Relatório Gerencial BTCI11 de março de 2026
Relatório Gerencial do BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11), fundo imobiliário de papel, referente a março de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 01/04/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do BTCI11 fechou a R$ 8,08, com P/VP de 0,79 (valor patrimonial de R$ 10,22 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,095 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,32% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 1 bilhão no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 09.552.812/0001-14
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/03/2026
- Data de entrega
- 01/04/2026 09:39
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
FII BTG Pactual Crédito Imobiliário
BTCI11
09.552.812/0001 -14
Relatório Mensal – Março 2026
Objetivo
O fundo busca construir uma carteira diversificada de CRIs de aquisição de imóveis, recebíveis imobiliários, e crédito corporativo, com rendimentos IPCA+ . O foco do mandato é na região Sudeste e nos segmentos residencial, logístico e comercial .
Cenário Macro
No cenário doméstico, um dos principais destaques do mês foi o início do ciclo de cortes da taxa básica de juros, com a redução da Selic em 25 bps, para 14 ,75 % a.a. A principal mensagem do Copom foi o início de um processo de calibração, cuja continuidade permanece como cenário -base, embora a barra para uma interrupção siga elevada . O principal ponto em aberto não é a continuidade da flexibilização, mas sim sua magnitude e duração, que dependerão da evolução das incertezas geopolíticas e de seus impactos sobre preços, expectativas e condições financeiras .
Na frente fiscal, o início do conflito no Irã trouxe novas incertezas para o cenário, principalmente pelos riscos associados ao petróleo e pelas possíveis respostas de política econômica . No mês, o governo anunciou três medidas para mitigar a alta dos combustíveis : (i) redução a zero dos tributos federais sobre o diesel até o fim de maio ; (ii) criação de um programa de subsídio ao diesel ; e (iii) implementação de um novo tributo sobre a exportação de petróleo e diesel .
Em relação à inflação, as leituras mais recentes do IPCA também surpreenderam negativamente as expectativas . O IPCA -15 de março mostrou aceleração na média das cinco medidas de núcleo de inflação e no grupo de alimentação, além da manutenção da pressão sobre bens industriais, movimento observado desde dezembro . Diante dessas surpresas altistas, o mercado revisou para cima as projeções de IPCA para 2026 , 2027 e 2028 no último boletim Focus .
No cenário externo, o início do conflito no Oriente Médio alterou o foco das discussões globais, que migraram de um ambiente de cortes adicionais de juros e continuidade da desinflação para um cenário de choque de energia e possibilidade de juros mais altos em algumas economias . Nos Estados Unidos, embora o impacto inflacionário seja relevante, a leitura segue mais compatível com o encerramento do ciclo de cortes de juros do que com uma retomada de altas neste momento .
Nesse contexto, o núcleo do PCE de janeiro e fevereiro deve registrar média próxima de 0,4% m/m, o que implica revisão altista das projeções de inflação para o fim do ano, para algo próximo de 2,7% a.a. Com a incorporação do choque de energia, o núcleo do PCE pode encerrar o ano próximo de 3,0% a.a., sem progresso relevante no processo de desinflação .
Principais Indicadores
VALOR DE MERCADO ¹ R$ 928,5 milhões
COTA MERCADO ¹
R$ 9,33
DIVIDEND YIELD MERCADO 1 12,6% a.a.
VALOR PATRIMONIAL ¹ R$ 1.01 bilhão
COTA PATRIMONIAL ¹ R$ 10,12
DIVIDEND YIELD PATRIMONIAL ¹ 11,6% a.a.
DISTRIBUIÇÃO MENSAL 2 R$ 0,093 por cota
COTISTAS 1 206.197
ADTV 2
R$ 2.693,0 mil
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 3 0,95% a.a.
Cenário Macro (Continuação)
O Banco Central Americano decidiu manter a taxa de juros no intervalo entre 3,50% a.a. e 3,75% a.a. Segundo o comitê, os indicadores disponíveis sugerem que a atividade econômica continua se expandindo em ritmo sólido, enquanto a inflação permanece acima da meta. O comunicado reforçou que o Fed segue fortemente comprometido em promover o máximo emprego e trazer a inflação de volta para a meta de 2,0% a.a.
