Relatório Gerencial BTCI11 de agosto de 2026
Relatório Gerencial do BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11), fundo imobiliário de papel, referente a agosto de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 01/09/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do BTCI11 fechou a R$ 7,80, com P/VP de 0,76 (valor patrimonial de R$ 10,22 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,095 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,79% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 1 bilhão no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 09.552.812/0001-14
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/08/2026
- Data de entrega
- 01/09/2026 11:27
- Versão
- 1
- Situação
- (Inativo)
Conteúdo
FII BTG Pactual Crédito Imobiliário
BTCI11
09.552.812/0001 -14
Relatório Mensal – Agosto 2026
Objetivo
O fundo busca construir uma carteira diversificada de CRIs de aquisição de imóveis, recebíveis imobiliários, e crédito corporativo, com rendimentos IPCA+. O foco do mandato é na região Sudeste e nos segmentos residencial, logístico e comercial.
Cenário Macro
No cenário internacional, as atenções permaneceram voltadas para a política monetária norte-americana. Apesar de sinais pontuais de desaceleração, a economia dos Estados Unidos continuou apresentando resiliência ao longo do período. No segundo trimestre, o PIB avançou 1,5% em termos anualizados, impulsionado principalmente pelo consumo das famílias, que cresceu 3,4%, enquanto a demanda doméstica privada avançou 4,2%, reforçando a solidez da atividade econômica. No mercado de trabalho, embora julho tenha registrado fechamento líquido de 23 mil vagas, o resultado foi concentrado no setor público, que eliminou 53 mil postos, enquanto o setor privado manteve a criação de aproximadamente 30 mil vagas, em linha com os meses anteriores.
Em relação à inflação, os dados seguem indicando pressões persistentes, com o núcleo do PCE avançando 0,25% no mês, enquanto os componentes de serviços e supercore registraram altas de 0,27% e 0,28%, respectivamente. Nesse contexto, o mercado segue acompanhando com atenção os próximos indicadores de inflação, que serão determinantes para a decisão do Federal Reserve sobre a manutenção ou eventual elevação da taxa de juros.
No cenário doméstico, agosto foi marcado por dados mais benignos de inflação e sinais mais claros de acomodação da atividade econômica. O IPCA-15 recuou 0,40% no mês, resultado abaixo das expectativas de mercado, contribuindo para reduzir a inflação acumulada em 12 meses de 4,52% para 4,24%. Em paralelo, a atividade econômica continuou apresentando moderação gradual, com expectativa de crescimento do PIB de 2,0% em 2026 e 1,1% em 2027. O mercado de trabalho permanece resiliente, com taxa de desemprego dessazonalizada de 5,46%, embora indicadores recentes apontem para um ritmo mais moderado de geração de vagas. O Caged registrou criação líquida de 58,6 mil empregos, abaixo das expectativas do mercado, enquanto os indicadores de crédito continuam refletindo os efeitos da política monetária restritiva. O estoque de crédito cresceu 4,8% na comparação anual, com expansão de 8,0% no crédito direcionado e de 2,5% no crédito livre, ao passo que o comprometimento de renda das famílias atingiu 28,9%, acompanhando a elevação da inadimplência.
Principais Indicadores
VALOR DE MERCADO ¹ R$ 90 9,6 milhões
COTA MERCADO ¹
R$ 9,1 4
DIVIDEND YIELD MERCADO ² ³ 14, 4% a.a.
VALOR PATRIMONIAL ¹ R$ 1.00 bilhão
COTA PATRIMONIAL ¹ R$ 10, 09
DIVIDEND YIELD PATRIMONIAL ² 13, 0 % a.a.
DISTRIBUIÇÃO MENSAL 2 R$ 0,10 3 por cota
COTISTAS 1 214.866
ADTV 2
R$ 2.425,5 mil
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 3 0,95% a.a.
