Relatório Gerencial BGRB11 de setembro de 2026

Relatório Gerencial Mensal

Setembro/2026

O presente relatório apresenta informações financeiras de negociação das cotas na B3 e informações operacionais dos imóveis referentes ao mês de setembro de 2026.

PRINCIPAIS INDICADORES

Data base de 30/09/2026

• 2. ABL calculado tomando-se como referência 16,17% de Fração Ideal do B32, sobre a área total de 57.882 m².

OBJETIVO DO FUNDO

Constituído em outubro de 2024, o BGRB11 – BGR B32 Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada – é um veículo de investimento cujos principais objetivos são a gestão ativa dos alugueis das lajes corporativas do Edifício Birmann 32 (B32) equivalentes a 16,17% de Fração Ideal, e geração de valor por meio de ganho de capital ao final do prazo do Fundo.

Com foco em eficiência e qualidade operacional, o BGRB11 possui uma política de gestão baseada em: (1) Negociação ativa dos contratos de locação vigentes e de potenciais novas locações; (2) Investimento em melhorias do imóvel; (3) Busca de crescente eficiência operacional, reduzindo os custos de ocupação do imóvel.

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MENSAGEM DO GESTOR

BGR Asset Management Ltda.

Relatório Mensal SETEMBRO/2026

1. Aplicado sobre o patrimônio líquido da Classe. 2. Contados da data da primeira integralização de Cotas da Classe, que poderá ser prorrogado por até 1 período de 1 ano, mediante aprovação em Assembleia.

Caros investidores,

Em outubro, referente à competência de setembro, o BGRB11 anunciou a distribuição de rendimento no valor de R$ 0,30 por cota.

O Ed. B32 encerrou o mês de setembro com taxa de ocupação de 95,0%, reforçando a qualidade do ativo.

De acordo com a CBRE, o mercado de escritórios de São Paulo encerrou o terceiro trimestre de 2026 com desempenho robusto de demanda. A absorção bruta somou 272,2 mil m² no trimestre, o segundo maior volume registrado no período de três meses, e 684,3 mil m² no acumulado do ano. A absorção líquida alcançou 141,6 mil m² no trimestre e 312,7 mil m² no ano. Esse ritmo permitiu ao mercado acomodar a entrega de 230,8 mil m² no trimestre, que eleva o novo estoque de 2026 a 316,3 mil m². Assim, a taxa de vacância geral avançou apenas 0,4 p.p. no trimestre, indo para 15,5%.

A demanda permanece concentrada em ativos de maior qualidade, onde mais de 50% da absorção bruta acumulada ocorreu em edifícios classe A ou A+. Os setores financeiro, de comércio e e-commerce se destacaram nas locações deste terceiro trimestre. No segmento Triple A, embora a vacância tenha subido para 12,8%, o movimento foi associado à entrega de novos edifícios dessa categoria. Quanto aos preços, a tendência é de estabilidade no mercado geral e de valorização nos edifícios de alto padrão em localizações consolidadas, sobretudo nos Jardins.

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Relatório Mensal SETEMBRO/2026

CENÁRIO OPERACIONAL

1. Destaques Comerciais

BIRMANN 32

I. O imóvel encerrou o mês de setembro com uma taxa de ocupação de 95,0%.

2. Destaques Técnicos

BIRMANN 32

I. Sem atualizações.

CENÁRIO OPERACIONAL

2. Comunicados ao Mercado e Fatos Relevantes

30/10/2026 Informações sobre Pagamento de Proventos

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1364018&cvm=true

30/10/2026 Informe Mensal

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1352021&cvm=true

VISÃO ANALÍTICA

DETALHAMENTO DO RESULTADO LÍQUIDO PARA DISTRIBUIÇÃO

1. Ajuste para Distribuição do Resultado

A linha de Ajuste para Distribuição do Resultado leva em conta a soma de todos os valores de aluguéis do BGRB11 caixa setembro que transitaram na Conta Securitizadora.

2. Despesas Financeiras

O valor de R$ 1,5 milhões na linha de Despesas Financeiras, refere-se ao pagamento de parcela mensal do CRI de R$ 321,8 milhões emitido em setembro/2024 para a aquisição de fração ideal do Ed. Birmann 32. O saldo devedor atual do CRI é de aprox. R$ 242,18 milhões.

VISÃO ANALÍTICA

RENDIMENTOS

Anunciamos no mês de outubro (caixa setembro) a distribuição de rendimentos no valor de R$0,30/cota.

SETEMBRO/2026

VISÃO ANALÍTICA

Relatório Mensal

ENDIVIDAMENTO

Para viabilizar a aquisição do Ed. Birmann 32, foram levantados recursos por meio de dois veículos:

• Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRI"), totalizando R$ 321.750.000, com prazo de 6 (seis) anos a um custo inicial de IPCA + 8,9764% a.a. e amortização do principal corrigido no vencimento (Bullet) para aquisição de fração ideal 12,87% do Ed. Birmann 32. Após a Oferta Pública de Distribuição da 2ª Emissão de Cotas, encerrada em 25/11/2024, perfazendo o montante total de R$ 150.040.000, foi amortizado o montante de R$ 101.000.000 do CRI e, conforme previsto no Termo de Securitização, houve a redução de 70 bps no custo do CRI para IPCA + 8,2764% a.a. Em maio de 2025, após a Oferta Pública de Distribuição da 3ª Emissão de Cotas, perfazendo o montante total de R$ 42.059.481, foi amortizado o montante de R$ 12.000.000 do CRI. O saldo devedor atual do CRI é de aprox. R$ 242,18 milhões.
• Nota Comercial ("NC") emitida em setembro de 2024 no valor de R$ 43.000.000, com prazo de 12 (doze) meses a um custo de IPCA + 9,5% a.a., e amortização no vencimento (Bullet). A NC foi emitida para: (i) Aquisição de participação indireta de 0,75% no valor de R$ 19.070.494; (ii) Demais despesas da operação, incluindo custas de ITBI, registro, despesas legais, entre outras. Após a Oferta Pública de Distribuição da 2ª Emissão de Cotas, encerrada em 25/11/2024, perfazendo o montante total de R$ 150.040.000, a NC foi amortizada em sua totalidade, no montante total de R$ 44.186.075 em 03/12/2024.

As parcelas mensais do CRI serão pagas por meio da totalidade dos rendimentos distribuídos pelo BGRB11.

CARTEIRA

O Patrimônio Líquido do Fundo ao final de setembro era R$ 280,27 milhões, ou R$120,80 por cota.

PORTFÓLIO BGRB11

O portfólio do BGRB11 é composto por participação de 16,17% de fração ideal no Ed. Birmann 32, sendo:

• I. 12,87% de participação direta no Imóvel Alvo, e;
• II. 3,30% de participação no Imóvel Alvo, através da SPE que detém participação direta no Imóvel. Portanto, o BGRB11 possui participação sobre as Receitas de Locação das seguintes áreas do complexo: (i) Escritórios (51.265 m²); (ii) Teatro (3.080 m²); (iii) Restaurante Assador (1.784 m²); (iv) Restaurante Baleia Rooftop (1.753 m²); e (v) Outros: Estacionamento, Recepção, Depósitos e Áreas Técnicas, totalizando 57.882 m² de ABL.

Alocação de Receita Total 57.882 16,17% 9.359 95,0% 493,44 511,63 54.665 3,69%

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(% Receita Líquida)

Alocação por Indexador

(% Receita Líquida)

Alocação Segmento de Atuação dos Locatários (% Receita Líquida)

Alocação por Inquilino (% Receita Líquida)

PORTFÓLIO BGRB11

Prazo Médio dos Contratos Existentes

Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação

(% Receita Líquida)

Cronograma de Revisional do 3º Ano dos Contratos de Locação

(% Receita Líquida)

Cronograma Mensal de Reajuste de Contratos de Locação

(Número de Contratos x Volume Financeiro)

EDIFÍCIO

B32

BGR Asset Management Ltda.

Relatório Mensal SETEMBRO/2026

Estação de Trem Vila Olímpia 1,2 km

Shopping Vila Olímpia e Shopping JK Iguatemi Raio de 800 m

Próximo ao cruzamento Av. Juscelino Kubitschek x Av. Brig. Faria Lima e à Av. das Nações Unidas (Marginal Pinheiros)

Localizado no endereço mais estratégico de São Paulo, no eixo Faria Lima x JK, o edifício B32 é um verdadeiro marco na cidade e configurase como um dos melhores prédios comerciais da região, contando com uma gama de serviços oferecidos no prédio e no entorno, localização próxima a grandes eixos de transporte, especificações técnicas da mais alta qualidade, certificação LEED Platinum, e inquilinos de primeira linha com contratos de longo prazo.

FOTOS

FOTOS

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GLOSSÁRIO

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CONTATO RI

+55 11 3201-1000

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BGR Asset Management Ltda.

CNPJ/ME nº 48.730.767/0001-00 Avenida das Nações Unidas, nº 12.901 CENU Torre Oeste, 16º andar, Sala 1602 Brooklin Novo, CEP 04578-910, São Paulo – SP

XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. CNPJ nº 02.332.886/0001-04 Av. Ataulfo de Paiva, nº 153, Sala 201 Leblon, CEP 22440-32, Rio de Janeiro - RJ

Administradora

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