Comentários do Gestor
Caros investidores,
Em fevereiro, o IFIX apresentou valorização de 1,32 %¹, dando continuidade aos desempenho positivo iniciado em janeiro e acumulando alta de 3,62 % no ano . Seguimos com uma visão otimista para os FIIs em 2026 , sustentada pela expectativa de continuidade na trajetória de queda das taxas de juros no Brasil . Nesse cenário, os fundos de crédito se destacam como os de maior valorização em relação ao PL no IFIX, atingindo 0,96 x P/VPA, o que também reflete a perspectiva de dividendos atrativos mesmo diante da redução dos juros .
No segmento residencial, que representa 21 % do PL do Fundo, a ampliação do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) foi aprovada pelo Conselho Curador do FGTS em março de 2026 , com a revisão dos tetos de renda e dos valores dos imóveis elegíveis . Essa atualização amplia o alcance do programa, com potencial de atender aproximadamente 87 ,5 mil novas famílias . Como resultado, espera -se um impacto positivo na atividade econômica, impulsionando a demanda por novos empreendimentos e estimulando a criação de empregos ao longo de toda a cadeia do setor² . Em 2025 , segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o setor alcançou o maior volume de lançamentos e vendas da história, reforçando as perspectivas favoráveis para 2026 diante da ampliação do programa .
Quanto ao BTCI 11 , todos os ativos que compõem o portfólio permanecem adimplentes . Ao final de fevereiro, 82 ,8% do patrimônio líquido estava alocado em 29 operações . No período, alocamos recursos no CRI Portfólio Imob . Div ., operação de exposição de caixa, e realizamos alocações pontuais em ativos táticos de carrego . Essas iniciativas contribuíram positivamente para a rentabilidade da posição de caixa, enquanto avançamos na seleção de novos ativos estratégicos .
Destacamos que todos os investimentos táticos passam por avaliação prévia da equipe de risco, com controle de exposição por instituição, visando preservar a segurança e robustez do portfólio . Trabalhamos continuamente na originação e análise de novas oportunidades de investimento, visando a realocação eficiente dos recursos em caixa .
BTG Pactual Gestora
Rentabilidade e Distribuição por Cota
A distribuição de rendimentos referente à competência de fevereiro foi realizada em 13 /03 /2026 , no valor de R$ 0,093 por cota, o que representa uma rentabilidade mensal de 1,00 %¹ . O Fundo encerrou o mês com um patrimônio líquido de R$ 1,01 bilhão e valor de mercado de R$ 928 ,5 milhões . A cota patrimonial foi de R$ 10 ,12 , enquanto a cota de mercado fechou em R$ 9,33 .
Composição do Resultado por Cota (R$)
ADTV ( R$mm )
Demonstração de Resultado
| Nove | mbro | |
|---|---|---|
| Receita de CRI | R$ Mil6.009 | R$/cota0,0604 |
| Receita de FII | 1.592 | 0,0160 |
| Receita com Caixa | 272 | 0,0027 |
| Total Receitas | 7.873 | 0,0791 |
| Despesas do Fundo | -883 | -0,0089 |
| Lucro Líquido | 6.990 | 0,0702 |