Cenário Macro (Continuação)
Diante desse cenário, o balanço de riscos tornou-se marginalmente mais favorável para a política monetária. A combinação entre inflação em desaceleração e atividade menos pressionada reforçou as expectativas de continuidade do ciclo de flexibilização monetária. Ainda assim, a inflação e as expectativas permanecem acima da meta, enquanto o mercado de trabalho segue relativamente apertado. Dessa forma, permanece o cenário-base de realização de apenas mais um corte de 25 pontos-base na taxa Selic, levando os juros para 13,75% ao final do ciclo.
Comentários do Gestor
Caros investidores,
O mês de julho de 2026 , encerrou com o IFIX em queda de 0,32 % ante junho, o terceiro mês consecutivo de perdas . O patamar elevado de juros segue pressionando o segmento de FIIs como um todo, tornando a renda fixa mais competitiva . Ainda assim, entre as diferentes classes, o segmento de recebíveis permanece resiliente .
Os fundos de crédito imobiliário, por sua vez, seguem se destacando pela capacidade de gerar distribuições atrativas associadas à qualidade de seus ativos . Em agosto, o BTCI 11 distribuiu R$ 0,10 por cota . Diante de um cenário ainda marcado por volatilidade e por maior seletividade no mercado de crédito, mantemos o foco na originação e na aquisição de operações com elevada qualidade de crédito, capazes de oferecer retornos atrativos ajustados ao risco .
O segmento residencial, que representa 38 % do patrimônio líquido do Fundo, apresentou dinâmicas diferentes no período . Por um lado, o estoque de médio e alto padrão em São Paulo encontra -se em nível elevado : imóveis com mais de quatro dormitórios atingiram 26 meses de venda, o maior patamar desde 2017 . Por outro lado, a Caixa reportou um crédito imobiliário aquecido no primeiro semestre de 2026 , com o Minha Casa Minha Vida crescendo 38 % frente ao mesmo período do ano anterior e com a inadimplência habitacional recuando de 1,60 % em março para 1,45 % em junho . O custo de capital elevado pressiona as incorporadoras e a cadeia da construção, em contraste com o vigor do crédito subsidiado . Por isso, concentramos nossos esforços de originação em empresas de alta qualidade de crédito e atuação relevante no segmento de baixa renda .
No segmento logístico, mantemos a leitura do mês anterior, com patamares de vacância historicamente baixos que reforçam a solidez do segmento . No portfólio atual do BTCI 11 , destacamos as operações CRI Emergent Cold e CRI XPLG, cujas garantias estão distribuídas em diferentes regiões do país, reduzindo a exposição a dinâmicas locais específicas e conferindo maior resiliência ao conjunto de garantias, beneficiando -se de um segmento que segue com fundamentos sólidos e demanda estrutural firme, impulsionada pela expansão do ecommerce e da logística last -mile .
Já no segmento de shopping centers, seguimos originando e estruturando operações para inclusão no portfólio, com foco em shoppings resilientes, de fluxo consistente e boa qualidade de ativos .
Ao final do mês, 95 ,1%do patrimônio líquido encontrava -se alocado em 32 operações .
As operações atualmente em estruturação concentram -se principalmente nos segmentos residencial, logístico, shopping centers de padrão AAA, setores que continuam apresentando fundamentos sólidos e boas perspectivas de geração de valor no cenário atual .
Por fim, destacamos que todos os investimentos táticos passam por avaliação prévia da equipe de risco, com controle de exposição por instituição, visando preservar a segurança e robustez do portfólio . Trabalhamos continuamente na originação e análise de novas oportunidades de investimento, visando a realocação eficiente dos recursos em caixa .
BTG Pactual Gestora
A distribuição de rendimentos referente à competência de julho foi realizada em 14 /08/2026 , no valor de R$ 0,10 3 por cota, o que representa uma rentabilidade mensal de 1,15 %¹ . O Fundo encerrou o mês com um patrimônio líquido de R$ 1,00 bilhão e valor de mercado de R$ 90 9,6 milhões . A cota patrimonial foi de R$ 10 , 09, enquanto a cota de mercado fechou em R$ 9,14.
