Informe Anual Estruturado ADSH11 de dezembro de 2025

Informe Anual Estruturado do AD Shopping (ADSH11), fundo imobiliário híbrido, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do ADSH11 fechou a R$ 10,40, com P/VP de 1,05 (valor patrimonial de R$ 9,93 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,02 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 1,88% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 466,3 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

Fundo: AD SHOPPING RESPONSABILIDADE LIMITADA3,28%
CNPJ: 63.375.304/0001-53
Tipo: Informes Periódicos
Assunto: Informe Anual Estruturado
Data de referência: 01/12/2025
Data de entrega: 31/03/2026 19:28
Versão: 1
Situação: (Inativo)

Conteúdo

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Dados Gerais

Nome Fundo	AD SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
CNPJ Fundo	63375304000153
Data Funcionamento	24/11/2025
Publico Alvo	Investidores em Geral
Codigo ISIN	BRADSHCTF009
Qtd Cotas Emitidas	18.200.000
Fundo Exclusivo	Não
Vinculo Familiar Cotistas	Não
Prazo Duracao	Indeterminado
Encerramento Exercicio	31/12
Nome Administrador	OLIVEIRA TRUST DTVM S.A.
CNPJ Administrador	36113876000191
Logradouro	Avenida das Américas
Numero	3434
Complemento	Bloco 07, sala 201
Bairro	Barra da Tijuca
Cidade	Rio de Janeiro
Estado	RJ
CEP	22640102
Telefone1	21 3514-0000
Site	www.oliveiratrust.com.br
Email	[email protected]
Competencia	31/12/2025

Autorregulacao

Classificacao	Tijolo
Subclassificacao	Híbrido
Tipo Gestao	Ativa
Segmento Atuacao	Multicategoria

Mercado Negociacao

Bolsa	Sim
MBO	Não
MB	Não

Entidade Administradora

BVMF	Sim
CETIP	Não

Informe Anual

Programa Investimentos	O Fundo concluiu a aquisição do São Gonçalo Shopping em nov/2025. Para os próximos exercícios, foco na gestão operacional do ativo (redução de vacância, otimização de mix, crescimento de NOI). Avaliação contínua de oportunidades de geração de valor, incluindo aproveitamento dos terrenos adjacentes adquiridos.
Criterios Avaliacao	Os fundos Estão marcados ao preço de custo da operação.
Regras Prazos Chamada Capital	Não aplicável.

Prestadores Servicos

Gestor

Nome	CAPITÂNIA CAPITAL S.A
CNPJ	41.793.345/0001-27
Endereco	Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 1.485, Edifício Torre Norte, 3º andar, conjunto 31, Jardim Paulistano, CEP 01452-002
Telefone	(11)2853-8868

Custodiante

Nome	Oliveira Trust DTVM S.A.
CNPJ	36.113.876/0001-91
Endereco	Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida das América, n.º 3.434, bloco 07, Sala 201, Barra da Tijuca, cep: 22640-102
Telefone	(21) 3514 - 0000

Auditor Independente

Nome	BDO AUDITORES INDEPENDENTES
CNPJ	54.276.936/0005-00
Endereco	Avenida Barão de Tefé, 27 - 9° andar 20220-460 – Rio de Janeiro, RJ
Telefone	(21) 2210-5166

Distribuidor Cotas

Nome	Oliveira Trust DTVM S.A.
CNPJ	36.113.876/0001-91
Endereco	Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida das América, n.º 3.434, bloco 07, Sala 201, Barra da Tijuca, cep: 22640-102
Telefone	(21) 3514 - 0000

Investimentos FII

Negocios Realizados Periodo

Relacao Ativos Adquiridos

Ativo 1

Nome	Imóvel Shopping + Lojas 230/231-RJ08 (São Gonçalo Shopping)
Objetivos	Renda recorrente — shopping em São Gonçalo/RJ. Valor operacional (laudo APSIS): R$ 416,3 MM
Montantes Investidos	393.260.046,41
Origem Recursos	Integralização Fundos Capitania

Ativo 2

Nome	Terreno 1 — Permuta Domma
Objetivos	Terreno adjacente
Montantes Investidos	6.704.356,94
Origem Recursos	Integralização ADSH

Ativo 3

Nome	Terreno 2 — Adjacentes C e D
Objetivos	Terrenos adjacentes
Montantes Investidos	19.413.883,27
Origem Recursos	Integralização ADSH

Ativo 4

Nome	Terreno 3 — Adjacente A
Objetivos	Terreno adjacente
Montantes Investidos	900.159,29
Origem Recursos	Integralização ADSH

Ativo 5

Nome	Terreno 4 — Adjacente B
Objetivos	Terreno adjacente
Montantes Investidos	3.721.554,1
Origem Recursos	Integralização ADSH

Analise Administrador

Resultado Fundo	O fundo não auferiu resultado no exercício findo em 2025.
Conjuntura Economica	Shopping centers no Brasil superaram patamares pré-pandemia em 2025, com faturamento recorde de R$ 198,4 bi em 2024 (ABRASCE). O São Gonçalo Shopping, situado na Região Metropolitana do Rio de Janeiro, atende demanda local resiliente. Laudo APSIS (data-base dez/2024) apontou valor operacional de R$ 416,3 MM (taxa de retorno 10,4%, crescimento perp. 2,0%). O ViaShopping Barreiro, avaliado pela Binswanger (data-base ago/2025), teve valor de R$ 345,1 MM (taxa desconto 9,75%, cap rate 9,25%). O segmento demonstra resiliência apesar de juros elevados.
Perspectiva Periodo Seguinte	Positiva. Para o São Gonçalo Shopping, expectativa de manutenção de ocupação e crescimento de receitas. Os terrenos adjacentes adquiridos oferecem potencial de expansão futura. A gestora seguirá monitorando condições de mercado e oportunidades.

Valor Contabil Ativos

Ativo 1

Nome	Imóvel Shopping + Lojas (São Gonçalo Shopping)
Valor Justo	NÃO
Valor	393.260.046,41
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 2

Nome	Terreno 1 — Permuta Domma
Valor Justo	NÃO
Valor	6.704.356,94
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 3

Nome	Terreno 2 — Adjacentes C e D
Valor Justo	NÃO
Valor	19.413.883,27
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 4

Nome	Terreno 3 — Adjacente A
Valor Justo	NÃO
Valor	900.159,29
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 5

Nome	Terreno 4 — Adjacente B
Valor Justo	NÃO
Valor	3.721.554,1
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Assembleia Geral

Endereco Fisico Docs Assembleias	Avenida das Américas, 3434, bloco 7, sala 201, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro - RJ
Endereco Eletronico Docs Assembleias	[email protected]
Meios Comunicacao	As solicitações dos itens (i) e (ii) podem ser direcionadas diretamente para e-mail da equipe de Administração, qual seja, [email protected] ou ainda pelo "Fale Conosco" disponível no portal do administrador pelo link a seguir: https://www.oliveiratrust.com.br/contato#mensagem
Regras Proc Participacao Cotistas	i – Quanto às formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em Assembleia: somente poderão votar os Cotistas inscritos no livro de registro de cotistas ou na conta de depósito das cotas na data de convocação da Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente construídos há menos de 1 (um) ano. Ainda importante que todos os documentos de identificação/representação sejam devidamente apresentados. Quais sejam: (a) Para Cotistas Pessoas Físicas: cópia de um documento de identificação, tal qual, RG, RNE ou CNH; (b) Para Cotistas Pessoas Jurídicas: Cópia do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação societária outorgando poderes de representação ao(s) signatário(s) da declaração referida no item “a” acima; (c) Para Cotistas Fundos de Investimento: Cópia autenticada do último regulamento consolidado do fundo e estatuto social do seu administrador, além da documentação societária outorgando poderes de representação (ata de eleição dos diretores e/ou procuração com firma reconhecida). (d) Caso o cotista seja representado, o procurador deverá encaminhar, também, a respectiva procuração com firma reconhecida, lavrada há menos de 1 (um) ano, outorgando poderes específicos para a prática do ato. ii - Quando previsto em regulamento, é possível a realização de consultas formais. Tais Consultas são realizadas por meio do envio de uma Carta Consulta para a base de cotistas do Fundo, através dos endereços de e-mail dos Cotistas disponibilizados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa e Balcão ou anteriormente informados ao serviço de escrituração de cotas do Fundo para os Cotistas que não tenham suas cotas depositadas em bolsa. Na consulta formal, constará exposição do Administrador sobre os itens a serem deliberados, data limite para manifestação do voto, prazo para apuração dos votos e orientação sobre o envio da manifestação, bem como documentos que devem ser anexados, como, por exemplo, os documentos de poderes de representação. Além disso, segue anexa à Consulta Formal uma carta resposta modelo com os itens em deliberação, campo para voto e itens para preenchimento de dados do cotistas e assinatura; iii – Quanto as regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto, solicitamos que os cotistas mandem na forma da carta resposta anexa à consulta formal, dentro do prazo limite de manifestação de voto, por meio de envelope digital enviado, ou, em caso de recebimento de correspondência via e-mail ou em via física, por meio do e-mail [email protected]. Para manifestação por meio eletrônico é dado ao Cotista a possibilidade de manifestar sua intenção de voto pela plataforma de assinatura eletrônica, por meio da Cuore ou plataforma de assinatura eletrônica.
Praticas Assembleia Meio Eletronico	A Assembleia em meio eletrônico (“Assembleia Virtual”) é realizada à distância, com o objetivo de auxiliar os investidores do Fundo, o que é informado através do Edital de Convocação (“Convocação”) e a Proposta do Administrador da referida Assembleia que são disponibilizadas no Site do Administrador na rede mundial de computadores e no Sistema Integrado CVM e B3 (“Fundos Net”). Diante disso, os documentos de Assembleia não são enviados no formato físico para o endereço dos investidores, salvos os casos em que a Gestão do Fundo optar por enviar a via física. Adicionalmente, com o intuito de conferir maior publicidade e transparência à realização da Assembleia, o Administrador envia a Convocação também para os endereços de e-mail dos Cotistas disponibilizados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa e Balcão ou anteriormente informados ao serviço de escrituração de cotas do Fundo, para os Cotistas que não tenham suas cotas depositadas em bolsa. Somente poderão votar os Cotistas inscritos no livro de registro de cotistas ou na conta de depósito das cotas na data de convocação da Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente construídos há menos de 1 (um) ano. No que diz respeito ao acesso as Assembleia Virtual, os cotistas enviam os votos através de Portal Eletrônico, conforme informado no respectivo edital de convocação. Os Cotistas que conectarem-se à Plataforma nos termos acima serão considerados presentes e assinantes da ata e do livro de presença, ainda que se abstenham de votar. Após aprovado é firmado e publicado o Termo de Apuração no Site da Administradora na rede mundial de computadores e no Fundos Net.

