Relatório Gerencial ZAVC11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Zavit Crédito Imobiliário (ZAVC11), fundo imobiliário de papel, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 30/01/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do ZAVC11 fechou a R$ 8,99, com P/VP de 0,87 (valor patrimonial de R$ 10,34 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,13 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 17,02% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 37,1 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 52.101.897/0001-43
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 30/01/2026 18:15
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
ZAVIT/cAPITaL
Zavit Crédito Imobiliário | ZAVC11
Relatório Gerencial Dezembro de 2025
Objetivo e Perfil do Fundo
O fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital mediante investimento em ativos de renda fixa de caráter imobiliário, em especial os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
O fundo busca operações oportunísticas com boas métricas de retorno ajustado ao risco, priorizando a estruturação e alocações em operações no mercado primário.
Dados Gerais
| Encerramento 1º Oferta: 20/03/2024 | Patrimônio Líquido: R$ 36.294.665,67 |
|---|---|
| Administradora: Vórtx DTVM | Valor Patrimonial da Cota¹: R$ 10,13 |
| Gestora: Zavit Gestão de Recursos LTDA | Valor de Mercado do Fundo: R$ 32.814.976,36 |
| Código de Negociação: ZAVC11 | Valor de Mercado da Cota²: R$ 9,16 |
| Periodicidade de Rendimentos: Mensal | Dividendo do mês: R$ 0,13 / cota |
| Quantidade de Emissões: 2 | Dividend Yield³: 16,8% a.a. |
| Taxa de Performance: 20% do excedente de IPCA + 6% a.a. | Taxa de Adm/Gestão: 1,25% a.a. |
| Nº de Cotistas 586 | Prazo do Fundo Indeterminado |
Sobre o Fundo: O Zavit Crédito Imobiliário FII foi constituído em setembro de 2023 e concluiu sua primeira oferta para investidores profissionais em março de 2024. A Zavit, gestora do fundo, abarca um time multidisciplinar que realiza investimentos no mercado imobiliário e de capitais desde 2018, tendo estruturado, aproximadamente, R$611 milhões de reais em transações, tanto via equity como dívida, nos mais diversos formatos e veículos.
Rendimentos: No dia 28/11, o fundo comunicou a distribuição de rendimentos equivalentes a R$ 0,13/cota, provisionados para pagamento no dia 12/12. Esse valor equivale a um dividend yield de 1,3% a.m. e anualizado de 16,8% a.a.
Destaques: As operações com atualização atrelada ao IPCA apresentaram um resultado ameno no mês, visto que o IPCA de outubro¹ foi de 0,09%. As operações de CRI Marca 397, CRI Marca 396, CRI Marca 508, CRI Balaroti e CRI Comporte seguiram com a amortização ordinária de R$ 38 mil, R$ 28 mil, R$ 107 mil, R$ 67 mil e R$ 92 mil, respectivamente. Os CRI Ariatam e CRI Moov apresentaram amortização extraordinária de R$ 318 mil e R$ 106 mil.
O CRI Almeida Jr foi resgatado antecipadamente pelo devedor, com o pagamento de um prêmio de pré-pagamento. Como o Fundo havia adquirido a operação com deságio, o resultado consolidado do evento de resgate foi de aproximadamente R$ 29 mil. Por fim, a performance do CRI Almeida Jr no período que ficou na Carteira foi:
CRI Almeida Jr
Prazo na Carteira
4 meses
TIR a.a.
24,6%
% CDI (com gross-up)
200%
Taxa média de aquisição
Pipeline Janeiro/26
CDI + 1,30% a.a.
Mercado
Secundário
Papel
Taxa de Emissão
CRI JL 272
CDI + 4,25% a.a.
Volume (R$ Milhões)
R$ 3,0
Informações Financeiras ZAVC11
[R$ milhares]
Demonstração de Resultados
| Demonstração de Resultados | dez/25 | dez/25R$/cota¹ | Acum. 2S 2025 | Acum. 2S 2025 R$/cota¹ |
|---|---|---|---|---|
| Receita CRIs | 389 | 0,11 | 2.620 | 0,73 |
| Juros | 342 | 0,10 | 2.056 | 0,57 |
| Correção Monetária | 17 | 0,00 | 216 | 0,06 |
| Taxa de Estruturação | - | - | 32 | 0,01 |
| Mercado Secundário/Outros | 29 | 0,01 | 315 | 0,09 |
| Receitas Financeira | 68 | 0,02 | 502 | 0,14 |
| Despesas - Total | (43) | (0,01) | (242) | (0,07) |
| Despesas Operacionais | (37) | (0,01) | (208) | (0,06) |
| Outras Despesas | (6) | (0,00) | (34) | (0,01) |
| Resultado Operacional | 414 | 0,12 | 2.880 | 0,80 |
| Resultado Operacional (Não Caixa) | 5 | 0,00 | 11 | 0,00 |
| Resultado Distribuído | 466 | 0,13 | 2.794 | 0,78 |
| Reserva de Lucro + Correção² | (47) | (0,01) | 300 | 0,08³ |
Distribuições de Dividendos
Fonte: Zavit Capital e Administrador. ¹Cálculos por cota consideram 3.582.421 cotas. ²Reserva de lucro do somado com a correção acumulada dos CRIs e LCIs. ³Considera R$ 0,06/cota de reservas dos semestres anteriores.