Composição do Resultado por Cota (R$)
ADTV ( R$mm )
Demonstração de Resultado
| Maio | Junho | Julho | 12 meses | |||||
| R$ Mil | R$/cota | R$ Mil | R$/cota | R$ Mil | R$/cota | R$ Mil | R$/cota | |
| Receita de CRI | 9.386 | 0,094 | 8.335 | 0,084 | 10.877 | 0,109 | 104.468 | 1,050 |
| Receita de FII | 1.590 | 0,016 | 1.636 | 0,016 | 1.513 | 0,015 | 17.975 | 0,181 |
| Receita com Caixa | 389 | 0,004 | 278 | 0,003 | 200 | 0,002 | 4.392 | 0,044 |
| Total Receitas | 11.366 | 0,114 | 10.249 | 0,103 | 12.590 | 0,127 | 126.835 | 1,274 |
| -0,008 | ||||||||
| Despesas do Fundo | -845 | -976 | -0,010 | -1.000 | -0,010 | -10.884 | -0,109 | |
| Lucro Líquido | 10.521 | 0,106 | 9.273 | 0,093 | 11.590 | 0,116 | 115.951 | 1,165 |
| Distribuição de Dividendos | 10.450 15.883 | 0,105 0,160 | 10.450 14.683 | 0,105 | 10.251 | 0,103 0,162 | 116.937 | 1,175 |
| Resultado acumulado1 IPCA (M-2) | 0,88% | 0,67% | 0,148 | 16.137 0,58% | -986 4,44% | -0,010 | ||
| Distribuição em IPCA+ ² | 3,06% | 5,89% | 6,72% | 8,06% | ||||
Rentabilidade Equivalente
| Rentabilidade Equivalente | |||
| Preço | Yield¹ | Carteira² | Carteira³ |
| Mercado | (a.a.) | (IPCA+) | (CDI+) |
| 10,24 | 12,76% | 9,18% | 1,62% |
| 10,14 | 12,89% | 9,27% | 1,63% |
| 10,04 | 13,03% | 9,36% | 1,65% |
| 9,94 | 13,17% | 9,46% | 1,67% |
| 9,84 | 13,31% | 9,55% | 1,68% |
| 9,74 | 13,45% | 9,65% | 1,70% |
| 9,64 | 13,60% | 9,75% | 1,72% |
| 9,54 | 13,75% | 9,85% | 1,74% |
| 9,44 | 13,91% | 9,96% | 1,75% |
| 9,34 | 14,07% | 10,06% | 1,77% |
| 9,24 | 14,23% | 10,17% | 1,79% |
| 9,14 | 14,39% | 10,29% | 1,81% |
| 9,04 | 14,56% | 10,40% | 1,83% |
| 8,94 | 14,74% | 10,52% | 1,85% |
| 8,84 | 14,91% | 10,63% | 1,87% |
| 8,74 | 15,10% | 10,76% | 1,89% |
| 8,64 | 15,28% | 10,88% | 1,92% |
| 8,54 | 15,47% | 11,01% | 1,94% |
| 8,44 | 15,67% | 11,14% | 1,96% |
| 8,34 | 15,87% | 11,27% | 1,99% |
| 8,24 | 16,08% | 11,41% | 2,01% |
| 8,14 | 16,29% | 11,55% | 2,03% |
| 8,04 | 16,50% | 11,69% | 2,06% |
Indexador
Duration
Segmento Imobiliário
Alocação
Localização
Outros, 5,3%
Lista de Ativos
(Planilha de Fundamentos )
Download
