Relatório Gerencial BTCI11 de julho de 2026

FII BTG Pactual Crédito Imobiliário

BTCI11

09.552.812/0001 -14

Relatório Mensal – Ju lho 2026

Objetivo

O fundo busca construir uma carteira diversificada de CRIs de aquisição de imóveis, recebíveis imobiliários, e crédito corporativo, com rendimentos IPCA+. O foco do mandato é na região Sudeste e nos segmentos residencial, logístico e comercial.

Cenário Macro

Nos Estados Unidos, os dados do segundo trimestre reforçaram a leitura de uma economia ainda resiliente, apesar da desaceleração do PIB agregado. A atividade cresceu 1,5% t/t saar, ante 2,1% no primeiro trimestre, mas a composição foi significativamente mais forte do que o headline sugere. As vendas finais ao setor privado doméstico avançaram 3,9%, impulsionadas pela aceleração do consumo das famílias e pela continuidade do forte ciclo de investimentos, especialmente em inteligência artificial. O consumo cresceu 3,2% t/t saar, após apenas 0,5% no trimestre anterior, enquanto os investimentos relacionados à IA contribuíram com cerca de 0,7 p.p. para o crescimento do PIB.

O mercado de trabalho segue consistente com esse cenário. Embora a criação de vagas tenha desacelerado para 57 mil em junho, a média móvel de três meses permaneceu em 111 mil postos, ainda acima do ritmo observado ao longo de 2025. Além disso, um mercado de trabalho gerando entre 50 mil e 70 mil vagas por mês passou a ser compatível com o crescimento da força de trabalho, refletindo a desaceleração da imigração. Em outras palavras, a moderação recente não deve ser interpretada como um sinal de enfraquecimento relevante do mercado de trabalho, mas como uma normalização para um ritmo mais sustentável.

A inflação de junho trouxe algum alívio, mas ainda está longe de caracterizar uma retomada consistente do processo de desinflação. O índice cheio do PCE recuou 0,11% m/m, enquanto o núcleo avançou apenas 0,13%, abaixo das expectativas. A surpresa baixista foi concentrada nos serviços, ao passo que os preços de bens continuaram refletindo pressões associadas às tarifas. Em doze meses, o núcleo do PCE permaneceu em 3,3%, enquanto sua média trimestral anualizada segue próxima de 3,4%. Embora a queda recente dos preços do petróleo deva favorecer a inflação cheia nos próximos meses, seu efeito sobre a inflação subjacente tende a ser limitado. Além disso, parte da surpresa benigna de junho parece refletir fatores temporários, o que reforça nossa expectativa de alguma recomposição das leituras mensais ao longo de julho e agosto.

Nesse contexto, o FOMC manteve a taxa de juros no intervalo de 3,50% a 3,75% em julho, com três dissensos favoráveis a uma alta de 25 pb. O comunicado permaneceu inalterado e as observações iniciais de Kevin Warsh preservaram o tom hawkish da reunião anterior, reiterando a preocupação com a inflação. A coletiva, porém, foi relativamente mais dovish. Ao justificar a manutenção dos juros, Warsh recorreu repetidamente ao aperto das condições financeiras observado desde a reunião anterior.

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO ¹

R$ 907,6 milhões

COTA MERCADO ¹

R$ 9,12

DIVIDEND YIELD MERCADO ² ³ 14, 7 % a.a.

VALOR PATRIMONIAL ¹ R$ 1.0 0 bilhão

COTA PATRIMONIAL ¹ R$ 10, 10

DIVIDEND YIELD PATRIMONIAL ² 13, 2% a.a.

DISTRIBUIÇÃO MENSAL 2 R$ 0,105 por cota

COTISTAS 1 211.601

ADTV ²

R$ 5.043,7 mil

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 3 0,95% a.a.

Cenário Macro (Continuação)

Seguimos projetando uma alta de 25 pb na reunião de setembro. Até lá, o Comitê terá à disposição duas novas leituras de inflação e emprego, além das primeiras conclusões das forças-tarefa anunciadas em junho. Caso o núcleo do PCE volte a registrar altas mensais em torno de 0,25% nos próximos dois meses, acreditamos que o Fed iniciará a reversão dos cortes preventivos implementados em 2025. Nosso cenário-base contempla altas em setembro e dezembro deste ano, seguidas por um último ajuste em março de 2027. Um aperto mais intenso das condições financeiras permanece como o principal risco para um ciclo mais gradual ou menos intenso de alta dos juros.

