 15% em meados de 2025, a taxa prefixada de três anos, por exemplo, caiu de 15,8% ao final de 2024, para o patamar de 13,1% ao final de dezembro, impulsionado pelas sucessivas revisões baixistas na inflação ao longo do ano e expectativas do início do ciclo de cortes no ano de 2026. Aliado a isso, apesar do patamar restritivo de juros, o setor de serviços e consumo das famílias seguiu resiliente, evidenciado principalmente pelas taxa de desemprego nas mínimas históricas, o que é um fator crucial nos fundamentos dos fundos imobiliários. Todos os segmentos imobiliários de maneira geral, registraram um fortalecimento dos fluxos de caixa e se aproveitaram de tendência seculares, como o retorno do home office no caso de das lajes corporativas e o crescimento da demanda por e-commerce, que tem impulsionado a demanda dos ativos logísticos.

Um ponto de atenção é que apesar da forte recuperação, de maneira geral o P/VP atualmente está em um patamar abaixo da média histórica da classe de ativos, estando atualmente no patamar de 0,89, cotra um patamar histórico de 0,95, o que representa um desconto de 11% frente a perspectiva histórica, tendo dito isto, ainda identificamos um upside atrativo com riscos controlados pelos fortes fundamentos setoriais.

No XP Selection FoF, o Time de Gestão em dezembro deu continuidade a reciclagem parcial do portfólio. Alienamos ativos que passaram a ter expectativa de retorno ajustado ao risco mais limitada após a valorização expressiva de suas cotas no secundário dentro do período mais recente. Dentre os FIIs que zeramos posição estão BRCO, BTCI, KNIP e KNRI. Adicionalmente, reduzimos parcialmente a alocação em PCIP e ALZR. Para o primeiro caso do fundo de CRIs do Pátria, entendemos que o novo processo que pode vir a ocorrer de consolidação de novos FIIs após o acordo para adquirir os fundos listados da RBR Asset deve limitar a performance da cota no secundário no curto prazo. Já no caso do ALZR, a forte performance recente que foi impulsionada pela entrada deste FII em um ETF Global, se traduziu numa possibilidade da gestão do ALZR realizar novas ofertas de cotas, e portanto, também limitar o desempenho das cotas do fundo no secundário, por isso reduzimos tal posição. Do lado de novas aquisições o destaque foi para nova elevação da exposição no TEPP, fundo de lajes corporativas que possui tese de turnaround em ativos com ótima localização na cidade de São Paulo. O TEPP passou por uma desvalorização ao longo de novembro advinda de uma pressão nos preços diante da consolidação de alguns outros FIIs no mercado, e com isso, voltamos a montar uma posição no ativo.

Por fim, fechamos o ano com um caixa um pouco mais elevado ao redor de 5% do PL, o qual tende a ser utilizado em novas alocações neste início de 2026. Além das alienações dos FIIs citadas anteriormente, parte da elevação do caixa disponível foi derivada da quitação antecipada do CRI Bild. Ao final do mês, a carteira estava alocada em 94% em FIIs e 6% em CRIs, com taxa média de CDI +2,29% a.a.

O XPSF11 encerrou dezembro cotado a R$ 6,65 por cota , com um dividend yield de 15,92% anualizado, e a cota patrimonial atingiu R$ 7,99 antes da distribuição de proventos, resultando em um dividend yield de 12,77% ao ano. Ressalta-se que o cálculo do dividend yield considera a cota de fechamento do mês anterior à distribuição e um gross-up de 15%, referente ao imposto.

Apresentação Trimestral (ref. 3T2025)

Apresentação Trimestral (ref. 2T2025)

Apresentação Trimestral (ref. 1T2025)

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,07 por cota comunicada no fim de Dezembro-25 será realizada em 15/01/26 para os detentores de cotas do Fundo (XPSF11) em 30/12/25.