| CRIs Estruturais | Código B3 | Índice | Taxa Emissão (a.a.) | Taxa MTM | Duration | UF | Saldo | Saldo | % PL | |
| Curva | MTM | |||||||||
| (a.a.) | (R$mm ) | (R$mm ) | ||||||||
| 1 You Reestruturação 25H5079794 IPCA 11,50% 11,60% 3,6 SP 99,8 99,6 9,9% | ||||||||||
| 2 | Cury | 26E4773356 | IPCA | 8,64% | 8,28% | 5,9 | SP | 58,8 | 59,0 | 5,9% |
| 3 | Casa Shopping | 22L1125928 | IPCA | 9,35% | 12,38% | 3,8 | RJ | 58,3 | 54,3 | 5,4% |
| 4 | Direcional | 25L0014618 | IPCA | 8,22% | 9,94% | 4,6 | SP | 49,6 | 47,2 | 4,7% |
| 5 | CRI XPLG | 25K3753716 | IPCA | 8,76% | 9,64% | 9,7 | Pulverizado | 49,6 | 47,0 | 4,7% |
| 6 | Airplane - S1 | 23H2516001 | IPCA | 8,00% | 8,88% | 7,8 | SP | 48,3 | 46,2 | 4,6% |
| 7 | Emergent Cold | 22F0930128 | IPCA | 9,30% | 11,47% | 4,6 | SP | 78,2 | 43,4 | 4,3% |
| 8 | Airplane - S2 | 23H2516002 | IPCA | 8,00% | 8,88% | 7,8 | PR-SC -RS | 45,2 | 43,2 | 4,3% |
| 9 | MRV Flex | 25F1669254 | IPCA | 9,57% | 10,80% | 3,1 | Pulverizado | 43,9 | 42,9 | 4,3% |
| 10 | CD RP | 21G0479767 | IPCA | 5,92% | 9,46% | 3,4 | SP | 36,2 | 33,4 | 3,3% |
| 11 | Diálogo | 25G5835158 | IPCA | 9,03% | 9,09% | 2,8 | SP | 32,9 | 32,9 | 3,3% |
| 12 | JHSF Cidade Jardim - S1 | 26C5379732 | IPCA | 9,26% | 9,80% | 6,7 | SP | 31,4 | 30,6 | 3,0% |
| 13 | GPA II | 20L0687133 | IPCA | 5,60% | 8,24% | 4,2 | SP | 30,6 | 27,1 | 2,7% |
| 14 | JSL - S1 | 20A0977906 | IPCA | 6,00% | 9,57% | 5,4 | SP | 23,4 | 21,2 | 2,1% |
| 15 | Diálogo II | 26C4633292 | IPCA | 8,90% | 9,17% | 4,9 | SP, RJ e RS | 19,9 | 19,7 | 2,0% |
| 16 | HBR | 19G0228153 | IPCA | 6,00% | 8,69% | 5,2 | SP | 17,6 | 16,1 | 1,6% |
| 17 | Carvalho Hosken | 19K1124486 | CDI | 5,50% | 5,50% | 2,0 | RJ | 18,5 | 15,2 | 1,5% |
| 18 | SuperFrio | 21E0407330 | IPCA | 8,55% | 9,96% | 3,0 | SP-BA | 13,7 | 13,4 | 1,3% |
| 19 | Conx | 21G0688208 | IPCA | 6,35% | 13,20% | 1,3 | SP, RJ e RS | 14,0 | 13,2 | 1,3% |
| 20 | GPA I | 20H0695880 | IPCA | 5,00% | 10,96% | 3,9 | SP | 14,6 | 11,4 | 1,1% |
| 21 | Rede Duque - S1 | 21I0855537 | IPCA | 8,20% | 13,10% | 3,1 | RS | 12,3 | 11,1 | 1,1% |
| 22 | Rede Duque - S2 | 21I0855623 | IPCA | 8,20% | 13,15% | 3,1 | RS | 12,3 | 11,1 | 1,1% |
