Relatório Gerencial APTO11 de setembro de 2026

Vinci Residencial FII – APTO11 Relatório de Desempenho Mensal

Relatório de Desempenho Mensal – setembro 2026 | Vinci Compass

Vinci Residencial FII Relatório de Desempenho Mensal

Sumário

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Vinci Real Estate Ventures – Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador

APEX GROUP DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES 7.306 MOBILIÁRIOS S.A.

Início do Fundo

11/06/2021

Código de Negociação - B3

APTO11

Tipo Anbima - foco de atuação

FII Multiestratégia - Gestão Ativa

CNPJ

42.432.327/0001-82

Público-alvo

Investidores em Geral

Valor Patrimonial (30/09/2026)

R$ 46.029.203

Valor de Mercado da Cota¹ (30/09/2026)

R$ 8.06

Número de Cotistas (30/09/2026)

Quantidade de Cotas

4.612.227

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% sobre o que exceder a variação do IPCA + Yield [IMA-B 5] calculada com base nos rendimentos efetivamente distribuídos aos cotistas.

Destaques

CRIS EM CARTEIRA

O Fundo possui 15 CRIs em carteira, dos quais 78% estão atrelados ao IPCA e 22% ao CDI, com concentração média de 4,9% do PL por emissor.

RENDIMENTO POR COTA (R$/COTA)

O Fundo anunciou distribuição de rendimentos de R$ 0,05/cota referente ao mês, mantendo a distribuição observada no período recente.

DIVIDEND YIELD ANUALIZADO (%)

A distribuição de R$ 0,05/cota representa um dividend yield anualizado de 7,49% a.a., calculado sobre a cota de fechamento do mês a mercado.

O valor patrimonial já inclui os impactos de marcação a mercado de CRIs, swaps e demais ativos

^& lt;sup>2</sup> inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador

^& lt;sup>3</sup> Calculado através de média aritmética.

A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

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SETEMBRO 2026

Cenário Macroeconômico

Nos Estados Unidos, o cenário ficou mais difícil de interpretar, ainda que sem sinais de recessão iminente: a atividade cresce perto de 2% ao ano, mas o mercado de trabalho oscila entre leituras fracas e fortes, e o desemprego, em torno de 4,1%, convive com sinais de menor aperto, como a desaceleração salarial. A inflação segue incomodando, já que o núcleo do PCE permanece acima de 3%, pressionado pelo choque do petróleo ligado ao conflito no Irã, o que levou o Fed a subir os juros em setembro e sinalizar nova alta. Esse movimento está concentrado mais na elevação do juro real (acima de 2,8%) do que em desancoragem de expectativas, refletindo um déficit fiscal persistente de cerca de 6% do PIB.

No Brasil, o cenário passa a depender muito mais da interação entre política fiscal, eleição e câmbio do que da inflação corrente. A política monetária segue extremamente contracionista, com juro real de um ano próximo de 10%, bem acima do neutro estimado em torno de 5%. Esse aperto foi necessário porque a política fiscal estimulou a demanda em 2023 e 2024, obrigando o Banco Central a concentrar sozinho o esforço de desinflação. Desde o fim de 2024, o déficit primário convergiu para perto de zero, mas o ano eleitoral reacendeu a sazonalidade de gastos e a incerteza fiscal adiante. O ponto central é que déficit primário zero não estabiliza a dívida pública: seria necessário um superávit de 2% a 2,5% do PIB para conter uma trajetória que já subiu de cerca de 71% para perto de 82,5% do PIB. A boa notícia é a arrecadação crescente ligada ao petróleo e ao pré-sal. A grande questão é se esses recursos serão gastos, limitando o espaço de corte de juros, ou usados para reduzir a dívida, liberando o Banco Central para afrouxar a política monetária de forma mais significativa. A eleição pesa diretamente nessa equação: a média móvel das pesquisas mostra Flávio Bolsonaro ligeiramente à frente de Lula no segundo turno, com margem estreita, enquanto a avaliação do governo, na casa dos 30-35% de ótimo/bom, historicamente é insuficiente para garantir a reeleição. A atividade já desacelera, o que ajuda a inflação de serviços a ceder mesmo com desemprego baixo.

No câmbio, o quadro é mais favorável. A balança comercial acumula superávit próximo de US$ 84 bilhões, mais de 4% do PIB, sustentado por exportações de commodities resilientes às tarifas americanas, com destaque para o petróleo, que já se aproxima de US$ 70 bilhões nos últimos doze meses e pode caminhar para US$ 100 bilhões à medida que a produção avança dos atuais 4,5 milhões de barris por dia para cerca de 5,1 milhões em 2031. Diferentemente da soja, concentrada em poucos meses, o petróleo gera fluxo cambial recorrente ao longo do ano, tornando o Real estruturalmente mais resiliente. Com câmbio mais estável, atividade mais fraca e o fiscal como variável decisiva, o Brasil caminha para uma bifurcação clara. A continuidade de uma política fiscal expansionista limita o ciclo de queda de juros e o upside dos ativos locais. Já um ajuste fiscal relevante, usando parte da receita do pré-sal para reduzir a dívida, poderia destravar queda mais expressiva da Selic, valorização da bolsa e uma moeda estruturalmente mais forte.

