Relatório Gerencial BRCR11 de agosto de 2026

FII BTG Pactual Corporate Office Fund

BRCR11

Relatório Mensal

Agost o 2026

BC FUND

Objetivo

O BC Fund, constituído em junho de 2007 , é um dos maiores fundos imobiliários listados na bolsa brasileira, com foco em escritórios de laje corporativa geradores de renda em grandes centros comerciais . Adota uma gestão ativa voltada à melhoria contínua e estabilidade da renda por meio de negociações eficientes e investimentos em modernização dos imóveis, além da geração de valor via reciclagem estratégica do portfólio, buscando maximizar o retorno de longo prazo .

Comentário do Gestor

BRCR : O BRCR conta com 9 imóveis, totalizando 144 ,7 mil de $\mathfrak { m } ^ { 2 }$ de ABL . O portfólio conta em sua maioria com ativos AAA, localizados em São Paulo e Rio de Janeiro .

RESULTADO : Em agosto de 2026 , o Fundo distribuiu R$ 0,41 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 12 ,96 % com base no preço de fechamento de julho .

No resultado do mês, as linhas de receitas e despesas vieram em linha com a média dos últimos meses .

GESTÃO : O primeiro semestre de 2026 foi marcado por avanços relevantes no portfólio, reforçando nosso posicionamento para a segunda metade do ano, apesar de um cenário eleitoral mais desafiador . Em Pinheiros, a vacância recuou para menos de 9%, enquanto o Eldorado renovou sucessivamente seus recordes de locação, atingindo R$ $2 4 5 / \mathsf { m } ^ { 2 } ,$ mais de 20 % acima do nível observado no fim de 2025 . No EZ Towers , os valores de renovação avançaram de $\mathrm{R}\oplus90-100/\mathrm{m}^2$ para cerca de R$ $1 3 0 / \mathsf { m } ^ { 2 } ,$ patamar também observado nas novas locações, ainda com espaço para valorização . No Rio de Janeiro, o mercado corporativo também apresentou melhora, com destaque para a locação de dois andares, aproximadamente $2 . 5 0 0 ~ \mathsf { m } ^ { 2 } ,$ no Torre Almirante . Para o segundo semestre, temos três negociações em estágio avançado e expectativa de concluir ao menos duas novas locações e duas revisionais . Seguimos enxergando potencial de captura de valor no portfólio, especialmente pela atualização de contratos ainda abaixo dos níveis atuais de mercado .

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 1,07 bilhão

DIVIDEND YIELD 12, 96 %

VALOR PATRIMONIAL¹ R$ 2,15 bilhões

IMÓVEIS ²| ABL ² 9 | 144.735 m 2

COTA PATRIMONIAL ¹ R$ 80,7 1 por cota

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,41 por cota

COTA DE MERCADO R$ 40, 18 por cota

COTISTAS 108.867

VACÂNCIA FINANCEIRA 7,9 %

VACÂNCIA FÍSICA 10,4 %

ADTV ³ R$ 1,1 milhão por dia

PREÇO MÉDIO DO PORTFÓLIO R$ 7.395 por m ²(mercado)

ALUGUEL MÉDIO DO PORTFÓLIO R$ 13 9 ,6 por m 2

CAP RATE

Mercado 16,3 % x Patrimonial 9,0%

No cenário internacional, as atenções permaneceram voltadas para a política monetária norte -americana . Apesar de sinais pontuais de desaceleração, a economia dos Estados Unidos continuou apresentando resiliência ao longo do período . No segundo trimestre, o PIB avançou 1,5% em termos anualizados, impulsionado principalmente pelo consumo das famílias, que cresceu 3,4%, enquanto a demanda doméstica privada avançou 4,2%, reforçando a solidez da atividade econômica . No mercado de trabalho, embora julho tenha registrado fechamento líquido de 23 mil vagas, o resultado foi concentrado no setor público, que eliminou 53 mil postos, enquanto o setor privado manteve a criação de aproximadamente 30 mil vagas, em linha com os meses anteriores .

Em relação à inflação, os dados seguem indicando pressões persistentes, com o núcleo do PCE avançando 0,25 % no mês, enquanto os componentes de serviços e supercore registraram altas de 0,27 % e 0,28 %, respectivamente . Nesse contexto, o mercado segue acompanhando com atenção os próximos indicadores de inflação, que serão determinantes para a decisão do Federal Reserve sobre a manutenção ou eventual elevação da taxa de juros .

No cenário doméstico, agosto foi marcado por dados mais benignos de inflação e sinais mais claros de acomodação da atividade econômica . O IPCA -15 recuou 0,40 % no mês, resultado abaixo das expectativas de mercado, contribuindo para reduzir a inflação acumulada em 12 meses de 4,52 % para 4,24 %. Em paralelo, a atividade econômica continuou apresentando moderação gradual, com expectativa de crescimento do PIB de 2,0% em 2026 e 1,1% em 2027 . O mercado de trabalho permanece resiliente, com taxa de desemprego dessazonalizada de 5,46 %, embora indicadores recentes apontem para um ritmo mais moderado de geração de vagas . O Caged registrou criação líquida de 58 ,6 mil empregos, abaixo das expectativas do mercado, enquanto os indicadores de crédito continuam refletindo os efeitos da política monetária restritiva . O estoque de crédito cresceu 4,8% na comparação anual, com expansão de 8,0% no crédito direcionado e de 2,5% no crédito livre, ao passo que o comprometimento de renda das famílias atingiu 28 ,9%, acompanhando a elevação da inadimplência .