| 23 | Le Biscuit | 21H0012919 | IPCA | 7,16% | 12,64% | 4,4 | BA | 11,7 | 9,2 | 0,9% |
| 24 | Souza Cruz - S2 | 17I0142635 | IPCA | 6,00% | 8,28% | 0,6 | SP | 8,9 | 9,2 | 0,9% |
| 25 | Souza Cruz - S1 | 17I0142307 | IPCA | 6,00% | 8,26% | 0,6 | SP | 9,0 | 9,2 | 0,9% |
| 26 | Airport Town | 21H0976574 | IPCA | 6,50% | 7,82% | 8,8 | SP | 9,8 | 9,1 | 0,9% |
| 27 | Bossa Nova | 19I0200836 | IGPM | 8,30% | 14,76% | 1,0 | RJ | 9,5 | 9,0 | 0,9% |
| 28 | You Corp. - S1 | 22D0847833 | CDI | 4,00% | 4,00% | 0,9 | SP | 5,0 | 5,0 | 0,5% |
| 29 | BTLC | 26E4435499 | CDI | 1,15% | 1,00% | 2,0 | SP-RN | 3,1 | 3,1 | 0,3% |
| 30 | BB Mapfre II | 20K0115319 | IPCA | 5,00% | 11,53% | 0,2 | SP | 1,5 | 1,5 | 0,1% |
| 31 | JSL - S2 | 20A0978038 | IPCA | 6,00% | 9,58% | 5,4 | SP | 0,1 | 0,1 | 0,0% |
| 32 | Residencial BS | Planilha de fundamentos | 2,1 | 0,6 | 0,0% | |||||
| Total | 869,7 | 795,0 | 79,0% | |||||||
Lista de Ativos
(Planilha de Fundamentos )
Download
| Nº | CRIs Táticos | Código B3 | Índice | Taxa Emissão (a.a.) | Taxa MTM | Duration | UF | Saldo | Saldo | % PL |
| Curva | MTM | |||||||||
| (a.a.) | (R$mm ) | (R$mm ) | ||||||||
| 1 | Tático Iridium | 23F0012002 | CDI | 11,50% | 11,60% | 1,8 | - | 6,8 | 68,1 | 0,7% |
| 2 | Helbor 2 | 22H1104501 | CDI | 11,50% | 11,60% | 0,8 | - | 1,3 | 13,2 | 0,1% |
| Total | 8,1 | 81,2 | 0,8% | |||||||
| Total CRIs ( Estruturais + Táticos ) | 877,8 | 876,2 | 79,8% | |||||||
| Nº | Código FIIs | Dividendo (R$/cota) | DY | Saldo MTM (R$mm ) | % PL |
| (a.a.) | |||||
| 1 | BTYU11 | 0,07 | 12,9% | 69,3 | 6,9% |
| 2 | KNIP11 | 1,12 | 15,5% | 26,9 | 2,7% |
| 3 | XPCI11 | 0,95 | 14,3% | 19,9 | 2,0% |
| 4 | VGIP11 | 1,16 | 18,6% | 10,6 | 1,1% |
| 5 | HREC11 | 0,10 | 13,9% | 10,0 | 1,0% |
| 6 | BTHF11 | 0,10 | 14,5% | 6,8 | 0,7% |
| 7 | MCCI11 | 1,00 | 13,5% | 5,4 | 0,5% |
| 8 | VGHF11 | 0,07 | 14,9% | 3,3 | 0,3% |
| 9 | SHOP11 | - | - | 2,1 | 0,2% |
| Total FII | 154,1 | 15,3% |
| Renda Fixa | Índice | Rentabilidade Líquida | R$MM | %PL |
|---|---|---|---|---|
| YIELD DI FI REF | % CDI | 85,0% | 42,2 | 4,2% |
Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .
Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Residencial
| Devedor / Ativo UF Descrição Vencimento Garantias LTV | |||||
| Diálogo | SP | A operação é lastreada em uma debênture emitida pela Diálogo Engenharia e Construção S.A.. A Diálogo é uma incorporadora, fundada em 1987 , com atuação concentrada na Zona Leste da cidade de São Paulo e possui Rating público AA+, pela Moody's . | 22/08/2030 | Fiança dos sócios | - |
| Residencial BS | Planilha de Fundamentos | As séries da Brazilian Securities foram emitidas entre 2007 e 2011 e consistem em antecipação de recebíveis (contratos de financiamento imobiliário) de incorporadoras . | Planilha de Fundamentos | Alienação fiduciária de imóveis financiados e fundo de reserva | Planilha de Fundamentos |
| MRV Flex | Pulverizado | A operação é lastreada na carteira pulverizada decorrente da venda de unidades autônomas do Grupo MRV. Possui 20 % de subordinação . | 20/06/2035 | Alienação fiduciária de imóveis após o habite -se e fundo de liquidez | 56% |
| Direcional Carteira | Pulverizado | Operação com risco pulverizado de uma carteira de recebíveis advindos de contratos de compra e venda cedidos pela Direcional, com subordinação de 15%. O CRI ainda conta com garantia de fundo de reserva equivalente a R$ 5mm. A Direcional tem obrigação de recomprar créditos cedidos e inadimplentes até o Habite -se. A Companhia também deve observar covenant de índice de Cobertura do Saldo devedor do CRI Sênior >= 1x. | 16/11/2033 | Alienação fiduciária de imóveis após o habite -se e fundo de reserva | 86% |
| Portfólio Imob. Div. | SP | Operação de exposição de caixa para financiamento de um portfólio imobiliário diversificado na cidade de São Paulo . | 05/09/2029 | Cessão fiduciária de recebíveis, alienação fiduciária de imóvel, alienação fiduciária de participações e fundo de reserva. | - |
| Diálogo II | SP | Operação para a aquisição de carteira de recebíveis advindas de contrato de compra e venda de unidades residenciais de empreendimentos da Diálogo Engenharia S.A., desenvolvidos em São Paulo . | 12/07/2034 | Alienação fiduciária de imóveis e fundo de reserva. | - |
| Cury | SP | Operação estruturada para antecipação dos recebíveis provenientes da venda de um terreno localizado no bairro da Mooca , em São Paulo, adquirido pela incorporadora e construtora Cury, uma das empresas mais tradicionais do setor imobiliário paulista . Com mais de 60 anos de atuação , a Cury é referência no segmento econômico . A operação conta com a Alienação Fiduciária do Imóvel , Cessão Fiduciaria dos Recebíveis , Fundo de Despesa e Coobrigação da Companhia . | 10/06/2034 | Alienação fiduciária de imóvel , cessão fiduciária de recebíveis e coobrigação da companhia . | - |
Corporativo Imobiliário
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Conx | SP | A CONX é uma incorporadora com mais de 30 anos. Atua na grande São Paulo, onde já desenvolveu mais de 115 imóveis ao longo de sua história. Os recursos captados na operação foram destinados para aquisição de landbank e capital de giro. | 15/07/2027 | Alienação fiduciária de terrenos, fundo de reserva e aval dos sócios | 73% |
| Carvalho Hosken | RJ | A Carvalho Hosken é uma incorporadora carioca que atua primordialmente na Barra da Tijuca, região onde estão localizados os terrenos que são garantias da operação. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão da operação na Barra da Tijuca no Rio de Janeiro/RJ. | 15/12/2026 | Alienação fiduciária de terrenos, fundo de reserva e de despesas | 54% |
Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .
Residencial
Corporativo Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Corporativo Imobiliário (continuação)
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| You Corp. - S1 | SP | Destinado ao reforço de caixa da companhia para ampliação da operação. | 27/04/2026 | Alienação fiduciária de ações da holding, alienação fiduciária de cotas e dividendos de SPE desenvolvedora, fundo de reserva e fiança | 10% |
Logístico
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Airplane – Séries 1 e 2 | SP | A Emergent Cold é a sétima maior companhia de logística refrigerada do mundo, tendo a Lineage Logistics (REIT que possui mais de 400 galpões logísticos) como investidora. Os recursos captados na operação foram destinados para o desenvolvimento de galpões logísticos, em Guarulhos (SP), inaugurados em 2024. | 19/08/2041 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, cessão fiduciária de contratos de locação, fundo de reserva, fundo de liquidez e fundo de obras. | 32% (S1) e 58% (S2) |
| Emergent Cold | PR, SC e RS | A Emergent Cold é a sétima maior companhia de logística refrigerada do mundo, tendo a Lineage Logistics (REIT que possui mais de 400 galpões logísticos) como investidora. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão da operação em Paranaguá (PR), Itajai (SC) e Rio Grande (RS). | 22/03/2034 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, cessão fiduciária de contratos de locação, fundo de reserva e aval da holding | 66% |
| CD RP | SP | Operação lastreada na aquisição do Galpão Logístico de Ribeirão Preto pelo BTLG11, um dos cinco maiores fundos imobiliários de logística da bolsa brasileira e vencedor do Prêmio Master Imobiliário pelo case de turnaround Fll. A operação conta com a cessão fiduciária de aluguéis relacionados aos galpões localizados em Itapecerica da Serra e Hortolândia, além da alienação fiduciária de galpão em Hortolândia/SP para a série. O fundo apresenta aproximadamente 3% de alavancagem em relação ao PL. | 20/07/2031 | Alienação fiduciária de galpão logístico e cessão fiduciária de aluguéis | 58% |
| JSL- Séries 1 e 2 | SP, RJ e RS | A devedora da operação é a JSL, uma empresa brasileira de logística, com uma atuação na América do Sul e líder do segmento no Brasil. Os recursos captados na operação foram destinados expansão da operação e capital da giro. | 25/01/2035 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, fundo de reserva, fiança da holding e dos sócios | 33% (S1 e S2) |
| Airport Town | SP | O CRI teve por objetivo financiar a ampliação dos Galpões Logísticos em Guarulhos. A Airport Town é uma empresa brasileira com mais de 30 anos que desenvolve e explora empreendimentos logísticos no estado de São Paulo. | 27/08/2041 | Alienação fiduciária de galpão logístico, cessão fiduciária de aluguéis, fundo de reserva | 56% |
| SuperFrio | SP e BA | O CRI tem por objetivo reforçar a estrutura de caixa da companhia para ampliação da operação. A Superfrio é uma empresa que atua no segmento de logística refrigada e possuí mais de 40 unidades distribuídas pelo país. | 13/05/2031 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, cessão fiduciária de contratos comerciais e fundo de reserva. | 56% |
| XPLG | SP | Operação para a aquisição de portfólio logístico, composto por 7 imóveis próximos à capital paulista e Extrema/MG. | 25/01/2037 | Alienação fiduciária de imóveis, cessão fiduciária de locação, alienação fiduciária de cotas e fundo de reservas. | 43% |
| BTLC | SP, RN | Operação para a cessão das parcelas finais da aquisição de galpões logísticos localizados em Riberão Preto, Jundiai e Natal, cedidos pela LOG Commercial Properties. | 21/12/2027 | Alienação fiduciária de galpões logísticos. | 100% |
Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .
Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Shoppings
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Casa Shopping | RJ | Operação lastreada na aquisição de participação no Casa Shopping. O empreendimento está localizado na Barra da Tijuca (Rio de Janeiro/RJ) e é precursor no segmento de decoração. Atualmente conta com 70 mil m² de ABL e 1.000 vagas de estacionamento. | 17/12/2032 | Alienação fiduciária de shopping center e cessão fiduciária de aluguéis | 53% |
| Bossa Nova | RJ | Operação lastreada em debêntures da GJP Bossa Nova, empresa que possui concessão do Shopping Bossa Nova localizado no Aeroporto Santos Dumont (Rio de Janeiro/RJ). | 18/07/2028 | Alienação fiduciária de cotas de SPE, cessão fiduciária de aluguéis e fundo de reserva | |
| JHSF Cidade Jardim | SP | O CRI tem por objetivo o financiamento das reformas das lojas da Tiffany, Dior e Loro Piana do Shopping Cidade Jardim, em São Paulo. | 22/03/2041 | Fundo de reserva e coobrigação dos cedentes |
Renda Urbana
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
| GPA II | SP | Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA 11) com o intuito de arrecadar recursos para aquisição de quatro imóveis na grande São Paulo e São José dos Campos . | 26/12/2035 | Alienação fiduciária de supermercados e fundo de reserva | 74% |
| A Devedora da debênture, lastro da operação, é a HBR Realty , uma | |||||
| empresa do setor imobiliário com atuação nacional e foco em | Alienação fiduciária dos imóveis e | ||||
| HBR | SP | ativos de renda, como centros de conveniência, prédios | 26/07/2034 | ações das SPEs detentoras dos | 80% |
| corporativos e galpões logísticos . Os recursos captados foram | imóveis objeto, cessão fiduciária | ||||
| destinados à expansão da plataforma de ativos e reforço do | de aluguéis e fundo de reserva | ||||
| capital de giro . | |||||
| Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) | Alienação fiduciária de | ||||
| GPA I | SP | foram antecipados pelo TRX Real Estate Fundo de Investimento | 10/08/2035 | supermercados e fundo de | 50% |
| Imobiliário (TRXF 11) com o intuito de arrecadar recursos para | reserva | ||||
| aquisição das mesmas 11 lojas no estado de São Paulo . | |||||
| A Le Biscuit é uma varejista com mais de 60 anos e que possuí | |||||
| atuação nacional através de 143 lojas diversificadas em 14 | |||||
