Relatório Gerencial APTO11 de agosto de 2026

VINCI COMPASS

Vinci Residencial FII Relatório de Desempenho Mensal

Sumário

• Informações Gerais.. 3
• Visão Geral do Fundo. .3
• Destaques.. .3
• Comentários do Gestor.4
• Cenário Macroeconômico. .4
• Atualizações sobre o desempenho do Fundo . 5
• Monitoramento de Ativos 6
• Performance do Fundo .6
• Resultado Mensal Histórico 6
• Negociação do Fundo na B3. 1
• Sensibilidade da Cota de Mercado .8
• Portfolio Residencial .9
• Portfólio de Crédito . .11
• Composição da Carteira de Crédito. .11
• Glossário. .12
• Contato RI.. .12

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Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor Vinci Real Estate Ventures – Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Início do Fundo 11/06/2021

Código de Negociação – B3 APTO11

Tipo Anbima – foco de atuação FII Multiestratégia – Gestão Ativa

CNPJ 42.432.327/0001-82

Público-alvo Investidores em Geral

Valor Patrimonial da Cota (31/08/2026) R$ 9,94

Valor de Mercado da Cota¹ (31/08/2026) R$ 8,03

Número de Cotistas (31/08/2026) 7.374

Quantidade de Cotas 4.612.227

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% sobre o que exceder a variação do IPCA + Yield [IMA-B] calculada com base nos rendimentos efetivamente distribuídos aos cotistas.

Destaques

12

CRIs EM CARTEIRA

O Fundo possui 12 CRIs em carteira, dos quais 80% estão atrelados ao IPCA e 20% ao CDI, com concentração média de 6,9% do PL por emissor.

0,09

RENDIMENTO POR COTA (R$/COTA)

O Fundo anunciou distribuição de rendimentos de R$ 0,09/cota referente ao mês, mantendo a distribuição observada no período recente.

13,4%

DIVIDEND YIELD ANUALIZADO (%)

A distribuição de R$ 0,09/cota representa um dividend yield anualizado de 13,4% a.a., calculado sobre a cota de fechamento do mês a mercado.

¹ O valor patrimonial já inclui os impactos de marcação a mercado de CRIs, swaps e demais ativos. Valor da cota ex rendimentos.

² inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador

Comentários do Gestor

É com grande satisfação que a Vinci Compass assume a gestão dos fundos anteriormente administrados pela Navi Real Estate. Este é o primeiro relatório mensal elaborado pela nossa equipe, já adaptado ao padrão e marca da Vinci Compass.

A Vinci Compass é uma gestora de referência em investimentos alternativos na América Latina, com mais de R$ 350 bilhões sob gestão e mais de 600 colaboradores distribuídos em 8 países. Atuamos de forma integrada em grandes verticais como Private Equity, Crédito, Real Estate, Infraestrutura, Agro, Equities, Corporate Advisory e Global Investment Products & Solutions, sempre pautados por rigor técnico, disciplina de risco e alinhamento de interesses com nossos investidores.

Dentro dessa plataforma, a área de Real Estate é uma das mais tradicionais e consolidadas da casa. Nossa presença na indústria de fundos listados é relevante há mais de 10 anos, reunindo mais de 550 mil cotistas em fundos de tijolo e crédito. Hoje somos gestores de mais de 15 fundos imobiliários e já realizamos mais de R$ 9 bilhões em transações no setor, um histórico construído com disciplina, transparência e foco em geração de valor de longo prazo para o cotista.

Nossa atuação é diversificada e cobre praticamente todos os principais segmentos do mercado imobiliário: somos gestores de referência em Shopping Centers, com um portfólio relevante de ativos espalhados por todas as regiões do Brasil através do VISC11; em Logística, com condomínios e galpões Classe AAA, através do VILG11; em Lajes Corporativas (Offices), com ativos premium nos principais mercados do país, através do VINO11, Ativos Financeiros com mandatos exclusivos e Fundos de Fundos, e em Residencial, onde desenvolvemos e investimos em empreendimentos não apenas no Brasil, mas também nos Estados Unidos e no Uruguai, ampliando as fronteiras de diversificação geográfica à disposição dos nossos investidores. Complementarmos essa atuação com uma robusta frente de Crédito Imobiliário, por meio de fundos de CRIs e outros instrumentos financeiros lastreados no setor, dando ao cotista acesso a praticamente todo o espectro de risco e retorno do mercado imobiliário, do tijolo ao papel.

