Relatório Gerencial AIEC11 de janeiro de 2026
Relatório Gerencial do Arch Edifícios Corporativos (AIEC11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a janeiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 06/02/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do AIEC11 fechou a R$ 66,00, com P/VP de 0,87 (valor patrimonial de R$ 75,71 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,38 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 6,48% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 365,3 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 35.765.826/0001-26
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/01/2026
- Data de entrega
- 06/02/2026 19:41
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
AIEC11 | ARCH EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FII
ARCH C A P A
Informações Gerais
Nome: Arch Edifícios Corporativos FII
Ticker: AIEC11
CNPJ: 35.765.826/0001-26
Início: Set/2020
Gestor: Arch Capital Ltda
Administrador: MAF DTVM S.A.
Website: archcapital.com.br/realestate/corporativo
Contato: [email protected]
Valor de Mercado: R$ 260.597.548 (R$ 54,01/cota)
Valor Patrimonial: R$ 368.872.369 (R$ 76,45/cota)
Cotas Emitidas: 4.824.987
Taxa de Administração e Gestão: 0,75%
Taxa de Performance: 20% s/ DY maior que 6% a.a. s/ base atualizada por IPCA
Dividendo (janeiro/26): R$ 0,34/cota
Data Pagamento Dividendo: 09/02/2026
Data Com-Dividendo: 30/01/2026
DIAMOND TOWED ROCHAVERA
VALORIZAÇÃO NO MÊS
2,57%
DIVIDEND YIELD 7,55%
Considerando cota de 30/jan/26
IFIX 2,25%
COTA MERCADO vs. PATRIMONIAL -29,35%
DESTAQUES
Atualização do mercado de escritórios: São Paulo reduziu sua taxa de vacância para 12,1%, enquanto o Rio de Janeiro recuou para uma taxa de vacância de 28,1% no 4T25. Veja slides 4 e 5 para mais informações.
Nova Locação no Rochaverá (Torre D): nova locação de 3.804 m² aumentando a ocupação do imóvel para 62%, com receita após carência e descontos de R$ 0,102/cota, conforme Fato Relevante de 26/01/2026 (link).
Término do contrato do IBMEC no Standard em janeiro: As perspectivas para o imóvel são:
Locação: 100% da área em estágio avançado de negociação
• Conversão para residencial: projeto legal protocolado
Veja slide 17 para mais informações.
Resultado AGE: foi aprovada a não distribuição de, no mínimo, 95% do resultado auferido no segundo semestre de 2025, conforme a ata (link). Com a aprovação, a distribuição de R$ 0,34/cota relativa a dez/25 foi mantida, assim como a relativa a jan/26 no mesmo valor.
| São Pau lo, SP Escritórios A+ Regiões CBD | # Ativos | Estoq ue Tota l | Novo Estoq ue | Área Locada | Área Disponível | Taxa de Vacância | Absorção Bruta | Absorção Líq uida | |
| mil m² | % | mil m² | % | mil m² | |||||
| Fa ri a Li ma | 60 | 1, 134 | 27.0% | 0.0 | 1,046 | 89 | 7.8% | 25.4 | 14.7 |
| Pa u l ista | 45 | 585 | 13.9% | 0.0 | 548 | 37 | 6.3% | 8.9 | 5.3 |
| Ch u cri Za i d a n | 35 | 9 13 | 2 1.8% | 0.0 | 765 | 148 | 16. 2% | 15.6 | 13.5 |
| Berri n i | 30 | 569 | 13.5% | 0.0 | 505 | 63 | 1 1. 2% | 10. 1 | 4.7 |
| Pi n h ei ros | 35 | 464 | 1 1.0% | 0.0 | 410 | 54 | 1 1.6% | 28.7 | 26.3 |
| Vi l a Olím p i a | 26 | 297 | 7. 1% | 9.0 | 257 | 40 | 13.6% | 1 1.9 | 6.4 |
| Ch á ca ra Sa nto Antô n io | 1 1 | 236 | 5.6% | 0.0 | 160 | 76 | 32.0% | 3.6 | 3.6 |
| Tota l | 242 | 4,198 | 100.0% | 9.0 | 3,691 | 507 | 12.1% | 104.3 | 74.7 |
No quarto trimestre de 2025, as regiões centrais de escritórios (CBD) de São Paulo totalizaram 242 propriedades, com 4.198 mil m² de estoque. Houve uma única entrega de 9,0 mil m² na Vila Olímpia.
A taxa de vacância caiu para 12,1%, com redução frente ao trimestre anterior (13,7%), com 507 mil m² disponíveis. A região com menor vacância é a Paulista (6,3%), seguida por Faria Lima (7,8%). Na outra ponta, a Chácara Santo Antônio registrou vacância mais elevada (32,0%), embora com leve melhora no trimestre (-1.6 p.p.).
A absorção bruta cresceu, atingindo 104,3 mil m², acima do registrado no 3T25 (97,5 mil m²). As maiores movimentações foram observadas em Pinheiros AbsorçãoBruta (28,7 mil m²), Faria Lima (25,4 mil m²) e Chucri Zaidan (15,6 mil m²).
A absorção líquida foi positiva em 74,7 mil m², acelerando de forma significativa em relação ao 3T25 (27,6 mil m²). Entre os destaques do trimestre estão: AbsorçãoLíquida Pinheiros (26,3 mil m²), Faria Lima (14,7 mil m²), Chucri Zaidan (13,5 mil m²) e Paulista (5,3 mil m²).
| Rio de Janeiro, RJ | Novo | Área | Área | Taxa de | Absorção | Absorção | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Escritórios A+ | # Ativos | Estoq u | e Tota l | Estoq ue | Locada | Disponível | Vacância | Bruta | Líq uida |
| Regiões CBD | mil m² | % | mil m² | % | mil | m² | |||
| Centro | 52 | 819 | 71.9% | 0.0 | 559 | 260 | 3 1.7% | 8.0 | 4.5 |
| Lagoa / Leb l o n / I pa n ema | 3 | 26 | 2.3% | 0.0 | 24 | 3 | 10. 1% | 0. 1 | 0. 1 |
| Botafogo | 10 | 127 | 1 1. 1% | 0.0 | 1 17 | 9 | 7.3% | 2.4 | 2.4 |
| Po rtu á ri a | 7 | 167 | 14.7% | 0.0 | 1 18 | 49 | 29. 1% | 2.0 | 2.0 |
| Tota l | 72 | 1,139 | 100.0% | 0.0 | 819 | 320 | 28.1% | 12.5 | 9.0 |
No quarto trimestre de 2025, o mercado de escritórios A+ nas regiões centrais do Rio de Janeiro (CBD) manteve seu estoque estável, totalizando 1.139 mil m², sem novas entregas no período.
A taxa de vacância registrou 28,1%, ligeira queda em relação ao 3T25 (28,9%), com 320 mil m² disponíveis. A vacância mais baixa segue em Botafogo (7,3%), enquanto o Centro continua concentrando o maior volume disponível (31,7%).
A absorção bruta somou 12,5 mil m², próxima do resultado do trimestre anterior (14,4 mil m²). O Centro liderou novamente o movimento (8,0 mil m²), AbsorçãoBruta seguido por Botafogo (2,4 mil m²) e a região Portuária (2,0 mil m²).
AbsorçãoLíquida A absorção líquida permaneceu positiva em 9,0 mil m², superando o resultado do 3T25 (4,6 mil m²). Os principais destaques foram o Centro (4,5 mil m²), Botafogo (2,4 mil m²) e a região Portuária (2,0 mil m²).
DESEMPENHO DO FUNDO | AIEC11
DIVIDENDOS
A distribuição de dividendos de Janeiro/2026 é de R$ 0,34/cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 7,55% considerando a cota de 30/janeiro/2026.
Janeiro 2026
DIVIDEND YIELD ANUALIZADO Cota Mercado
— DISTRIBUIÇÃO HISTÓRICA DE DIVIDENDOS
| Ano | jan | fev | mar | abr | mai | jun | jul | ago | set | out | nov | dez | Total Ano |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 0,34 | R$ 0,34 | |||||||||||
| 2025 | 0,17 | 0,32 | 0,32 | 0,32 | 0,32 | 0,32 | 0,34 | 0,34 | 0,34 | 0,34 | 0,34 | 0,34 | R$ 3,81 |
| 2024 2023 | 0,17 0,18 | 0,71 0,75 | 0,71 0,76 | 0,71 0,77 | 0,73 0,78 | 0,73 0,78 | 0,73 0,76 | 0,73 0,76 | 0,73 0,76 | 0,62 0,76 | 0,62 0,78 | 1,22 1,33 | R$ 8,41 |
| 2022 | 0,61 | 0,68 | 1,31 | 0,72 | 0,72 | 0,80 | 0,72 | 0,73 | 0,73 | 0,74 | 0,75 | 1,32 | R$ 9,17 R$ 9,83 |
| 2021 2020 | 0,56 n/a | 0,57 n/a | 0,57 n/a | 0,57 n/a | 0,57 n/a | 0,57 n/a | 0,61 n/a | 0,61 n/a | 0,61 | 0,61 | 0,61 | 0,61 | R$ 7,07 |
RESULTADOS
Considerando o valor de mercado de 30/jan/26 e o anúncio de encerramento da primeira emissão de cotas do Fundo em 8/set/20, o Fundo registrou uma rentabilidade bruta de -5,68%, comparado a 38,55% do IFIX e 57,82% do CDI Líquido (considerando uma alíquota de 15%).
Considerando o valor patrimonial, o Fundo registrou uma rentabilidade bruta de +16,76% desde a primeira emissão.
| Resultados por cota em 30-jan-2026 | Desempenho a mercado | Patrimonial Início | |||
| Início | 12 meses | 2026 | Mês | ||
| Desde | 8-set-20 | 30-jan-25 R$46,29 | 30-dez-25 | 30-dez-25 | 8-set-20 |
| Valor inicial (R$) [A] | R$100,00 | R$52,99 | R$52,99 | R$100,00 | |
| Valor final (R$) [B] | R$54,01 | R$54,01 | R$54,01 | R$54,01 | R$76,45 |
| Rendimentos totais (R$) [C] | 40,31 | 3,98 | 0,34 | 0,34 | |
| Rendimentos totais (%) [D = C / A] | 40,31% | 8,60% | 0,64% | 0,64% | 40,31% |
| Ganho de capital bruto [E = B / A -1] | -45,99% | 16,68% | 1,92% | 1,92% | -23,55% |
| Rentabilidade Bruta + E] [D | -5,68% | 25,28% | 2,57% | 2,57% | 16,76% |
| Ganho de capital líquido [F = D *80%, se positivo] | -45,99% | 13,34% | 1,54% | 1,54% | -23,55% |
| Rentabilidade Líquida [D + F] | -5,68% | 21,94% | 2,18% | 2,18% | 16,76% |
| IFIX | 38,55% | 27,81% | 2,25% | 2,25% | 38,55% |
| Rentabilidade em % do IFIX | n/a | 90,87% | 113,98% | 113,98% | 43,48% |
| 57,82% | 12,19% | 0,99% | 0,99% | ||
| CDI Líquido | n/a | 57,82% | |||
| Rentabilidade em % do CDI Líquido | 180,01% | 220,64% | 220,64% | 28,99% | |
PATRIMÔNIO
▪ O patrimônio gerencial do Fundo de R$ 368,9 milhões.
Composição do patrimônio líquido:
| Patrimônio | Jan/26 | % |
|---|---|---|
| Em milhões de reais | ||
| Ativos imobiliários | 334,2 | 91% |
| Rochaverá Torre D | 277,0 | 75% |
| Standard Building | 57,2 | 15% |
| Caixa gerencial | 35,1 | 10% |
| Outros ativos e passivos | -0,5 | 0% |
| Valor patrimonial total | 368,9 | 100% |
| Valor patrimonial por cota | 76,45 |
DESEMPENHO DA COTA + DIVIDENDOS (BASE 100 EM 8/SET/20):
LIQUIDEZ
No mercado secundário, volume médio diário em Janeiro 2026 foi de R$ 260,1 mil, sendo 49,4% abaixo da média do período desde o início das negociações em 16/out/20 de R$ 514,2 mil.
Quantidade de cotistas: queda de -28,9% em 12 meses (13.065 cotistas em 30/jan/2026 vs 18.369 em 31/jan/2025).
| Negociação | 12 meses | 2026 | jan/26 |
|---|---|---|---|
| Presença em pregões | 100% | 100% | 100% |
| Volume negociado (R$ '000) | 90.187 | 5.463 | 5.463 |
| Quantidade de negócios | 143.107 | 6.936 | 6.936 |
| Giro (% do total de cotas) | 38,58% | 2,15% | 2,15% |
LIQUIDEZ DIÁRIA DO FUNDO¹
RECEITAS
Distrato Seven (link): Em agosto de 2025, a Seven, então inquilina da Torre D do Rochaverá Corporate Towers, formalizou o distrato do contrato de locação referente a uma área de 11.248,3 m², anteriormente vigente até dezembro de 2029, mediante o pagamento de uma multa equivalente a aproximadamente 14 alugueis mensais. Dos quais, 5.643 m² já foram locados.
Contratos de locação por ativo:
| Inquilinos | Ocupação [ABL] | Vencimento | Mês de atualização | Indexador | ABL (m²) | Tipo | WAULT | |
| Standard | Vacância | 100% | n/a | n/a | n/a | 8.471 | n/a | 4,8 Anos |
| Rochaverá Torre D | Smurfit | 31.9% | 2030 | Setembro | IPCA positivo | 4.679 | Típico | |
| Sterna | 1,0% | 2029 | Dezembro | IPCA positivo | 144 | Típico | ||
| TWBR | 26.0% | 2031 | Janeiro | IPCA positivo | 3.804 | Típico | ||
| Auditório | 2,8% | n/a | n/a | n/a | 417 | Receita variável | ||
| Vacância | 38.3% | n/a | n/a | n/a | 5.605 | n/a | ||
| Total | 39.1% | 22.989 |
PORTFÓLIO DE ATIVOS | AIEC11
RELATÓRIO GERENCIAL | JANEIRO 2026
Portfólio de Ativos | Rochaverá Diamond Tower (Torre D)
Localização: Chucri Zaidan / São Paulo, SP
Endereço: Avenida das Nações Unidas, 14.171
ABL: 14.648 m²
Certificações: Leed Platinum (O&M) e Gold (Core and Shell)
O complexo Rochaverá fica a poucos passos da estação Morumbi da CPTM e de dois dos principais shoppings de São Paulo.
Conta com acesso pela Marginal Pinheiros e pela Av. Chucri Zaidan, tem acesso por ciclovia e bicicletário, além de contar com uma usina de geração de energia a gás capaz de atender 100% do complexo e um jardim aberto ao público de mais de 10 mil m².
O complexo Rochaverá foi um dos primeiros a ter a certificação para construções sustentáveis LEED Gold.
Resultado: consumo anual 15% menor de energia e 10% menor de água comparado a edifícios considerados eficientes pelo padrão americano.
RELATÓRIO GERENCIAL | JANEIRO 2026
Portfólio de Ativos | Rochaverá Diamond Tower (Torre D)
PERSPECTIVA E PIPELINE
Desde 15 de agosto de 2025, quando o Fundo tomou conhecimento da saída da Seven da Torre D do Rochaverá Corporate Towers, iniciaram-se conversas com potenciais inquilinos de perfis variados. O Gestor vem desenvolvendo e implementando ativamente a estratégia de comercialização da Torre D, com o objetivo de assegurar as melhores condições de locação para o Fundo.
Funil de comercialização [em m2]
Descrição das demandas: ‘Ativas’ em conversas iniciais; ‘Engajadas’ visita e/ou reunião realizada e/ou com envio de proposta comercial; ‘Em negociação’ em discussão de minuta.
• Localização: Centro / Rio de Janeiro, RJ
Endereço: Avenida Presidente Wilson, 118
ABL: 8.471 m²
O Standard Building é um edifício tombado, patrimônio histórico da cidade do Rio de Janeiro, localizado próximo a Baía de Guanabara e com uma vista maravilhosa dos principais cartões postais do Rio de Janeiro.
Está a poucos metros da estação Antônio Carlos do VLT e da estação Cinelândia do metrô. Foi totalmente reformado em 2007.
Construído em 1935, foi o primeiro edifício com ar-condicionado central do Rio de Janeiro.
Principais iniciativas conduzidas pelo Time de Gestão para o reposicionamento do ativo em 2026 são:
Locação Corporativa
Esforço direto junto a potenciais inquilinos, consultorias e corretores do mercado. O Imóvel é de fácil adaptação para um uso corporativo.
Pipeline ativo, com aproximadamente 65.656 m² de demandas potenciais, 8.471m² das quais em estágio avançado de negociação.
Conversão para Residencial
O Centro do Rio de Janeiro tem apresentado elevado interesse por empreendimentos residenciais, com alguns lançamentos recentes bemsucedidos na região ao longo de 2024 e 2025.
MOU assinado com a AZO Inc para parceria na incorporação, sujeito a condições precedentes e suspensivas, que permite avançar nos trâmites para o desenvolvimento.
Protocolado em Novembro/25 o Projeto Legal na prefeitura e nós órgãos competentes do Rio de Janeiro a fim de possibilitar a conversão.
Locação para Setor Educacional
Alavancar o potencial do Imóvel com inquilinos do mesmo setor do atual.
Locação para Setor de Saúde
Consulta inicial indica potencial viabilidade de uso para o setor de saúde, em conversas iniciais com potenciais interessados.
PRINCIPAIS DOCUMENTOS, FATOS RELEVANTES E COMUNICADO AO MERCADO
30/jan/26 Comunicado ao Mercado – Distribuição de Rendimento (janeiro)
26/jan/26 Fato Relevante
15/jan/26 Informe Mensal (Dezembro 2025)
09/jan/26 Ata da Assembleia
08/jan/26 Relatório Gerencial (Dezembro 2025)
05/jan/26 Fato Relevante
30/dez/25 Comunicado ao Mercado – Distribuição de Rendimento (dezembro)
19/dez/25 Edital de Convocação AGE
15/dez/25 Informe Mensal (novembro)
11/dez/25 Relatório Gerencial (novembro)
28/nov/25 Comunicado ao Mercado – Distribuição de Rendimento (novembro)
17/nov/25 Informe Mensal (outubro)
09/out/2025 Relatório Gerencial (outubro)
31/out/25 Comunicado ao Mercado – Distribuição de Rendimento (outubro)
SOBRE O FUNDO
O AIEC11 tem por objetivo a obtenção de renda, mediante locação ou arrendamento, com a exploração comercial de empreendimentos imobiliários no segmento de lajes corporativas, em especial empreendimentos imobiliários destinados a escritórios localizados no território nacional.
A Arch Capital é uma gestora de investimentos imobiliários fundada em 2007 e 100% dedicada ao mercado brasileiro. Desde 2007 desenvolvendo ativos de alta qualidade, transformadores em seus contextos.
TRAJETÓRIA DE 18 ANOS
Fundação da Arch Fundo Real Estate I Investimento na MRV pré-IPO
Golgi Condomínios Logísticos com OTPP - Ontario Teachers’ Pension Plan
Fundo Real Estate II
IPO FII AIEC11 veículo listado com foco em renda
Plataforma de DATA CENTERS
Nova marca: ARCH Capital (anteriormente: Autonomy Investimentos)
ATIVOS SOB GESTÃO R$6,3 BILHÕES
TRACK RECORD
25 propriedades imobiliárias1
2,0 milhões m2 1
80+ locatários de primeira linha
Inteligência imobiliária com foco em pesquisa. Visão independente do mercado.
Gestão ativa através de posições de controle. Extensas relações com a indústria.
Somos operadores diretos da originação à venda. Aquisição da propriedade, projeto, aprovação, desenvolvimento até a estabilização e desinvestimento do ativo.
ESG como alavanca de valor desde 2007.