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SETEMBRO 2026

Atualizações sobre o desempenho do Fundo

No mês, o Fundo gerou um resultado caixa de R$ 0,05/cota, resultante do fluxo de recebimentos da carteira do Fundo. No dia 30/09/2026, o Fundo anunciou uma distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,05/cota, o que representa um dividend yield anualizado de 7,49% a.a., calculado sobre a cota de mercado de fechamento do mês.

Monitoramento de Ativos

• CRI Gafisa Oscar Freire : O CRI, que tem como destinação dos recursos o financiamento ao projeto Flor do Cais, de incorporação da Gafisa, hoje encontra-se em um baixo patamar de vendas onde, considerando o fluxo de caixa do projeto vs o custo da dívida, a margem do projeto está sendo pressionada pela ausência de performance de vendas. Nesse cenário, a adimplência do CRI se mantém em função de aportes do incorporador, o que descaracteriza o risco projeto da operação e incorpora uma dotação de risco corporativo à operação. Dessa forma, estamos acompanhando junto ao incorporador a evolução das vendas, além do acompanhamento do avanço de obras, as quais seguem em linha com o cronograma inicialmente estabelecido.

Performance do Fundo

Resultado Mensal Histórico

O resultado caixa do Fundo em setembro foi de R$ 222 mil, o equivalente a R$ 0,05/cota.

O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 78.086, equivalente a R$ 0,02/cota.

Composição do resultado caixa de (R$/cota)

Negociação do Fundo na B3

7.306 cotistas e um valor de mercado de aproximadamente R$ 37,2 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 28,0 mil, que representou um giro equivalente a 1,8% das cotas do Fundo.

O Fundo encerrou o mês de setembro com

Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

Evolução de Investidores e Volume de Negociação

Sensibilidade da Cota de Mercado

A tabela abaixo representa a sensibilidade da taxa da carteira de CRI em IPCA e CDI à cota de mercado e patrimonial do Fundo.

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de setembro era R$ 46,0 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 20,6 milhões. A carteira de crédito totaliza R$ 33,9 milhões em CRIs e o caixa soma R$ 5,9 milhões. O Fundo possui R$ 12,4 milhões em obrigações financeiras de longo prazo.

Portfólio Residencial

19 unidades · Studios, 1 e 2 quartos · 880 m² 1 unidade · 2 quartos · 57 m²

Edição Jardins Clarion Faria Lima

Alameda Fernão Cardim, 84 – Jardim Paulista R. Jerônimo da Veiga, 248 – Jardim Europa

Valorização do Portfólio

• Para as unidades compradas em 2021, o custo de aquisição & reforma foi de R$16,3k/m²
• Em jun/23, o portfólio de imóveis foi reavaliado para R$20,4k/m²
• Em jun/24, o portfólio de imóveis foi reavaliado para R$20,6k/m²

Vendas Históricas

• Em nov/22, vendemos a unidade no Radisson Vila Olimpia: +34% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 33%
• Em abr/23, vendemos a unidade no Transamerica Faria Lima: +18% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 26%
• Em ago/24, vendemos uma unidade no Clarion Faria Lima: +16% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 13%
• Em out/24, vendemos uma unidade no It Style Home: +10% vs. valor de aquisição e taxa interna de retorno anualizada do investimento de 9%

Performance dos Imóveis

Portfólio de Crédito

A alocação em operações de crédito pelo Fundo tem como objetivo o investimento em ativos com risco de crédito adequado e spreads interessantes ajustados ao risco, levando-se em consideração seus fundamentos e a solidez do pacote de garantias.

No final do mês, a carteira de crédito do Fundo apresentava exposição de cerca de 60% em CRIs do segmento Imobiliário Residencial, 13% em Lajes Corporativas, 9% em Shopping Center e 18% em outros segmentos, conforme gráfico acima. Quando olhamos a diversificação por indexador, o fundo possui 78% dos ativos indexados ao IPCA, e 22% ao CDI.

Composição da Carteira de Crédito

Mais detalhes sobre esta carteira de crédito, como estrutura de garantias das operações, podem ser encontrados no <u>site do fundo</u>.

SETEMBRO 2026

Glossário

Clique aqui para acessar o glossário completo disponibilizado no site de RI.

Contato RI

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[email protected]

+55 (21) 2159-6222

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