No semestre até o momento foi distribuído montante equivalente a 97,2% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, sendo:

(1) Rendimentos - FII: Receita auferida com base nos rendimentos distribuídos dos fundos investidos pelo XPSF11. Ganhos de Capital - FII: Considera o resultado gerado pelas vendas das cotas dos fundos investidos pelo XPSF11. Rendimentos - CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Ganhos de Capital - CRI: Considera o resultado realizado através das vendas de CRI no mercado. (2) Despesas Operacionais: Relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, taxa de performance, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B3, entre outros. IR Sobre Receita Financeira: Relacionada ao recolhimento de imposto de renda sobre os rendimentos de investimentos realizados em ativos não isentos. IR Sobre Ganho de Capital: Referente ao imposto de renda recolhido sobre os ganhos de capital auferidos nas vendas das cotas dos fundos investidos pelo XPSF11.

Resultado Financeiro e Distribuição por Cota¹

(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Relação entre Valor de Mercado e Valor Patrimonial

Uma das principais características de um Fundo de Fundos Imobiliário (FoF) é que seus ativos são precificados a mercado, ou seja, o portfólio de cotas de FIIs que um FoF possui, varia diariamente de acordo com os valores de fechamento destes FIIs negociados na B3. Com isso, em momentos de turbulência, onde as cotas de FIIs se desvalorizam de maneira generalizada no mercado secundário, a cota patrimonial dos FoFs também acaba se depreciando. No entanto, mesmo após o desempenho recente mais positivo para o segmento de FoFs, consideramos que tal segmento ainda se encontra em patamares atrativos diante da expectativa de evolução dos Fundos Imobiliários ao longo do ano, perspectiva ancorada principalmente na possibilidade do início do ciclo de afrouxamento monetário por parte do Banco Central. No caso do XPSF por exemplo, proporciona um valor de cota para os investidores ainda descontado em relação ao valor patrimonial atual do Fundo e um desconto adicional quando considerado o valor patrimonial dos FIIs presentes no portfólio do XP Selection. Portanto, inserimos esta seção para facilitar o comparativo dos valores entre tais cotações aos investidores.

XPSF11 - Cota Mercado Secundário ex- XPSF11 - Cota Patrimonial ex-rendimentos XPSF11 - Cota Patrimonial Ajustada em rendimentos em 31/dez em 31/dez 31/dez(Considerando o valor patrimonial das cotas dos FIIs investidas pelo XPSF11)

XP Selection FoF FII – XPSF11 Dezembro de 2025

Liquidez

As cotas do XPSF11 começaram a ser negociadas em 17/02/2020. Desde então, ocorreram negociações que somadas movimentaram um volume de R$ 1.266 milhões.

A liquidez média diária na bolsa desde o início do fundo foi de aproximadamente R$ 0,8 milhão e a cotação no mercado secundário fechou o mês em R$ 6,58 por cota ex-rendimentos, sendo R$ 0,07 por cota de rendimentos divulgados no encerramento do pregão do dia 31/12/2025 .

Fonte: B3 / Broadcast

Evolução da Cota ex-proventos e Volume Médio Diário

*Valores ex-proventos e ajustados considerando o desdobramento de 1:10 ocorrido em 05/05/2022

Portfólio

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

Alocações no mês:

1. 120.686 cotas de TEPP11: R$ 1,0 mm

Vendas no mês:

1. 420.334 cotas de ALZR11: R$ 4,5 mm

2. 45.375 cotas de KNIP11: R$ 4,1 mm

3. 34.137 cotas de PCIP11: R$ 2,9mm

4. 15.229 cotas de KNRI11: R$ 2,3mm

5. 41.853 cotas de BTCI11: R$ 0,4mm

6. 2.309 cotas de BRCO11: R$ 0,2mm

Portfólio (cont.)