Composição da Carteira
| Ativo | Código IF | Nome | Segmento | Indexador | Taxa de Aquisição | Série | Região | Exposição % (R$ mil) Carteira | LTV | Duration (anos) | |
| CRI | 23I1270600 | Comporte | Transporte | CDI | 3,62% | Única | SP | 6.720 | 18,3% | 54% | 2,2 |
| CRI | 24C2248334 | Felicitá | Incorporação | IPCA | 12,34% | Única | SP | 4.135 | 11,2% | 51% | 1,4 |
| CRI | 24H1453741 | Ariatam | Incorporação | IPCA | 12,98% | Única | SP | 3.716 | 10,1% | 36% | 1,3 |
| CRI | 19J0133907 | Balaroti | Varejo | CDI | 2,99% | Única | PR | 3.092 | 8,4% | 32% | 1,7 |
| CRI | 23E1206892 | Moov | Incorporação | IPCA | 12,22% | Única | MT | 2.492 | 6,8% | 63% | 1,8 |
| CRI | 25J2605770 | Impegno | Incorporação | IPCA | 13,50% | Única | SC | 2.105 | 5,7% | 63% | 2,0 |
| CRI | 22K1448235 | Miríade | Incorporação | IPCA | 13,50% | Única | SP | 1.388 | 3,8% | 38% | 3,8 |
| CRI | 25J2612796 | Garden Ville | Incorporação | CDI | 6,50% | Única | MA | 1.104 | 3,0% | 53% | 2,9 |
| CRI | 24J2339041 | Marca 508 | Loteamento | IPCA | 15,39% | Única | MG | 1.030 | 2,8% | 49% | 0,6 |
| CRI | 21L0025258 | Marca 397 | Loteamento | IPCA | 15,39% | Única | MG | 359 | 1,0% | 49% | 0,6 |
| CRI | 21L0025202 | Marca 396 | Loteamento | IPCA | 15,39% | Única | MG | 266 | 0,7% | 49% | 0,6 |
| Caixa | Caixa | - | 8.131 | 22,1% | |||||||
| LCI | Caixa Econômica Federal | - | - | 2.238 | 6,1% | ||||||
| ATIVO | IPCA+ CDI+ | 12,62%3,95% | 36.776 | 100% | 49%¹ | 1,8¹ | |||||
¹ LTV médio e Duration médio da carteira
Instrumento
Indexadores
¹ Considera somente a parcela alocada em CRIs.
Distribuição Regional
% Carteira¹
Consolidado
| Sudeste | 66% |
|---|---|
| Sul | 20% |
| Centro-Oeste | 9% |
| Nordeste | 4% |
Indicadores da Carteira
Segmento
¹ Considera somente a parcela alocada em CRIs.
Breakdown da Alocação
Portfólio ZAVC11
CRI Comporte
CRI Felicitá
CRI Ariatam
Disclaimer: Os valores dos indicadores de obra e vendas são atualizados com base nos relatórios mais recentes dos servicers.
Taxa
CDI + 3,62%
Segmento
%PL
Transporte
Duration
18,3%
LTV
2,2 anos
54%
Taxa
Segmento
IPCA + 12,34%
%PL
Incorporação
11,2%
Duration
LTV
1,4 anos
51%
Taxa
IPCA + 12,98%
Segmento
Incorporação
%PL
10,1%
Duration
1,3 anos
LTV
36%
CRI corporativo para a Viação Piracicaba, controlada do Grupo Comporte. O grupo atua no setor de transporte de passageiros por vias terrestres e sobre trilhos e transporte de encomendas.
A operação conta com a alienação fiduciária de 12 imóveis, cujo valor de avaliação é de R$ 234 milhões, a cessão fiduciária de contratos de locação e aval da Comporte Participações S.A.
