Relatório Gerencial ALZR11 de abril de 2026

ALZR11 - ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA FII RELATÓRIO GERENCIAL Abril de 2026

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Informações Gerais

CNPJ do Fundo: 28.737.771/0001-85

Nome do Fundo: ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Objetivo do Fundo:

Investimento em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built-to-Suit e Sale&Leaseback). A Política de Investimentos está detalhada no seu Regulamento.

Início das Negociações na B3:

04/01/2018

Gestora:

Alianza Gestão de Recursos Ltda.

Administradora e Escrituradora: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Custos (sobre o valor de mercado): Gestão: 0,70% a.a. Administração: 0,20% a.a. Escrituração: 0,05% a.a.

Valor de Mercado*: R$ 1.740.131.278

Patrimônio Líquido*: R$ 1.736.260.115

Quantidade de cotas*: 164.629.260

Valor Patrimonial/cota*: R$ 10,57/cota

Caixa e Valores Mobiliários*:

ALZR11: R$ 361.865.607

Alianza Digital Realty: R$ 3.391.794

TSER11: R$ 12.722.836

TOTAL: R$ 414.975.544

Quantidade de cotistas*: 200.008 (+1,7% vs. mês anterior)

*Data-base: 31/03/2026.

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Comentário Mensal

Em abril, não ocorreram reajustes de aluguel referente aos ativos do Fundo. O calendário de atualizações detalhado pode ser visualizado no gráfico “Meses dos Reajustes dos Aluguéis pelo IPCA”, mais adiante neste relatório.

Conforme comunicado nos relatórios anteriores, os aluguéis referentes aos ativos CDB – Ana Rosa e Morumbi - localizados em São Paulo/SP, encontravam-se inadimplentes. Após tratativas, temos a satisfação de informar que foi celebrado um acordo para a regularização dos valores em aberto, já integralmente cumprido pelo locatário: todos os aluguéis atrasados foram quitados à vista, acrescidos de juros e multa, e o aluguel do mês corrente também já se encontra pago. A Gestão mantém contato direto com a nova controladora da empresa e avalia positivamente a resolução da inadimplência, que reforça a qualidade da carteira e a capacidade do Fundo de preservar seus recebíveis.

A base de investidores do nosso Fundo continua se expandindo e alcançou 200 mil cotistas ao final de abril, a partir da entrada de mais de 3 mil investidores apenas neste último mês. No mercado secundário, a cota se manteve praticamente estável no mês passado, ligeiramente acima de seu Valor Patrimonial.

Na nossa visão, isso ainda representa uma clara oportunidade aos investidores interessados no Fundo, dado que a queda no preço entre setembro de 2024 e setembro de 2025 é justificada apenas pelas condições exógenas, macroeconômicas. O ALZR se encontra em seu melhor momento histórico, tanto em aspectos quantitativos, expresso em rendimentos recorrentes gerados, como qualitativos, com o portfólio mais diversificado, inquilinos de primeira categoria e prazo médio ponderado de contratos atípicos no patamar mais elevado da história.

Com os movimentos recentes, aproximadamente 39 mil novos investidores já ingressaram na base do ALZR desde o desdobramento das cotas, ocorrido em maio/2025 – um expressivo crescimento de 25% no período. Entendemos que este evento continuará impulsionando a expansão da nossa base de sócios, com diversificação e potenciais aumento de liquidez e valorização das cotas no longo prazo.

Assembleia Geral Extraordinária

No dia 12/05/2026 convocamos Assembleia Geral Extraordinária para deliberar matérias importantes que visam a modernização do regulamento do Fundo, de modo a refletir as melhores práticas de mercado, ampliar a flexibilidade operacional e permitir que o ALZR continue sua trajetória de crescimento sustentável, capturando oportunidades de geração de valor de longo prazo. A votação se encerra no dia 27/05/2026. Vote pelo portal da B3 (investidor.b3.com.br → Voto à Distância) ou pelo portal do BTG, através do link enviado ao e-mail cadastrado junto ao custodiante. Para acessar a Proposta do Administrador (clique aqui), Carta Consulta (clique aqui) e Material de Apoio (clique aqui).

