Relatório Gerencial ZAVI11 de abril de 2026

ZAVIT/cAPITAL

Zavit Real Estate Fund | ZAVI11

Relatório Gerencial Abril de 2026

Histórico ZAVI11

Julho / 2021

Setembro / 2021

Dezembro / 2021

Janeiro / 2022

Setembro / 2022

Outubro / 2022

Junho/ 2023

Dezembro / 2023

Inicío do fundo e primeira aquisição • Criação do fundo e aquisição dos ativos SJC1&2.

Segunda aquisição • Aquisição do Edifício Santa Luzia.

Terceira aquisição Aquisição do Edifício Tabapuã.

Quarta aquisição Aquisição do ativo Medabil e liquidação do CRI Medabil.

Quinta aquisição

• Aquisição dos ativos Nissei e Copobrás e liquidação da 1ª tranche do CRI de Recebíveis.

Sexta aquisição e listagem na B3

• Aquisição do ativo Souza Cruz e início das negociações na B3 com o ticker ZAVI11.

Segunda emissão e sétima aquisição

• Encerramento da segunda emissão de cotas do fundo.

• Aquisição do ativo Alvoar e liquidação da 2ª tranche do CRI de Recebíveis do fundo.

Oitava aquisição

• Aquisição do ativo Serra e liquidação do CRI Serra.

Março / 2025

Primeiro Desinvestimento

• Venda do ativo Souza Cruz

Objetivo e Perfil do Fundo

O fundo visa aquisição de ativos core de empresas de médio e grande porte, com objetivo de geração de renda, focado em operações com contratos atípicos. Buscam-se aquisições de ativos logísticos, industriais, comerciais e de renda urbana, abrangendo todo território nacional.

O fundo busca operações oportunísticas com boas métricas de retorno ajustado ao risco, podendo utilizar alavancagem em suas operações.

Dados Gerais

Comentários do Gestor:

Sobre o Fundo: O Zavit Real Estate Fund FII foi constituído em julho de 2021 e operou em seu início como fundo fechado para investidores profissionais e com funding proprietário. Objetivando oferecer ao mercado em geral a estratégia antes restrita, optou-se pela listagem do fundo (IPO), efetivada no mês de outubro de 2022, gerando uma pulverização da base de cotistas e incremento de sua liquidez. Com esse movimento, ofertamos ao mercado em geral um fundo que conta com histórico de rentabilidade comprovada, um portfólio diversificado tanto em ativos como em estratégias, e com boas aquisições oportunísticas em um mercado marcado pela baixa liquidez de recursos. A Zavit, gestora do fundo, abarca um time multidisciplinar que realiza investimentos no mercado imobiliário e de capitais desde 2018, tendo estruturado, aproximadamente, R$ 611 milhões de reais em transações, tanto via equity como dívida, nos mais diversos formatos e veículos.

Rendimentos: No dia 30/04, o fundo comunicou a distribuição de rendimentos equivalentes a R$ 0,12/cota, provisionados para pagamento no dia 14/05. A distribuição representa um dividend yield de 1,24% a.m. sobre o preço de fechamento das cotas no mercado secundário (R$ 9,71) em 30/04, ou ainda 0,88% a.m. sobre a cota patrimonial do Fundo em 30/04 (R$ 13,58).

Atualizações de Engenharia do Portfólio:

Imóvel Nissei: Foi concluído as obras de melhorias realizadas no imóvel. As intervenções contemplaram a requalificação de todo telhado, ampliação da área de docas, revitalização de pisos, recuperação e pintura das áreas internas e externas do galpão, requalificação dos reservatórios e modernização do sistema de combate a incêndio, resultando em ganhos operacionais relevantes e na valorização da qualidade construtiva do ativo. A gestão atuou de forma ativa na fiscalização e validação das benfeitorias executadas pelo locatário, contratando vistoria técnica independente para aferição dos serviços realizados.

Imóvel Alvoar: Com início previsto para junho de 2026 e conclusão estimada para o segundo semestre de 2026, o locatário dará início a um novo ciclo de investimentos no ativo, contemplando a recuperação estrutural dos pisos dos galpões, revitalização das áreas internas e externas por meio de pintura geral, adequações elétricas e melhorias complementares em coberturas, calhas e estruturas metálicas.

Desinvestimento SJC1669 e SJC1679:

Estratégia de Gestão Ativa: Com o objetivo de reciclagem de carteira de ativos maturados, o Fundo firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bens Imóveis, por meio da qual compromissou a venda dos ativos SJC1669 e SJC1679, localizados em São José dos Campos/SP.

O Fundo receberá o preço da venda em vinte parcelas, além de ter já recebido um sinal no montante de R$ 1.2 MM. A partir de abril, o comprador fará jus à fração dos aluguéis recebidos, de forma crescente, vide evolução do preço pago.

O preço da venda representa uma valorização de 43,8% (versus IPCA/IBGE de 23,3%) nos 43 meses no qual o ativo permaneceu na carteira do fundo, resultando, com base nas estimativas, em um lucro de R$1,23 por cota, totalizando uma taxa interna de retorno de, aproximadamente, 17,2% ao ano.

Confira mais detalhes da venda no fato relevante nesse link.

Rentabilidade Projetada da Transação

Valor de Aquisição All In

Data de Aquisição

Valor de Venda

3,7M

Jul/21

5,3M

Data da Venda

Fev/25

SJC 1669 e 1679

ABL 1.621 m²

Perfil do Ativo

Renda Urbana

Tipo de Contrato

Típico

Prazo Remanescente

2,7 anos

Antecipação realizada em Abril/25

Prazo no Fundo

43 Meses

Taxa de Retorno ao ano

17,2% a.a.

IPCA do período ao ano¹

6,0% a.a.

Lucro por Cota

R$ 1,23

Desinvestimentos

Histórico de Desinvestimentos

Souza Cruz

ABL 3.516 m² Perfil do Ativo Logístico Status Escritura de Venda Lavrada Prazo 16 meses Investimento

SJC 1&2

Status CCV assinado, pagamento parcelado em andamento

Informações Financeiras ZAVI11

Composição do Patrimônio Líquido

Composição do Patrimônio Líquido¹

O fundo possui um portfólio de R$ 244 milhões em ativos², com 96% dos recursos alocados em imóveis, 3% em aplicações de liquidez como provisão para amortização das parcelas da alavancagem e 1% referente a provisões a receber;

O fundo conta com R$ 8,1 milhões em liquidez, com 15% alocado em LCIs, 57% em aplicações de liquidez imediata e 27% em fundos de reserva atrelados às operações de securitização;

Por último, o fundo conta com R$ 78 milhões em alavancagem, sendo 31% referente à operação de securitização do ativo Medabil, 15% à operação de securitização do ativo Serra e 54% referente à operação de securitização dos recebíveis do fundo.

O fundo opera com dívida em situações nas quais é possível espelhar o comportamento do ativo na respectiva alavancagem e lastreado em contratos atípicos com previsibilidade de fluxo e segurança no recebimento. Ressalta-se que a alavancagem é estruturada com amortização e juros mensal (sem carência) que cabe dentro da geração de caixa do ativo lastro.

Evolução do saldo devedor¹ vs percentual de alavancagem

Amortização anual programada

DRE Gerencial (Regime de Caixa)

[R$ milhares]

Distribuições Mensais

Fonte: Zavit Capital e Administrador. ¹Cálculos por cota consideram 11.733.220 cotas, conforme data base do mês. ²Reserva de lucro considera R$ 0,49/cota dos semestres anteriores

Performance / (Base 100 na abertura do fundo em 07/2021)

Fonte: Zavit Capital, Administrador, IBGE e B3.

Comparativos

Notas: ¹ TIR do ZAVI11 engloba variação da cota, rendimentos distribuídos e subscrição na 2ª emissão do fundo na mesma proporção da oferta ²considera alíquota de 15%

Performance do Fundo

Yield / Rendimentos anuais divididos pelo preço de mercado da cota

Volume negociado (Milhões de reais) Número de cotistas

Liquidez

Yield e Liquidez

Comparativos

Indicadores de Receita

Receita por modalidade de contrato

Receita por perfil de ativo

Receita por índice de reajuste

Receita por segmento do inquilino

Fonte: Zavit Capital. Cálculos considerando regime de caixa na data base do relatório. Dados desconsideram o desconto regressivo de Medabil. Nota: ¹Com exceção dos contratos Turn Key, nos quais a multa rescisória é baseada no valor de obra da reforma.

Indicadores Operacionais

Dados operacionais

Ocupação

Características dos Ativos

Cronograma de reajuste (%Receita de aluguel)

Percentual de receita por ano de vencimento do contrato

Fonte: Zavit Capital. Cálculos considerando regime de caixa na data base do relatório. Dados desconsideram o desconto regressivo de Medabil.

7 Portfólio ZAVI11

Distribuição Geográfica do Portfólio

Localização dos ativos

Alvoar1

- Localização: Lagoa da Prata/MG

- ABL: 35.127,93 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Logístico

Serra3

- Localização: Serra/ES

- ABL: 7.748,64 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Logístico

Copobrás5

- Localização: Guarulhos/SP

- ABL: 11.548,35 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Industrial

SJC1&27

- Localização: S. José dos Campos /SP

- ABL: 749,64 e 871,83 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Renda Urbana

Nissei2

- Localização: Colombo/PR

- ABL: 15.993,45 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Logístico

Medabil4

- Localização: Nova Bassano/RS

- ABL: 31.648,86 m²

- Participação: 67,24%

- Classificação: Industrial

Tabapuã6

- Localização: São Paulo/SP

- ABL: 7.032,15 m²

- Participação: 41%

- Classificação: Laje Corporativa

Santa Luzia8

- Localização: Taboão da Serra/SP

- ABL: 892,64 m²

- Participação: 100%

- Classificação: Laje Corporativa

Alvoar

Nissei

Serra

CopobráMedabil

Souza CruCopobrás

Tabapuã

SJC 1&2

Santa Luzia

7 Sobre a Zavit

Comunicação – Zavit na Mídia

AO VIVO

LIVE

MERCADO IMOBILIÁRIO & INVESTIMENTOS

A ZAVIT CAPITAL PARTICIPA DE UMA LIVE EXCLUSIVA NO CANAL DICIONÁRIO DO INVESTIDOR

Um bate-papo sobre oportunidades, estratégias e o cenário do mercado imobiliário para investidores.

DANIEL ALÓUAN CFA, GESTOR E SÓCIO DA ZAVIT CAPITAL

EDUARDO MAGALNIC CFA, SÓCIO DA ZAVIT CAPITAL

Dicionário do Investidor Entrevista com Daniel Alouan e Eduardo Magalnic Zavit Capital - ZAVI11 e ZAVC11 Data - 26/05/26

Assista a entrevista

4º TEMPORADA DO PODCAST CAFÉ COM FII

HOST ANDREIA S.COSTA

46

DANIELALOUAN (ZAVIMEZAVCII)

Café com FII & REITcast

Fundos Imobiliários com Daniel Alouan Zavit Capital - ZAVI11 – ZAVC11 Data - 20/11/24

Assista a entrevista

CONVERSA COM DANIEL ALOUAN GESTOR DO ZAVII

Sor Wagner Entrevista com Daniel Alouan – Gestor do ZAVI11. Zavit Capital - ZAVI11 Data - 25/11/24

Assista a entrevista

castmoney.

Fundos Imobiliários

De olho em ZAVI11 e ZAVC11

Daniel Alouan Sócio e gestor da Zavit Capital

Cast Money

Mercado imobiliário comercial na visão da Zavit Capital Daniel Alouan Zavit Capital - ZAVI11 Data - 06/10/24

Assista a entrevista

LVNT

Zavit Capital ZAVI11

Relatório Levante

Recomendação do Fundo

Data - 07/02/24

Veja o Relatório

Fundos Imobiliários

En m a sotile e eno iata sum à

Relatório Eleven

Análise da Eleven sobre o ZAVI11 com foco na segunda emissão de cotas

Data - 15/05/23

Veja o Relatório

Comunicação – Zavit na Mídia

Fundo imobiliário ZAVI11 deve entrar no IFIX 30/08/24

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Mirian Gasparin.com.br

Investir em FIIs: 1º passo para quem quer diversificar a carteira de forma simplificada 26/08/24

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DIRETQAQUI IMÓVEIS

ZAVI11 vende galpão com valorização acima de 30% em 16 meses 20/02/24

Galpões Logísticos: Recorde de Área Locada em 2023 e continuidade do aquecimento 06/03/24

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Reportagens e Notícias

BM&CNEWS

Fundo imobiliário vê reconhecimento de gestão por inclusão no IFIX 29/08/24

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Investir em Real Estate: Dicas de Daniel Alouan da Zavit Capital 30/07/24

MONEYTIMES

Zavi11 fatura com venda de imóvel; Índice empilha recordes 20/02/24

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Fundo imobiliário ZAVI11 anuncia aquisição de galpão logístico no ES por R$ 18 milhões 02/01/24

Veja o conteúdo desta matéria

Grandes números

611,2+

MILHÕES TRANSACIONADOS

276,0+

MILHÕES Transacionados em CRI

335,2+

MILHÕES Transacionados em SLB, BTL e outros

Serra

Vila de Gaia

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Centro Logístico de Viracopos

Le Havre Residence

Alvoar

Nissei

Souza Cruz

ZAVIT/capITaL

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