Relatório Gerencial ALZR11 de maio de 2026

Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11)

R E L A T Ó R I O G E R E N C I A L

MAIO 2026

Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11)

O B J E T I V O D O F U N D O

Responsabilidade Limitada

Investimento em propriedades para renda prioritariamente via contratos de locação atípicos (Builtto-Suit e Sale&Leaseback). A Política de Investimentos está detalhada no seu Regulamento.

CNPJ 28.737.771/0001-85 Início Janeiro de 2018

P R E S T A D O R E S D E S E R V I Ç O

Gestora

Alianza Gestão de Recursos Ltda.

Administrador & Escriturador

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

H I S T Ó R I C O D O F U N D O

J U L / 2 1

M A I / 1 9

Início 1ª Emissão R$ 100M

A G O / 2 0

2ª Emissão R$ 170M

3ª Emissão R$ 180M

A G O / 2 1

4ª Emissão R$ 169M

S E T / 2 2

J U N / 2 3

5ª Emissão R$ 109M

6ª Emissão R$ 311M

J U L / 2 4

7ª Emissão R$ 251M

A B R / 2 6

8ª Emissão R$ 446M

I N D I C A D O R E S · M A I O 2 0 2 6

R$ 1.756M

Patrimônio Líquido

R$ 10,67

Cota Patrimonial

T A X A S

164.512.251

Quantidade de Cotas

201.297

Quantidade de Cotistas

Administração, Gestão & Escrituração

Performance

1,00% a.a.

Não há

sobre o Patrimônio Líquido ou o valor de mercado, quando tenha passado a integrar o IFIX.

Destaques do Mês

Movimentação Locatários

Em maio, ocorreu reajuste de aluguel referente ao ativo Scala do Fundo, que foi corrigido pelo IPCA acumulado dos últimos 12 meses. O calendário de reajustes pode ser visualizado no gráfico “Mês de Reajuste” (clique aqui). Adicionalmente, este mês (caixa) recebemos o aluguel pro rata referente aos ativos Fleury e Oscar Freire Office.

Resultado do Mês

No mês de maio, o Resultado Caixa gerado foi de R$ 0,0857/cota, valor novamente superior à média dos meses anteriores, sendo o Resultado Distribuído de R$ 0,0836/cota que foram pagos no dia 25/06 para a base de investidores posicionada em 18/06. Vale destacar que o ALZR segue com sua reserva de lucros estabelecida em R$ 0,032/cota.

Assembleia Geral Extraordinária

No dia 29/05/2026 divulgamos Termo de Apuração (clique aqui) referente a AGE convocada para deliberar matérias importantes que visam a modernização do regulamento do Fundo, de modo a refletir as melhores práticas de mercado, ampliar a flexibilidade operacional e permitir que o ALZR continue sua trajetória de crescimento sustentável, capturando oportunidades de geração de valor de longo prazo. Todas a 6 matérias Agradecemos a confiança de todos os nossos investidores, novos e antigos, e seguimos com o propósito de gerar valor de forma consistente e previsível através de uma visão de longo prazo e gestão disciplinada de riscos.

¹ Considera os ativos adquiridos na 8ª Emissão de Cotas: Fleury, BTS Shopee e Oscar Freire Office.

Guidance

Projetando os resultados para o 1º semestre de 2026, estimamos que os rendimentos referentes a resultados recorrentes a serem distribuídos sejam entre R$ 0,080 e R$ 0,082/cota por mês.

Importante ressaltar que nesta projeção consideramos apenas recebimentos de aluguéis pelo Fundo, além de aplicação do caixa, como receitas e todas as despesas. Mas não consideramos resultados advindos de vendas de ativos, já realizadas ou futuras – ou seja, os rendimentos podem ser superiores quando esses efeitos forem levados em consideração, a cada mês, dentro do semestre em questão.

Assumimos ainda, nestas projeções, a correção dos contratos de locação atípicos do ALZR por uma inflação anualizada alinhada com as projeções de bancos e agentes econômicos e, como mencionado acima, não consideramos aqui quaisquer efeitos extraordinários derivados de alienações, já contratados ou que possam vir a acontecer.

Com ponentes do Resu ltado Caixa do mês (R$/Cota)

¹ Os números apresentados acima já desconsideram os efeitos não caixa dos períodos analisados;

² Aluguéis recebidos + rendimentos de FIIs e CRIs investidos;

”).

³ histórico adaptado para manter a comparabilidade das informações (“base 10

D e c a t h l o n | S ã o P a u l o - S P

O Fundo já pagou, aproximadamente, R$ 44,85 milhões e possui obrigação de pagamento de mais uma parcela, no valor inicial de R$ 24,15 milhões (corrigida pelo IPCA) e devida em até 12 meses após a aprovação, pela Prefeitura de São Paulo, do projeto de expansão do imóvel. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

A s s a í | R i o d e J a n e i r o – R J

O Fundo já desembolsou, aproximadamente, R$ 72,2 milhões. Do montante adicional fixo de até R$ 10 milhões — originalmente previsto para pagamento até nov/25, condicionado ao cumprimento integral das obrigações do vendedor e da locatária —, em dez/25 foi liberada a parcela de aproximadamente R$ 7,4 milhões, permanecendo retidos cerca de R$ 2 milhões até a quitação das pendências do vendedor. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

F l e u r y | C a m p i n a s - S P

O Fundo já desembolsou, aproximadamente, R$ 29,5 milhões. Há ainda a previsão de pagamento de um Earn-Out condicional no valor de até R$ 7,5 milhões, que poderá ser pago em até 12 meses após o fechamento da transação. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

C D M e r c a d o L i v r e | R i b e i r ã o P r e t o - S P

O Fundo já pagou, aproximadamente, R$ 152 milhões e desembolsou o valor de R$ 4 milhões referente à uma liberação parcial da Parcela Retenção, retendo ainda o valor de R$ 1 milhão para algumas obrigações remanescentes do Vendedor previstas no CVC. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

A s s a í | G u a r u j á – S P

O Fundo ainda não realizou desembolsos referentes a esta aquisição. Na data de fechamento, será pago aproximadamente R$ 18,7 milhões, além de um valor fixo de até R$ 21 milhões a ser desembolsado em prazo a definir com o vendedor, condicionado ao cumprimento integral das obrigações da vendedora e da locatária. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

I P G

O Ativo foi alienado por R$ 19,5 milhões, pagos da seguinte forma: R$ 2,0 milhões na assinatura do CCV em 07/2025; R$ 3,0 milhões na lavratura da Escritura, também em 07/2025; e R$ 14,5 milhões divididos em R$ 1,8 milhão em 10/2025 e 21 parcelas mensais de R$ 604 mil com início em 11/2025. Todas as parcelas do saldo serão corrigidas mensalmente pela variação positiva do IPCA entre a data de assinatura do Compromisso e o respectivo vencimento. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

S a n t i l l a n a

O Ativo foi alienado por R$ 53,0 milhões, pagos da seguinte forma: R$ 500 mil de sinal na assinatura do CCV; R$ 3,75 milhões em 05/2025, corrigidos pela variação positiva acumulada do IPCA desde a data do Compromisso; e o saldo remanescente de R$ 48,75 milhões em 39 parcelas mensais sucessivas de R$ 1,25 milhão cada, corrigidas pelo IPCA a partir da data de fechamento. A alienação deve gerar um incremento de Lucro Caixa ao Fundo de R$ 0,008/cota no primeiro mês e, nos 39 meses subsequentes, um incremento médio de aproximadamente R$ 0,003/cota ao mês. O capital liberado e o montante não distribuível serão reinvestidos de forma estratégica, aproveitando as oportunidades de mercado. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

Estrutura de Ca pital

Ao término do mês, a posição de Caixa e Valores Mobiliários era de R$ 412 milhões, ou 18% do Patrimônio Líquido, montante de liquidez considerado bastante saudável pela Gestora para o devido cumprimento das obrigações de longo prazo previstas.

A Relação Obrigações Futuras por Patrimônio Líquido passou para o patamar de 36% do PL. Esse movimento representa um marco relevante na trajetória do Fundo: a redução da alavancagem evidencia a solidez da estrutura de capital, a maturidade da Gestão e o compromisso com a geração de valor de longo prazo.

Estrutura de Ca pital e I ndicadores de Liq uidez (em R$ mil)

Fl uxo de Caixa Previsto

Alocação por Em preendimento

Alocação Por Classe dos I móveis

Alocação por Natu reza dos Contratos

¹ Os imóveis Sky e Scala são investidos diretamente pelo Alianza Digital Realty Fundo de Investimento Imobiliário, cujo único cotista é o ALZR11; ² O imóvel DuPont e o Oscar Freire Office são investidos diretamente pelo fundo TSER11, e o ALZR11 possui 99,85% deste fundo; ³ Imóvel Assaí SP em fase final de diligência, conforme Fato Relevante de 20/01/2025; ⁴ O contrato típico refere-se ao imóvel Oscar Freire Office; ⁵ Considera a Receita Contratada, portanto considera a receita total dos ativos Fleury, Shopee e Oscar Freire Office.

Alocação por Loca lização

Alocação Por Seg mentos dos Locatários

Anos até os Vencimentos das Locações

Mês de Reajuste

¹ Os imóveis Sky e Scala são investidos diretamente pelo Alianza Digital Realty Fundo de Investimento Imobiliário, cujo único cotista é o ALZR11; ² O imóvel DuPont e o Oscar Freire Office são investidos diretamente pelo fundo TSER11, e o ALZR11 possui 99,85% deste fundo; ³ Imóvel Assaí SP em fase final de diligência, conforme Fato Relevante de 20/01/2025; ⁴ O contrato típico refere-se ao imóvel Oscar Freire Office; ⁵ Considera a Receita Contratada, portanto considera a receita total dos ativos Fleury, Shopee e Oscar Freire Office.

Rendimento e Dividend Yield

Rendimentos recorrentes médios distribuídos (R$/cota):

Rendimento ALZR11 x I FIX x CDI Líq uido de I R

P/VP ALZR11

¹ CAGR (“Compound Annual Growth Rate”), ou Taxa de Crescimento Anual Composta: é a taxa de retorno médio de um investimento ao longo de um período definido, suavizando as flutuações anuais e demonstrando o crescimento como se tivesse sido a um ritmo estável. Ela é calculada utilizando o valor inicial, o valor final e o número de anos da amostra, sendo útil para diagnosticar o desempenho normalizado de um investimento;

² Para comparação, o CAGR do IPCA no mesmo período é de aproximadamente 5,6%;

³ Nesta análise desconsideramos o rendimento extraordinário gerado pela alienação do imóvel Clariant, que na época representou R$ 0,488/cota.

Base de cotistas

A base de investidores do nosso Fundo continua se expandindo e alcançou 201 mil cotistas ao final de maio, a partir da entrada de mais de 1,3 mil investidores apenas neste último mês.

Desde o desdobramento de cotas, ocorrido há 1 ano (maio/25) – aproximadamente 41 mil novos investidores já ingressaram na base do ALZR, um expressivo crescimento de 25% no período.

Entendemos que este evento continuará impulsionando a expansão da nossa base de sócios, com diversificação e potenciais aumento de liquidez e valorização das cotas no longo prazo.

Evol ução N ú mero de Cotistas

Liq uidez | Média De Negociação Diá ria (em R$ mil)

Atento Rio de Janeiro/RJ

Air Liquide São Paulo/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

Note: Em março, o Fundo concluiu e assinou a renovação do contrato de locação com a Atento, cujo vencimento estava previsto para jul/26. O contrato passará a modalidade típico, com vencimento para 2031, extensão de 5 anos. O novo aluguel mensal passará a ser de R$ 350 mil a partir de jul/26.

D e t a l h e s d o A t i v o

BRF Bauru/SP

BRF Guarulhos/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Santillana São Paulo/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

Note: Ativo em fase final de diligência. Para mais detalhes, acesse: Fato Relevante de 28/03/2025

Coca-Cola FEMSA

Santo André/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

DASA (Ascendino) São Paulo/SP

DASA (Sumaré) São Paulo/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Decathlon São Paulo/SP

Globo Rio de Janeiro/RJ

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Sky Santana de Parnaíba/SP

Pandurata (Bauducco) Guarulhos/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

DuPont (TSER11) Barueri/SP

Pueri Domus São Paulo/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Loja Oba Hortifruti São Bernardo do Campo/SP

Loja Oba Hortifruti São José do Rio Preto/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

CD Oba Hortifruti Sumaré/SP

CD Mercado Livre Ribeirão Preto/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

CDB Ana Rosa São Paulo/SP

CDB Morumbi São Paulo/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Scala Data Center Porto Alegre/RS

Assaí SP Guarujá/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Oscar Freire Office (TSER11) São Paulo/SP

CD Shopee Ibitinga/SP

D e t a l h e s d o A t i v o

D e t a l h e s d o A t i v o

Política De Investimentos Para Novas Aquisições

Abaixo apresentamos os principais aspectos da política de investimentos e dos critérios de elegibilidade do ALZR, conforme seu Regulamento:

ALIANZA

Rua Tabapuã, 1.227 - Conju nto 202 - São Pau lo/SP

+55 11 3073 1516 [email protected]

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中 www.alianza.com.br

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