AFHF11 AF Invest Real Estate Multiestratégia

Resultado do fundo no exercício findo

Os resultados do fundo de investimento podem ser consultados diretamente na demonstração financeira do fundo (DF). Esta documentação estara disponível para consulta em: (https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/abrirGerenciadorDocumentosCVM), e proporciona uma visão detalhada do desempenho e das operações realizadas ao longo do período.

Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo

O exercício de julho de 2025 a junho de 2026 foi marcado por juros elevados por período prolongado. A Selic permaneceu em 15% a.a., maior patamar em quase duas décadas, de junho de 2025 a março de 2026, quando o Banco Central iniciou um ciclo gradual de cortes de 0,25 p.p. por reunião (14,75% em março, 14,50% em abril e 14,25% em junho de 2026). A inflação, que vinha em acomodação em 2025, voltou a acelerar no primeiro semestre de 2026 com o choque de commodities decorrente do conflito no Oriente Médio, e as expectativas para o IPCA de 2026 passaram a superar o teto da meta (4,5%), levando o Copom a adotar postura cautelosa, sem sinalização sobre o ritmo do ciclo. As expectativas para a Selic ao final de 2026 subiram ao longo do semestre, de cerca de 12% para cerca de 14%, pressionando os ativos sensíveis a juros. Para os fundos imobiliários, o período teve duas fases distintas. No segundo semestre de 2025, o IFIX deu continuidade à recuperação iniciada no início daquele ano e encerrou 2025 com alta de 21,15%. No primeiro semestre de 2026, com a reprecificação dos juros e a saída de investidores estrangeiros da bolsa, o índice avançou apenas 0,83%, o pior primeiro semestre desde 2022, com maior pressão sobre os fundos de tijolo e desempenho relativo melhor dos fundos de papel, que passaram a ser o segmento preferido das carteiras recomendadas. O mercado primário, contudo, seguiu aquecido: as emissões de FII somaram R$ 39,5 bilhões no primeiro semestre de 2026 (+103,9% em 12 meses, recorde), com a participação de pessoas físicas mais que dobrando. No crédito imobiliário estruturado, segmento central da estratégia do Fundo, as emissões de CRI totalizaram R$ 20,3 bilhões no primeiro semestre de 2026, queda de 15,8% frente ao mesmo período de 2025, refletindo o custo elevado de captação para os devedores e a maior seletividade dos investidores

Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira

O cenário-base contempla a continuidade gradual do ciclo de cortes da Selic, condicionada à convergência da inflação, com juros reais ainda elevados em 2026 e volatilidade adicional pela proximidade do período eleitoral. No mercado de CRI, a expectativa é de manutenção de carrego elevado: os papéis em CDI seguem se beneficiando do patamar da taxa básica, enquanto os indexados a índices de preços tendem a capturar a inflação corrente acima da meta, com possibilidade de ganho de marcação a mercado à medida que a curva de juros recue. Do lado do crédito, o custo de capital elevado continua pressionando incorporadoras e projetos alavancados, o que deve manter a seletividade dos investidores, spreads atrativos nas novas emissões e a importância da análise de garantias e do monitoramento contínuo das operações. No mercado de fundos imobiliários, o exercício começa com o setor negociando descontos relevantes sobre o valor patrimonial, sobretudo nos fundos de tijolo, após o pior primeiro semestre do IFIX desde 2022. Os fundos de papel tendem a seguir favorecidos enquanto a Selic permanecer elevada, pelo carrego e pela menor sensibilidade a juros, ao passo que os fundos de tijolo com ativos de qualidade e contratos resilientes são os principais candidatos à reprecificação quando o afrouxamento monetário ganhar tração. Nos fundos de desenvolvimento, a perspectiva está ligada ao ritmo de vendas e de execução dos projetos, favorecidos pela demanda nos segmentos econômicos e pela gradual redução do custo de financiamento, com atenção à evolução dos custos de construção e à liquidez dos estoques. O mercado primário aquecido e a ampliação da base de investidores pessoas físicas sustentam a liquidez do segmento, ainda que com dispersão crescente entre fundos. Nas ações do setor imobiliário, os múltiplos das companhias do IMOB foram comprimidos pelo ciclo de juros. As incorporadoras voltadas ao Minha Casa, Minha Vida têm demonstrado maior resiliência operacional, com lançamentos e vendas sustentados pelo programa habitacional, enquanto os segmentos de média e alta renda e as administradoras de shoppings e propriedades comerciais seguem mais sensíveis ao custo de capital e tendem a ser os principais beneficiados por um ciclo consistente de queda dos juros. A volatilidade do ano eleitoral deve seguir influenciando o segmento no curto prazo.