| estados das regiões nordeste, norte e sudeste . Os recursos | |||||
| captados na operação foram destinados para expansão nacional | Alienação fiduciária de galpão | ||||
| Le Biscuit | BA | da operação e capital de giro . Em abril de 2026 , a companhia | 19/07/2033 | logístico, cessão fiduciária de | 64% |
| ingressou com pedido de recuperação judicial . Considerando que | recebíveis de cartão de crédito e | ||||
| nosso crédito possui natureza extraconcursal, estamos em | fundo de reserva | ||||
| tratativas com a empresa visando à manutenção do adimplemento | |||||
| da operação ou, alternativamente, à execução da garantia | |||||
| imobiliária . |
Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .
Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Outros
| Devedor / Ativo UF Descrição Vencimento Garantias LTV Operação lastreada em um contrato de locação atípico pela Souza Cruz (atual BAT) . A BAT é uma multinacional inglesa, com Souza Cruz - 22% RS faturamento acima de £25,8 bilhões e resultado operacional de 05/09/2027 Alienação fiduciária de galpão Séries 1 e 2 (S1 e S2) £2,7 bi. Como garantia, temos a alienação fiduciária de um galpão em Cachoeirinhas - RS, que resulta num LTV de 22%. | |||||
| Rede Duque - Séries 1 e 2 | SP | A devedora da operação é a Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis que possui mais de 80 pontos nas principais regiões da Grande São Paulo, ocupando posição de liderança no segmento . Os recursos captados foram destinados para expansão da operação e capital de giro . | 19/09/2033 | Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolina, fundo de reserva e fiança (holding e sócios) | 67%(S1 e S2) |
| BB Mapfre II | SP | A BB Mapfre é uma holding formada pela união estratégica entre o Banco do Brasil e a Mapfre Seguros com intuito de desenvolvimento de produtos no Brasil com foco em ramos elementares (habitacional, agrícola e veículos) . A operação teve por objetivo financiar melhorias pontuais no call center (BTS) da Mapfre em São Carlos/SP, além de antecipar o recebimento de aluguéis para o locador . | 25/12/2026 | Alienação fiduciária de imóvel comercial, fundo de reserva e fiança do cedente | 25% |
Agosto de 2026:
07 /08/2026 – Rendimentos e Amortizações
Acesse
12/08/2026 – Informe Mensal Estruturado
Acesse
Contato:
Mais informações sobre o fundo, incluindo documentos e comunicados oficiais, estão disponíveis no site oficial : BTCI 11 .
ADTV (Average Daily Trading Volume) : Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa . Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado .
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) : Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda . É o principal ativo dos FIIs de papel .
Dividend Yield (DY) : representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo . Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado .
Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo . (arredondada em duas casas decimais) .
Preço/valor patrimonial (P/VP) : Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório .
Duration : Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros . Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas .
FII de Papel : Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs . Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos .
High Grade : Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade . Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança .
High Yield : Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis . Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado .
Indexador : Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração . Exemplos : CDI, IPCA ou IGP - M.
Liquidez : Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro .
LTV (Loan -to- value ): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada . Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência .
Marcação a Mercado : Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado . Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial
Risco de Crédito : Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs .
Risco de Mercado : Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo .
Alocação tática : Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo .
Alocação Estrutural : Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo .
Spread : Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor .
Subordinação : Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI . Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior . (deixar apenas nos relatórios de Recebíveis e Head Funds, não colocar nos de Tijolos) .
Disclaimer
Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC . A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos . Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido .
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