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

CRI HBR Pedroso Alvarenga (24C1998433): Operação de CRI cujo devedor é a HBR Realty, empresa listada na B3, que conta com alienação fiduciária de imóvel na rua Pedroso Alvarenga, em área nobre da cidade de São Paulo, com valor de mercado de R$117MM, Alienação Fiduciária de Quotas da SPE desenvolvedora do projeto e Fundo de Reserva

CRI Embraed (25B2178970): Operação é resultado da securitização de carteira de recebíveis selecionados da Embreaed Empreendimentos, incorporadora e construtora fundada em 1984 focada no alto padrão e conhecida por seus projetos exclusivos em Balneário Camboriú – SC. O CRI conta com cessão fiduciária de recebíveis, aval PJ, fundo de reserva e fundo de despesas.

CRI HBR - Hotel W (25C3830957): O ativo é lastreado em uma CCI com destinação em despesas imobiliárias do Hotel W da HBR. O CRI conta com (i) AF do imóvel do W São Paulo Hotel (registro após quitação do SFH), (ii) CF do Sobejo em caso de execução do Hotel W e (iii) AF das Quotas da SPE HBR 15, detentora do W São Paulo Hotel, (iv) CF do NOI do W São Paulo Hotel, (v) Fundo de Reserva.

CRI Econ (23K2260145): Os CRIs são lastreados em CCBs imobiliárias devidas pela Econ Holding S.A. A Econ tem mais de 20 anos de experiência na região metropolitana de São Paulo, com foco no segmento imobiliário econômico. Possui R$ 4 bilhões de VGV entregue e conta com um landbank de mais de R$ 5 bilhões. O CRI conta ainda com robusta estrutura de garantias: (i) AF de cotas das SPEs/Holding (mínimo de 133% do valor do CRI); (ii) fundo de reserva; e (iii) fundo de despesas.

CRI Helbor (25F2094673): Os CRIs são lastreados em CCBs imobiliárias devidas pela Helbor. A Helbor é uma empresa listada que possui 47 anos de experiência e atuação em diversas cidades brasileiras exclusivamente nas atividades de incorporação. O CRI conta com robusta estrutura de garantias: (i) AF de unidades dos Empreendimentos Helbor Corporate Tower (avaliado em aproximadamente R$62,9mm) e Helbor Trilogy (avaliado em aproximadamente R$59,7mm); (ii) fundo de reserva; e (iii) fundo de despesas e (iv) CF de contratos de locação com a WeWork e Hub da Saúde.

CRI Lucio (25J3837465): Os CRIs são lastreado em CCIs da Lucio para a quitação da compra de CEPACs. A Lucio é uma tradicional incorporadora com 44 anos de experiência que atua no mercado imobiliário residencial de alta, média e baixa renda. Além de ter investimentos proprietários de empreendimentos comerciais na cidade de São Paulo. Como garantias o CRI conta com (i) AF de participação; (ii) CF de direitos creditórios; (iii) Fundo de reserva; e (iv) Fundo de despesas.

Análise Sobre o Segmento de FIIs

O time de gestão continuou analisando os FIIs pertencentes a sua “Watch List”, e abaixo encontra-se uma breve descrição do que esperamos para cada classe de fundo, alvo de investimentos pelo XP Selection.

Fundos de CRIs

Os fundos de papel encerram o mês de novembro com uma captação total acumulado em 2025 de R$4,1 bilhões e atingiram uma representatividade de 22% da indústria de Fundos Imobiliários, esse patamar de captação surpreende por conta do cenário desafiador de captação de recursos para ativos de renda variável no período, dado o patamar mais elevado de taxa de juros. Ainda, quando observamos a situação de funding bancário para indústria imobiliária, verificamos a continuidade da deterioração de recursos disponíveis para construção, a captação líquida da poupança seguiu ao longo de 2025 em território negativo somando R$65,6 bilhões de saída de recursos até fechamento de novembro. Tal ambiente vêm concentrando o crédito imobiliário bancário para pessoas físicas e consequentemente, vêm ampliando as possibilidades de atuação para os gestores de FIIs de CRIs, os quais hoje tem conseguindo atuar com incorporadoras construtoras com melhores riscos de crédito. Dessa forma, acreditamos que aqueles gestores que possuem originação e estruturação própria seguem conseguindo extrair maior valor para seus investidores neste cenário, seja aproveitando este momento de spreads de crédito ainda atrativos para novas operações e suprindo esta demanda por crédito imobiliário para empresas. Com isso, seguimos com a preferência de alocação em FIIs com gestoras mais estruturadas e com alocação concentrada em nível high grade e Middle risk.

Fundos de Escritórios

Segundo dados da Buildings, o 4T25 registrou pelo 11° trimestre consecutivo, uma absorção líquida positiva. Em linhas gerais a taxa de vacância do setor de lajes como um todo saiu de 15,83% (3T25) para 14,40%. Entre os destaques que vale mencionar, a região de Pinheiros registrou uma queda substancial na vacância, saindo de 17,28% para 11,60% no mesmo período, e a Chucri Zaidan também segue em ritmo relevante, saindo de 17,67% para 16,20%. A tendência em nossa visão, é de maneira geral uma continuidade deste movimento de queda da vacância mediante a demanda observada por espaços de maior qualidade/eficiência por parte dos clientes e menor volume de novas construções de escritórios de alto padrão, no entanto, vale acompanhar as regiões segregadamente de maneira mais detalhada dado algumas entregas de áreas relevantes em regiões específicas. Além disso, ressalta-se que o setor de lajes corporativas tende a se beneficiar do ciclo de cortes na taxa de juros esperada para o ano de 2026, sendo ainda um dos setores que negociam com maior desconto em relação ao valor patrimonial, mesmo com os fundamentos do segmento em tendência de fortalecimento.

Fundos de Galpão Logístico

Segundo os dados do Buildings, o terceiro trimestre foi marcado por uma nova rodada de dados robusto no setor logístico, com a taxa de vacância caindo de 7,8% para 7,3% (todas as classes), queda extremamente relevante que ocorreu devido a uma absorção líquida que ultrapassou 1 milhão de metros quadrados, além do registro de um novo estoque de 850 mil m² no período. Além disso, essa trajetória de diminuição da vacância tem se refletido em uma tendência de aumento dos preços médios de locação. O foco em galpões de qualidade superior reflete a busca por melhora de eficiência por parte dos inquilinos, principalmente aqueles presentes no segmento do e-commerce, o que também tem se traduzido em maior número de projetos no modelo built to suit (BTS), os quais já são iniciados com um contrato de locação de longo prazo firmado. Uma característica do setor de e-commerce que se mostrou realidade no cenário americano é o fato de por conta da maior variedade de produtos, a operação exige uma maior área comparado as lojas físicas, algo que ficou conhecido como multiplicador logístico, desse forma é estimado que essa operação necessite de aproximadamente três vezes mais espaço em relação ao varejo tradicional. Esse elemento reforça a tese do setor logístico, mostrando que além do aumento da demanda de outros setores, das vacâncias nas mínimas e dos preços altos, o mercado endereçável dos galpões é maior do que se esperava e portanto há muito espaço para crescimento.

Fundos de Shopping

Acreditamos que a consolidação da visão dos shoppings como um local de entretenimento e experiências, ao invés do conceito antigo de apenas ser um centro de compras contribuiu para desempenho do segmento seguir positivo em 2025. A atualização do mix de lojas e serviços realizado pelos administradores dos estabelecimentos segue de maneira contínua com destaque para lazer e restaurantes, os quais segundo pesquisas com consumidores tem sido os principais drivers para atração do público. A frequência das visitas também se elevou, principalmente nos estabelecimentos de perfil de alta renda. O cenário macroeconômico ainda recomenda cautela no restante de 2025, diante do nível elevado de endividamento das famílias e o nível de taxa de juros ainda elevado. Desta forma, acreditamos que dentro do grupo de FIIs de shoppings, os portfolios com estabelecimentos em localizações concentradas em grandes centros, próximas as regiões com maior densidade de escritórios e com perfil de renda dos consumidores mais elevado, tendem a ter uma melhor performance relativa ao longo do ano.

ESSE MATERIAL APRESENTA INFORMAÇÕES SOBRE A CARTEIRA ADMINISTRADA XP RETORNO ABSOLUTO FII. O OBJETIVO DESSE MATERIAL É TRAZER AS INFORMAÇÕES SOBRE ESSE TIPO DE PRODUTO, SENDO QUE SE O CLIENTE QUISER CONTRATAR UMA CARTEIRA ADMINISTRADA ESPELHADA NA CARTEIRA ADMINISTRADA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS DA XP VISTA, A ESTRATÉGIA DA CARTEIRA ADMINISTRADA XP RETORNO ABSOLUTO FIIS SERÁ REPLICADA PARA A CARTEIRA ADMINISTRADA CONTRATADA PELO CLIENTE. RENTABILIDADE PASSADA NÃO É GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA E O CLIENTE DEVE VERIFICAR O PORTFÓLIO E CONDIÇÕES ATUAIS NO MOMENTO DE EVENTUAL CONTRATAÇÃO DO PRODUTO. ATENÇÃO O CLIENTE DEVE VERIFICAR TODOS OS RISCOS ENVOLVIDOS NESSE PRODUTO ANTES DE EFETIVAR QUALQUER CONTRATAÇÃO, COM ESPECIAL ATENÇÃO AOS RISCOS DE LIQUIDEZ E DE MERCADO PARA DETALHAMENTO COMPLETO QUANTO AOS RISCOS, FAVOR CONSULTAR O CONTRATO DE CONTRATAÇÃO DA CARTEIRA ADMINISTRADA.

A XP Asset Management é uma marca que inclui a XP Gestão de Recursos Ltda (" XP PE Gestão de Recursos Ltda ..(“ XP Allocation Asset Management Ltda ..(“XP Allocation e a XP Vista Asset Management Ltda. ("A XPG, XPPE, XPV e XP Allocation são gestoras de recursos de valores mobiliários autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários CVM e constituídas na forma da Instrução CVM nn°558/15. A gestão das carteiras administradas mencionadas neste material é realizada pela XP Vista Asset Management Ltda., gestora aderente ao Código ANBIMA de Gestão de Patrimônio. Este material tem caráter meramente informativo, não constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro, investimento, sugestão de alocação ou adoção de estratégias por parte dos destinatários Os prazos, taxas e condições aqui contidas são meramente indicativas. As informações contidas neste material foram consideradas razoáveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis. Este material também não tem a intenção de ser uma relação completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados. Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem não ser adequados para todos os investidores. Este material não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Não é permitido copiar, reproduzir, distribuir, publicar, exibir, executar, modificar, estruturar trabalhos derivados, transmitir ou de qualquer maneira explorar tal conteúdo, nem distribuir qualquer parte deste conteúdo em qualquer rede, incluindo uma rede local, vender ou oferecer para venda, ou usar tal conteúdo para construir qualquer tipo de banco de dados. Copiar ou armazenar qualquer conteúdo é expressamente proibido sem permissão prévia por escrito da XP Vista Asset Management Ltda. Para obter permissão para usar o conteúdo, entre em contato com ri@xpasset com br. A XP Asset recomenda aos investidores que leiam cuidadosamente os contratos e políticas de investimentos da carteira administrada ora apresentada.

CARTEIRAS ADMINISTRADAS NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITOS FGC INVESTIMENTOS NOS MERCADOS FINANCEIROS E DE CAPITAIS ESTÃO SUJEITOS A RISCOS DE PERDA SUPERIOR AO VALOR TOTAL DO CAPITAL INVESTIDO Para reclamações, utilize o SAC 0800 77 20202 E se não ficar estiver satisfeito com a solução, favor entrar em contato com a Ouvidoria 0800 722 3710 Para deficientes auditivos ou de fala favor ligar para 0800 771 0101 (todas as

Autorregulação ANBIMA

ANBIMA

Administração Fiduciária

asset XP management

Canais:

[email protected]

xpsf.xpasset.com.br

/company/xpasset

/@XPAssetManagement