Relatório Gerencial ZAVC11 de novembro de 2025
Relatório Gerencial do Zavit Crédito Imobiliário (ZAVC11), fundo imobiliário de papel, referente a novembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 02/01/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do ZAVC11 fechou a R$ 9,00, com P/VP de 0,87 (valor patrimonial de R$ 10,34 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,13 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 17,00% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 37,1 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 52.101.897/0001-43
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 28/11/2025
- Data de entrega
- 02/01/2026 19:00
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
ZAVIT/cAPITaL
Zavit Crédito Imobiliário | ZAVC11
Relatório Gerencial Novembro de 2025
Objetivo e Perfil do Fundo
O fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital mediante investimento em ativos de renda fixa de caráter imobiliário, em especial os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
O fundo busca operações oportunísticas com boas métricas de retorno ajustado ao risco, priorizando a estruturação e alocações em operações no mercado primário.
Dados Gerais
| Encerramento 1º Oferta: 20/03/2024 | Patrimônio Líquido: R$ 36.250.896,42 |
|---|---|
| Administradora: Vórtx DTVM | Valor Patrimonial da Cota¹: R$ 10,12 |
| Gestora: Zavit Gestão de Recursos LTDA | Valor de Mercado do Fundo: R$ 35.394.319,48 |
| Código de Negociação: ZAVC11 | Valor de Mercado da Cota²: R$ 9,88 |
| Periodicidade de Rendimentos: Mensal | Dividendo do mês: R$ 0,13 / cota |
| Quantidade de Emissões: 2 | Dividend Yield³: 16,8% a.a. |
| Taxa de Performance: 20% do excedente de IPCA + 6% a.a. | Taxa de Adm/Gestão: 1,25% a.a. |
| Nº de Cotistas | Prazo do Fundo |
| 533 | Indeterminado |
Sobre o Fundo: O Zavit Crédito Imobiliário FII foi constituído em setembro de 2023 e concluiu sua primeira oferta para investidores profissionais em março de 2024. A Zavit, gestora do fundo, abarca um time multidisciplinar que realiza investimentos no mercado imobiliário e de capitais desde 2018, tendo estruturado, aproximadamente, R$611 milhões de reais em transações, tanto via equity como dívida, nos mais diversos formatos e veículos.
Rendimentos: No dia 28/11, o fundo comunicou a distribuição de rendimentos equivalentes a R$ 0,13/cota, provisionados para pagamento no dia 12/12. Esse valor equivale a um dividend yield de 1,3% a.m. e anualizado de 16,8% a.a.
Destaques: As operações com atualização atrelada ao IPCA apresentaram um resultado relevante no mês, visto que o IPCA de setembro¹ foi de 0,48%. As operações de CRI Marca 397, CRI Marca 396, CRI Marca 508, CRI Balaroti e CRI Comporte seguiram com a amortização ordinária de R$ 35 mil, R$ 26 mil, R$ 100 mil, R$ 67 mil e R$ 79 mil, respectivamente. Os CRI Moov e CRI Miríade apresentaram amortização extraordinária de R$ 253 mil e R$ 177 mil.
Informações Financeiras ZAVC11
[R$ milhares]
Demonstração de Resultados
| Demonstração de Resultados | nov/25 | nov/25R$/cota¹ | Acum. 2S 2025 | Acum. 2S 2025 R$/cota¹ |
|---|---|---|---|---|
| Receita CRIs | 445 | 0,12 | 2.231 | 0,62 |
| Juros | 371 | 0,10 | 1.714 | 0,48 |
| Correção Monetária | 73 | 0,02 | 199 | 0,06 |
| Taxa de Estruturação | - | - | 32 | 0,01 |
| Mercado Secundário/Outros | - | - | 286 | 0,08 |
| Receitas Financeira | 55 | 0,02 | 434 | 0,12 |
| Despesas - Total | (50) | (0,01) | (199) | (0,06) |
| Despesas Operacionais | (44) | (0,01) | (171) | (0,05) |
| Outras Despesas | (6) | (0,00) | (28) | (0,01) |
| Resultado Operacional | 450 | 0,13 | 2.465 | 0,69 |
| Resultado Operacional (Não Caixa) | 9 | 0,00 | 7 | 0,00 |
| Resultado Distribuído | 466 | 0,13 | 2.329 | 0,65 |
| Reserva de Lucro + Correção² | (7) | (0,00) | 347 | 0,10³ |
Distribuições de Dividendos
Fonte: Zavit Capital e Administrador. ¹Cálculos por cota consideram 3.582.421 cotas. ²Reserva de lucro do somado com a correção acumulada dos CRIs e LCIs. ³Considera R$ 0,06/cota de reservas dos semestres anteriores.
