Relatório Gerencial BRCR11 de fevereiro de 2026

FII BTG Pactual Corporate Office Fund

BRCR11

Relatório Mensal

Fevereiro 2026

BC FUND

Informações Gerais

Objetivo

O BC Fund, constituído em junho de 2007, é um dos maiores fundos imobiliários listados na bolsa brasileira, com foco em escritórios de laje corporativa geradores de renda em grandes centros comerciais. Adota uma gestão ativa voltada à melhoria contínua e estabilidade da renda por meio de negociações eficientes e investimentos em modernização dos imóveis, além da geração de valor via reciclagem estratégica do portfólio, buscando maximizar o retorno de longo prazo.

Comentário do Gestor

O ambiente internacional seguiu marcado por atividade resiliente nos Estados Unidos, com sinais de estabilização no mercado de trabalho e criação de 172 mil vagas em janeiro, enquanto a taxa de desemprego recuou para 4,28%. O ambiente internacional permanece caracterizado por atividade resiliente nos Estados Unidos, com estabilização do mercado de trabalho, criação de 172 mil vagas em janeiro e taxa de desemprego em 4,28%. Apesar da desaceleração do PIB no 4T25 para 1,4% anualizado, o consumo segue como principal motor da economia. A inflação, por sua vez, perdeu ritmo de desinflação, com o Core PCE encerrando 2025 em 3,0% a/a e maior evidência de repasse tarifário, reforçando a postura cautelosa do Federal Reserve e a perspectiva de cortes de juros apenas no segundo semestre. Para emergentes, o pano de fundo segue relativamente construtivo, sustentado por dólar mais fraco e commodities firmes, ainda que com maior volatilidade geopolítica. No Brasil, os ativos domésticos apresentaram desempenho positivo, refletindo ambiente político mais claro e a consolidação da expectativa de início do ciclo de afrouxamento monetário, com o mercado precificando corte de 50 bps na próxima reunião do Copom. A atividade segue resiliente, embora em desaceleração gradual, com crescimento modesto estimado para o trimestre. As leituras recentes de inflação vieram mais benignas na margem, com destaque para alimentos e bens industriais, enquanto serviços permanecem pressionados. No varejo, o ICVA indicou resiliência no Carnaval de 2026, com destaque para Turismo & Transporte e bom desempenho em capitais turísticas, reforçando a importância do calendário sazonal para a dinâmica do setor. Na estratégia corporativa do BC Fund, iniciando por São Paulo, registramos avanços relevantes na frente comercial. No EZ Towers, assinamos uma nova locação de meio andar, adicionando $9 8 6 , 7 1 \mathrm { m } ^ { 2 }$ ao ativo e elevando a ocupação para aproximadamente 84%. Trata-se de uma expansão de locatário já instalado, que aproveitou o movimento para estender o contrato até 2036, reforçando a previsibilidade de receita no longo prazo. No Diamond, também formalizamos a renovação por mais 60 meses, a valores próximos de R$ $1 4 0 / \mathsf { m } ^ { 2 } .$ . No Rio de Janeiro, os avanços concentram-se no Torre. Estamos com a minuta, em fase final de aprovação, de uma nova locação de aproximadamente $2 . 5 0 0 \mathrm { ~ m ~ } ^ { 2 } ,$ correspondente a dois andares, com expectativa de assinatura e início de vigência ainda em março. Adicionalmente, a área recentemente devolvida em fevereiro já conta com duas novas empresas interessadas em ocupar o espaço, ambas em fase de minuta, com negociações avançadas, carência reduzida e patamar de aluguel elevado, evidenciando a liquidez do andar. Ainda no Centro do Rio, no MV9, assinamos a renovação por mais 60 meses com o órgão público que ocupa integralmente o imóvel; apesar da devolução de pequena área, houve incremento no valor de locação, sem concessão de descontos, mantendo a receita recorrente do ativo no fundo preservada.

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 1,29 bilhões

DIVIDEND YIELD 10,15%

VALOR PATRIMONIAL¹ R$ 2,29 bilhões

IMÓVEIS^²| ABL^² 9 | 144.735 m²

COTA PATRIMONIAL ¹ R$ 85,94 por cota

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,41 por cota

COTA DE MERCADO R$ 48,45 por cota

COTISTAS 117.515

VACÂNCIA FINANCEIRA 11,8%

VACÂNCIA FÍSICA 13,1%

ADTV ³ R$ 2,5 milhões por dia

PREÇO MÉDIO DO PORTFÓLIO R$ 10.118 por m²(mercado)

ALUGUEL MÉDIO DO PORTFÓLIO R$ 135,95 por m²

WALE 3,5 anos

Resumo dos Ativos

Receita por Classe (% da Receita Contratada Total)

Panorama Regional dos Principais Ativos

Vacância

A vacância financeira do portfólio, em janeiro de 2026, representava 11,8% em termos de receita de locação potencial, e 13,1% sobre o total de ABL em m², superior ao mês anterior dado a devolução de 3 andares no ativo MV9.

O locatário renovou seu contrato, anteriormente previsto para encerramento neste mês, com a devolução de três andares do imóvel. Embora a operação tenha resultado em aumento da vacância física do, o impacto sobre a receita foi positivo, em razão do reajuste no valor de locação por m². Dessa forma, a receita total do ativo passou a ser superior à observada no contrato anterior.

A vacância ao final de janeiro de 2026 correspondia a 12.483 m² no Torre Almirante, 2.758 m² no MV9, 1.764 m² no Eldorado, 1.243 m² no EZ Towers, e 753 m² no Sucupira.