8ª Emissão de Cotas

No âmbito da 8ª Emissão de Cotas do Fundo, no dia 18/05/2026, divulgamos Comunicado de Retratação de Cotas (clique aqui), assim, consideradas as Cotas que serão canceladas na retratação, foram subscritas e integralizadas na oferta o total de 42.363.010 novas cotas, perfazendo o montante de, aproximadamente, R$ 447 milhões, líquidos, sem considerar a Taxa de Distribuição Primária.

Disponibilidades, Rendimentos e Guidance

Ao término do mês, a posição de Caixa e Valores Mobiliários era de R$ 414 milhões, com a integralização total dos recursos da 8ª Emissão de Cotas do Fundo, ou 22% do Patrimônio Líquido, montante de liquidez considerado bastante saudável pela Gestora para o devido cumprimento das obrigações de longo prazo previstas.

Com a conclusão da 8ª Emissão de Cotas, a Relação Obrigações Futuras por Patrimônio Líquido passou para o patamar de 33% do PL. Esse movimento representa um marco relevante na trajetória do Fundo: a redução da alavancagem evidencia a solidez da estrutura de capital, a maturidade da Gestão e o compromisso com a geração de valor de longo prazo.

No mês de abril, o Resultado Caixa gerado foi de R$ 0,0842/cota, valor novamente superior à média dos meses anteriores, sendo o Resultado Distribuído de R$ 0,0836/cota que serão pagos no dia 25/05 para a base de investidores posicionada em 18/05. Vale destacar que o ALZR segue com sua reserva de lucros estabelecida em R$ 0,030/cota.

Agradecemos a confiança de todos os nossos investidores, novos e antigos, e seguimos com o propósito de gerar valor de forma consistente e previsível através de uma visão de longo prazo e gestão disciplinada de riscos.

Guidance: 1º semestre de 2026

Devido ao crescimento do Fundo e considerando sua diversidade de portfólio e complexidade geral, passamos a divulgar semestralmente a projeção da gestão em relação aos rendimentos a serem distribuídos, com objetivo de auxiliar nossos investidores a entenderem corretamente as perspectivas dos próximos períodos.

Projetando os resultados para o 1º semestre de 2026, estimamos que os rendimentos referentes a resultados recorrentes a serem distribuídos sejam entre R$ 0,080 e R$ 0,082/cota por mês.

Importante ressaltar que nesta projeção consideramos apenas recebimentos de aluguéis pelo Fundo, além de aplicação do caixa, como receitas e todas as despesas. Mas não consideramos resultados advindos de vendas de ativos, já realizadas ou futuras – ou seja, os rendimentos podem ser superiores quando esses efeitos forem levados em consideração, a cada mês, dentro do semestre em questão.

Assumimos ainda, nestas projeções, a correção dos contratos de locação atípicos do ALZR por uma inflação anualizada alinhada com as projeções de bancos e agentes econômicos e, como mencionado acima, não consideramos aqui quaisquer efeitos extraordinários derivados de alienações, já contratados ou que possam vir a acontecer.

Mercado secundário e demais comunicações

No mercado secundário, o volume médio diário de negociação das cotas ALZR11 neste mês foi de aproximadamente R$ 2,2 milhões e a base de investidores continuou crescendo expressivamente após o desdobramento das cotas, alcançando 200.008 cotistas no pregão de 30/04 – um incremento de 1,7 % diante da base do mês anterior, ou seja, mais de 3 mil novos investidores em um único mês.

A partir da reunião do COPOM que definiu a taxa SELIC em 10,75% a.a., em 18/09/2024, a cota ALZR11 passou a ser negociada abaixo de seu Valor Patrimonial no mercado secundário e, desde este momento, ainda não superou este patamar. Entretanto, mesmo com a SELIC em 14,50% a.a., ao final do mês de abril a cota estava sendo negociada ligeiramente acima do seu Valor Patrimonial. Esta percepção de valor claramente reflete a solidez do Fundo, devidamente fundamentada na constância e previsibilidade dos rendimentos a partir dos contratos atípicos e gestão ativa do nosso portfólio.

Dos mais de 2 mil pregões que o Fundo teve suas cotas negociadas desde o IPO, em 76% deles o ALZR negociou acima do seu Valor Patrimonial:

Atualmente, o Fundo possui 26 imóveis amplamente diversificados em seu portfólio, tanto em classe, tipos de uso, quanto em setores de atuação dos locatários e localizações. Seguimos trabalhando ativamente na gestão deste portfólio, buscando as melhores oportunidades para maximizar os resultados e a rentabilidade para nossos investidores.

Demonstração de Resultados

Obs. 1: os números apresentados acima já desconsideram os efeitos não caixa dos períodos analisados;

Obs. 2: aluguéis recebidos + rendimentos de FIIs e CRIs investidos;

Obs. 3: histórico adaptado para manter a comparabilidade das informações (“base 10”).

Distribuições de Rendimentos (R$/cota)

O próximo pagamento de dividendos do Fundo está previsto para o dia 25/05/2026, no valor de R$ 0,0836/cota. Esta distribuição refere-se ao mês base deste relatório para a base de investidores do fechamento de 18/05/2026. De acordo com o regulamento do Fundo, as distribuições de rendimentos aos cotistas deverão ocorrer até o dia 25 de cada mês e ser divulgadas 5 dias úteis antes.

¹ CAGR (“Compound Annual Growth Rate”), ou Taxa de Crescimento Anual Composta: é a taxa de retorno médio de um investimento ao longo de um período definido, suavizando as flutuações anuais e demonstrando o crescimento como se tivesse sido a um ritmo estável. Ela é calculada utilizando o valor inicial, o valor final e o número de anos da amostra, sendo útil para diagnosticar o desempenho normalizado de um investimento;

² Para comparação, o CAGR do IPCA no mesmo período é de aproximadamente 5,6%;

³ Nesta análise desconsideramos o rendimento extraordinário gerado pela alienação do imóvel Clariant, que na época representou R$ 0,488/cota.

Rendimentos recorrentes médios distribuídos em cada ano (R$/Cota): CAGR¹: 9,3%²

Componentes do Resultado Caixa do mês (R$/Cota):

Fluxo de Caixa Projetado

Considerando o crescimento recente do ALZR, tanto em diversidade geral do portfólio quanto em termos de complexidade do fundo em si, e em adição ao guidance de distribuição de rendimentos, passamos a apresentar também o Fluxo de Caixa projetado.

Entendemos que estas informações auxiliarão nossos investidores no correto entendimento deste importante tema, bem como da estrutura de capital do Fundo, que já possui prazo médio de contratos atípicos de locação em torno de uma década neste momento. Caso fiquem dúvidas, estamos à disposição para saná-las através de nossos canais de relacionamento.

1) Parcelas futuras a pagar pelas aquisições de ativos

Pelo imóvel Decathlon Morumbi, o Fundo já pagou R$ 44,85 milhões e possui obrigação de pagamento de mais uma parcela, no valor inicial de R$ 24,15 milhões (corrigida pelo IPCA) e devida em até 12 meses após a aprovação, pela Prefeitura de São Paulo, do projeto de expansão do estabelecimento. Mais detalhes no Fato Relevante da aquisição do imóvel, de 30/12/2020.

Adicionalmente, neste mês de abril, o ALZR pagou a última parcela do Preço de Aquisição, de R$ 15 milhões, pelos Centros de Diagnóstico CDBs Ana Rosa e Morumbi, em São Paulo, concluindo o pagamento integral do Preço de Aquisição do ativo, de R$ 60 milhões. Mais detalhes no Fato Relevante da aquisição do imóvel, de 04/10/2024.

Em relação ao CD locado para o Mercado Livre, em Ribeirão Preto/SP, o ALZR desembolsou o valor de R$ 4 milhões, referente à uma liberação parcial da Parcela Retenção, retendo ainda o valor de R$ 1 milhão para algumas obrigações remanescentes do Vendedor previstas no CVC (Fato Relevante).

Pelas duas lojas locadas para o Assaí (Fato Relevante), o ALZR possui as seguintes obrigações futuras:

- Loja Assaí Rio de Janeiro/RJ: o valor adicional fixo de até R$ 10 milhões, que inicialmente seria pago até novembro de 2025, desde que cumpridas todas as obrigações do vendedor e da locatária, teve seu pagamento adiado por conta de algumas obrigações ainda em aberto, de forma que em 29/12/2025 foi liberado o montante de aproximadamente R$ 7,4 milhões ao vendedor, restando retido um valor de aproximadamente R$ 2 milhões até que cumpridas as obrigações ainda pendentes do vendedor;

- Loja Assaí Guarujá/SP: um pagamento de aproximadamente R$ 18,7 milhões será pago na data de fechamento além de um valor fixo de até R$ 21 milhões, a ser pago em um prazo a ser alinhado com o vendedor, desde que cumpridas todas as obrigações da vendedora e da locatária.

Por fim, pela recente aquisição do Laboratório Diagnóstico Fleury, em Campinas/SP (Fato Relevante) resta apenas um Earn-Out condicional de até R$ 7,5 milhões, que poderá ser pago em até 12 meses após o fechamento.

2) Parcelas futuras a receber pelas vendas de ativos

Devido à gestão ativa e geradora de oportunidades, o ALZR tem recursos a receber pelas vendas dos ativos IPG, Aptiv e Santillana.

Pelo Imóvel IPG, cujo valor total da venda foi de R$ 19,5 milhões, o Fundo já recebeu R$ 2,0 milhões em 07/2024, R$ 3,1 milhões em 07/2025 corrigidos pela variação do IPCA desde 07/2024, concomitantemente a lavratura da escritura de venda do imóvel, e receberá R$ 14,5 milhões da seguinte forma: R$ 1,8 milhão em 10/2025 (já recebida) e 21 parcelas mensais de R$ 604.166,67, vencendo-se a primeira em 11/2025 (já recebida) e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes. Todas as parcelas do saldo serão corrigidas mensalmente pela variação positiva do IPCA entre 07/2024 e seu respectivo pagamento.

Cabe ressaltar que o ALZR já havia recebido uma multa de R$ 5,2 milhões pela rescisão antecipada do contrato de locação do imóvel IPG em julho de 2023, e esse valor já foi distribuído aos investidores como parte do lucro caixa no segundo semestre daquele ano. Para todo os detalhes, indicamos a leitura completa do Fato Relevante de 25/07/2024 e Relatórios Gerenciais do período.

Pela venda do imóvel Santillana pelo valor total de R$ 53 milhões, conforme divulgação em 28/03/2025, o Fundo continuará a receber a renda de locação do imóvel por um período de 30 meses, simultaneamente ao recebimento das parcelas do saldo de venda. A primeira parcela, no valor de R$ 3,75 milhões, foi recebida em 05/2025, e as demais parcelas, no valor de R$ 1,25 milhão, estão sendo recebidas nos meses subsequentes, sendo que todas serão devidamente corrigidas pelo IPCA desde a data do fechamento. Projetamos um incremento de Lucro Caixa adicional ao Fundo de R$ 0,008/cota no primeiro mês e, posteriormente, um incremento médio de aproximadamente R$ 0,003/cota por mês pelos 39 meses subsequentes. O capital liberado e o montante não distribuível serão reinvestidos de forma estratégica, visando aproveitar as oportunidades de mercado.

3) CRIs - Certificados de Recebíveis Imobiliários

O ALZR possui compromissos estabelecidos pelas aquisições de alguns de seus ativos através de Certificados de Recebíveis Imobiliários, cujos fluxos de amortizações previstos estão apresentados abaixo:

ALZR11: Fluxo de Caixa previsto

em milhões de Reais; não considera os rendimentos gerados pelas locações dos ativos do ALZR

ESTRUTURA DE CAPITAL E INDICADORES DE LIQUIDEZ

Em milhares de R$, com data base no mês de referência deste relatório

¹Com a liquidação da SPE do imóvel Mercado Livre, todos os ativos e passivos da referida Sociedade passam a ser reconhecidos diretamente no balanço do ALZR a partir de maio/2025, em contrapartida à linha “10.13 - Ações de Sociedades cujo único propósito se enquadra entre as atividades permitidas aos FII” do Informe Mensal. Assim, da mesma forma que o CRI Mercado Livre passa a ser reconhecido diretamente no ALZR, o caixa da SPE (ou cerca de R$ 81 milhões) também passou a compor o caixa do Fundo a partir desta competência;²Conservadoramente, usou-se para o cálculo em questão caixa zero;3_O pagamento de juros impacta o resultado caixa para distribuição mensal do Fundo;4_O pagamento de amortizações não impacta o resultado caixa para distribuição mensal do Fundo. Fontes: Informes Mensais e Relatórios das Securitizadoras.

ALUGUÉIS POR EMPREENDIMENTO

OCUPAÇÃO DO FUNDO

Shopee - São Paulo/SP FEMSA - Santo André/SP BAT - São Paulo/SP** Atento - Rio de Janeiro/RJ Assaí - Rio de Janeiro/RJ DASA - Sumaré - São Paulo/SP Santillana - São Paulo/SP CDB - Morumbi - São Paulo/SP Globo - Rio de Janeiro/RJ OBA - São José do Rio Preto/SP BRF - Guarulhos/SP CDB - Ana Rosa - São Paulo/SP

Vacância Financeira: 0,0% Vacância Física (% da Área Bruta Locável): 0,0%

ALUGUÉIS POR LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS

ALUGUÉIS POR CLASSES DOS IMÓVEIS

ALUGUÉIS POR SETORES DE ATUAÇÃO DOS LOCATÁRIOS

ANOS ATÉ OS VENCIMENTOS DAS LOCAÇÕES

ALUGUÉIS POR FATURAMENTO ANUAL DOS LOCATÁRIOS

MESES DOS REAJUSTES DOS ALUGUÉIS PELO IPCA (efeito caixa)

Obs.: *1: os imóveis Sky e Scala são investidos diretamente pelo Alianza Digital Realty Fundo de Investimento Imobiliário, cujo único cotista é o ALZR11; **2: o imóvel DuPont é investido diretamente pelo fundo TSER11, e o ALZR11 possui 99,85% deste fundo; ***3: Imóvel Assaí SP em fase final de diligência, conforme Fato Relevante de 20/01/2025.****4:Em mar/26 foi assinado renovação do contrato da Atento com extensão do prazo por mais 5 anos;*****5: O contrato típico refere-se ao imóvel BAT que é um investimento direto do TSER11.

MERCADO SECUNDÁRIO Dados Gerais

EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS

RENDIMENTO ALZR11 x IFIX x CDI LÍQUIDO DE IR Base 100 no IPO

LIQUIDEZ - MÉDIA DE NEGOCIAÇÃO DIÁRIA Desde o IPO, em milhares de R$

Portfólio de Imóveis

(clique aqui ou nas fotos para acessar a página de Portfólio no site de RI)

ALZR11: Timeline e Portfólio (2025) Alianza Gestão de Recursos

Atento

Rio de Janeiro - RJ

Obs.: Em março, o Fundo concluiu e assinou a renovação do contrato de locação com a Atento, cujo vencimento estava previsto para jul/26. O contrato passará a modalidade típico, com vencimento para 2031, extensão de 5 anos. O novo aluguel mensal passará a ser de R$ 350 mil a partir de jul/26.

