Relatório Gerencial ALZR11 de junho de 2026

Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11)

R E L A T Ó R I O G E R E N C I A L

JUNHO 2026

Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11)

O B J E T I V O D O F U N D O

Responsabilidade Limitada

CNPJ 28.737.771/0001-85 Início Janeiro de 2018

Investimento em propriedades para renda prioritariamente via contratos de locação atípicos (Builtto-Suit e Sale&Leaseback). A Política de Investimentos está detalhada no seu Regulamento.

P R E S T A D O R E S D E S E R V I Ç O

Gestora

Alianza Gestão de Recursos Ltda.

Administrador & Escriturador

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

H I S T Ó R I C O D O F U N D O

J U L / 1 8

M A I / 1 9

Início 1ª Emissão R$ 100M

A G O / 2 0

2ª Emissão R$ 170M

3ª Emissão R$ 180M

A G O / 2 1

4ª Emissão R$ 169M

S E T / 2 2

J U N / 2 3

5ª Emissão R$ 109M

6ª Emissão R$ 311M

J U L / 2 4

7ª Emissão R$ 251M

A B R / 2 6

8ª Emissão R$ 446M

I N D I C A D O R E S · J U N H O 2 0 2 6

R$ 1.773M

Patrimônio Líquido

R$ 10,78

Cota Patrimonial

T A X A S

164.492.251

Quantidade de Cotas

203.139

Quantidade de Cotistas

Administração, Gestão & Escrituração

Performance

1,00% a.a.

Não há

sobre o Patrimônio Líquido ou o valor de mercado, quando tenha passado a integrar o IFIX.

Destaques do Mês

Movimentação Locatários

Em junho, não ocorreram reajustes de aluguel referente aos ativos do Fundo. O calendário de reajustes pode ser visualizado no gráfico “Mês de Reajuste” (clique aqui).

Neste mês, a Receita Imobiliária foi impactada, de forma não recorrente devido a uma questão operacional do Administrador, não houve o repasse do rendimento do FII Alianza Digital para o ALZR11. Vale destacar que os aluguéis foram recebidos dentro do prazo e em sua integralidade, de modo que a Receita Imobiliária no próximo mês será impactada positivamente e de forma extraordinária, com o repasse referente a dois meses de resultados.

Resultado do Mês

O Resultado Caixa gerado foi de R$ 0,0813/cota, sendo o Resultado Distribuído de R$ 0,0836/cota que serão pagos no dia 24/07 para a base de investidores posicionada em 17/07. Vale destacar que o ALZR segue com sua reserva de lucros estabelecida em R$ 0,021/cota.

Programa de recompra de cotas

Durante o mês, foi iniciado o programa de recompra de cotas do Fundo, com 20.000 cotas adquiridas a R$ 9,81/cota, desconto relevante sobre a cota patrimonial, reduzindo o total de cotas do fundo para 164.492.251.

Novo Guidance

Apresentamos este mês o novo guidance do Fundo para o 2º semestre de 2026, com incremento de rendimentos projetados (clique aqui).

¹ Considera os ativos adquiridos na 8ª Emissão de Cotas: Fleury, BTS Shopee e Oscar Freire Office.

Reavaliação de Ativos:

Em junho, foi concluído mais um processo anual de reavaliação dos ativos imobiliários a valor de mercado (valor justo). As avaliações foram realizadas pela Newmark mesma empresa de avaliação e consultoria responsável pelo processo no ano anterior.

O resultado apontou valorização consolidada de 2,9% em relação aos valores de junho de 2025, refletindo a evolução operacional natural dos ativos, e o cenário geral macroeconômico geral.

A expressiva variação no ativo Atento deve-se, conforme informado no Relatório Gerencial de março (clique aqui), a renegociação do aluguel realizada para extensão do contrato.

Ao lado apresentamos tabela com ativos avaliados, por ordem decrescente de variação.

Guidance atualizado

Projetando os resultados para o 2º semestre de 2026, atualizamos agora o guidance do Fundo, e estimamos que os rendimentos, referentes apenas a resultados recorrentes, a serem distribuídos mensalmente sejam entre R$ 0,082 e R$ 0,084/cota, uma elevação importante sobre o guidance anterior.

Importante ressaltar que nesta projeção consideramos apenas recebimentos de aluguéis pelo Fundo, além de aplicação do caixa, como receitas e todas as despesas. Mas não consideramos resultados advindos de vendas de ativos, já realizadas ou futuras – ou seja, os rendimentos podem ser superiores quando esses efeitos forem levados em consideração, a cada mês, dentro do semestre em questão.

Assumimos ainda, nestas projeções, a correção dos contratos de locação atípicos por uma inflação anualizada alinhada com as projeções agentes econômicos e, como mencionado acima, não consideramos quaisquer efeitos extraordinários derivados de alienações, já contratados ou que possam vir a acontecer.

