Relatório Gerencial BGRB11 de fevereiro de 2026

BGRB11

BGR ASSET MANAGEMENT LTDA. ("BG R B32 FU N DO D E I NVESTI M E NTO I M O B I LIÁR I O", "Fu ndo" ou "BG R B11") C N PJ/M E nº 57.216.258/0001-47

Relatório Gerencial Mensal

Fevereiro/2026

1. 1. Soma dos Ativos (Valor de Avaliação dos Imóveis + Investimento em SPE + Recursos em caixa) subtraindo-se os Passivos do FII; ABL calculado tomando-se como referência 14,62% de Fração Ideal do B32, sobre a área total de 57.882 m². Percentual de áreas vagas em relação ao total de área locável dos ativos que compõem o BGRB11.

OBJETIVO DO FUNDO

Constituído em outubro de 2024, o BGRB11 – BGR B32 Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada – é um veículo de investimento cujos principais objetivos são a gestão ativa dos alugueis das lajes corporativas do Edifício Birmann 32 (B32) equivalentes a 14,62% de Fração Ideal, e geração de valor por meio de ganho de capital ao final do prazo do Fundo.

Com foco em eficiência e qualidade operacional, o BGRB11 possui uma política de gestão baseada em: (1) Negociação ativa dos contratos de locação vigentes e de potenciais novas locações; (2) Investimento em melhorias do imóvel; (3) Busca de crescente eficiência operacional, reduzindo os custos de ocupação do imóvel.

MENSAGEM DO GESTOR

Nome

BGR B32 Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada

CNPJ

57.216.258/0001-47

Ambiente de Negociação B3

Código de Negociação BGRB11

Data de IPO

4 de dezembro de 2024 SF

Público-alvo Investidor qualificado

Quantidade de Emissões

Cotas Emitidas 1.932.933

Administrador e Escriturador XP Investimentos CCTVM S.A.

Tx. de Administração e Escrituração 0,13% a.a.1

Gestor BGR Asset Management Ltda.

Taxa de Gestão 0,95% a.a.1

Taxa de Performance 10% do que exceder o montante equivalente a IPCA+8% a.a.

Prazo 6 anos²

Conforme Regulamento do Fundo, Prospecto do Fundo e Leis n°8.668/1993 e n°9.779/1999.

Aplicado sobre o patrimônio líquido da Classe.

1. Contados da data da primeira integralização de Cotas da Classe, que poderá ser prorrogado por até 1 período de 1 ano, mediante aprovação em Assembleia.

Caros investidores,

Em março (competência fevereiro), o BGRB11 anunciou a distribuição de rendimento no valor de R$ 0,35/cota, refletindo a consistência operacional do imóvel e a estratégia de gestão ativa adotada pela BGR.

No período, destacam-se avanços relevantes no âmbito comercial, que contribuem para criação de valor no médio e longo prazos. Foi concluída a assinatura de revisional de aluguel com a Shopee referente uma área de 6.174 m² de ABL, com vigência a partir de 01/06/2026 e prorrogação por mais 5 anos, estendendo o prazo contratual até 2031. O novo valor de locação representa um ganho de 21% em relação ao valor anterior.

Adicionalmente, também foi celebrado com Shopee um novo contrato de locação (expansão) para uma área adicional de 9.824 m² de ABL, pelo prazo de 5 anos, contados a partir de 01/02/2026, com valores alinhados aos patamares estabelecidos após a revisão do contrato vigente.

Cabe mencionar que a nova área locada supera a totalidade da área devolvida pelo Banco Master em janeiro, reforçando a estratégia ativa de rápida recomposição de áreas vagas, com contratos de longo prazo e aumento dos valores de locação.

Com isso, o imóvel encerrou o mês de fevereiro com uma taxa de ocupação de 95,0%.

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1. Destaques Comerciais

BIRMANN 32

I. Assinatura de revisional de aluguel com a Shopee, referente a 6.174 m² de ABL, com vigência a partir de 01/06/2026 e prorrogação por mais 5 anos, estendendo o prazo contratual até 2031. Destaca-se que o novo valor de locação representa ganho de 21% em relação ao valor anterior;

II. Adicionalmente, também foi celebrado com Shopee um novo contrato de locação (expansão) para uma área adicional de 9.824 m² de ABL, pelo prazo de 5 anos, com valores alinhados aos patamares estabelecidos após a revisão do contrato vigente.

III. O imóvel encerrou o mês de fevereiro com uma taxa de ocupação de 95,0%.

2. Destaques Técnicos

BIRMANN 32

Sem atualizações.