Air Liquide São Paulo - SP

BRF Bauru - SP

BRF Guarulhos - SP

Ativo em fase de desinvestimento. Detalhes: Fato Relevante de 28/03/2025.

Coca-Cola FEMSA Santo André - SP

Santillana São Paulo - SP

DASA (Sumaré) São Paulo - SP

DASA (Ascendino) São Paulo - SP

Globo Rio de Janeiro - RJ

Pandurata (Bauducco) Guarulhos - SP

Sky Santana de Parnaíba - SP

DuPont (TSER11) Alphaville - Barueri - SP

Pueri Domus São Paulo - SP

Loja Oba Hortifruti São José do Rio Preto/SP

Loja Oba Hortifruti São Bernardo do Campo/SP

CD Mercado Livre Ribeirão Preto/SP

CD Oba Hortifruti Sumaré/SP

CDB Morumbi São Paulo/SP

CDB Ana Rosa São Paulo/SP

Scala Data Center Porto Alegre - RS

Assaí SP Guarujá - SP

Ativo em fase final de diligência. Detalhes: Fato Relevante de 20/01/2025.

Assaí RJ Rio de Janeiro - RJ

Fleury Campinas - SP

Oscar Freire Office (TSER11) São Paulo - SP

POLÍTICA RESUMIDA DE INVESTIMENTO PARA NOVAS AQUISIÇÕES

Recomenda-se a leitura completa do Regulamento do Fundo, disponível na plataforma Fundos.Net e também nos sites do Administrador e de Relações com Investidores do Fundo (links abaixo).

(1) Contratos celebrados nos termos do Art. 54-A da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conforme alterada (“Lei nº 8.245/91”), ou que possuam cláusulas contratuais que impeçam a ação revisional do valor da locação e que resultem na impossibilidade de rescisão imotivada pelo locatário, sem que seja realizado o pagamento de indenização em valor equivalente a, no mínimo, o valor presente do fluxo de aluguéis devidos até o final do período locatício;

(2) Valor do Aluguel Anual dividido pelo Preço de Aquisição do Imóvel;

(3) Média calculada com base nos 60 (sessenta) dias anteriores à data de aquisição do Ativo-Alvo, dos cupons da NTN-B, conforme apurado pela ANBIMA, com duration mais próximo ao duration do fluxo de aluguéis remanescentes na data de aquisição.

DOCUMENTOS E OUTROS FUNDOS DA GESTORA

A Administradora e a Gestora do Fundo recomendam a leitura cuidadosa do regulamento do Fundo pelo investidor ao aplicar seus recursos. Documentos como Fatos Relevantes, Comunicados ao Mercado, Relatórios, Convocações e Atas estão disponíveis no site do Fundo, do administrador, bem como da B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão e, da CVM, por meio do sistema Fundos.Net.

> Site de Relações com Investidores do Fundo

> Site da Gestora

> Site da Administradora

Caro(a) investidor(a), nós o(a) convidamos a conhecer também o Alianza Crédito Imobiliário FII (ALZC11), fundo de crédito high yield imobiliário da Alianza. Para saber mais, acesse nossas páginas e redes sociais através dos links abaixo:

ALZC11

ALIANZA CRÉDITO IMOBILIÁRIO FII

Este material foi preparado de acordo com informações necessárias ao atendimento das normas e melhores práticas pela CVM e ANBIMA, tem caráter meramente informativo e foi desenvolvido para uso exclusivo dos cotistas do fundo, não podendo ser copiado, reproduzido ou distribuído, total ou parcialmente, sem a expressa concordância da Alianza. Leia o regulamento antes de investir. Fundos de investimentos não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor de crédito – FGC. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.

DISTRIBUIÇÃO DO PORTFÓLIO: LOCALIZAÇÕES, EMPREENDIMENTOS E CLASSES DOS IMÓVEIS

Vacância Financeira: 0,0% Vacância Física (% da Área Bruta Locável): 0,0% *****O contrato típico refere-se ao imóvel BAT que é um investimento direto do TSER11.