Com ponentes do Resu ltado Caixa do mês (R$/Cota)

¹ Os números apresentados acima já desconsideram os efeitos não caixa dos períodos analisados;

² Aluguéis recebidos + rendimentos de FIIs e CRIs investidos;

³ histórico adaptado para manter a comparabilidade das informações (“base 10”).

D e c a t h l o n | S ã o P a u l o - S P

O Fundo já pagou, aproximadamente, R$ 44,85 milhões e possui obrigação de pagamento de mais uma parcela, no valor inicial de R$ 24,15 milhões (corrigida pelo IPCA) e devida em até 12 meses após a aprovação, pela Prefeitura de São Paulo, do projeto de expansão do imóvel. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

A s s a í | R i o d e J a n e i r o – R J

O Fundo já desembolsou, aproximadamente, R$ 72,2 milhões. Do montante adicional fixo de até R$ 10 milhões — originalmente previsto para pagamento até nov/25, condicionado ao cumprimento integral das obrigações do vendedor e da locatária —, em dez/25 foi liberada a parcela de aproximadamente R$ 7,4 milhões, permanecendo retidos cerca de R$ 2 milhões até a quitação das pendências do vendedor. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

F l e u r y | C a m p i n a s - S P

O Fundo já desembolsou, aproximadamente, R$ 29,5 milhões. Há ainda a previsão de pagamento de um Earn-Out condicional no valor de até R$ 7,5 milhões, que poderá ser pago em até 12 meses após o fechamento da transação. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

C D M e r c a d o L i v r e | R i b e i r ã o P r e t o - S P

O Fundo já pagou, aproximadamente, R$ 152 milhões e desembolsou o valor de R$ 4 milhões referente à uma liberação parcial da Parcela Retenção, retendo ainda o valor de R$ 1 milhão para algumas obrigações remanescentes do Vendedor previstas no CVC. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

A s s a í | G u a r u j á – S P

O Fundo ainda não realizou desembolsos referentes a esta aquisição. Na data de fechamento, será pago aproximadamente R$ 18,7 milhões, além de um valor fixo de até R$ 21 milhões a ser desembolsado em prazo a definir com o vendedor, condicionado ao cumprimento integral das obrigações da vendedora e da locatária. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

I P G

O Ativo foi alienado por R$ 19,5 milhões, pagos da seguinte forma: R$ 2,0 milhões na assinatura do CCV em 07/2025; R$ 3,0 milhões na lavratura da Escritura, também em 07/2025; e R$ 14,5 milhões divididos em R$ 1,8 milhão em 10/2025 e 21 parcelas mensais de R$ 604 mil com início em 11/2025. Todas as parcelas do saldo serão corrigidas mensalmente pela variação positiva do IPCA entre a data de assinatura do Compromisso e o respectivo vencimento. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

S a n t i l l a n a

O Ativo foi alienado por R$ 53,0 milhões, pagos da seguinte forma: R$ 500 mil de sinal na assinatura do CCV; R$ 3,75 milhões em 05/2025, corrigidos pela variação positiva acumulada do IPCA desde a data do Compromisso; e o saldo remanescente de R$ 48,75 milhões em 39 parcelas mensais sucessivas de R$ 1,25 milhão cada, corrigidas pelo IPCA a partir da data de fechamento. A alienação deve gerar um incremento de Lucro Caixa ao Fundo de R$ 0,008/cota no primeiro mês e, nos 39 meses subsequentes, um incremento médio de aproximadamente R$ 0,003/cota ao mês. O capital liberado e o montante não distribuível serão reinvestidos de forma estratégica, aproveitando as oportunidades de mercado. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

Estrutura de Ca pital

Ao término do mês, a posição de Caixa e Valores Mobiliários era de R$ 398 milhões, ou 22% do Patrimônio Líquido, montante de liquidez considerado bastante saudável pela Gestora para o devido cumprimento das obrigações de longo prazo previstas.

A Relação Obrigações Futuras por Patrimônio Líquido passou para o patamar de 32% do PL. Esse movimento representa um marco relevante na trajetória do Fundo: a redução da alavancagem evidencia a solidez da estrutura de capital, a maturidade da Gestão e o compromisso com a geração de valor de longo prazo.

Estrutura de Ca pital e I ndicadores de Liq uidez (em R$ mil)

Fl uxo de Caixa Previsto

Alocação por Em preendimento

Alocação Por Classe dos I móveis

Alocação por Natu reza dos Contratos

¹ Os imóveis Sky e Scala são investidos diretamente pelo Alianza Digital Realty Fundo de Investimento Imobiliário, cujo único cotista é o ALZR11; ² O imóvel DuPont e o Oscar Freire Office são investidos diretamente pelo fundo TSER11, e o ALZR11 possui 99,85% deste fundo; ³ Imóvel Assaí SP em fase final de diligência, conforme Fato Relevante de 20/01/2025; ⁴ O contrato típico refere-se ao imóvel Oscar Freire Office; ⁵ Considera a Receita Contratada, portanto considera a receita total dos ativos Fleury, Shopee e Oscar Freire Office.

