Relatório Gerencial BLMO11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial BLMO11 VBI Office Fund II FII

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é Investimento em empreendimentos imobiliários, além da obtenção de renda e eventual ganho de capital, a ser obtido mediante a aquisição de Ativos Imobiliários prontos para posterior locação e/ou alienação. O Fundo não terá qualquer requisito de concentração nos Ativos Imobiliários. O Fundo poderá adquirir Imóveis que estejam localizados em todo o território do Brasil. As aquisições dos Ativos Imobiliários poderá ser realizada, direta ou indiretamente, à vista ou a prazo, nos termos da regulamentação vigente.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Dezembro 2019

Código de Negociação

BLMO11

CNPJ

34.895.894/0001-47

Cotas Emitidas

994.814

Prazo

8 anos contados de dezembro/2019

Tipo Anbima

Tijolo Renda Gestão Definida

Gestor*

Pátria – VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador

BRL Trust Ltda DTVM.

Taxa de Administração Total

1,00% sobre o patrimônio líquido

Taxa de Performance *

15% do que exceder o valor da cota, corrigido pelo IPCA e acrescido pelo Yield do Índice ANBIMA IMA-B

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/2)

Dezembro 2025

Dado que o Fundo está 100% locado, o foco da Gestão segue em identificar uma janela oportuna de mercado para que possa realizar a venda do ativo dentro do prazo remanescente do Fundo, previsto pra encerrar em dezembro de 2027.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,66/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,52/cota. O resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente devido ao não recebimento do aluguel de um locatário. Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,53/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorrerá no dia 15 de janeiro de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

No mês de dezembro, não houve movimentações de locatários do Fundo. Assim, ao final do mês, o Ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE*) é de 2,7 anos. Durante o mês, o locatário Nelson Wilians notificou a rescisão antecipada do seu contrato de locação e iniciou o período de aviso prévio, de modo que a desocupação deverá ocorrer somente no próximo semestre. Após esta movimentação, a vacância física do Fundo será de 7,7%.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 1.201 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

• Em 30/12, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 98,1 milhões

R$ 98,62

Valor de Mercado*

R$ 89,5 milhões

Cota de Mercado*

R$ 90,00

P/VP*

ADTV*

0,91x

R$ 2,3 mil

Dividend Yield (mercado)*

7,1% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

6,4% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

2º Semestre de 2025:

No segundo semestre, não houve eventos extraordinários. Entendemos que a distribuição deverá permanecer no patamar atual, refletindo a consistência dos resultados. Para o próximo semestre, os esforços da gestão estarão concentrados na locação antecipada da área que ficará vaga, com o objetivo de mitigar riscos de vacância e preservar a performance do Fundo.

REAVALIAÇÃO DO ATIVO:

Conforme informado em Fato Relevante divulgado em 14/01 (clique aqui), o ativo imobiliário do Fundo foi reavaliado a valor de mercado (valor justo) em dezembro de 2025 pela Binswanger Brazil, mesma empresa responsável pela última reavaliação. O resultado indicou desvalorização de 5,8% em relação ao valor contábil de 28/11/2025. Essa reavaliação reflete o impacto do cenário macroeconômico mais desafiador e da estabilidade dos preços de locação na região, que seguem sem avanços relevantes.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,53

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

6,9% 7,2% 7,1% 8,7% 8,7% 8,2% 7,6% 7,6% 7,1% 7,1% 7,1% 7,1% 5,2% 5,2% 5,2% 6,6% 6,6% 6,6% 6,1% 6,1% 6,1% 6,1% 6,1% 6,4% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 95% dos ativos em imóveis e 5% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos¹(1/4)

Atualmente o Fundo possui 13 conjuntos na Torre Oeste que integra o Centro Empresarial Nações Unidas (CENU). A área total do Fundo é de 7.983 m² e está com uma ocupação física de 100%.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)*

WALE (anos)*

26%

6

7.983 ²

2,7

Vacância Física

Vacância Financeira

Preço médio do Portfólio (mercado)*

Aluguel Médio do Portfólio

0,0%

0,0%

R$ 10.701/m²

R$ 88,31/m²

Av. dos Bandeirantes

Av. das Nações Unidas

CENU Torre Oeste

Av. Roberto Marinho

Carteira de Ativos¹ (2/4)

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 7,9 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(3/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

Vencimento dos Contratos

Concentração das Revisionais

Histórico de Vacância

Vacância Física Vacância Financeira

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Número de Cotistas

PATRIA

Anexos

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