N/A
Término de obra de um empreendimento residencial localizado no bairro da Pompeia em São Paulo/SP. A obra encontra-se em estágio avançado de construção com previsão de término em fevereiro de 2026.
95%
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPE, alienação fiduciária do terreno, aval dos sócios e fundo de reserva.
40%
Término de obra de um empreendimento residencial localizado na cidade de Piracicaba/SP. A obra encontra-se concluída com habite-se emitido.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPE, alienação fiduciária do terreno, aval dos sócios e fundo de reserva.
100%
60%
CRI Balaroti
CRI Moov
CRI Impegno
Disclaimer: Os valores dos indicadores de obra e vendas são atualizados com base nos relatórios mais recentes dos servicers.
Taxa
CDI + 2,99%
Segmento
%PL
Varejo
Duration
8,4%
LTV
1,7 anos
32%
Taxa
Segmento
IPCA + 12,22%
%PL
Incorporação
Duration
6,8%
LTV
1,8 anos
63%
Taxa
IPCA + 13,50%
Segmento
Incorporação
%PL
5,7%
Duration
2,0 anos
LTV
63%
CRI corporativo para a Balaroti, empresa fundada em 1975 que atua no comércio de materiais de construção, acabamento e decoração, em especial na região Sul do país.
A operação conta com alienação fiduciária de 7 lojas locadas para a Balaroti, cessão fiduciária de recebíveis das vendas de suas lojas, fiança do sócio e fundo de reserva.
Término de obra de um empreendimento residencial localizado na cidade de Cuiabá/MT. A obra já foi finalizada e possui habite-se emitido.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das unidades, alienação fiduciária das cotas da SPE, aval dos sócios e fundo de reserva.
Término de obra de um empreendimento residencial localizado na cidade de Itajaí/SC. A obra se encontra em estágio avançado de construção e o empreendimento está 100% vendido.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária de cotas, alienação fiduciária do terreno, aval dos sócios e fundo de reserva.
N/A
N/A
Obra
100%
74%
64%
Vendas
100%
CRI Miríade
Taxa
IPCA + 13,50%
Segmento
%PL
Incorporação
Duration
LTV
3,8%
3,8 anos
CRI Garden Ville – Fase 1
38%
Taxa
CDI + 6,50%
Segmento
Incorporação
%PL
3,0%
Disclaimer: Os valores dos indicadores de obra e vendas são atualizados com base nos relatórios mais recentes dos servicers.
Duration
LTV
2,9 anos
53%
CRI Marca 508
Taxa
IPCA + 15,39%
Segmento
%PL
Loteamento
2,8%
Duration
0,6 anos
LTV
49%
Término de obra de um empreendimento residencial localizado na cidade de Ubatuba/SP. A obra já foi finalizada e possui habite-se emitido.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPE, alienação fiduciária das unidades, fiança dos sócios e fundo de reserva.
Término de obra de dois empreendimentos residenciais horizontais localizados no Maranhão. A operação conta com 5 séries independentes com objetivo de financiar as fases dos empreendimentos. O Fundo integralizou a primeira série cuja fase objeto do financiamento está totalmente vendida.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPE, alienação fiduciária das unidades, aval dos sócios e fundo de reserva.
Obra
100%
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPEs, fiança e coobrigação dos sócios na pessoa física e fundo de reserva.
98%
Securitização de carteira de dois loteamentos performados: Serra da Liberdade e Mirante do Sol, próximos a Serra do Cipó/MG.
51%
100%
100%
100%
CRI Marca 397
CRI Marca 396
Taxa
Segmento
%PL
IPCA + 15,39%
Duration
Loteamento
LTV
Taxa
Segmento
0,6 anos
1,0%
%PL
49%
IPCA + 15,39%
Duration
Loteamento
LTV
0,7%
0,6 anos
49%
Securitização de carteira de dois loteamentos performados: Serra da Liberdade e Mirante do Sol, próximos a Serra do Cipó/MG.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPEs, fiança e coobrigação dos sócios na pessoa física e fundo de reserva.
Securitização de carteira de dois loteamentos performados: Serra da Liberdade e Mirante do Sol, próximos a Serra do Cipó/MG.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPEs, fiança e coobrigação dos sócios na pessoa física e fundo de reserva.
Obra
100%
Vendas
100%
Obra
100%
Vendas
100%
ZavIT/capITaL
Gestão de Recursos
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01451-001, Jardim Paulistano
São Paulo, SP
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Zavit Capital
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