Alocação por Loca lização

Alocação Por Seg mentos dos Locatários

Anos até os Vencimentos das Locações

Mês de Reajuste

¹ Os imóveis Sky e Scala são investidos diretamente pelo Alianza Digital Realty Fundo de Investimento Imobiliário, cujo único cotista é o ALZR11; ² O imóvel DuPont e o Oscar Freire Office são investidos diretamente pelo fundo TSER11, e o ALZR11 possui 99,85% deste fundo; ³ Imóvel Assaí SP em fase final de diligência, conforme Fato Relevante de 20/01/2025; ⁴ O contrato típico refere-se ao imóvel Oscar Freire Office; ⁵ Considera a Receita Contratada, portanto considera a receita total dos ativos Fleury, Shopee e Oscar Freire Office.

Rendimento e Dividend Yield

Rendimento ALZR11 x I FIX x CDI Líq uido de I R

Rendimentos recorrentes médios distribuídos (R$/cota):

P/VP ALZR11

¹ CAGR (“Compound Annual Growth Rate”), ou Taxa de Crescimento Anual Composta: é a taxa de retorno médio de um investimento ao longo de um período definido, suavizando as flutuações anuais e demonstrando o crescimento como se tivesse sido a um ritmo estável. Ela é calculada utilizando o valor inicial, o valor final e o número de anos da amostra, sendo útil para diagnosticar o desempenho normalizado de um investimento;

² Para comparação, o CAGR do IPCA no mesmo período é de aproximadamente 5,6%;

³ Nesta análise desconsideramos o rendimento extraordinário gerado pela alienação do imóvel Clariant, que na época representou R$ 0,488/cota.

Base de cotistas

A base de investidores do nosso Fundo continua se expandindo e alcançou 203 mil cotistas ao final de maio, a partir da entrada de mais de 1,8 mil investidores apenas neste último mês.

Desde o desdobramento de cotas, ocorrido em maio/25 – aproximadamente 42 mil novos investidores já ingressaram na base do ALZR, um expressivo crescimento de 27% no período.

Entendemos que este evento continuará impulsionando a expansão da nossa base de sócios, com diversificação e potenciais aumento de liquidez e valorização das cotas no longo prazo.

Evol ução N ú mero de Cotistas

Liq uidez | Média De Negociação Diá ria (em R$ mil)

Atento Rio de Janeiro/RJ

Air Liquide São Paulo/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

Note: Em março, o Fundo concluiu e assinou a renovação do contrato de locação com a Atento, cujo vencimento estava previsto para jul/26. O contrato passará a modalidade típico, com vencimento para 2031, extensão de 5 anos. O novo aluguel mensal passará a ser de R$ 350 mil a partir de jul/26.

D e t a l h e s d o A t i v o

BRF Bauru/SP

BRF Guarulhos/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

Santillana São Paulo/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

Note: Ativo alienado a Diálogo. A propriedade definitiva do Imóvel somente será transferida à compradora após o pagamento da 30ª parcela do Saldo referente ao Preço de Venda, com a lavratura da escritura definitiva. Para mais detalhes, acesse: Fato Relevante de 28/03/2025

Coca-Cola FEMSA

Santo André/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

DASA (Ascendino) São Paulo/SP

DASA (Sumaré) São Paulo/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Decathlon São Paulo/SP

Globo Rio de Janeiro/RJ

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Sky Santana de Parnaíba/SP

Pandurata (Bauducco) Guarulhos/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

DuPont (TSER11) Barueri/SP

Pueri Domus São Paulo/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Loja Oba Hortifruti São Bernardo do Campo/SP

Loja Oba Hortifruti São José do Rio Preto/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

CD Oba Hortifruti Sumaré/SP

CD Mercado Livre Ribeirão Preto/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

CDB Ana Rosa São Paulo/SP

CDB Morumbi São Paulo/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Scala Data Center Porto Alegre/RS

Assaí SP Guarujá/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Oscar Freire Office (TSER11) São Paulo/SP

CD Shopee Ibitinga/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Política De Investimentos Para Novas Aquisições

Abaixo apresentamos os principais aspectos da política de investimentos e dos critérios de elegibilidade do ALZR, conforme seu Regulamento:

ALIANZA

Rua Tabapuã, 1.227 - Conju nto 202 - São Pau lo/SP

+55 11 3073 1516 [email protected]

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中 www.alianza.com.br

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