Relatório Gerencial AFHF11 de agosto de 2026

AF Invest Real Estate Multiestratégia FII - AFHF11 Relatório de Gestão

Administrador, Escriturador e Custodiante

OBJETIVO

BancoDaycoval

Recebimento de rendimentos e apuração de ganhos de capital por meio de investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), ativos reais e ações listadas de companhias do setor imobiliário.

GESTORA

INÍCIO DO FUNDO

AF Invest Real Estate

01 de julho de 2025

ADMINISTRADOR

TAXAS DE ADM¹

Banco Daycoval

1,03% a.a.

TAXA DE PERFORMANCE

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

15% do que exceder 100% do CDI

R$ 50,9 M

COTA PATRIMONIAL

NÚMERO DE COTAS

10,18

5.000.000

COTA MERCADO

COTISTAS

10,21

1.594

CNPJ

60.077.386/0001-61

Resultados do mês

Resultado gerado no mês

R$ 0,107

Resultado distribuído no mês

R$ 0,120

Resultado total acumulado

R$ 0,070

Resultado acumulado

R$ 0,064

Resultado acumulado de inflação não distribuído

R$ 0,006

RESULTADOS DO MÊS

set/25 out/25 nov/25 dez/25 jan/26 fev/26 mar/26 abr/26 mai/26 jun/26 jul/26 ago/26

RESULTADO ACUMULADO

Retorno de Investimentos

Apresentamos abaixo o retorno total (TIR anualizada) obtido pelo fundo com a venda total das cotas do FII Hedge Brasil Shopping.

FII HGBS11

TIR anualizada

Retorno de Investimentos

Apresentamos abaixo o retorno total (TIR anualizada) obtido pelo fundo com a venda total das cotas do FII JS Recebíveis Imobiliários.

FII JSCR11

Palavra do Gestor

RESULTADO

Em agosto de 2026, o fundo auferiu lucro em regime de caixa de R$533.780,11. Somado ao saldo acumulado e não distribuído, de R$386.891,98, o resultado a distribuir do fundo em agosto de 2026 totalizava R$920.672,09, ou R$0,184 por cota. A equipe de gestão optou por distribuir o valor de R$0,120 por cota. Desta forma, o resultado acumulado e não distribuído do fundo totaliza R$320.672,09, ou R$0,064 por cota. O saldo acumulado de correção monetária não distribuída nos CRI’s da carteira do fundo totalizava R$30.534,34, ou R$0,006 por cota, em 31/08/2026

A cota patrimonial do fundo apresentou uma desvalorização de R$0,03, saindo de R$10,21, em julho, para R$10,18 em agosto. A variação decorreu pela marcação a mercado realizada pelo administrador na carteira do fundo no período, cujo critério adotado é o spread sobre a NTN-B correspondente à duration de cada um dos papéis.

Destacamos que todas as operações do fundo estão adimplentes com suas respectivas obrigações.

RENDIMENTOS

A distribuição de rendimentos referente a agosto, anunciada em 15/09/2026 e paga em 22/09/2026, totalizou R$0,120 por cota. Este valor equivale a um dividend yield mensal de 1,18% e anual de 15,05%, considerando o preço de fechamento da cota em 15/09/2026, qual seja de R$10,21, e corresponde a uma remuneração bruta de imposto de renda de 1,38% a.m. e 17,91% a.a.

MOVIMENTAÇÕES

FII 2: Em 20/08/2026, o fundo adquiriu um volume de R$59.650,00 de um fundo imobiliário negociado em bolsa. Como parte da estratégia da equipe de gestão, a identificação dos respectivos fundos será realizada quando: (i) o AFHF11 concluir a aquisição da posição alvo, alocando todo o montante que a gestão considerar adequado; ou (ii) ocorrer a venda da posição alocada no ativo.

FII 1: Em 21/08/2026, o fundo adquiriu um volume de R$41.635,00, referente a um fundo imobiliário já presente na carteira do fundo, aproveitando oscilação pontual na cotação do ativo para aumentar exposição.