Composição da Carteira
| Ativo | Código IF | Nome | Segmento | Indexador | Taxa de Aquisição | Série | Região | Exposição (R$ mil) | % Carteira | LTV | Duration (anos) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CRI | 231270600 | Comporte | Transporte | CDI | 3,62% | Única | SP | 6.799 | 18,5% | 55% | 2,2 |
| CRI | 24C2248334 | Felicitá | Incorporação | IPCA | 12,34% | Única | SP | 4.130 | 11,2% | 51% | 1,5 |
| CRI | 24H1453741 | Ariatam | Incorporação | IPCA | 12,98% | Única | SP | 4.028 | 10,9% | 39% | 1,7 |
| CRI | 19J0133907 | Balaroti | Varejo | CDI | 2,99% | Única | PR | 3.159 | 8,6% | 33% | 1,8 |
| CRI | 23E1206892 | Moov | Incorporação | IPCA | 12,22% | Única | MT | 2.595 | 7,1% | 68% | 2,1 |
| CRI | 25J2605770 | Impegno | Incorporação | IPCA | 13,50% | Única | SC | 2.110 | 5,7% | 61% | 2,0 |
| CRI | 19L0909950 | Almeida Jr | Shopping | CDI | 1,30% | Única | SC | 1.941 | 5,3% | 30% | 1,8 |
| CRI | 22K1448235 | Miríade | Incorporação | IPCA | 13,50% | Única | SP | 1.393 | 3,8% | 38% | 4,0 |
| CRI | 24J2339041 | Marca 508 | Loteamento | IPCA | 15,39% | Única | MG | 1.139 | 3,1% | 56% | 0,6 |
| CRI | 25J2612796 | Garden Ville | Incorporação | CDI | 6,50% | Única | MA | 1.104 | 3,0% | 53% | 3,0 |
| CRI | 21L0025258 | Marca 397 | Loteamento | IPCA | 15,39% | Única | MG | 400 | 1,1% | 56% | 0,6 |
| CRI | 21L0025202 | Marca 396 | Loteamento | IPCA | 15,39% | Única | MG | 296 | 0,8% | 56% | 0,6 |
| Caixa | Caixa | 7.716 | 21,0% | ||||||||
| LCI | Caixa Econômica Federal | 0 | 0,0% | ||||||||
| ATIVO | IPCA+ CDI+ | 12,68% 3,52% | 36.811 | 100% | 49%¹ | 1,91 |
¹ LTV médio e Duration médio da carteira
Instrumento
Indexadores
¹ Considera somente a parcela alocada em CRIs.
Distribuição Regional
% Carteira¹
Consolidado
| Sudeste | 63% |
|---|---|
| Sul | 25% |
| Centro-Oeste | 9% |
| Nordeste | 4% |
Indicadores da Carteira
Breakdown da Alocação
Segmento
¹ Considera somente a parcela alocada em CRIs.
Securitizadora
Portfólio ZAVC11
CRI Comporte
CRI Felicitá
CRI Ariatam
Taxa
CDI + 3,62%
Segmento
%PL
Transporte
Duration
18,5%
LTV
2,2 anos
55%
Taxa
Segmento
IPCA + 12,34%
%PL
Incorporação
11,2%
Duration
LTV
1,5 anos
51%
Taxa
IPCA + 12,98%
Segmento
Incorporação
%PL
10,9%
Duration
1,7 anos
LTV
39%
CRI corporativo para a Viação Piracicaba, controlada do Grupo Comporte. O grupo atua no setor de transporte de passageiros por vias terrestres e sobre trilhos e transporte de encomendas.
Disclaimer: Os valores dos indicadores de obra e vendas são atualizados com base nos relatórios mais recentes dos servicers.
A operação conta com a alienação fiduciária de 12 imóveis, cujo valor de avaliação é de R$ 234 milhões, a cessão fiduciária de contratos de locação e aval da Comporte Participações S.A.
N/A
Término de obra de um empreendimento residencial localizado no bairro da Pompeia em São Paulo/SP. A obra encontra-se em estágio avançado de construção com previsão de término em fevereiro de 2026.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPE, alienação fiduciária do terreno, aval dos sócios e fundo de reserva.
94%
Término de obra de um empreendimento residencial localizado na cidade de Piracicaba/SP. A obra encontra-se concluída com habite-se emitido.
40%
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPE, alienação fiduciária do terreno, aval dos sócios e fundo de reserva.
100%
60%
CRI Balaroti
CRI Moov
CRI Impegno
Disclaimer: Os valores dos indicadores de obra e vendas são atualizados com base nos relatórios mais recentes dos servicers.
