Relatório Gerencial BLMO11 de setembro de 2026
Relatório Gerencial do VBI Office Fund II (BLMO11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a setembro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 13/10/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do BLMO11 fechou a R$ 94,65, com P/VP de 0,96 (valor patrimonial de R$ 98,94 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,35 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 5,96% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 98,4 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 34.895.894/0001-47
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/09/2026
- Data de entrega
- 13/10/2026 19:21
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Relatório Gerencial BLMO11 VBI Office Fund II FII Setembro 2026
Informações Gerais BLMO11
Objetivo do Fundo
O objetivo do Fundo é Investimento em empreendimentos imobiliários, além da obtenção de renda e eventual ganho de capital, a ser obtido mediante a aquisição de Ativos Imobiliários prontos para posterior locação e/ou alienação. O Fundo não terá qualquer requisito de concentração nos Ativos Imobiliários. O Fundo poderá adquirir Imóveis que estejam localizados em todo o território do Brasil. As aquisições dos Ativos Imobiliários podem ser realizadas, direta ou indiretamente, à vista ou a prazo, nos termos da regulamentação vigente.
Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo
*Termos e definições no glossário ( clique aqui ).
Início das Atividades
Dezembro 2019
Código de Negociação
BLMO11
CNPJ
34.895.894/0001-47
Cotas Emitidas
994.814
Prazo
8 anos contados de dezembro/2019
Tipo Anbima
Tijolo Renda Gestão Definida
Gestor*
Patria – VBI Asset Management Ltda.
Administrador e Escriturador*
Apex Group Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Taxa de Administração Total*
1,00% sobre o patrimônio líquido
Taxa de Performance*
15% do que exceder o valor da cota, corrigido pelo IPCA e acrescido pelo Yield do Índice ANBIMA IMA-B
Público Alvo
Investidores em geral
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Resumo do Cenário de FIIs
Performance Setorial do IFIX *
| Nº de Fundos | Valor de Mercado (R$ MM)* | P/VP* | Variação Mês | |
|---|---|---|---|---|
| IFIX | 99 | 149.544 | 0,87 | -0,2% |
| IFIX - Office | 14 | 14.536 | 0,76 | 1,4% |
| IFIX - Logística | 12 | 32.610 | 0,89 | 0,6% |
| IFIX - Shopping | 9 | 18.933 | 0,86 | 0,8% |
| IFIX - CRIs | 37 | 53.132 | 0,93 | -0,8% |
| IFIX - FOFs | 17 | 14.654 | 0,85 | -0,0% |
| IFIX - Renda Urbana | 4 | 10.214 | 0,82 | -3,1% |
| IFIX - Outros | 6 | 5.464 | 0,76 | -1,3% |
Performance Setorial Ponderada do IFIX *
PANORAMA DE SETEMBRO/26:
Em setembro, os fundos imobiliários recuaram pelo quinto mês consecutivo , com o IFIX em -0,2% . O desempenho ficou aquém do Ibovespa, que encerrou o mês com alta de 5%. Entre os fatores que direcionaram os ativos de risco no mês, destaca-se o aumento de volatilidade provocado pela agenda política local .
No cenário externo, o conflito entre EUA e Irã segue em curso e o petróleo fechou o mês acima de US$ 95/barril, mantendo a pressão sobre os bancos centrais. O Federal Reserve elevou os juros em setembro , em linha com o discurso mais duro adotado por seus membros ao longo dos últimos meses, reforçando o ambiente de cautela para os ativos de risco globais.
No cenário local, com a proximidade das eleições nacionais, a trajetória da dívida pública e os planos fiscal e econômico do próximo governo ocuparam o centro do debate. A eleição, realizada em 5 de outubro, levou a uma reprecificação generalizada dos ativos locais, com o Ibovespa avançando 8% , o real se valorizando 4,6% frente ao dólar e os juros futuros recuando 133 bps . Em setembro, o Copom reduziu a Selic para 13,75% a.a. , acumulando 125 bps de flexibilização no ciclo de cortes de 2026 , mas reiterou cautela diante das expectativas de inflação ainda desancoradas.
Os setores do IFIX apresentaram desempenho misto . Office (+1,4%), Logística (+0,6%) e Shopping (+0,8%) tiveram performance positiva, enquanto os fundos de Crédito (-0,8%), Renda Urbana (-3,1%) e Outros (-1,3%) registraram queda no período. O IFIX encerrou setembro negociando a 0,9x o valor patrimonial , com volume médio diário acima de R$ 350 milhões , refletindo uma recuperação parcial do apetite dos investidores frente aos níveis observados nos meses anteriores.
Comentários da Gestão (1/2)
Setembro 2026
Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:
RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:
- Em setembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,57/cota , com resultado distribuível de R$ 0,43/cota . O resultado distribuível foi impactado negativamente em R$ 0,11/cota , em decorrência da inadimplência de um dos locatários do Fundo.
- Neste mês, o rendimento anunciado foi de R$ 0,35/cota, a ser pago em 15 de outubro, e a reserva acumulada aumentou para R$ 0,82/cota . A gestão segue atuando para a regularização dos valores em aberto junto ao locatário inadimplente e, apesar do impacto observado no resultado do período, mantém a expectativa de preservar esse patamar de distribuição até novembro. No entanto, a partir da competência de dezembro de 2026 (efeito caixa em janeiro de 2027) a gestão estuda a possibilida de retenção dos rendimentos, em razão dos investimentos aprovados em assembleia de condomínio, destalhados no slide a seguir.
MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:
• Não houve movimentações de locatários no mês de setembro. A gestão permanece atuando de forma ativa na comercialização dos espaços vagos do ativo, com destaque para as lajes mobiliadas, que concentram maior interesse.
REAJUSTES E REVISIONAIS*:
• Durante o mês, foram realizados reajustes e revisionais em 3.063 m 2 de ABL do portfólio do Fundo.
ALAVANCAGEM*:
• Em 30/09, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.
| Indicadores Financeiros | ||
|---|---|---|
| Patrimônio Líquido* | Cota Patrimonial* | |
| R$ 98,4 milhões | R$ 98,94 | |
| Valor de Mercado* | Cota de Mercado* | |
| R$ 93,5 milhões | R$ 93,97 | |
| P/VP* | ADTV* | |
| 0,95x | R$ 26,6 mil | |
| Dividend Yield (mercado)* | Dividend Yield (patrimonial)* | |
| 4,5% a.a. | 4,2% a.a. | |
INVESTIMENTOS CENU TORRE OESTE:
• Em setembro de 2026, foi aprovada em assembleia de condomínio a realização de investimentos na Torre Oeste do CENU, com orçamento estimado em aproximadamente R$ 14,5 milhões . O plano contempla intervenções voltadas à modernização e preservação do ativo, buscando reforçar sua competitividade e atratividade comercial no longo prazo. O BLMO11 possui aproximadamente 23,4 % de participação no edifício . Os desembolsos ocorrerão de forma gradual ao longo de 2027, acompanhando a evolução física das obras e dos serviços previstos. Para suportar esses investimentos, a gestão avalia a retenção dos rendimentos a partir da competência de dezembro de 2026, com impacto caixa em janeiro de 2027.
| Budget Total (R$ MM) | Participação BLMO11 (R$ MM) (23,4260%) | |
|---|---|---|
| Sistema de Fachada Ventilada | 9,0 | 2,1 |
| Gerenciamento Construtivo | 1,7 | 0,4 |
| Sistema de Ar Condicionado para Casas de Máquinas | 1,4 | 0,3 |
| Instalações Elétricas | 0,7 | 0,2 |
| Sistema de Ar Condicionado Central | 0,7 | 0,2 |
| Manutenção Corretiva de Fachadas e Coberturas | 0,4 | 0,1 |
| Sistemas Hidráulicos e Sanitários | 0,3 | 0,1 |
| Sistema de Proteção e Combate a Incêndio (PCI) | 0,2 | 0,1 |
| Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) | 0,1 | 0,0 |
| Total | 14,5 | 3,4 |
Performance
| Ativo | Mês | 2026 | Desde o início (Acumulado) | Desde o início (a.a.) |
|---|---|---|---|---|
| BLMO11¹ | -0,7% | 9,7% | 22,0% | 3,2% |
| IFIX | -0,2% | -0,5% | 55,3% | 7,1% |
| CDI Bruto | 1,1% | 10,6% | 89,0% | 10,4% |
* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). ¹Valor da cota ajustada por rendimento, considera também reinvestimentos. Os indicadores dos gráficos consideram a metodologia da base 100 desde o início das negociações das cotas do Fundo em bolsa. 6 Fonte: Patria e Economatica.