Área Locável Disponível por Ativo (% Área Bruta Locável Total)

Evolução da Vacância Financeira e Receita Contratada de Locação (4)

Portfólio

Concentração das revisionais

Concentração dos reajustes

Portfólio

Cronograma de Vencimentos (% da Receita Contratada Total)

Tipicidade do Contrato (% da Receita Contratada Total)

Índices de Reajuste (% da Receita Contratada Total)

Portfólio

Receita por Região (% da Receita Contratada Total)

Receita por Setor (% da Receita Contratada Total)

Principais Locatários (% da Receita Contratada Total)

Receita por Ativos

Demonstração do Resultado

Balanço Patrimonial

Composição do Patrimônio (milhares)

Performance na B3

Retorno do Cotista ⁵

Valor Patrimonial por Cota (R$/Cota)

Como de costume, nos meses de maio e novembro, realizamos a reavaliação do portfólio, que impacta o valor patrimonial por Outroscota. Lembramos ainda que em março e abril de 2024, tivemos a reciclagem do portfólio e a amortização do CENESP, E-commerceimpactando de maneira mais significativa na variações do valor patrimonial da cota do fundo.

Valor Patrimonial por Cota (R$/Cota)

Volume Médio Diário de Negociação (R$ mi) Valor da Cota no Mercado (R$/Cota)*

Valor Patrimônial por Cota (R$/Cota)

Distribuição de Dividendos

OutrosConforme o Regulamento do Fundo, as distribuições seguem o mínimo legal de 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa no semestre, segundo a legislação vigente (Art. 10 da Lei 8.668/93). Em janeiro, o fundo distribuiu R$ 0,41/cota, o equivalente a um 13%dividend yield de 10,15% com base na cota de fechamento de fevereiro de 2026. Informamos que a distribuição do Fundo segue o Varejoregime (M-2), estando de acordo com o Art. 17, § 1º do Regulamento.

Histórico e Previsibilidade de Distribuição do Semestre (R$/cota) (6|7)

Notas (6) Rentabilidade passada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura. A previsibilidade de distribuição pode sofrer alterações sem aviso prévio; (7) A rentabilidade mensal se refere a competência m-2.

Em janeiro de 2026, os valores pendentes das obrigações continuam associados às aquisições dos ativos Diamond Tower e Torre Almirante, permanecendo praticamente estáveis em relação ao patamar observado no mês anterior. Essa estabilidade reflete uma gestão consistente e disciplinada dos compromissos financeiros do fundo.

Lembrando que em abril/25, a dívida relacionada à obrigação do Diamond foi rolada por mais 24 meses, seguindo uma abordagem estratégica voltada para a preservação da liquidez no curto prazo. Além disso, historicamente o processo de rolagem veio acompanhado de uma expressiva melhoria nos parâmetros da obrigação. Desde sua contratação inicial, a um custo de CDI + 3,50%, o spread vem sendo reduzido, agora para CDI + 1,90%, o que representa não apenas uma economia significativa nos custos financeiros, mas também uma melhora na percepção de crédito do fundo por parte do mercado. Esse avanço reforça a confiança dos investidores e demonstra a boa estratégia de otimização de dívidas.

Com essa abordagem, o fundo mantém uma estrutura de capital robusta e direciona os recursos disponíveis para aproveitar novas oportunidades de investimento ou incrementar a distribuição de rendimentos aos cotistas. Essa estratégia fortalece a geração de valor para os investidores ao equilibrar a eficiência financeira com o crescimento sustentável do portfólio.

Portfólio

Linha do Tempo da Evolução da Carteira

Estrutura Organizacional do Fundo

Portfólio Galeria

Torre Almirante

CEO Office

ADTV (Average Daily Trading Volume)

Volume médio diário de negociação de um ativo na bolsa. Uso: Mede a liquidez do ativo; importante para fundos listados.

ABL (Área Bruta Locável)

Área total disponível para locação em um imóvel ou empreendimento. Uso: Indicador da capacidade de geração de receita do ativo.

Classe de Ativo (AAA, A, B)

Classificação da qualidade dos imóveis, baseada em critérios como localização, padrão construtivo, idade e infraestrutura. AAA: Imóveis prime, alto padrão, localizações centrais, alta liquidez. A: Bons imóveis, padrão elevado, mas com alguma limitação. B: Imóveis funcionais, padrão intermediário ou inferior, menor liquidez.

Contrato Atípico

Contrato de locação regido pelo Código Civil, com cláusulas negociadas livremente entre as partes. Uso: Maior segurança jurídica e previsibilidade de receita para o investidor.

Contrato Típico

Contrato de locação regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), com prazos e condições padrão. Uso: Maior flexibilidade para o locatário; menor segurança para o investidor.

LTV (Loan-to-Value)

Relação entre o valor do financiamento e o valor de mercado do ativo dado em garantia. Fórmula: LTV = Valor do Empréstimo / Valor do Imóvel. Uso: Avaliação de risco de crédito; quanto maior o LTV, maior o risco para o credor.

Vacância

Porcentagem da ABL que está desocupada e disponível para locação. Fórmula: Vacância (%) = (Área Vaga / ABL Total) x 100. Uso: Mede a eficiência operacional e a atratividade do imóvel.

WALE (Weighted Average Lease Expiry)

Prazo médio ponderado dos contratos de locação, considerando a área locada e o tempo restante de cada contrato. Uso: Avaliação da estabilidade de receita futura do fundo.

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido.

O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados.