Relatório Gerencial APTO11 de outubro de 2025
Relatório Gerencial do Vinci Residencial (APTO11), fundo imobiliário de papel, referente a outubro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 20/01/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do APTO11 fechou a R$ 5,61, com P/VP de 0,56 (valor patrimonial de R$ 9,98 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,05 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 17,47% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 46 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- VINCI RESIDENCIAL RESPONSABILIDADE LIMITADA-28,63%
- CNPJ
- 42.432.327/0001-82
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/10/2025
- Data de entrega
- 20/01/2026 19:04
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
RELATÓRIO MENSAL Navi Residencial FII | APTO11
Outubro 2025
NAVI
OBJETIVO DO FUNDO
O objetivo do Navi Residencial FIl é gerar rendimentos aos cotistas aplicando em imóveis residenciais para renda, Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRIs”) e outros ativos imobiliários, conforme regulamento.
O fundo possui liberdade para oscilar entre 0 e 100% tanto em imóveis quanto em crédito.
CNPJ 42.432.327/0001-82
Cota Patrimonial R$ 9,77
Valor Patrimonial R$ 45.047.614
Cota de Mercado R$ 8,42
Valor de Mercado R$ 38.834.951
Quantidade de cotistas 8.087
Quantidade de Cotas 4.612.227
Informações gerais
Início das Atividades Junho de 2021
Público Alvo Investidores em Geral
Administradora BRL Trust Distribudora de Títulos e Valores Mobiliários
Gestora Navi Real Estate Ventures
Taxa de Administração e Gestão Para PL de até R$ 500mm: 1,5% a.a.
Taxa de Performance 20% sobre IPCA + Yield IMA-B
COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA
Em set/22, realizamos a aquisição de 3 unidades no “Edição Jardins” e em nov/22 a venda da unidade no Radisson Vila Olímpia
Em abr/23, vendemos a unidade do Transamerica Executive Faria Lima
Em ago/24, vendemos uma unidade no Clarion Faria Lima
Em set/24, houve o pré-pagamento do CRI Almeida Jr. Assim, reduzimos a exposição a crédito e aumentamos a posição de Caixa
Em out/24, vendemos uma unidade no It Style Home
Principais posições (% do ativo)
COMPOSIÇÃO CARTEIRA DE CRÉDITO
Por Indexador
Por Localização da Garantia
SP Capital Pulverizado RS □RS/SC RJ Capital BH PE/CE
Por Tipo
Residencial– Financiamento de Obra □Hotel Residencial - Garantia Financeira Residencial– Incorporadora listada Logístico – Financiamento de Obra Shopping Residencial– Estoque Pronto Residencial - Financiamento de Obra Residencial– Recebíveis de Imóveis Prontos
COMPOSIÇÃO CARTEIRA DE CRIs
| CRI | Setor | Localização | Descrição | Garantias | Vencimento | Duration (anos) | Tx. | LTV | % Ativo | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Maiojama | Residencial – Garantia Financeira | RS | Financiamento à incorporadora com garantia de fundo exclusivo de um dos sócios pessoa física | •AF quotas fundo exclusivo | nov/27 | 2,4 | IPCA | 9,00% | 74% | 8% |
| São Carlos | Diversificado | Crédito corporativo para a empresa São Carlos. Rating AA- br Moody's. | set/29 | 3,0 | IPCA | 8,00% | 7% | |||
| Gafisa Oscar Freire | Residencial – Financiamento de Obra | SP Capital | Financiamento de obra e terreno na Av. Oscar Freire em São Paulo/SP | •AF do terreno e cotas das SPEs •Promessa de CF dos recebíveis •Promessa de AF das unidades •Fiança Gafisa e Fundo de obras | mai/27 | 1,9 | IPCA | 9,50% | 64% 7% | |
| Braspark | Logístico | SC | Alavancagem de galpão logístico pronto | •AF galpão logístico •AF de ações •Fiança Braspark e sócios •Fundo de reserva | ago/31 | 2,6 | IPCA | 8,70% | 37% | 6% |
| MRV Flex VI Sênior | Residencial – Financiamento de Obra | Pulverizado | Carteira de recebíveis com AF | AF das unidades/ CF dos recebíveis •Coobrigação MRV •Fundo de reserva •Subordinação | jun/33 | 3,2 | IPCA | 9,5% | 79% | 6% |
| Casa Shopping | Shopping | RJ Capital | Alavancagem de shopping em operação | •AF do Shopping •CF dos recebíveis de aluguel •Aval Corporativo | dez/32 | 3,1 | IPCA | 9,35% | 50% | 6% |
| CRI W | Hotel | SP Capital | Alavancagem de hotel pronto em área nobre de SP | •AF do Hotel •CF dos recebíveis de locação •Fundo de reserva •Aval sócios PFs •AF das unidades/ CF dos | jun/35 | 4,5 | CDI | 2,6% | 51% | 6% |
| MRV Flex V Sênior | Residencial – Financiamento de Obra | Pulverizado | Carteira de recebíveis com AF | recebíveis •Coobrigação MRV •Fundo de reserva Subordinação •AF das unidades | dez/32 | 3,4 | IPCA | 8,9% | 78% | 5% |
| Vitacon I Sênior | Residencial – Estoque Pronto | SP Capital | entregues com "habite-se". | Financiamento de projetos, todos •CF dos recebíveis (locações e vendas) Aval Corporativo Vitacon •AF Imóvel | set/29 | 2,0 | CDI | 2,73% | 53% | 4% |
| OR3 | Hotel | BH | Alavancagem de hotel pronto em região nobre de Belo Horizonte | •CF Recebíveis de locação •Fundo de Reserva •Aval de sócios PF •AF do terreno e cotas das SPEs | abr/30 | 2,2 | CDI | 4,6% | 44% | 3% |
| Gafisa Oscar Freire II | Residencial – Financiamento de Obra | SP Capital | Financiamento de obra e terreno na Av. Oscar Freire em São Paulo/SP | •Promessa de CF dos recebíveis •Promessa de AF das unidades •Fiança Gafisa e Fundo de obras | mai/27 | 1,9 | IPCA | 10,50% | 64% | 2% |
| CRI Direcional | Residencial – Estoque Pronto | PE/CE | Alavancagem de unidades prontas | •AF das unidades •CF dos recebíveis (vendas) | nov/28 | 2,7 | CDI | 3,00% | 75% | 1% |
CF = Cessão Fiduciária AF = Alienação Fiduciária
IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO|20
Para as unidades compradas em 2021, o custo de aquisição & reforma foi de R$16,3k/m²
Em jun/23, o portfólio de imóveis foi reavaliado para R$20,4k/m²
Em jun/24, o portfólio de imóveis foi reavaliado para R$20,6k/m²
Em ago/24, uma unidade do Clarion Faria Lima foi vendida
Em out/24, uma unidade do It Style Home foi vendida
Edição Jardins
Alameda Fernão Cardim, 84 Jardim Paulista 19 unidades Studios, 1 e 2 quartos Área: 880 m²
Clarion Faria Lima
R. Jerônimo da Veiga, 248 Jardim Europa 1 unidade 2 quartos Área: 57 m²
EDIÇÃO JARDINS
Conforme fato relevante, adquirimos 3 unidades em set/22, por R$13.891/m², totalizando 19 no prédio
DEMAIS UNIDADES
Em nov/22, vendemos a unidade no Radisson Vila Olimpia: +34% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 33%
Em abr/23, vendemos a unidade no Transamerica Faria Lima : +18% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 26%
Em ago/24, vendemos uma unidade no Clarion Faria Lima: +16% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 13%
Em out/24 vendemos uma unidade no It Style Home: +10% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 9%
Clarion Faria Lima (1 unidade)
PERFORMANCE DOS IMÓVEIS
Neste mês, o RevPar apresentou uma variação de -13% vs. 3T25 (trimestre com sazonalidade positiva por conta de eventos em SP)
RESULTADOS E DIVIDENDOS
o O fundo distribuiu R$0,09/cota no mês de out/25
o Além disso, o fundo possui R$O,06/cota em dividendos a pagar
Resultado mensal histórico
| Resultado Caixa (R$) | Últ. 12M | mai/25 | jun/25 | jul/25 | ago/25 | set/25 | out/25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Receita Total | 6.374.678 | 815.389 | 327.702 | 612.898 | 497.346 | 479.443 | 504.647 |
| Juros de CRls e do caixa | 5.534.318 | 716.216 | 387.659 | 503.547 | 385.156 | 380.663 | 404.949 |
| Aluguel Imóveis | 1.139.921 | 99.173 | 99.064 | 98.467 | 99.335 | 98.780 | 99.698 |
| Ganho de Capital | (299.561) | (159.021) | 10.884 | 12.855 | |||
| Dividendos FIl | |||||||
| (-) Custo Total | (846.423) | (126.101) | (126.525) | (164.796) | (154.277) | (148.885) (136.070) | |
| Custos do Fundo | (846.423) | (62.334) | (59.614) | (100.642) | (90.015) | (84.499) | (71.777) |
| Despesa Financeira | (761.459) | (63.767) | (66.911) | (64.154) | (64.262) | (64.386) | (64.293) |
| Resultado | 5.528.255 | 689.288 | 201.177 | 448.102 | 343.069 | 330.558 | 368.577 |
| Distribuição | 5.008.879 | 415.100 | 442.774 | 415.100 | 415.100 | 415.100 | 415.100 |
| Resultado Caixa/Cota Distribuição/Cota | 1,20 1,09 | 0,15 0,09 | 0,04 0,10 | 0,10 0,09 | 0,07 | 0,07 | 0,08 |
Composição do resultado caixa de out/25 (R$/cota)
ESTRUTURA DE CAPITAL
Conforme prospecto da oferta e relatórios anteriores, a compra dos imóveis do fundo foi parcialmente financiada por um CRI segundo as condições abaixo:
Taxa: IPCA+6% a.a.
Início: ago/21
3 anos de carência total
Prazo total: 25 anos
Ativos & Passivos (R$ mm)
Este material não tem relação com objetivos específicos de investimentos, situação financeira ou necessidade particular de qualquer destinatário específico, não devendo servir como única fonte de informações no processo decisório do investidor que, antes de decidir, deverá realizar, preferencialmente com a ajuda de um profissional devidamente qualificado, uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos face a seus objetivos pessoais e à sua tolerância a risco (Suitability).
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