Resultado
Demonstração de Resultado (R$) Resultado do Fundo*
| Set-26 | R$/cota | Acum. 2026 | Acum. 12M | |
|---|---|---|---|---|
| Receita de Locação* | 551.346 | 0,55 | 5.960.892 | 7.857.402 |
| Receitas Mobiliárias* | 18.404 | 0,02 | 149.677 | 203.541 |
| Receitas Extraordinárias | - | - | 115.216 | 129.475 |
| Receitas – Total | 569.750 | 0,57 | 6.225.785 | 8.190.418 |
| Despesas Imobiliárias* | (33.665) | (0,03) | (223.475) | (228.330) |
| Despesas Operacionais* | (108.905) | (0,11) | (1.000.112) | (1.461.180) |
| Despesas Financeiras* | - | - | - | - |
| Despesas – Total | (142.570) | (0,14) | (1.223.587) | (1.689.511) |
| Resultado Distribuível* | 427.179 | 0,43 | 5.002.197 | 6.500.907 |
| Resultado Distribuído | 348.185 | 0,35 | 4.208.063 | 5.789.817 |
Para acessar mais informações sobre o Fundo, clique aqui
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Balanço Patrimonial
Carteira (em R$ milhões)
O Fundo fechou o mês com aproximadamente 96% dos ativos em imóveis e 4% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.
* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). Fonte: Patria. 8
Carteira de Ativos 1 (1/4)
Atualmente, o Fundo possui 13 conjuntos na Torre Oeste que integra o Centro Empresarial Nações Unidas (CENU). A área total do Fundo é de 7.994 m² e está com uma ocupação física de 92%.
| % Fundo* | # Locatários | ABL detido pelo Fundo (m²)* | WALE (anos)* |
|---|---|---|---|
| 26% | 5 | 7.994 | 2,5 |
| Vacância Física* | Vacância Financeira* | Preço médio do Portfólio (mercado)* | Aluguel Médio do Portfólio |
| 7,7% | 7,7% | R$ 11.155/m² | R$ 89,36/m² |
Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 7,9 mil m² de ABL
Carteira de Ativos 1 (3/4)
Típico Atípico
IPCA IGPM Outros
Carteira de Ativos 1 (4/4)
| Set-26 | 2026 | 12 Meses | |
|---|---|---|---|
| ADTV (R$ Milhões)* | 0,03 | 0,81 | 0,58 |
| Giro* | 1,7% | 332,1% | 332,5% |
Liquidez Número de Cotistas
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Este material foi preparado pelo Patria Investimentos ("Patria"), tem caráter meramente informativo e foi desenvolvido para uso exclusivo dos cotistas e/ou potenciais, dos Fundos Imobiliários geridos pelo Patria para fins de informações sobre as perspectivas e análises efetuadas pela área de gestão dos Fundos mencionados. Este material não deve ser entendido como análise de valor mobiliários, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento ou sugestão de alocação ou adoção de estratégias por parte dos destinatários. As informações se referem às datas mencionadas e não serão atualizadas de material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. O Patria não garante a veracidade e integrada de dados, tampouco garante que estejam livres de oros de unique se públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. O Patria não garante a veracidade e integrada pelo Patria. Este material apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas premissas. Ainda que o Patria acredite que essas premissas sejam razoáveis e factíveis, não pode assegurar que sejam precisas ou válidas aem condições de mercado no futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários. Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam pas condições de mercado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e mecado e meca