Relatório Gerencial BLMO11 de janeiro de 2026

Relatório Gerencial BLMO11 VBI Office Fund II FII

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é Investimento em empreendimentos imobiliários, além da obtenção de renda e eventual ganho de capital, a ser obtido mediante a aquisição de Ativos Imobiliários prontos para posterior locação e/ou alienação. O Fundo não terá qualquer requisito de concentração nos Ativos Imobiliários. O Fundo poderá adquirir Imóveis que estejam localizados em todo o território do Brasil. As aquisições dos Ativos Imobiliários poderá ser realizada, direta ou indiretamente, à vista ou a prazo, nos termos da regulamentação vigente.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Dezembro 2019

Código de Negociação

BLMO11

CNPJ

34.895.894/0001-47

Cotas Emitidas

994.814

Prazo

8 anos contados de dezembro/2019

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Definida

Gestor*

Pátria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador

BRL Trust Ltda DTVM.

Taxa de Administração Total

1,00% sobre o patrimônio líquido

Taxa de Performance *

15% do que exceder o valor da cota, corrigido pelo IPCA e acrescido pelo Yield do Índice ANBIMA IMA-B

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE JANEIRO/26:

Dando continuidade ao otimismo observado no final de 2025, o mercado de Fundos Imobiliários iniciou 2026 com robustez, registrando o sexto mês consecutivo de alta. O IFIX encerrou janeiro com valorização de +2,3%, renovando sua máxima histórica. O movimento reflete a percepção de que o aperto monetário cumpriu seu papel, permitindo que o mercado antecipe o início do ciclo de cortes da Selic, já precificado para tão cedo quanto março ou o segundo trimestre.

O desempenho do mês foi sustentado por um alinhamento favorável entre os cenários doméstico e internacional. No front interno, o IPCA de dezembro trouxe o alívio aguardado: a inflação encerrou 2025 em 4,26%, dentro da meta. Embora a inflação de serviços (5,95%) ainda demande cautela e o mercado de trabalho siga aquecido, a desinflação valida a mudança de postura do Banco Central. Paralelamente, os dados de atividade indicaram que a economia vem perdendo tração em resposta aos juros de 15% a.a., reforçando a necessidade de afrouxamento monetário.

Externamente, o mês foi marcado pela retomada do apetite ao risco global. O afrouxamento monetário nos Estados Unidos e o enfraquecimento do dólar redirecionaram capital estrangeiro para mercados emergentes, beneficiando o Brasil. Esse movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futura e para a valorização do Real, mesmo diante de tensões geopolíticas como a operação militar dos EUA na Venezuela.

Setorialmente, observamos uma dinâmica de “caça aos descontos”. Fundos de Papel avançaram +2,5%, mantendo a atratividade do carrego, com destaque para FOFs e Multiestratégia. Esses segmentos, que começaram o ano com descontos patrimoniais elevados, foram os mais sensíveis ao fechamento da curva de juros e lideraram semanas de alta. Já os Fundos de Tijolo subiram de forma mais tímida (+1,6%), com dispersão entre Lajes, Shoppings e o segmento Logístico, que ficou atrás devido a spreads comprimidos.

Em suma, janeiro confirmou que a janela de oportunidade nos FIIs permanece aberta. A combinação de inflação controlada, câmbio favorável e iminência do corte de juros sustenta uma visão construtiva para a classe, especialmente nos ativos ainda negociados com desconto patrimonial, embora 2026 possa apresentar volatilidade em meio ao calendário eleitoral e à dinâmica fiscal.

Comentários da Gestão

Janeiro 2026

Dado que o Fundo está 100% locado, o foco da Gestão segue em identificar uma janela oportuna de mercado para que possa realizar a venda do ativo dentro do prazo remanescente do Fundo, previsto pra encerrar em dezembro de 2027.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em janeiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,54/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,44/cota. O resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente devido ao não recebimento do aluguel de dois locatários. Vale destacar que um deles já foi regularizado na próxima competência.

Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,40/cota, a ser pago no dia 13 de fevereiro de 2026. Esse patamar reflete os atrasos de aluguel por dois meses por parte dos locatários, o que afetou o fluxo de recebimentos do Fundo. A expectativa é de manutenção desse nível no primeiro semestre, até a regularização.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

No mês de janeiro, não houve movimentações de locatários do Fundo. Assim, ao final do mês, o ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE*) é de 2,7 anos. A gestão tem mapeada a saída do locatário Nelson Wilians, prevista para o final do semestre. Após esta movimentação, a vacância física do Fundo será de 7,7%.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programados para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 30/01, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 98,3 milhões

R$ 98,77

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 88,5 milhões

R$ 89,00

P/VP*

ADTV*

0,90x

R$ 16,8 mil

Dividend Yield (mercado)*

Dividend Yield (patrimonial)*

5,4% a.a.

4,9% a.a.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,52

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

7,2% 7,1% 8,7% 8,7% 8,2% 7,6% 7,6% 7,1% 7,1% 7,1% 7,1% 5,4% 5,2% 5,2% 6,6% 6,6% 6,6% 6,1% 6,1% 6,1% 6,1% 6,1% 6,4% 4,9% fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 95% dos ativos em imóveis e 5% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos¹(1/4)

Atualmente o Fundo possui 13 conjuntos na Torre Oeste que integra o Centro Empresarial Nações Unidas (CENU). A área total do Fundo é de 7.983 m² e está com uma ocupação física de 100%.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)*

WALE (anos)*

26%

6

7.983 ²

2,7

Vacância Física

Vacância Financeira

Preço médio do Portfólio (mercado)*

Aluguel Médio do Portfólio

0,0%

0,0%

R$ 10.558/m²

R$ 88,31/m²

Av. dos Bandeirantes

Av. das Nações Unidas

CENU Torre Oeste

Av. Roberto Marinho

Carteira de Ativos¹ (2/4)

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 7,9 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(3/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(4/4)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Vacância Física Vacância Financeira

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26

Número de Cotistas

PATRIA

Anexos

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