Relatório Gerencial ZAVI11 de dezembro de 2025

ZAVIT/cAPITaL

Zavit Real Estate Fund | ZAVI11

Relatório Gerencial Dezembro de 2025

Histórico ZAVI11

Julho / 2021

Setembro / 2021

Dezembro / 2021

Janeiro / 2022

Setembro / 2022

Outubro / 2022

Junho/ 2023

Dezembro / 2023

Inicío do fundo e primeira aquisição • Criação do fundo e aquisição dos ativos SJC1&2.

Segunda aquisição • Aquisição do Edifício Santa Luzia.

Terceira aquisição Aquisição do Edifício Tabapuã.

Quarta aquisição Aquisição do ativo Medabil e liquidação do CRI Medabil.

Quinta aquisição

• Aquisição dos ativos Nissei e Copobrás e liquidação da 1ª tranche do CRI de Recebíveis.

Sexta aquisição e listagem na B3

• Aquisição do ativo Souza Cruz e início das negociações na B3 com o ticker ZAVI11.

Segunda emissão e sétima aquisição

• Encerramento da segunda emissão de cotas do fundo.

• Aquisição do ativo Alvoar e liquidação da 2ª tranche do CRI de Recebíveis do fundo.

Oitava aquisição

• Aquisição do ativo Serra e liquidação do CRI Serra.

Março / 2025

Primeiro Desinvestimento

• Venda do ativo Souza Cruz

Objetivo e Perfil do Fundo

O fundo visa aquisição de ativos core de empresas de médio e grande porte, com objetivo de geração de renda, focado em operações com contratos atípicos. Buscam-se aquisições de ativos logísticos, industriais, comerciais e de renda urbana, abrangendo todo território nacional.

O fundo busca operações oportunísticas com boas métricas de retorno ajustado ao risco, podendo utilizar alavancagem em suas operações.

Dados Gerais

Comentários do Gestor:

Sobre o Fundo: O Zavit Real Estate Fund FII foi constituído em julho de 2021 e operou em seu início como fundo fechado para investidores profissionais e com funding proprietário. Objetivando oferecer ao mercado em geral a estratégia antes restrita, optou-se pela listagem do fundo (IPO), efetivada no mês de outubro de 2022, gerando uma pulverização da base de cotistas e incremento de sua liquidez. Com esse movimento, ofertamos ao mercado em geral um fundo que conta com histórico de rentabilidade comprovada, um portfólio diversificado tanto em ativos como em estratégias, e com boas aquisições oportunísticas em um mercado marcado pela baixa liquidez de recursos. A Zavit, gestora do fundo, abarca um time multidisciplinar que realiza investimentos no mercado imobiliário e de capitais desde 2018, tendo estruturado, aproximadamente, R$ 611 milhões de reais em transações, tanto via equity como dívida, nos mais diversos formatos e veículos.

Rendimentos: No dia 30/12, o fundo comunicou a distribuição de rendimentos equivalentes a R$ 0,11/cota, provisionados para pagamento no dia 14/01. A distribuição representa um dividend yield de 1,07% a.m. sobre o preço de fechamento das cotas no mercado secundário (R$ 10,29) em 30/112, ou ainda 0,81% a.m. sobre a cota patrimonial do Fundo em 30/12 (R$ 13,57).

Destaques: No dia 02/12, o Fundo celebrou novo contrato de locação com empresa do setor educacional, contemplando a ocupação de 50% do imóvel localizado na Rua Santa Luzia, nº 579, Vila Santa Luzia, Taboão da Serra/SP, pelo prazo de 60 (sessenta) meses. Com a celebração do referido contrato, a vacância física do Fundo torna-se praticamente nula.

Conforme divulgado no Fato Relevante de 25/11/2025: Foi celebrado acordo com a Medabil, locatária de imóvel do Fundo, com objetivo de encerrar os litígios existentes, através do qual houve o reconhecimento da validade e eficácia de todos os contratos assinados entre as partes e a retomada do pagamento dos aluguéis vincendos com aplicação de tabela de desconto regressivo. A tabela abaixo demonstra os percentuais de desconto, bem como os prazos de aplicação para cada intervalo.

No tocante aos 2 primeiros intervalos, que representam as maiores parcelas de desconto, estima-se que o efeito da retomada da locação não impactará o resultado e a distribuição de dividendos no curto prazo, considerando que a locação reduzida faz frente à despesa financeira atrelada a operação de alavancagem vinculada ao ativo. No entanto, conforme atingem-se os intervalos intermediários, com a retomada gradual da locação, projeta-se incremento nos resultados, conforme demonstrado abaixo. Importante ressaltar que nesta análise de impacto do resultado, considera-se apenas o efeito da retomada da locação do ativo e a despesa financeira atrelada, sem considerar outros ativos ou eventuais novidades do fundo, como novas vendas, locações, etc.