Remuneracao Administrador

Politica Remuneracao	A remuneração do Administrador corresponderá a um percentual correspondente a 0,06% (seis centésimos por cento) ao ano incidente sobre o montante do Patrimônio Líquido da Classe Única, apurado no penúltimo Dia Útil de cada mês, e considerando-se, para tanto, um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) Dias Úteis, pagável mensalmente à razão de 1/12 (um doze avos), sendo as parcelas devidas no 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente à prestação dos serviços, observado o piso mensal de R$ 6.000,00 (seis mil reais).
Valor Pago Ano	207.833,11
Percent Patrimonio Contabil	0,0011
Percent Patrimonio Valor Mercado	0

Governanca

Diretor Responsavel

Nome	José Alexandre Costa de Freitas
Idade	54
CPF	008.991.207-17
Email	[email protected]
Profissao	Diretor Presidente
Formacao Academica	Direito
Data Inicio Funcao	29/10/2020
Qtd Cotas Detidas FII	0
Qtd Cotas FII Compradas	0
Qtd Cotas FII Vendidas	0

Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos

Experiencia

Nome Empresa	Oliveira Trust
Periodo	Março/1992 - Data Atual
Cargo Funcoes	Diretor Presidente
Atividade Principal Empresa	Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários

Eventos

Condenacao Criminal	Não
Condenacao Proc Admin CVM	Não

Distribuicao Cotistas

Ate Cinco Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Cinco Ate Dez Porcento

Num Cotistas	1
Num Cotas Detidas	1.000.000
Perc Detido Rel Total	0,055
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0,055

Acima Dez Ate Quinze Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Quinze Ate Vinte Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Vinte Ate Trinta Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Trinta Ate Quarenta Porcento

Num Cotistas	1
Num Cotas Detidas	5.700.000
Perc Detido Rel Total	0,3131
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0,3131

Acima Quarenta Ate Cinquenta Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Ciquenta Porcento

Num Cotistas	1
Num Cotas Detidas	11.500.000
Perc Detido Rel Total	0,6319
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0,6319

Politica Divulgacao

Politica Divulgacao Ato Fato Relevante	Nossa política de divulgação define prioritariamente como fato relevante eventos significativos na estrutura do Fundo como: vacância, inadimplência, novas locações e que possam representar impacto relevante da Receita ou Distribuição do Fundo na data da divulgação, bem como demais situações que podem afetar de forma ponderável intenção dos investidores de realizar a aquisição ou venda de cotas. Para outras situações, todas são devidamente analisadas para que se confirme se devem ou não ser classificadas como um fato relevante e consequentemente serem divulgadas de acordo com a política do Administrador.
Politica Negociacao Cotas	https://www.oliveiratrust.com.br/servicos/administracao-fiduciaria
Politica Exercicio Direito Voto	A política de exercício do direito de voto decorrente de ativos do fundo pode ser consultada a partir do regulamento do fundo, disponível no site do Administrador, por meio do endereço eletrônico: http://www.rbcapitalam.com/ (na página principal, procurar o tópico “Informações Regulatórias”, depois clicar em “Política de Voto”).