| Dezembro | |
| R$ Mil | R$/cota |
| 8.272 | 0,0831 |
| 1.366 | 0,0137 |
| 199 | 0,0020 |
| 9.837 | 0,0988 |
| -847 | -0,0085 |
| 8.989 | 0,0903 |
| Janeiro | |
| R$ Mil | R$/cota |
| 7.122 | 0,0716 |
| 1.391 | 0,0140 |
| 556 | 0,0056 |
| 9.069 | 0,0911 |
| -855 | -0,0086 |
| 8.214 | 0,0825 |
| 12 meses | |
| R$ Mil | R$/cota |
| 105.407,25 | 1,0591 |
| 19.447,28 | 0,1954 |
| 4.223,17 | 0,0424 |
| 129.078 | 1,2970 |
| -10.351,18 | -0,104 |
| 118.727 | 1,1930 |
| Distribuição de Dividendos | 9.654 | 0,0970 |
|---|---|---|
| Resultado acumulado 1 | 14.185 | 0,1425 |
| IPCA (M -2) | 0,09% | |
| Distribuição em IPCA+ ² | 11,98% |
| 9.255 | 0,0930 |
| 13.919 | 0,1399 |
| 0,18% | |
| 10,19% |
| 9.255 | 0,0930 |
| 13.143 | 0,1321 |
| 0,33% | |
| 8,27% |
| 115.644 | 1,1620 |
| 3.083 | 0,0310 |
| 4,26% | |
| 7,86% |
Rentabilidade Equivalente
| Rentabilidade Equivalente | |||
| Preço | Yield | Carteira | Carteira |
| Mercado | (a.a.) | (IPCA+) | (CDI+) |
| 10,43 | 11,24% | 9,09% | 1,72% |
| 10,33 | 11,35% | 9,18% | 1,73% |
| 10,23 | 11,47% | 9,27% | 1,75% |
| 10,13 | 11,59% | 9,36% | 1,77% |
| 10,03 | 11,71% | 9,45% | 1,78% |
| 9,93 | 11,84% | 9,55% | 1,80% |
| 9,83 | 11,96% | 9,64% | 1,82% |
| 9,73 | 12,09% | 9,74% | 1,84% |
| 9,63 | 12,22% | 9,85% | 1,86% |
| 9,53 | 12,36% | 9,95% | 1,88% |
| 9,43 | 12,50% | 10,05% | 1,90% |
| 9,33 | 12,64% | 10,16% | 1,92% |
| 9,23 | 12,78% | 10,27% | 1,94% |
| 9,13 | 12,93% | 10,38% | 1,96% |
| 9,03 | 13,08% | 10,50% | 1,98% |
| 8,93 | 13,24% | 10,62% | 2,00% |
| 8,83 | 13,40% | 10,74% | 2,03% |
| 8,73 | 13,56% | 10,86% | 2,05% |
| 8,63 | 13,73% | 10,99% | 2,07% |
| 8,53 | 13,90% | 11,11% | 2,10% |
| 8,43 | 14,07% | 11,25% | 2,12% |
| 8,33 | 14,25% | 11,38% | 2,15% |
| 8,23 | 14,44% | 11,52% | 2,17% |
Indexador
Duration
Segmento Imobiliário
Alocação
Outros, 9,9%
Lista de Ativos
(Planilha de Fundamentos )
Download
| CRIs Estruturais | Código B3 | Índice | Taxa Emissão (a.a.) | Taxa MTM | Duration | UF | Saldo | % PL | |
| MTM | |||||||||
| (a.a.) | (R$mm) | ||||||||
| 1 Casa Shopping 22L1125928 IPCA 9,4% 11,6% 4,0 RJ 56,7 5,6% | |||||||||
| 2 | MRV Flex | 25F1669254 | IPCA | 9,6% | 10,2% | 2,8 | Pulverizado | 55,2 | 5,5% |
| 3 | Direcional | 25L0014618 | IPCA | 8,2% | 9,1% | 5,0 | Pulverizado | 48,7 | 4,8% |
| 4 | Airplane - S1 | 23H2516001 | IPCA | 8,0% | 8,1% | 8,1 | SP | 47,9 | 4,8% |
| 5 | CRI XPLG | 25K3753716 | IPCA | 8,8% | 9,4% | 10,1 | SP | 47,7 | 4,7% |
| 6 | Airplane - S2 | 23H2516002 | IPCA | 8,0% | 8,1% | 8,1 | SP | 44,8 | 4,4% |
| 7 | Emergent Cold | 22F0930128 | IPCA | 9,3% | 10,7% | 4,9 | PR-SC -RS | 44,7 | 4,4% |
| 8 | CD RP | 21G0479767 | IPCA | 5,9% | 8,8% | 3,7 | SP | 35,0 | 3,5% |
| 9 | Diálogo | 25G5835158 | IPCA | 9,0% | 8,5% | 3,1 | SP | 34,9 | 3,5% |
| 10 | GPA II | 20L0687133 | IPCA | 5,6% | 7,9% | 4,4 | SP | 28,7 | 2,9% |
| 11 | Conx | 21G0688208 | IPCA | 6,4% | 13,8% | 1,2 | SP | 25,6 | 2,5% |
| 12 | JSL - S1 | 20A0977906 | IPCA | 6,0% | 8,8% | 5,7 | SP - RJ - RS | 18,2 | 1,8% |
| 13 | JSL - S2 | 20A0978038 | IPCA | 6,0% | 8,8% | 5,7 | SP - RJ - RS | 18,2 | 1,8% |
| 14 | Airport Town | 21H0976574 | IPCA | 6,5% | 8,7% | 8,7 | SP | 17,5 | 1,7% |
| 15 | Socicam | 21G0707741 | IPCA | 10,0% | 11,1% | 2,7 | SP | 17,3 | 1,7% |
| 16 | HBR | 19G0228153 | IPCA | 6,0% | 8,8% | 5,5 | SP | 16,3 | 1,6% |
| 17 | Carvalho Hosken | 19K1124486 | CDI | 5,5% | 17,6% | 1,7 | RJ | 15,1 | 1,5% |
| 18 | SuperFrio | 21E0407330 | IPCA | 8,6% | 9,3% | 3,3 | SP-BA | 14,2 | 1,4% |
| 19 | GPA I | 20H0695880 | IPCA | 5,0% | 9,2% | 4,2 | SP | 13,0 | 1,3% |
| 20 | Souza Cruz - S2 | 17I0142635 | IPCA | 6,0% | 8,8% | 0,8 | RS | 11,9 | 1,2% |
| 21 | Souza Cruz - S1 | 17I0142307 | IPCA | 6,0% | 8,7% | 0,8 | RS | 11,9 | 1,2% |
| 22 | Rede Duque - S1 | 21I0855537 | IPCA | 8,2% | 12,3% | 3,3 | SP | 11,4 | 1,1% |
| 23 | Rede Duque - S2 | 21I0855623 | IPCA | 8,2% | 12,4% | 3,3 | SP | 11,4 | 1,1% |
| 24 | Bossa Nova | 19I0200836 | IGPM | 8,3% | 14,9% | 1,2 | RJ | 10,2 | 1,0% |
| 25 | Le Biscuit | 21H0012919 | IPCA | 7,2% | 12,6% | 4,6 | BA | 9,2 | 0,9% |
| 26 | You Corp. - S1 | 22D0847833 | CDI | 4,0% | 4,0% | 1,2 | SP | 4,6 | 0,5% |
| 27 | BB Mapfre II | 20K0115319 | IPCA | 5,0% | 11,1% | 0,4 | SP | 2,9 | 0,3% |
| 28 | Portfólio Imob. Div. | 25H5079794 | IPCA | 11,5% | 11,0% | 4,0 | SP | 2,6 | 0,3% |
| 29 | Residencial BS | Planilha de fundamentos | 1,4 | 0,1% | |||||
| Total | 677,5 | 67,3% | |||||||
Lista de Ativos
(Planilha de Fundamentos )
Download
| Taxa | Taxa MTM | Saldo | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nº | CRIs Táticos | Código B3 | Índice | Emissão (a.a.) | (a.a.) | Duration | UF | MTM (R$mm) | % PL |
| 1 | CRI Visc | 22K1362572 | IPCA | 7,65% | 7,99% | 5,7 | SP | 37,9 | 3,8% |
| 2 | Gen. Shoppings | 20G0800227 | IPCA | 5,00% | 8,04% | 5,1 | SP | 35,0 | 3,5% |
| 3 | Bem Brasil | 21I0605705 | IPCA | 5,41% | 8,90% | 2,7 | MG | 13,7 | 1,4% |
| 4 | República do Líbano | 24L2170982 | IPCA | 10,80% | 10,79% | 5,5 | SP | 4,3 | 0,4% |
| 5 | Helbor 2 | 22H1104501 | CDI | 2,30% | 2,71% | 1,2 | SP | 1,5 | 0,1% |
| 6 | GPA III Total | 20F0689770 | IPCA | 5,75% | 6,89% | 4,2 | SP | 0,292,6 | 0,0%9,2% |
Total CRIs (Estruturais + Táticos)
| Nº | Código FIIs | Dividendo(R$/cota) | DY | Saldo MTM (R$mm ) | % PL | |
| (a.a.) | ||||||
| 1 | BTYU11 | 0,09 | 1,0% | 69,3 | 6,9% | |
| 2 | KNIP11 | 0,70 | 0,8% | 27,2 | 2,7% | |
| 3 | XPCI11 | 0,88 | 1,1% | 20,1 | 2,0% | |
| 4 | VGIP11 | 0,64 | 0,8% | 11,1 | 1,1% | |
| 5 | HREC11 | 0,08 | 0,9% | 10,3 | 1,0% | |
| 6 | BTHF11 | 0,10 | 1,1% | 7,4 | 0,7% | |
| 7 | MCCI11 | 1,00 | 1,1% | 5,4 | 0,5% | |
| 8 | VGHF11 | 0,07 | 1,0% | 4,1 | 0,4% | |
| 9 | SHOP11 | - | - | 1,6 | 0,2% | |
| Total FII | 156,4 | 15,5% |
| Renda Fixa | índice | Rentabilidade Bruta | R$MM | %PL |
|---|---|---|---|---|
| YIELD DI FI REF | % CDI | 85,0% | 128,65 | 12,8% |
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Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Residencial
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Diálogo | SP | A operação é lastreada em uma debênture emitida pela Diálogo Engenharia e Construção S.A.. A Diálogo é uma incorporadora, fundada em 1987, com atuação concentrada na Zona Leste da cidade de São Paulo e possui Rating público AA+, pela Moody's. | 22/08/2030 | Fiança dos sócios | |
| Residencial BS | Planilha de Fundamentos | As séries da Brazilian Securities foram emitidas entre 2007 e 2011 de consistem antecipação em e recebíveis (contratos de financiamento imobiliário) de incorporadoras. | Planilha de Fundamentos | Alienação fiduciária de imóveis financiados e fundo de reserva | Planilha de Fundamentos |
| MRV Flex | Pulverizado | A operação é lastreada na carteira pulverizada decorrente da venda de unidades autônomas do Grupo MRV. Possui 20% de subordinação. | 20/06/2035 | Alienação fiduciária de imóveis após o habite-se e fundo de liquidez | 56% |
| Direcional Carteira | Pulverizado | Operação com risco pulverizado de uma carteira de recebíveis advindos de contratos de compra e venda cedidos pela Direcional, com subordinação de 15%. O CRI ainda conta com garantia de fundo de reserva equivalente a R$ 5mm. A Direcional tem obrigação de recomprar créditos cedidos e inadimplentes até o Habite-se. A Companhia também deve observar covenant de índice de Cobertura do Saldo devedor do CRI Sênior >= 1,x. | 16/11/2033 | Alienação fiduciária de imóveis após o habite-se e fundo de reservà | 86% |
| Portfólio Imob. Div. | SP | Operação de exposição de caixa para financiamento de um portfólio imobiliário diversificado na cidade de São Paulo. | 05/09/2029 | Cessão fiduciária de recebíveis, alienação fiduciária de imóvel, alienação fiduciária de participações e fundo de reserva. |
Corporativo Imobiliário
| Devedor / Ativo Conx | UF SP | Descrição A CONX é uma incorporadora com mais de 30 anos . Atua na grande São Paulo, onde já desenvolveu mais de 115 imóveis ao longo de sua história . Os recursos captados na operação foram destinados para aquisição de landbank e capital de giro . | Vencimento15/07/2027 | Garantias Alienação fiduciária de terrenos, fundo de reserva e aval dos sócios | LTV73% |
| A Carvalho Hosken é uma incorporadora carioca que atua | |||||
| primordialmente na Barra da Tijuca, | |||||
| Carvalho Hosken | RJ | região onde estão localizados os terrenos que são garantias da | 15/12/2026 | Alienação fiduciária de terrenos, | 54% |
| operação . Os recursos captados na operação foram | fundo de reserva e de despesas | ||||
| destinados para expansão da operação na Barra da Tijuca no Rio | |||||
| de Janeiro/RJ . | |||||
| You Corp. - S1 | SP | Destinado ao reforço de caixa da companhia para ampliação da | 27/04/2026 | Alienação fiduciária de ações da holding, alienação fiduciária de cotas | 10% |
| operação . | e dividendos de SPE desenvolvedora, fundo de reserva e fiança |
Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .
Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Logístico
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Airplane- Séries 1 e 2 | SP | A Emergent Cold é a sétima maior companhia de logística tendo refrigerada do mundo, Lineage a Logistics (REIT que possui mais de 400 galpões logísticos) como investidora. Os recursos captados na operação foram destinados para o desenvolvimento de galpões logísticos, em Guarulhos (ŚP), inaugurados em 2024. | 19/08/2041 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, cessão fiduciária de contratos de locação, fundo de reserva, fundo de liquidez e fundo de obras. | 32% (S1) e 58% (S2) |
| Emergent Cold | PR, SC e RS | A Emergent Cold é a sétima maior companhia de logística tendo Lineage refrigerada do mundo, a Logistics (REIT que possui mais de 400 galpões logísticos) como investidora. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão da operação em Paranaguá (PR), Itajai (SC) e Rio Grande (RS). | 22/03/2034 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, cessão fiduciária de contratos de locação, fundo de reserva e aval da holding | 66% |
| CD RP | SP | Operação lastreada na aquisição do Galpão Logístico de Ribeirão Preto pelo BTLG11, um dos cinco maiores fundos imobiliários de logística da bolsa brasileira e vencedor do Prêmio Master Imobiliário pelo case de turnaround Fll. A operação conta com a cessão fiduciária de aluguéis relacionados aos galpões localizados em Itapecerica da Serra e Hortolândia, além da alienação fiduciária de galpão em Hortolândia/SP para a série. fundoapresenta aproximadamente 3% de alavancagem em relação ao PL. | 20/07/2031 | Alienação fiduciária de galpão logístico e cessão fiduciária de aluguéis | 58% |
| JSL- Séries 1 e 2 | SP, RJ e RS | A devedora da operação é a JSL, uma empresa brasileira de logística, com uma atuação na América do Sul e líder do segmento no Brasil. Os recursos captados na operação foram destinados expansão da operação e capital da giro. | 25/01/2035 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, fundo de reserva, fiança da holding e dos sócios | 33% (S1 e S2) |
| Airport Town | SP | O CRI teve por objetivo financiar a ampliação dos Galpões Logísticos Guarulhos. Airport A em Town é uma empresa brasileira com mais de 30 anos que desenvolve e explora empreendimentos logísticos no estado de São Paulo. | 27/08/2041 | Alienação fiduciária de galpão logístico, cessão fiduciária de aluguéis, fundo de reserva | 56% |
| SuperFrio | SP e BA | O CRI tem por objetivo reforçar a estrutura de caixa da companhia ampliação daoperação. para Superfrio é uma empresa que atua no segmento de logística refrigada e possuí mais de 40 unidades distribuídas pelo país. | A 13/05/2031 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, cessão fiduciária de contratos comerciais e fundo de reserva. | 56% |
| XPLG | SP | Operação para a aquisição de portfólio logístico, composto por 7 imóveis próximos à capital paulista e Extrema/MG. | 25/01/2037 | Alienação fiduciária de imóveis, cessão fiduciária de locação, alienação fiduciária de cotas e fundo de reservas. | 43% |
Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .
Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Shoppings
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Casa Shopping | RJ | Operação lastreada na aquisição de participação no Casa Shopping. O empreendimento está localizado na Barra da Tijuca (Rio de Janeiro/RJ) e é precursor no segmento de decoração. Atualmente conta com 70 mil m² de ABL e 1.000 vagas de estacionamento. | 17/12/2032 | Alienação fiduciária de shopping center e cessão fiduciária de aluguéis | 53% |
| Bossa Nova | RJ | Operação lastreada em debêntures da GJP Bossa Nova, empresa que possui concessão do Shopping Bossa Nova localizado no Aeroporto Santos Dumont (Rio de Janeiro/RJ). | Alienação fiduciária de cotas de SPE, cessão fiduciária de aluguéis e fundo de reserva |
Renda Urbana
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| GPA II | SP | Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) com o intuito de arrecadar recursos para aquisição de quatro imóveis na grande São Paulo e São José dos Campos. | 26/12/2035 | Alienação fiduciária de supermercados e fundo de reserva | 74% |
| HBR | SP | A Devedora da debênture, lastro da operação, é a HBR Realty, uma empresa do setor imobiliário com atuação nacional e foco em ativos de renda, como centros de conveniência, prédios corporativos e galpões logísticos. Os recursos captados foram destinados à expansão da plataforma de ativos e reforço do capital de giro. | 26/07/2034 | Alienação fiduciária dos imóveis e ações das SPEs detentoras dos imóveis objeto, cessão fiduciária de aluguéis e fundo de reserva | 80% |
| GPAI | SP | Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF1i) com o intuito de arrecadar recursos para aquisição das mesmas 11 lojas no estado de São Paulo. | 10/08/2035 | Alienação fiduciária de supermercados e fundo de reserva | 50% |
| Le Biscuit | BA | A Le Biscuit é uma varejista com mais de 60 anos e que possuí 143 atuação nacional através de lojas diversificadas em 14 estados das regiões nordeste, norte e sudeste. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão nacional da operação e capital de giro. Companhia está em processo de reestruturação de seu passivo e vem avançando nas negociações, com foco na retomada sustentável dos pagamentos. | 19/07/2033 | Alienação fiduciária de galpão logístico, cessão fiduciária de recebíveis de cartão de crédito e fundo de reserva | 64% |
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Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Outros
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Socicam | SP | A Socicam é uma empresa que presta serviços em espaços públicos, ocupando uma posição de liderança na gestão de terminais rodoviários e urbanos. Ao todo, presta serviços em mais de 150 empreendimentos através de contratos de concessão. | 15/07/2027 | Cessão fiduciária de recebíveis locatícios e de estacionamento, fundo de reservas e aval da holding | |
| Souza Cruz - Séries 1 e 2 | RS | Operação lastreada em um contrato de locação atípico pela Souza Cruz (atual BAT). BAT é uma multinacional inglesa, com faturamento acima de £25,8 £2,7 bi. resultadooperacionalde bilhões e Como garantia, temos a alienação fiduciária de um galpão em Cachoeirinhas - RS, que resulta num LTV de 22%. | A 05/09/2027 | Alienação fiduciária de galpão | 22% (S1 e S2) |
| Rede Duque- Séries 1 e 2 | SP | A devedora da operação é a Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis que possui mais de 80 pontos nas principais regiões da Grande São Paulo, ocupando posição de liderança no segmento. Os recursos captados foram destinados para expansão da operação e capital de giro. | 19/09/2033 | Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolina, fundo de reserva e fiança (holding e sócios) | 67% (S1 e S2) |
| BB Mapfre II | SP | A BB Mapfre é uma holding formada pela união estratégica entre Brasil do Banco o e a Seguros com intuito de desenvolvimento de produtos no Brasil com foco em ramos elementares (habitacional, agrícola e veículos). A operação teve por objetivo financiar melhorias pontuais no call center (BTS) da Mapfre em São Carlos/SP, além de antecipar o recebimento de aluguéis para o locador. | Mapfre 25/12/2026 | Alienação fiduciária de imóvel comercial, fundo de reserva e fiança do cedente | 25% |
Fevereiro de 2026:
06 /03 /2026 – Rendimentos e Amortizações
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13 /03 /2026 – Informe Mensal Estruturado
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Contato:
Mais informações sobre o fundo, incluindo documentos e comunicados oficiais, estão disponíveis no site oficial : BTCI 11 .
ADTV (Average Daily Trading Volume) : Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa . Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado .
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) : Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda . É o principal ativo dos FIIs de papel .
Dividend Yield (DY) : representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo . Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado .
Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo . (arredondada em duas casas decimais) .
Preço/valor patrimonial (P/VP) : Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório .
Duration : Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros . Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas .
FII de Papel : Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs . Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos .
High Grade : Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade . Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança .
High Yield : Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis . Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado .
Indexador : Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração . Exemplos : CDI, IPCA ou IGP - M.
Liquidez : Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro .
LTV (Loan -to- value ): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada . Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência .
Marcação a Mercado : Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado . Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial
Risco de Crédito : Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs .
Risco de Mercado : Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo .
Alocação tática : Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo .
Alocação Estrutural : Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo .
Spread : Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor .
Subordinação : Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI . Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior . (deixar apenas nos relatórios de Recebíveis e Head Funds, não colocar nos de Tijolos) .
Disclaimer
Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC . A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos . Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido .
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