CENÁRIO OPERACIONAL

2. Comunicados ao Mercado e Fatos Relevantes

31/03/2026 Informações sobre Pagamento de Proventos

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1150120&cvm=true

16/03/2026 Fato Relevante

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1139177&cvm=true

13/03/2026 Informe Mensal

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1137230&cvm=true

VISÃO ANALÍTICA

D RE (Ca ixa)	fev-26	Acu m u lado 2026	Desde I PO
Receita de Locação	2.11 6.625	4.921 .970	37.007.224
Rend i m entos Fi na ncei ros	72.774	155.665	1 .443.1 04
Tota l de Receitas	2.189.400	5.077.636	38.450.328
Des pesas I m o bi l i á r i as	(23.064)	(24.1 72)	(1 81 .61 7)
Des pesas O peraci o na is	(205.096)	(505.428)	(2.945.004)
Des pesas Fi na ncei ras	(1 .638.689)	(3.1 97.502)	(1 8.055.048)
Tota l de Despesas	(1.866.849)	(3.727.102)	(21.181.669)
Lucro (Preju ízo) do Período	322.551	1.350.533	17.268.659
Aj uste pa ra D ist r i bu i ção do Resu ltado	11 4.301	760.665	(2.474.236)
Lucro (preju ízo) ajustado do período	436.852	2.111.198	14.794.423
Nú mero de cotas	1.932.933	1.932.933	1.932.933
Lucro Líq u ido por cota (R$)	R$ 0,226	R$ 1,092	R$ 7,654

D RE (Ca ixa)	fev-26	Acu m u lado 2026	Desde I PO
Lucro (preju ízo) ajustado do período	436.852	2.111.198	14.794.423
Resu ltado Líq u ido pa ra Distribu ição	436.852	2.111.198	14.794.423
Resu ltado Líq u ido pa ra Distribu ição por Cota	0,226	1,092	7,654
Resu ltado Reti do ( Período)	(239.675)	661 .498	986.409
Reserva de Luc ro (Sa l do Acu m u l ado)	986.409	986.409	986.409
Rend imento An u nciado	676.527	1.449.700	13.769.158
Rend imento por Cota	0,350	0,750	7,555

DETALHAMENTO DO RESULTADO LÍQUIDO PARA DISTRIBUIÇÃO

1. Ajuste para Distribuição do Resultado

A linha de Ajuste para Distribuição do Resultado leva em conta a soma de todos os valores de aluguéis do BGRB11 caixa fevereiro que transitaram na Conta Securitizadora.

2. Despesas Financeiras

O valor de R$ 1,6 milhões na linha de Despesas Financeiras, refere-se ao pagamento de parcela mensal do CRI de R$ 321,8 milhões emitido em setembro/2024 para a aquisição de fração ideal do Ed. Birmann 32. O saldo devedor atual do CRI é de aprox. R$ 236,4 milhões.

VISÃO ANALÍTICA

RENDIMENTOS

Anunciamos no mês de março (caixa fevereiro) a distribuição de rendimentos no valor de R$0,35/cota.

ENDIVIDAMENTO

Para viabilizar a aquisição do Ed. Birmann 32, foram levantados recursos por meio de dois veículos:

Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), totalizando R$ 321.750.000, com prazo de 6 (seis) anos a um custo inicial de IPCA + 8,9764% a.a. e amortização do principal corrigido no vencimento (Bullet) para aquisição de fração ideal 12,87% do Ed. Birmann 32. Após a Oferta Pública de Distribuição da 2ª Emissão de Cotas, encerrada em 25/11/2024, perfazendo o montante total de R$ 150.040.000, foi amortizado o montante de R$ 101.000.000 do CRI e, conforme previsto no Termo de Securitização, houve a redução de 70 bps no custo do CRI para IPCA + 8,2764% a.a. Em maio de 2025, após a Oferta Pública de Distribuição da 3ª Emissão de Cotas, perfazendo o montante total de R$ 42.059.481, foi amortizado o montante de R$ 12.000.000 do CRI. O saldo devedor atual do CRI é de aprox. R$ 236,4 milhões.

Nota Comercial (“NC”) emitida em setembro de 2024 no valor de R$ 43.000.000, com prazo de 12 (doze) meses a um custo de IPCA + 9,5% a.a., e amortização no vencimento (Bullet). A NC foi emitida para: (i) Aquisição de participação indireta de 0,75% no valor de R$ 19.070.494; (ii) Demais despesas da operação, incluindo custas de ITBI, registro, despesas legais, entre outras. Após a Oferta Pública de Distribuição da 2ª Emissão de Cotas, encerrada em 25/11/2024, perfazendo o montante total de R$ 150.040.000, a NC foi amortizada em sua totalidade, no montante total de R$ 44.186.075 em 03/12/2024.