Além disso, conforme previsto no referido Fato Relevante, foi recebida indenização residual do seguro no montante de R$ 3.698.200,00 (equivalente a participação de 67,24% do Fundo no ativo), sendo que o recurso recebido já foi integralmente utilizado para amortização extraordinária do saldo devedor da alavancagem do Fundo atrelada ao ativo, reduzindo seu passivo e por consequência majorando o valor patrimonial do Fundo. Os efeitos da amortização serão refletidos no próximo relatório gerencial, de competência janeiro/2026.

Por fim, cabe mencionar que a inquilina está adimplente com o pagamento dos aluguéis desde a celebração do acordo.

Desinvestimento SJC1669 e SJC1679:

Estratégia de Gestão Ativa: Com o objetivo de reciclagem de carteira de ativos maturados, o Fundo firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bens Imóveis, por meio da qual compromissou a venda dos ativos SJC1669 e SJC1679, localizados em São José dos Campos/SP.

O Fundo receberá o preço da venda em vinte parcelas, além de ter já recebido um sinal no montante de R$ 1.2 MM. A partir de abril, o comprador fará jus à fração dos aluguéis recebidos, de forma crescente, vide evolução do preço pago.

O preço da venda representa uma valorização de 43,8% (versus IPCA/IBGE de 23,3%) nos 43 meses no qual o ativo permaneceu na carteira do fundo, resultando, com base nas estimativas, em um lucro de R$1,23 por cota, totalizando uma taxa interna de retorno de, aproximadamente, 17,2% ao ano.

Confira mais detalhes da venda no fato relevante nesse link.

Rentabilidade Projetada da Transação

Valor de Aquisição All In

Data de Aquisição

Valor de Venda

3,7M

Jul/21

5,3M

Data da Venda

Fev/25

SJC 1669 e 1679

ABL 1.621 m²

Perfil do Ativo

Renda Urbana

Tipo de Contrato

Típico

Prazo Remanescente

2,7 anos

Antecipação realizada em Abril/25

Prazo no Fundo

43 Meses

Taxa de Retorno ao ano

17,2% a.a.

IPCA do período ao ano¹

6,0% a.a.

Lucro por Cota

R$ 1,23

Desinvestimentos

Histórico de Desinvestimentos

Souza Cruz

ABL 3.516 m² Perfil do Ativo Logístico Status Escritura de Venda Lavrada Prazo 16 meses Investimento

SJC 1&2

Status CCV assinado, pagamento parcelado em andamento

Informações Financeiras ZAVI11

Composição do Patrimônio Líquido

Composição do Patrimônio Líquido¹

O fundo possui um portfólio de R$ 249 milhões em ativos², com 94% dos recursos alocados em imóveis, 3% em aplicações de liquidez como provisão para amortização das parcelas da alavancagem e 3% referente a provisões a receber;

O fundo conta com R$ 8,6 milhões em liquidez, com 35% alocado em LCIs, 46% em aplicações de liquidez imediata e 18% em fundos de reserva atrelados às operações de securitização;

Por último, o fundo conta com R$ 83 milhões em alavancagem, sendo 33% referente à operação de securitização do ativo Medabil, 14% à operação de securitização do ativo Serra e 53% referente à operação de securitização dos recebíveis do fundo.

O fundo opera com dívida em situações nas quais é possível espelhar o comportamento do ativo na respectiva alavancagem e lastreado em contratos atípicos com previsibilidade de fluxo e segurança no recebimento. Ressalta-se que a alavancagem é estruturada com amortização e juros mensal (sem carência) que cabe dentro da geração de caixa do ativo lastro.

Evolução do saldo devedor¹ vs percentual de alavancagem

Amortização anual programada

DRE Gerencial (Regime de Caixa)

[R$ milhares]

Distribuições Mensais

Fonte: Zavit Capital e Administrador. ¹Cálculos por cota consideram 11.733.220 cotas, conforme data base do mês. ²Reserva de lucro considera R$ 0,49/cota dos semestres anteriores

Performance / (Base 100 na abertura do fundo em 07/2021)

Fonte: Zavit Capital, Administrador, IBGE e B3.

Comparativos

Notas: ¹ TIR do ZAVI11 engloba variação da cota, rendimentos distribuídos e subscrição na 2ª emissão do fundo na mesma proporção da oferta ²considera alíquota de 15%

Performance do Fundo

Yield / Rendimentos anuais divididos pelo preço de mercado da cota

Volume negociado (Milhões de reais) Número de cotistas

Yield e Liquidez

Liquidez

Comparativos

Indicadores de Receita

Receita por modalidade de contrato

Receita por índice de reajuste

Receita por perfil de ativo

Receita por segmento do inquilino

Fonte: Zavit Capital. Cálculos considerando regime de caixa na data base do relatório. Dados desconsideram o desconto regressivo de Medabil. Nota: ¹Com exceção dos contratos Turn Key, nos quais a multa rescisória é baseada no valor de obra da reforma.

Indicadores Operacionais

Dados operacionais

Ocupação

Características dos Ativos

Cronograma de reajuste (%Receita de aluguel)

Percentual de receita por ano de vencimento do contrato

Fonte: Zavit Capital. Cálculos considerando regime de caixa na data base do relatório. Dados desconsideram o desconto regressivo de Medabil.