Seja bem-vindo à Vinci Compass. Estamos à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas sobre essa transição.

Cenário Macroeconômico

Nos Estados Unidos, o principal driver dos últimos meses foi a forte oscilação das expectativas para a política monetária do Fed, que oscilou entre a precificação de cortes de juros, diante de sinais fracos do mercado de trabalho, e de altas, quando a criação de empregos voltou a surpreender e o choque do petróleo associado à guerra no Irã pressionou a inflação. Mais recentemente, porém, o payroll de julho voltou a mostrar fraqueza (destruição líquida de 23 mil vagas, com revisões que reduziram a média de doze meses para perto de 20 mil), sem ainda configurar uma onda de demissões, mas sinalizando enfraquecimento da demanda por trabalho.

O próximo payroll será decisivo para a decisão do Fed em setembro: um novo número fraco reduziria a probabilidade de alta de juros, tenderia a enfraquecer o dólar e criaria um ambiente externo mais favorável para emergentes, com potencial de apreciação do real e menor pressão inflacionária no Brasil.

No Brasil, a atividade segue em desaceleração gradual, com expectativa de crescimento de cerca de 1,5% em 2026, após anos de expansão acima do potencial que exigiram uma política monetária excepcionalmente restritiva. A necessidade de juros reais tão elevados, o Banco Central estima a taxa neutra em torno de 5%, contra um juro real de curto prazo que chegou a ~11% e ainda está próximo de 10%, decorre do desalinhamento entre as políticas monetária e fiscal, agravado pela expansão fiscal iniciada com a PEC da Transição em 2023. Esse quadro começou a mudar: a sazonalidade eleitoral concentrou gastos na primeira metade de 2026, com recuo das despesas a partir de junho, enquanto a arrecadação cresce acima do PIB, impulsionada pelas receitas do petróleo, levando o resultado primário para perto de zero. A melhora é relevante, mas ainda insuficiente para estabilizar a relação dívida/PIB dado o patamar elevado dos juros, o que mantém o país mais vulnerável a choques externos, como uma eventual retomada de alta de juros nos EUA.

Do lado da inflação, a desaceleração da atividade já ajuda a conter a inflação de serviços, apesar de o expressivo crescimento do crédito consignado ter impacto líquido menor do que parece, em boa parte, substitui dívidas mais caras em vez de adicionar consumo novo, enquanto a inadimplência das famílias segue elevada. O câmbio também deve seguir como vetor favorável: o país mantém superávits comerciais elevados, com a expansão do pré-sal levando as exportações de petróleo dos atuais US$ 67 bilhões/ano a uma possível aproximação de US$ 100 bilhões, criando um fluxo estrutural de dólares que torna o real mais resiliente. Essa combinação de atividade abaixo do potencial, inflação de serviços em queda e posição externa mais favorável sustenta a continuidade do ciclo de cortes da Selic, ainda que de forma gradual, cortes de 25 pontos-base por reunião podem levar a taxa a 13,25% ao final do ano. A partir daí, a extensão do ciclo em 2027 dependerá da política fiscal do próximo governo: direcionar a receita extraordinária do pré-sal para redução da dívida, em vez de novos gastos, seria decisivo para reduzir o prêmio de risco e permitir uma convergência mais ampla dos juros ao nível neutro.

Atualizações sobre o desempenho do Fundo

No mês, o Fundo gerou um resultado caixa de R$ 0,07/cota, resultante do fluxo de recebimentos da carteira do Fundo. No dia 31/08/2026, o Fundo anunciou uma distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,09/cota, o que representa um dividend yield anualizado de 13,4% a.a., calculado sobre a cota de mercado de fechamento do mês.

Monitoramento de Ativos

CRI Flor do Cais: O CRI, que tem como destinação dos recursos o financiamento ao projeto Flor do Cais, hoje encontra-se em um baixo patamar de vendas onde, considerando o fluxo de caixa do projeto vs o custo da dívida, a margem do projeto está sendo pressionada pela ausência de performance de vendas. Nesse cenário, a adimplência do CRI se mantém em função de aportes do incorporador, o que descaracteriza o risco projeto da operação e incorpora uma dotação de risco corporativo à operação. Dessa forma, estamos acompanhando junto ao incorporador a evolução das vendas, além do acompanhamento do avanço de obras, as quais seguem em linha com o cronograma inicialmente estabelecido.

Performance do Fundo

Resultado Mensal Histórico

O resultado caixa do Fundo em agosto foi de R$ 306 mil, o equivalente a R$ 0,07/cota.

O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 86,0 mil, equivalente a R$ 0,02/cota.

Composição do resultado caixa de ago/26 (R$/cota)

Negociação do Fundo na B3

Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

O Fundo encerrou o mês de agosto com 7.374 cotistas e um valor de mercado de aproximadamente R$ 37,5 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 28,4 mil que representou um giro equivalente a 0,5% das cotas do Fundo.

Evolução de Investidores e Volume de Negociação

Sensibilidade da Cota de Mercado

A tabela abaixo representa a sensibilidade da taxa da carteira de CRI em IPCA e CDI à cota de mercado e patrimonial do Fundo.

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de agosto era R$ 45,8 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 20,6 milhões. A carteira de crédito totaliza R$ 31,4 milhões em CRIs e o caixa soma R$ 5,9 milhões O Fundo possui R$ 12,4 milhões em obrigações financeiras de longo prazo.

Composição dos Ativos:

Portfolio Residencial

Edição Jardins

Alameda Fernão Cardim, 84 – Jardim Paulista 19 unidades · Studios, 1 e 2 quartos · 899 m²

Clarion Faria Lima

R. Jerônimo da Veiga, 248 – Jardim Europa 1 unidade · 2 quartos · 57 m²

Valorização do Portfólio

• Para as unidades compradas em 2021, o custo de aquisição & reforma foi de R$16,3k/m²

Em jun/23, o portfólio de imóveis foi reavaliado para R$20,4k/m²

Em jun/24, o portfólio de imóveis foi reavaliado para R$20,6k/m²

Em jun/26, o portfólio de imóveis foi reavaliado para R$21,5k/m²

Vendas Históricas

Em nov/22, foi vendida a unidade no Radisson Vila Olimpia: +34% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 33%

Em abr/23, foi vendida a unidade no Transamerica Faria Lima: +18% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 26%

Em ago/24, foi vendida uma unidade no Clarion Faria Lima: +16% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 13%

Em out/24, foi vendida uma unidade no It Style Home: +10% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 9%

Performance dos Imóveis

Ocupação

Diária (R$)

RevPar (R$)

Portfólio de Crédito

A alocação em operações de crédito pelo Fundo tem como objetivo o investimento em ativos com risco de crédito adequado e spreads interessantes ajustados ao risco, levando-se em consideração seus fundamentos e a solidez do pacote de garantias.

No final do mês, a carteira de crédito do Fundo apresentava exposição de cerca de 62% em CRIs do segmento Imobiliário Residencial, 14% em Lajes Corporativas, 10% em Shopping Center e 14% em outros segmentos, conforme gráfico acima. Quando olhamos a diversificação por indexador, o fundo possui 80% dos ativos indexados ao IPCA, e 20% ao CDI.

Composição da Carteira de Crédito

Glossário

Clique aqui para acessar o glossário completo disponibilizado no site de RI.

Contato RI

www.vincifundoslistados.com

[email protected]

+55 (21) 2159-6222

PARA SE CADASTRAR NO MAILING, CLIQUE AQUI.

M Autorregulação ANBIMA

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