As parcelas mensais do CRI serão pagas por meio da totalidade dos rendimentos distribuídos pelo BGRB11.

CARTEIRA

O Patrimônio Líquido do Fundo ao final de fevereiro era R$ 228,65 milhões, ou R$118,29 por cota

Ba la nço Patrimon ia l	(R$ milhões)	R$/cota
Ca ixa e Eq u iva l entes de Ca ixa	9,03	4,7
Co ntas a Receber	13 95,	7 2,
P ro pr i edades pa ra I nvesti m ento	448,99	232,3
Tota l do Ativo	471,97	244,18
Co ntas a Pag a r	6,93	3,6
O br i g ações po r Secu r itização (C R I)	236,40	122,3
Pat r i m ô n i o Líq u i do	228,65	11 8,29
Tota l do Passivo	471,97	244,18

PORTFÓLIO BGRB11

Ao final de janeiro, o portfólio do BGRB11 era composto por participação de 14,62% de fração ideal no Ed. Birmann 32, sendo:

I. 12,87% de participação direta no Imóvel Alvo, e;

II. 1,75% de participação no Imóvel Alvo, através da B32 Participações (por sua vez, através da SPE que detém participação direta no Imóvel).

Portanto, o BGRB11 possui participação sobre as Receitas de Locação das seguintes áreas do complexo: (i) Escritórios (51.265 m²); (ii) Teatro (3.080 m²); (iii) Restaurante Assador (1.784 m²); (iv) Restaurante Baleia Rooftop (1.753 m²); e (v) Outros: Estacionamento, Recepção, Depósitos e Áreas Técnicas, totalizando 57.882 m² de ABL.

Fundo	Ativos	Estado	ABL Total	Participação no Ativo	ABL Efetiva	Ocupação (%)	Valor de Aquisição 2024 (R$ milhões)	Valor de Avaliação 2025 (R$ milhões)	% 24 x 25
BGRB11	Ed. Birmann 32	SP	57.882	12,87%	7.449	95,0%	321,75	392,74	22,1%
					1,75%	95,0%	46,16	53,40	15,7%
Total			57.882	14,62%	8.462	95,0%	367,91	446,14	21,3%

Alocação de Receita (% Receita Líquida)

Alocação por Indexador (% Receita Líquida)

Alocação Segmento de Atuação dos Locatários (% Receita Líquida)

Alocação por Inquilino (% Receita Líquida)

PORTFÓLIO BGRB11

Prazo Médio dos Contratos Existentes

Contratos Existentes	P razo Médio An ua l
Tod os os C o n t ratos	5 3 a n os,

Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação (% Receita Líquida)

Cronograma de Revisional do 3º Ano dos Contratos de Locação (% Receita Líquida)

Cronograma Mensal de Reajuste de Contratos de Locação (Número de Contratos x Volume Financeiro)

Endereço Av. Brig. Faria Lima, 3732 Itaim Bibi, SP

ABL Total 57.882 m²

ABL Adquirida pelo Fundo¹ 8.462,33 m²

Ocupação 95,0%

Prazo Médio Venc. Contratos

Aquisição 2024

Construção 2020

Certificações

LEED CS Platinum

seal LATINUA

Estação de Trem Vila Olímpia 1,2 km

Shopping Vila Olímpia e Shopping JK Iguatemi Raio de 800 m

Próximo ao cruzamento Av. Juscelino Kubitschek x Av. Brig. Faria Lima e à Av. das Nações Unidas (Marginal Pinheiros)

Localizado no endereço mais estratégico de São Paulo, no eixo Faria Lima x JK, o edifício B32 é um verdadeiro marco na cidade e configurase como um dos melhores prédios comerciais da região, contando com uma gama de serviços oferecidos no prédio e no entorno, localização próxima a grandes eixos de transporte, especificações técnicas da mais alta qualidade, certificação LEED Platinum, e inquilinos de primeira linha com contratos de longo prazo.

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GLOSSÁRIO

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XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. CNPJ nº 02.332.886/0001-04 Av. Ataulfo de Paiva, nº 153, Sala 201 Leblon, CEP 22440-32, Rio de Janeiro - RJ

Administradora

Autorregulação ANBIMA Administração Fiduciária

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