7 Portfólio ZAVI11

Distribuição Geográfica do Portfólio

Localização dos ativos

Alvoar1

- Localização: Lagoa da Prata/MG

- ABL: 35.127,93 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Logístico

Serra3

- Localização: Serra/ES

- ABL: 7.748,64 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Logístico

Copobrás5

- Localização: Guarulhos/SP

- ABL: 11.548,35 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Industrial

SJC1&27

- Localização: S. José dos Campos /SP

- ABL: 749,64 e 871,83 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Renda Urbana

Nissei2

- Localização: Colombo/PR

- ABL: 15.993,45 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Logístico

Medabil4

- Localização: Nova Bassano/RS

- ABL: 31.648,86 m²

- Participação: 67,24%

- Classificação: Industrial

Tabapuã6

- Localização: São Paulo/SP

- ABL: 7.032,15 m²

- Participação: 41%

- Classificação: Laje Corporativa

Santa Luzia8

- Localização: Taboão da Serra/SP

- ABL: 892,64 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Laje Corporativa

Alvoar

Nissei

Serra

CopobráMedabil

Souza CruCopobrás

Tabapuã

SJC 1&2

Santa Luzia

7 Sobre a Zavit

CONVERSA COM DANIEL ALOUAN GESTOR DO ZAVIII

castmoney

Fundos Imobiliários

De olho em ZAVI11 e ZAVC11

ep 15.

Daniel Alouan Sócio e gestor da Zavit Capital

Sor Wagner

Entrevista com Daniel Alouan – Gestor do ZAVI11.

Zavit Capital - ZAVI11

o podcast da cm capital

Data - 25/11/24

Assista a entrevista

Cast Money

Mercado imobiliário comercial

na visão da Zavit Capital

Daniel Alouan

Zavit Capital - ZAVI11

Data - 06/10/24

Assista a entrevista

4º TEMPORADA DO PODCAST CAFÉ COM FII

HOST ANDREIA S.COSTA

z aVIT

Daniel Alouan

Gestor Zavit Capital

41

46

DANIELALOUAN (ZAVIMEZAVCII)

Café com FII & REITcast

Fundos Imobiliários com Daniel Alouan Zavit Capital - ZAVI11 – ZAVC11 Data - 20/11/24

Assista a entrevista

Canal Valores

ZAVIT CAPITAL | Fundos de Tijolo, Estratégia Proprietária e Dividendos Atraentes

Daniel Alouan

Zavit Capital - ZAVI11 Data - 18/09/24

Assista a entrevista

LVNT

Zavit Capital ZAVI11

Relatório Levante

Recomendação do Fundo

Data - 07/02/24

Veja o Relatório

Fundos Imobiliários

En m a sotile e eno ilada som à

Relatório Eleven

Análise da Eleven sobre o ZAVI11 com foco na segunda emissão de cotas

Data - 15/05/23

Veja o Relatório

Comunicação – Zavit na Mídia

Fundo imobiliário ZAVI11 deve entrar no IFIX 30/08/24

Veja o conteúdo desta matéria

Mirian Gasparin.com.br

Investir em FIIs: 1º passo para quem quer diversificar a carteira de forma simplificada 26/08/24

Veja o conteúdo desta matéria

Veja o conteúdo desta matéria

DIRETQAQUI IMÓVEIS

ZAVI11 vende galpão com valorização acima de 30% em 16 meses 20/02/24

Galpões Logísticos: Recorde de Área Locada em 2023 e continuidade do aquecimento 06/03/24

Veja o conteúdo desta matéria

Reportagens e Notícias

BM&CNEWS

Fundo imobiliário vê reconhecimento de gestão por inclusão no IFIX 29/08/24

Veja o conteúdo desta matéria

Veja o conteúdo desta matéria

Investir em Real Estate: Dicas de Daniel Alouan da Zavit Capital 30/07/24

MONEYTIMES

Zavi11 fatura com venda de imóvel; Índice empilha recordes 20/02/24

Veja o conteúdo desta matéria

Fundo imobiliário ZAVI11 anuncia aquisição de galpão logístico no ES por R$ 18 milhões 02/01/24

Veja o conteúdo desta matéria

Grandes números

611,2+

MILHÕES TRANSACIONADOS

276,0+

MILHÕES Transacionados em CRI

335,2+

MILHÕES Transacionados em SLB, BTL e outros

Serra

Vila de Gaia

/>

Centro Logístico de Viracopos

Le Havre Residence

Alvoar

Nissei

Souza Cruz

ZavIT/capITaL

Gestão de Recursos

Av. Brig. Faria Lima, 1800, 6°A

01451-001, Jardim Paulistano

São Paulo, SP

www.zavit.com.br

Zavit Capital

+55 11 3819-2655

Relação com Investidores

[email protected]

documento não const meramente informativo e é para u evendo ser u s. Recomendam • º s temas nem es indicadas no material e não rar qualquer condição, nados ne