No cenário doméstico, as condições para a política monetária ficaram um pouco mais confortáveis em julho, com surpresas baixistas na inflação e sinais de acomodação da atividade. No início do mês, revisamos nosso cenário para incorporar dois cortes adicionais de 25 pontosbase nas próximas reuniões, levando a Selic a 13,75% ao fim de 2026. A mudança refletiu principalmente a função de reação mais dovish revelada pelo Copom, a comunicação aberta à continuidade do ciclo e as projeções mais benignas apresentadas pelo Banco Central, além do distensionamento, naquele momento, do conflito no Oriente Médio. Desde então, as tensões no Oriente Médio voltaram a se intensificar, mantendo elevados os riscos associados ao petróleo. Em contrapartida, os dados domésticos correntes trouxeram algum alívio. O IPCA-15 de julho registrou a segunda surpresa baixista relevante consecutiva, com resultado melhor não apenas em itens voláteis, como alimentação no domicílio e passagens aéreas, mas também nas medidas subjacentes. A média móvel trimestral anualizada dos serviços subjacentes e da média dos cinco núcleos recuou para 4,5%, enquanto os indicadores de bens industriais também perderam força. A queda dos combustíveis e a sazonalidade favorável dos alimentos devem manter a inflação corrente mais benigna no curto prazo. Projetamos IPCA de 5,0% em 2026 e 4,4% em 2027.

A atividade econômica também começou a apresentar sinais mais consistentes de acomodação. Projetamos crescimento de 0,5% t/t no 2T26 e mantemos nossa estimativa de expansão de 2,0% em 2026, mas os indicadores mais recentes apontam desaceleração na entrada do terceiro trimestre. As sondagens da indústria e dos serviços recuaram em julho, sobretudo pela piora das expectativas e da percepção sobre a demanda. O crédito mostrou alguma resiliência em junho, mas continua sendo contratado a taxas elevadas, com spreads crescentes, inadimplência em patamar alto e comprometimento de renda das famílias em máximas históricas.

O mercado de trabalho permanece apertado, mas também passou a mostrar sinais de acomodação. A taxa de desemprego com ajuste sazonal subiu de 5,4% para 5,5% em junho, refletindo estabilidade da ocupação pelo terceiro mês consecutivo e aumento marginal da força de trabalho. A desaceleração foi mais evidente na renda: o crescimento interanual da renda real habitual caiu de 4,0% para 2,8%, enquanto o avanço da massa de rendimentos recuou de 4,8% para 3,6%. O Caged continuou indicando criação robusta de vagas, mas com perda de força na média móvel e arrefecimento dos salários de admissão e desligamento. Projetamos que o desemprego ajustado sazonalmente suba gradualmente para 5,8% ao fim do ano.

O cenário ainda combina inflação acima da meta, expectativas desancoradas, hiato positivo e riscos relevantes associados ao El Niño, ao ambiente eleitoral e ao conflito no Oriente Médio. Ainda assim, a melhora da inflação corrente e os sinais de desaceleração da atividade reduziram marginalmente o grau de desconforto para a política monetária. Mantemos, portanto, a projeção de mais dois cortes de 25 pontosbase, levando a Selic a 13,75% ao fim de 2026.

Comentários do Gestor

Caros investidores,

Após um início de ano marcado pela expectativa de um ciclo mais intenso de redução da taxa de juros, o mercado passou a reavaliar as perspectivas para a política monetária ao longo dos últimos meses . Nesse contexto, o IFIX encerrou junho com desvalorização de -1,21 %. Ainda assim, o índice acumula alta de 1,46 %em 2026 .

Comentários do Gestor (Continuação)

Os fundos de crédito imobiliário, por sua vez, seguem se destacando pela capacidade de gerar distribuições atrativas associadas à qualidade de seus ativos . Em julho, o BTCI 11 manteve sua capacidade de geração de renda, sustentado por uma carteira diversificada, pulverizada e majoritariamente indexada à inflação, característica que contribui para a preservação do retorno real dos investimento no longo prazo .

Diante de um cenário ainda desafiador para o crédito, seguimos focados na alocação de operações com elevada qualidade de crédito, estruturas robustas de garantias e retornos atrativos ajustados ao risco . O patamar atual das taxas de mercado continua proporcionando oportunidades atrativas de investimento para carteiras com liquidez disponível .

No segmento residencial, que representa 35 ,5% do patrimônio líquido do Fundo, embora os custos de construção permaneçam elevados, a demanda estrutural por moradia e a manutenção do bom desempenho do programa MCMV, seguem sustentando a atividade do setor, principalmente para incorporadoras com forte atuação no segmento econômico e boa capacidade de execução .

No segmento logístico, os fundamentos permanecem bastante positivos . A combinação entre demanda resiliente e oferta restrita de ativos de qualidade segue contribuindo para elevados níveis de ocupação e crescimento dos aluguéis em diversas regiões do país . As principais consultorias do setor apontam vacância nacional entre 5,5%e 7,7%, patamares historicamente baixos e que reforçam a solidez do segmento .

Já no segmento de shopping centers, observamos um desempenho operacional consistente ao longo de junho e julho, mesmo em um ambiente de juros elevados e consumo mais seletivo . Os principais grupos do setor, como Iguatemi, Multiplan, Allos e JHSF continuam apresentando resultados superiores, apoiados por portfólios de alta qualidade, ativos dominantes em suas regiões e maior exposição ao público de renda elevada . O segmento de luxo segue particularmente resiliente, beneficiado pela expansão das marcas internacionais e pela manutenção do consumo de alta renda no Brasil .

Durante o mês, realizamos a aquisição do CRI Cury, operação estruturada internamente . Os recursos foram destinados à aquisição de um terreno na Mooca, em São Paulo, para o desenvolvimento de um empreendimento enquadrado no programa MCMV . A operação reforça nossa estratégia de investimento em companhias líderes em seus segmentos de atuação, com histórico comprovado de execução e sólidos indicadores de crédito .

Ao final do mês, 97 ,5% do patrimônio líquido encontrava -se alocado em 31 operações, todas adimplentes . No período, realizamos a aquisição, em mercado primário, do CRI Cury, à taxa de IPCA + 8,64 %ao ano .

As operações atualmente em estruturação concentram -se principalmente nos segmentos residencial, logístico, shopping centers de padrão AAA, setores que continuam apresentando fundamentos sólidos e boas perspectivas de geração de valor no cenário atual .

Por fim, destacamos que todos os investimentos táticos passam por avaliação prévia da equipe de risco, com controle de exposição por instituição, visando preservar a segurança e robustez do portfólio . Trabalhamos continuamente na originação e análise de novas oportunidades de investimento, visando a realocação eficiente dos recursos em caixa .

Rentabilidade e Distribuição por Cota

A distribuição de rendimentos referente à competência de junho foi realizada em 14 /07/2026 , no valor de R$ 0,105 por cota, o que representa uma rentabilidade mensal de 1,15%¹ . O Fundo encerrou o mês com um patrimônio líquido de R$ 1,00 bilhão e valor de mercado de R$ 907 ,6 milhões . A cota patrimonial foi de R$ 10 ,10 , enquanto a cota de mercado fechou em R$ 9,12 .

Composição do Resultado por Cota (R$)

ADTV ( R$mm )

Demonstração de Resultado

Rentabilidade Equivalente

Indexador

Duration

Segmento Imobiliário

Alocação

Renda Urbana, 8,0%

Corporativo Imobiliário, 5,8%

Lista de Ativos

(Planilha de Fundamentos )

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Lista de Ativos

(Planilha de Fundamentos )

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Residencial

Corporativo - Imobiliário

Logístico

Shoppings

Renda Urbana

Outros

Residencial

Corporativo Imobiliário

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Corporativo Imobiliário

Logístico

Shoppings

Renda Urbana

Outros

Corporativo Imobiliário (continuação)

Logístico

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Logístico

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Renda Urbana

Outros

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Renda Urbana

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Corporativo - Imobiliário

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Shoppings

Renda Urbana

Outros

Outros

Ju lho de 2026:

07/07/2026 – Rendimentos e Amortizações

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13/07/2026 – Informe Mensal Estruturado

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Contato:

Mais informações sobre o fundo, incluindo documentos e comunicados oficiais, estão disponíveis no site oficial : BTCI 11 .

ADTV (Average Daily Trading Volume) : Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa . Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado .

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) : Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda . É o principal ativo dos FIIs de papel .

Dividend Yield (DY) : representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo . Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado .

Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo . (arredondada em duas casas decimais) .

Preço/valor patrimonial (P/VP) : Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório .

Duration : Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros . Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas .

FII de Papel : Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs . Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos .

High Grade : Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade . Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança .

High Yield : Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis . Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado .

Indexador : Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração . Exemplos : CDI, IPCA ou IGP - M.

Liquidez : Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro .

LTV (Loan -to- value ): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada . Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência .

Marcação a Mercado : Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado . Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial

Risco de Crédito : Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs .

Risco de Mercado : Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo .

Alocação tática : Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo .

Alocação Estrutural : Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo .

Spread : Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor .

Subordinação : Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI . Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior . (deixar apenas nos relatórios de Recebíveis e Head Funds, não colocar nos de Tijolos) .

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC . A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos . Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido .

O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas . Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados .