Relatório Gerencial ALZR11 de setembro de 2026

Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11)

R E L A T Ó R I O G E R E N C I A L

Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11)

Responsabilidade Limitada

CNPJ 28.737.771/0001-85

Início Janeiro de 2018

Gestora

Alianza Gestão de Recursos Ltda.

Administrador & Escriturador

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

O B J E T I V O D O F U N D O

Investimento de longo prazo, focado em renda, através de portfolio hibrido de ativos imobiliários, prioritariamente via contratos de locação atípicos ( Built-to-Suit e Sale&Leaseback ). A Política de Investimentos está detalhada no seu Regulamento .

H I S T Ó R I C O D O F U N D O

I N D I C A D O R E S · S E T E M B R O 2 0 2 6

R$ 1.758M

Patrimônio Líquido

R$ 10,69

Cota Patrimonial

164.369.501

Quantidade de Cotas

213.940

Quantidade de Cotistas

Administração, Gestão & Escrituração

1,00% a.a.

sobre o Patrimônio Líquido ou o valor de mercado quando integrando o IFIX.

Performance

Não há

Comentário Mensal

Destaques do Mês

Movimentação Locatários

Em setembro, ocorreram reajustes de aluguel referentes aos ativos Pueri Domus, DuPont e ao restaurante Arturito que pertence ao Oscar Freire Office, que foram corrigidos pelo IPCA acumulado dos últimos 12 meses. O calendário de reajustes pode ser visualizado no gráfico "Mês de Reajuste" ( clique aqui ).

Resultado do Mês

O Resultado Caixa gerado no mês foi de R$ 0,0821/cota, dos quais R$ 0,0028/cota referem-se a resultado extraordinário (venda dos imóveis Santillana e IPG) e R$ 0,0793/cota correspondem ao resultado recorrente do Fundo. Vale destacar que a receita imobiliária do ALZR11 foi impactada de forma atípica em julho, pelo repasse duplicado dos rendimentos do FII Alianza Digital, e em agosto, pelo recebimento de multa e juros referentes a aluguéis pagos em atraso. Neste mês, a receita retornou ao seu patamar recorrente. Adicionalmente, o ALZR teve as despesas impactadas de forma pontual pelos custos com auditorias, laudos anuais de avaliação dos ativos e da AGE convocada. Será mantido, para o mês, um Resultado Distribuído de R$ 0,0840/cota , valor correspondente ao teto do guidance do 2S26, a ser pago em 23/10 aos investidores posicionados em 16/10 . Após a distribuição, a reserva do Fundo encontra-se no patamar de R$ 0,0266/cota.

Recompra de Cotas

Durante o mês, foram adquiridas 31.000 cotas a R$ 9,96/cota na média, desconto de 7% sobre o valor patrimonial, assim reduzindo o total de cotas do fundo para 164.369.501. Para mais detalhes sobre o programa de Recompra de Cotas, clique aqui .

Assembleia Geral Extraordinária

No dia 02/10, o Fundo convocou AGE para aprovação da 9ª Emissão de Cotas. Os cotistas poderão manifestar voto até 19/10. Para mais detalhes acesse: Proposta da Administradora e Carta Consulta .

¹ Considera os ativos adquiridos na 8ª Emissão de Cotas: Fleury, BTS Shopee e Oscar Freire Office.

Resultados mês e Guidance atualizado

Guidance | 2º semestre de 2026

Projetando os resultados para o 2º semestre de 2026, atualizamos o guidance do Fundo, e estimamos que os rendimentos, referentes apenas a resultados recorrentes, a serem distribuídos mensalmente sejam entre R$ 0,082 e R$ 0,084/cota, uma elevação importante sobre o guidance anterior.

Importante ressaltar que nesta projeção consideramos apenas recebimentos de aluguéis pelo Fundo, além de aplicação do caixa, como receitas e todas as despesas. Mas não consideramos resultados advindos de vendas de ativos, já realizadas ou futuras – ou seja, os rendimentos podem ser superiores quando esses efeitos forem levados em consideração, a cada mês, dentro do semestre em questão.

Assumimos ainda, nestas projeções, a correção dos contratos de locação atípicos por uma inflação anualizada alinhada com as projeções agentes econômicos e, como mencionado acima, não consideramos quaisquer efeitos extraordinários derivados de alienações, já contratados ou que possam vir a acontecer.

Componentes do Resultado Caixa do mês (R$/Cota)

¹ Os números apresentados acima já desconsideram os efeitos não caixa dos períodos analisados;

² Aluguéis recebidos + rendimentos de FIIs e CRIs investidos;

³ Considera a venda dos ativos Moderna e IPG.

⁴ Histórico adaptado para manter a comparabilidade das informações ("base 10").

Aquisição de Ativos | Parcelas a pagar

O Fundo já pagou, aproximadamente, R$ 44,85 milhões e possui obrigação de pagamento de mais uma parcela, no valor inicial de R$ 24,15 milhões (corrigida pelo IPCA) e devida em até 12 meses após a aprovação, pela Prefeitura de São Paulo, do projeto de expansão do imóvel. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante .

A s s a í | G u a r u j á – S P

O Fundo ainda não realizou desembolsos referentes a esta aquisição. Na data de fechamento, será pago aproximadamente R$ 18,7 milhões, além de um valor fixo de até R$ 21 milhões a ser desembolsado em prazo a definir com o vendedor, condicionado ao cumprimento integral das obrigações da vendedora e da locatária. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante .

F l e u r y | C a m p i n a s - S P

O Fundo já desembolsou, aproximadamente, R$ 29,5 milhões. Há ainda a previsão de pagamento de um Earn-Out condicional no valor de até R$ 7,5 milhões, que poderá ser pago em até 12 meses após o fechamento da transação. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

D e c a t h l o n | S ã o P a u l o - S P C D S h o p e e | I b i t i n g a - S P

O Fundo já pagou, aproximadamente, R$ 125 milhões Há ainda a previsão de pagamento de um Earn-Out condicional no valor de até R$ 20 milhões, que poderá ser pago em até 12 meses após o fechamento da transação (julho de 2027). Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante .

O s c a r F r e i r e O f f i c e | S ã o P a u l o - S P

O Fundo já pagou, aproximadamente, R$ 99 milhões Há ainda a previsão de pagamento de um Earn-Out condicional no valor de R$ 33 milhões, que poderá ser pago em até 12 meses após o fechamento da transação. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante.

Venda de Ativos | Parcelas a receber

O Ativo foi alienado por R$ 19,5 milhões, pagos da seguinte forma: R$ 2,0 milhões na assinatura do CCV em 07/2025; R$ 3,0 milhões na lavratura da Escritura, também em 07/2025; e R$ 14,5 milhões divididos em R$ 1,8 milhão em 10/2025 e 21 parcelas mensais de R$ 604 mil com início em 11/2025. Todas as parcelas do saldo serão corrigidas mensalmente pela variação positiva do IPCA entre a data de assinatura do Compromisso e o respectivo vencimento. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante .

I P G S a n t i l l a n a

O Ativo foi alienado por R$ 53,0 milhões, pagos da seguinte forma: R$ 500 mil de sinal na assinatura do CCV; R$ 3,75 milhões em 05/2025, corrigidos pela variação positiva acumulada do IPCA desde a data do Compromisso; e o saldo remanescente de R$ 48,75 milhões em 39 parcelas mensais sucessivas de R$ 1,25 milhão cada, corrigidas pelo IPCA a partir da data de fechamento. A alienação deve gerar um incremento de Lucro Caixa ao Fundo de R$ 0,008/cota no primeiro mês e, nos 39 meses subsequentes, um incremento médio de aproximadamente R$ 0,003/cota ao mês. O capital liberado e o montante não distribuível serão reinvestidos de forma estratégica, aproveitando as oportunidades de mercado. Para mais detalhes, acesse o Fato Relevante .

Fluxo de Caixa Projetado

Estrutura de Capital

Ao término do mês, a posição de Caixa e Valores Mobiliários era de R$ 388 milhões, ou 22% do Patrimônio Líquido, montante de liquidez considerado bastante saudável pela Gestora para o devido cumprimento das obrigações de longo prazo previstas.

A Relação Passivo total/Ativo passou para um patamar de 18%. Esse nível após a 8ª emissão de cotas representa um marco relevante na trajetória do Fundo: a redução da alavancagem evidencia a solidez da estrutura de capital, a maturidade da Gestão e o compromisso com a geração de valor de longo prazo.

Estrutura de Capital e Indicadores de Liquidez (em R$ mil)

Fluxo de Caixa Previsto

Fluxo de Caixa Projetado - CRIs

Carteira de Ativos1,2,3,4,5

Contratos Alocação por Empreendimento Alocação Por Classe dos Imóveis

Alocação por Natureza dos

¹ Os imóveis Sky e Scala são investidos diretamente pelo Alianza Digital Realty Fundo de Investimento Imobiliário, cujo único cotista é o ALZR11; ² O imóvel DuPont e o Oscar Freire Office são investidos diretamente pelo fundo TSER11, e o ALZR11 possui 99,85% deste fundo; ³ Imóvel Assaí SP em fase final de diligência, conforme Fato Relevante de 20/01/2025 ; ⁴ O contrato típico refere-se ao imóvel Oscar Freire Office; ⁵ Considera a Receita Contratada, portanto considera a receita total dos ativos Fleury, Shopee e Oscar Freire Office..

Carteira de Ativos1,2,3,4,5

Locatários Alocação por Localização

Alocação Por Segmentos dos

Anos até os Vencimentos das Locações

Mês de Reajuste

¹ Os imóveis Sky e Scala são investidos diretamente pelo Alianza Digital Realty Fundo de Investimento Imobiliário, cujo único cotista é o ALZR11; ² O imóvel DuPont e o Oscar Freire Office são investidos diretamente pelo fundo TSER11, e o ALZR11 possui 99,85% deste fundo; ³ Imóvel Assaí SP em fase final de diligência, conforme Fato Relevante de 20/01/2025 ; ⁴ O contrato típico refere-se ao imóvel Oscar Freire Office; ⁵ Considera a Receita Contratada, portanto considera a receita total dos ativos Fleury, Shopee e Oscar Freire Office..

Rendimentos e Perfomance

Rendimento e Dividend Yield

Rendimentos recorrentes médios distribuídos (R$/cota):

Rendimento ALZR11 x IFIX x CDI Líquido de IR

P/VP ALZR11

¹ CAGR (" Compound Annual Growth Rate "), ou Taxa de Crescimento Anual Composta: é a taxa de retorno médio de um investimento ao longo de um período definido, suavizando as flutuações anuais e demonstrando o crescimento como se tivesse sido a um ritmo estável. Ela é calculada utilizando o valor inicial, o valor final e o número de anos da amostra, sendo útil para diagnosticar o desempenho normalizado de um investimento;

² Para comparação, o CAGR do IPCA no mesmo período é de aproximadamente 5,6%;

³ Nesta análise desconsideramos o rendimento extraordinário gerado pela alienação do imóvel Clariant, que na época representou R$ 0,488/cota.

Liquidez e Base de Cotistas

Base de cotistas

A base de investidores do nosso Fundo continua se expandindo e alcançou 213 mil cotistas ao final de setembro, a partir da entrada de mais de 4 mil investidores apenas neste último mês.

Desde o desdobramento de cotas, ocorrido em maio/25 – aproximadamente 54 mil novos investidores já ingressaram na base do ALZR, um expressivo crescimento de 33% no período.

Entendemos que este evento continuará impulsionando a expansão da nossa base de sócios, com diversificação e potenciais aumento de liquidez e valorização das cotas no longo prazo.

Evolução Número de Cotistas Liquidez | Média De Negociação Diária (em R$ mil)

Anexo

P R O G R A M A D E R E C O M P R A D E C O T A S

Comentário Mensal

Programa de Recompra de Cotas – Detalhes e nossa Visão

O que é um Programa de Recompra de Cotas?

Consiste na aquisição, pelo próprio fundo, de suas cotas negociadas no mercado por um valor inferior ao patrimonial, em momentos oportunísticos. As cotas adquiridas são então canceladas, reduzindo de forma permanente a base de cotas existente.

Por que o Programa de Recompra de Cotas faz sentido?

Em empresas de capital aberto, a recompra de ações já é uma prática amplamente utilizada e reconhecida como ferramenta de geração de valor de longo prazo para os acionistas. Muitos estudos de finanças modernas consideram a recompra como uma forma mais eficiente de gerar retornos de longo prazo aos investidores do que rendimentos/dividendos.

Nos FIIs, a lógica é a mesma das empresas: muitas vezes o preço da cota é afetado por fatores exógenos ao trabalho do gestor — baixa liquidez, fluxo negativo de investidores no curto prazo, questões econômicas e politicas, percepção de risco momentânea desalinhada dos fundamentos do fundo. Nesses casos, a recompra passa a ser mais uma ferramenta do gestor de longo prazo, alinhado aos interesses dos cotistas, para gerar valor para todos os cotistas quando entende que o mercado está precificando as cotas de forma equivocada e tem capital/caixa disponível no fundo para se aproveitar da oportunidade.

Quais os benefícios principais?

Ao cancelar as cotas recompradas com desconto, o patrimônio líquido remanescente passa a ser dividido por uma base menor de cotas — ou seja, o valor patrimonial por cota dos cotistas remanescentes aumenta.

Pelo mesmo motivo, o resultado do fundo passa a ser distribuído entre menos cotas, elevando o dividend yield por cota mesmo sem qualquer mudança na geração de caixa dos ativos do portfolio, que seguem os mesmos.

A recompra também pode ser usada como mecanismo de gestão de caixa, direcionando recursos ociosos do fundo para uma alocação que gera valor imediato ao cotista quando não há oportunidades de investimento mais atrativas naquele momento.

Também, a recompra de cotas cria valor a todos os cotistas pelos mecanismos acima citados, sem causar impactos tributários a estes, nem os potenciais riscos de reinvestimento que o recebimento de rendimentos extraordinários poderia gerar, em determinados momentos de mercado.

Por fim, com a recompra a gestora envia um sinal ao mercado que considera as cotas subavaliadas frente aos fundamentos efetivos do fundo.

Anexo

P O R T F Ó L I O D E A T I V O S

D e t a l h e s d o A t i v o D e t a l h e s d o A t i v o

Note: Em março, o Fundo concluiu e assinou a renovação do contrato de locação com a Atento, cujo vencimento estava previsto para jul/26. O contrato passará a modalidade típico, com vencimento para 2031, extensão de 5 anos. O novo aluguel mensal passará a ser de R$ 350 mil a partir de jul/26.

D e t a l h e s d o A t i v o D e t a l h e s d o A t i v o

Note: Ativo alienado a Diálogo. A propriedade definitiva do Imóvel somente será transferida à compradora após o pagamento da 30ª parcela do Saldo referente ao Preço de Venda, com a lavratura da escritura definitiva. Para mais detalhes, acesse: Fato Relevante de 28/03/2025

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D e t a l h e s d o A t i v o D e t a l h e s d o A t i v o

Note: Ativo em fase final de diligência. Para mais detalhes, acesse: Fato Relevante de 20/01/2025

Política De Investimentos Para Novas Aquisições

Abaixo apresentamos os principais aspectos da política de investimentos e dos critérios de elegibilidade do ALZR, conforme seu Regulamento :

¹ Contratos celebrados nos termos do Art. 54-A da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conforme alterada ("Lei nº 8.245/91"), ou que possuam cláusulas contratuais que impeçam a ação revisional do valor da locação e que resultem na impossibilidade de rescisão imotivada pelo locatário, sem que seja realizado o pagamento de indenização em valor equivalente a, no mínimo, o valor presente do fluxo de aluguéis devidos até o final do período locatício;