Taxa
CDI + 2,99%
Segmento
%PL
Varejo
8,6%
Duration
1,8 anos
LTV
33%
Taxa
Segmento
IPCA + 12,22%
%PL
Incorporação
Duration
7,1%
LTV
2,1 anos
68%
Taxa
IPCA + 13,50%
Segmento
Incorporação
%PL
5,7%
Duration
2,0 anos
LTV
61%
CRI corporativo para a Balaroti, empresa fundada em 1975 que atua no comércio de materiais de construção, acabamento e decoração, em especial na região Sul do país.
A operação conta com alienação fiduciária de 7 lojas locadas para a Balaroti, cessão fiduciária de recebíveis das vendas de suas lojas, fiança do sócio e fundo de reserva.
Término de obra de um empreendimento residencial localizado na cidade de Cuiabá/MT. A obra já foi finalizada e possui habite-se emitido.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das unidades, alienação fiduciária das cotas da SPE, aval dos sócios e fundo de reserva.
Término de obra de um empreendimento residencial localizado na cidade de Itajaí/SC. A obra se encontra em estágio avançado de construção e o empreendimento está 100% vendido.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária de cotas, alienação fiduciária do terreno, aval dos sócios e fundo de reserva.
N/A
N/A
Obra
100%
72%
59%
Vendas
100%
CRI Almeida Jr
CRI Miríade
CRI Marca 508
Disclaimer: Os valores dos indicadores de obra e vendas são atualizados com base nos relatórios mais recentes dos servicers.
Taxa
CDI + 1,30%
Segmento
Shopping
%PL
Duration
5,3%
LTV
1,8 anos
30%
Taxa
IPCA + 13,50%
Segmento
%PL
Incorporação
3,8%
Duration
4,0 anos
LTV
39%
Taxa
IPCA + 15,39%
Segmento
%PL
Loteamento
3,4%
Duration
0,6 anos
LTV
56%
CRI corporativo cuja devedora é a Blumenau Norte Shopping Participações, sócia de 71% do Norte Shopping (Blumenau/SC). Inaugurado em 2011, o Shopping conta com mais de 180 lojas e ABL de 35.545 m².
A operação conta com a cessão fiduciária de 71% dos recebíveis, alienação fiduciária de 71% do Shopping e fiança do Jaimes Almeida Jr (controlador do Grupo Almeida Jr).
Término de obra de um empreendimento residencial localizado na cidade de Ubatuba/SP. A obra já foi finalizada e possui habite-se emitido.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPE, alienação fiduciária das unidades, fiança dos sócios e fundo de reserva.
100%
98%
Securitização de carteira de dois loteamentos performados: Serra da Liberdade e Mirante do Sol, próximos a Serra do Cipó/MG.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPEs, fiança e coobrigação dos sócios na pessoa física e fundo de reserva.
100%
100%
CRI Garden Ville – Fase 1
CRI Marca 397
CDI + 6,50%
Taxa
Incorporação
Segmento
3,0%
CRI Marca 396
%PL
Disclaimer: Os valores dos indicadores de obra e vendas são atualizados com base nos relatórios mais recentes dos servicers.
Duration
3,0 anos
LTV
53%
Taxa
Segmento
IPCA + 15,39%
%PL
Loteamento
Duration
1,1%
LTV
0,6 anos
56%
Taxa
IPCA + 15,39%
Segmento
Loteamento
%PL
0,8%
Duration
0,6 anos
LTV
56%
Término de obra de dois empreendimentos residenciais horizontais localizados no Maranhão. A operação conta com 5 séries independentes com objetivo de financiar as fases dos empreendimentos. O Fundo integralizou a primeira série cuja fase objeto do financiamento está totalmente vendida.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPE, alienação fiduciária das unidades, aval dos sócios e fundo de reserva.
Securitização de carteira de dois loteamentos performados: Serra da Liberdade e Mirante do Sol, próximos a Serra do Cipó/MG.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPEs, fiança e coobrigação dos sócios na pessoa física e fundo de reserva.
Securitização de carteira de dois loteamentos performados: Serra da Liberdade e Mirante do Sol, próximos a Serra do Cipó/MG.
A operação conta com a cessão fiduciária dos recebíveis, alienação fiduciária das cotas da SPEs, fiança e coobrigação dos sócios na pessoa física e fundo de reserva.
100%
Obra
100%
100%
Obra
100%
100%
ZavIT/capITaL
Gestão de Recursos
Av. Brig. Faria Lima, 1800, 6°A
01451-001, Jardim Paulistano
São Paulo, SP
www.zavit.com.br
Zavit Capital
+55 11 3819-2655
Relação com Investidores
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