Diante desse cenário, o balanço de riscos tornou -se marginalmente mais favorável para a política monetária . A combinação entre inflação em desaceleração e atividade menos pressionada reforçou as expectativas de continuidade do ciclo de flexibilização monetária . Ainda assim, a inflação e as expectativas permanecem acima da meta, enquanto o mercado de trabalho segue relativamente apertado . Dessa forma, permanece o cenário -base de realização de apenas mais um corte de 25 pontos -base na taxa Selic, levando os juros para 13 ,75 %ao final do ciclo .

Demonstração do Resultado

Composição do Resultado por Cota

Balanço Patrimonial

Rentabilidade Mercado Secundário

Rentabilidade Desde Mai/24

Histórico de Dividendos

Notas: (1) Considera tributação de 15 %. (2) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio . (3) Cálculo considera cota de fechamento à mercado dos respectivos meses . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR . FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC .

Geografia (% receita)

Classe de Ativo (% ABL)

Tipo de Contrato (% receita)

Indexador (% receita)

Carteira

Vacância por Ativo (% ABL)

Vacância Financeira (% Receita)

Locatários por Segmento

Top Locatários (% receita)

Mês de Reajuste (% receita)

8 maiores locatários são responsáveis por 53 % da receita do FII .

Vencimento (% receita)

Revisional (% receita)

Localização dos Imóveis

São Paulo

Eldorado Business Tower:

Edifício AAA, localizado em Pinheiros, possui uma passarela com acesso direto ao Shopping Eldorado

Diamond Tower:

Edifício AAA, localizado na Chucri Zaidan, possui uma passarela com acesso direto ao Morumbi Shopping

Sucupira:

Edifício AAA, localizado dentro do complexo multiuso Parque da Cidade, na Chucri Zaidan

EZ Towers -B:

Edifício AAA, localizado na Chucri Zaidan, tem fácil acesso a diversos shoppings e restaurantes

Rio de Janeiro

Senado:

Complexo de edifícios AAA, localizado no Centro, monousuário

MV9:

Edifício localizado no Centro, com fácil acesso à estações de transporte público, monousuário

Torre Almirante:

Edifício AAA, localizado no Centro, oferece uma das melhores vistas da cidade

CEO Office:

Edifício AAA, localizado na Barra da Tijuca, monousuário

Montreal:

Edifício localizado dentro do complexo do Centro Empresarial Barra Shopping, na Barra da Tijuca

Resumo dos Ativos

Obrigações

As dívidas do fundo estão relacionadas às aquisições dos ativos Diamond Tower e Torre Almirante, com os respectivos saldos permanecendo relativamente estáveis . Em março de 2026 , foi negociada uma carência de 12 meses para a amortização do principal da obrigação da Torre Almirante, mantendo -se o pagamento mensal dos juros, o que contribui para preservar o caixa do fundo no curto prazo . Já a dívida referente ao Diamond Tower foi prorrogada por mais 24 meses em abril de 2025 , com redução do custo de CDI + 3,50 % para CDI + 1,90 %. Essas renegociações reduzem as pressões financeiras, ampliam a flexibilidade de caixa e fortalecem a estrutura de capital do fundo .

Histórico de Vendas

O BRCR historicamente realizou grandes movimentos de reciclagem em seu portfólio, ao total foram realizadas alienações das participações totais do fundo em 8 ativos nos últimos 7 anos

R$ 2.105mm Total de Vendas desde 2019

+R$ 200mm Lucro das Vendas

5,8% Maior que valor de laudo na transação de 2024

2019 R$1.329mm

BFC | Torre Almirante | Eldorado Flamengo | Morumbi

2024 R$755mm

BFC | Cidade Jardim | Volkswagen Burity | Transatlântico

Imóveis Vendidos

FLAMENGO

TRANSATLÂNTICO

VOLKSWAGEN

MORUMBI

CIDADE JARDIM

CENESP

Linha do Tempo da Evolução da Carteira

Estrutura Organizacional do Fundo

Torre Almirante

ADTV (Average Daily Trading Volume)

Volume médio diário de negociação de um ativo na bolsa . Uso : Mede a liquidez do ativo ; importante para fundos listados .

ABL (Área Bruta Locável)

Área total disponível para locação em um imóvel ou empreendimento . Uso : Indicador da capacidade de geração de receita do ativo .

Classe de Ativo (AAA, A, B)

Classificação da qualidade dos imóveis, baseada em critérios como localização, padrão construtivo, idade e infraestrutura . AAA : Imóveis prime, alto padrão, localizações centrais, alta liquidez . A: Bons imóveis, padrão elevado, mas com alguma limitação . B: Imóveis funcionais, padrão intermediário ou inferior, menor liquidez .

Contrato Atípico

Contrato de locação regido pelo Código Civil, com cláusulas negociadas livremente entre as partes . Uso : Maior segurança jurídica e previsibilidade de receita para o investidor .

Contrato Típico

Contrato de locação regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245 /91 ), com prazos e condições padrão . Uso : Maior flexibilidade para o locatário ; menor segurança para o investidor .

LTV (Loan -to-Value)

Relação entre o valor do financiamento e o valor de mercado do ativo dado em garantia . Fórmula : LTV = Valor do Empréstimo / Valor do Imóvel . Uso : Avaliação de risco de crédito ; quanto maior o LTV, maior o risco para o credor .

Vacância

Porcentagem da ABL que está desocupada e disponível para locação . Fórmula : Vacância (%) = (Área Vaga / ABL Total) x 100 . Uso : Mede a eficiência operacional e a atratividade do imóvel .

WALE (Weighted Average Lease Expiry )

Prazo médio ponderado dos contratos de locação, considerando a área locada e o tempo restante de cada contrato . Uso : Avaliação da estabilidade de receita futura do fundo .

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido.

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