CRI GARE Atacadão: Entre os dias 24/08/2026 e 21/09/2026, o fundo comprou, no mercado secundário, um volume de R$596.955,18, referente ao CRI GARE Atacadão, à taxa média de IPCA +9,26% a.a. Trata-se da mesma operação já presente na carteira do fundo no volume total de R$384.000.000,00 lastreada em recebíveis imobiliários devidos pelo Carrefour S.A., maior rede varejista do Brasil, com presença em todo o país e 1.041 pontos de venda distribuídos por todos os estados. A operação foi estruturada para a aquisição de 15 lojas pelo Guardian Real Estate (GARE11), localizadas em Araraquara/SP, Atibaia/SP, Barretos/SP, Caraguatatuba/SP, Boa Vista/RR, Presidente Prudente/SP, Campo Grande/MS, Maringá/PR, Santa Bárbara D’Oeste/SP, Anápolis/GO, Fortaleza Eusébio/CE, Lucas do Rio Verde/MT, Cuiabá Tijuca/MT, Barra do Garças/MT e Três Lagoas/MS. A operação conta com alienação fiduciária dos 15 imóveis, avaliados em R$768.000.000,00 e fundo de despesas.

MOVIMENTAÇÕES

Ação 2: Entre 24/08/2026 e 01/09/2026, o fundo vendeu um volume de R$410.055,00 de uma ação listada no Índice Imobiliário – IMOB, reduzindo a exposição ao ativo.

FII HGBS11: Em 26/08/2026, o Fundo adquiriu R$3.404.000,00 em cotas do HGBS11 e, entre 27/08/2026 e 18/09/2026, alienou integralmente a posição, por um volume total de R$3.435.625,95. Considerando a valorização das cotas e os rendimentos recebidos no período, a movimentação gerou retorno nominal de R$48.625,95, equivalente a 1,43%, duration de 9,7 dias e TIR anualizada de 71,14% a.a. A alocação teve caráter tático, buscando capturar uma oportunidade de curto prazo no mercado secundário.

Ação 1: Entre os dias 01/09/2026 e 03/09/2026, o fundo vendeu um volume de R$559.533,00 de uma ação listada no Índice Imobiliário – IMOB, aproveitando valorização pontual na cotação do ativo para realizar ganho e reduzir a exposição.

CRI MRV: Em 02/09/2026, o fundo adquiriu, no mercado secundário, um volume total de R$1.000.138,71, referente ao CRI MRV, à taxa de CDI + 3,00% a.a. Trata-se da mesma operação já presente na carteira do fundo, que consiste na antecipação de recebíveis decorrentes de contratos de confissão de dívida relacionados à compra de unidades de empreendimentos desenvolvidos por SPE’s controladas pela MRV Engenharia e Participações S.A. O valor nominal da carteira de recebíveis totalizava R$355.057.129,73 na data de emissão do CRI e o valor da operação foi de R$340.000.000,00. A operação conta com alguns mitigadores de risco, como apólice de seguro garantia com cobertura de R$14.202.285,19, fundo de despesas com saldo inicial de R$110.000,00, fundo de reserva com saldo inicial de R$34.300.000,00 e saldo mínimo equivalente às 3 próximas PMT’s com obrigação de recomposição da MRV sempre que o saldo ficar inferior à próxima PMT.

MOVIMENTAÇÕES

CRI Assaí GIC: Em 11/09/2026, o fundo adquiriu, no mercado secundário, um volume de R$277.587,17, referente ao CRI Assaí GIC, à taxa de IPCA +11,99% a.a. A operação foi emitida a IPCA + 6,75% a.a e possui como lastro contratos de locações atípicas, celebrados entre o Barzel Retail Fundo de Investimento Imobiliário e a Sendas Distribuidora S/A (ASAI3). A operação conta com alienação fiduciária das cotas do FII Barzel, detentor dos imóveis. O portfólio incluído na operação envolve 17 lojas do antigo Extra Hiper, que foram transformadas em lojas de atacarejo com a bandeira Assaí e possui uma razão de cobertura de 202%. A operação conta também com cross default dos contratos de locação de todos os imóveis em caso de inadimplemento e/ou rescisão sem pagamento da multa de um dos contratos.

CRI Embraed: Em 18/09/2026, o fundo vendeu um volume de R$1.427.852,50 do CRI Embraed, à taxa de CDI + 3,50% a.a., por meio da aquisição facultativa (tender offer) aprovada em assembleia realizada em 07/08/2026. A equipe de gestão optou por aderir à oferta considerando o ganho decorrente do gap entre a taxa de pré-pagamento e a taxa de aquisição do papel, qual seja de CDI + 4,40% a.a.

FII JSCR11: Em 21/09/2026, o FII JSCR11 publicou fato relevante sobre um movimento de reestruturação, pelo qual todos os CRI’s do JSCR11 serão integralizados em um novo veículo, de acordo com a marcação a mercado de tais títulos. Considerando que o último relatório gerencial do fundo foi publicado em 17/09/2026, maiores detalhes sobre a reestruturação somente estarão disponíveis no próximo relatório gerencial. Diante desta falta de visibilidade, em 22/09/2026, o fundo vendeu um volume de R$314.854,76 do FII JSCR11, zerando a posição e direcionando os recursos para outras oportunidades alinhadas à estratégia do AFHF11.

PROJEÇÕES

Conforme demonstrado na seção “Movimentações” deste relatório, a equipe de gestão segue atuando de forma ativa nos mercados secundários de FII's, ações do setor imobiliário e CRI's, aproveitando oscilações de preço e de taxa para aumentar, reduzir ou encerrar posições conforme a relação risco-retorno observada em cada ativo.

Nos mercados de FII's e ações, as movimentações do período combinaram novas alocações e reforço de posições já existentes com desinvestimentos táticos. Destacase, nesse sentido, a operação em HGBS11, na qual o Fundo adquiriu aproximadamente R$3,4 milhões e alienou integralmente a posição ainda no período, capturando retorno de 1,43% e TIR anualizada de 71,14% a.a. No segmento de ações, o fundo reduziu a exposição a duas ações listadas no IMOB, com vendas que somaram aproximadamente R$970 mil.

No mercado de CRI's, a equipe de gestão também segue aproveitando oportunidades no mercado secundário. As aquisições dos CRI's GARE Atacadão, MRV e Assaí GIC reforçam posições em operações já conhecidas e acompanhadas pela gestão, realizadas a taxas consideradas atrativas frente à carteira. Em paralelo, a adesão ao tender offer do CRI Embraed permitiu a realização do ganho na posição, considerando a compressão de spread.

O resultado do período foi impactado pelo: (i) IPCA de junho de 2026, qual seja de 0,16%, resultando em uma redução na linha de correção monetária distribuível; e (ii) pagamento da taxa de performance devida no mês, com efeito pontual sobre o resultado do fundo.

A estratégia permanece, portanto, concentrada em combinar carrego recorrente com atuação ativa no mercado secundário, buscando capturar ganhos decorrentes de distorções de preço e movimentos de fechamento de taxa, ao mesmo tempo em que os recursos são direcionados para ativos que apresentem melhor relação riscoretorno para o portfólio.

Por fim, a nova operação indexada ao IPCA+, já mencionada nos relatórios anteriores, encontra-se em fase final de estruturação, com liquidação prevista para a primeira quinzena de outubro.

DRE Gerencial

Histórico do Fundo

ÚLTIMOS RENDIMENTOS DO AFHF11

HISTÓRICO DE COTISTAS

HISTÓRICO DE COTA PATRIMONIAL

Composição da Carteira | 22/09/2026

Alocação do Fundo

RESUMO DA CARTEIRA

MOVIMENTAÇÕES DO MÊS

Alocação do Fundo

POR INDEXADOR *

POR INSTRUMENTO

POR TIPO DE RISCO *

POR RISCO *

* Percentuais relativos aos CRI’s da carteira.

Alocação do Fundo

POR SEGMENTO *

POR SECURITIZADORA *

POR SÉRIE *

* Percentuais relativos aos CRI’s da carteira.

Alto Desempenho, Alinhamento e Segurança

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