Relatório Gerencial BTCI11 de fevereiro de 2026
Relatório Gerencial do BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11), fundo imobiliário de papel, referente a fevereiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 27/02/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do BTCI11 fechou a R$ 7,80, com P/VP de 0,76 (valor patrimonial de R$ 10,22 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,095 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,79% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 1 bilhão no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 09.552.812/0001-14
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 27/02/2026
- Data de entrega
- 27/02/2026 20:45
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
FII BTG Pactual Crédito Imobiliário
BTCI11
Relatório Mensal – Fevereiro 2026
Informações Gerais
Objetivo
O fundo busca construir uma carteira diversificada de CRIs de aquisição de imóveis, recebíveis imobiliários, e crédito corporativo, com rendimentos IPCA+. O foco do mandato é na região Sudeste e nos segmentos residencial, logístico e comercial.
Cenário Macro
No Brasil, do ponto de vista de política monetária, o mercado migrou gradualmente de um cenário dividido entre cortes de 25 ou 50 pontos-base na reunião de março para uma precificação mais concentrada em 50 bps, movimento que ganhou tração após a comunicação do Banco Central e, em particular, na leitura do tom adotado por Gabriel Galípolo. Essa convergência foi reforçada por dois vetores: (i) a melhora relativa do câmbio ao longo do mês ajudando a ancorar expectativas; e (ii) a leitura de desaceleração de atividade em dezembro, com recuo de indicadores como a Pesquisa Mensal do Comércio (após dissipação de efeitos pontuais relacionados à Black Friday) e fraqueza na Pesquisa Mensal de Serviços.
Na inflação, os dados seguiram benignos na margem. Serviços continuam rodando acima da média histórica, mas o quadro segue compensado por desempenho melhor em bens industriais, apesar de alguma aceleração marginal, e por deflação relevante em alimentos. Esse conjunto de leituras contribuiu para revisões adicionais nas projeções de inflação para 2026, com o mercado agora em torno de 3,9% para 2026.
Por fim, para o primeiro trimestre, nossa expectativa é de aceleração da atividade, impulsionada por medidas de estímulo do governo, com destaque para a isenção/desconto do imposto de renda e a expansão do crédito direcionado imobiliário, além de alguma resiliência associada ao setor agropecuário. Em conjunto, esses fatores desenham um quadro em que o crescimento ganha algum fôlego no curto prazo, ao passo que a dinâmica de inflação permanece compatível com o início do ciclo de afrouxamento com 50 bps em março, desde que o cenário siga evoluindo conforme o esperado.
Nos Estados Unidos após meses marcados por sinais de deterioração do mercado de trabalho e evidências limitadas de repasse tarifário, os dados divulgados ao longo do mês passaram a sugerir um quadro distinto, com estabilização do emprego e inflação menos benigna. Esse conjunto corrobora nossa avaliação de manutenção da taxa de juros pelo Banco Central Americano (FED) ao longo do primeiro semestre de 2026. Além disso, a indicação de Kevin Warsh para a presidência do FED e a decisão da Suprema Corte sobre as tarifas reduziram parte das incertezas de curto prazo, embora abram novas frentes de questionamento, especialmente quanto à futura condução da política monetária e à estratégia comercial da Casa Branca.
Principais Indicadores
VALOR DE MERCADO¹ R$ 931,5 milhões
COTA MERCADO¹ R$ 9,36
DIVIDEND YIELD MERCADO1 12,6% a.a.
VALOR PATRIMONIAL¹ R$ 1.01 bilhões
COTA PATRIMONIAL¹ R$ 10,12
DIVIDEND YIELD PATRIMONIAL¹ 11,6% a.a.
DISTRIBUIÇÃO MENSAL2 R$ 0,093 por cota
COTISTAS1 203.083
ADTV2
R$ 2.395,4 mil
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO3 0,95% a.a.
Cenário Macro (Continuação)
No mercado de trabalho, o relatório de janeiro surpreendeu positivamente e trouxe sinais iniciais de estabilização. O setor privado criou 172 mil vagas no mês, forte aceleração frente à média de 30 mil postos mensais observada ao longo de 2025, enquanto a taxa de desemprego recuou para 4,28%. Ainda que seja prematuro afirmar que a economia americana ingressou em um novo processo de aceleração das contratações, o conjunto dos indicadores aponta para um mercado de trabalho que deixou de se deteriorar. Do lado da atividade, embora o PIB do 4T25 tenha desacelerado para 1,4% t/t anualizado, impactado pelo shutdown, consumo e investimentos permaneceram como vetores positivos e devem sustentar o crescimento em 2026.
A última ata do FOMC já trouxe mudança relevante de tom, com parte dos membros defendendo ajustes na comunicação para manter aberta a possibilidade de alta caso a inflação se mostre mais persistente. Assim, entendemos que cortes adicionais na taxa devem ocorrer apenas no último trimestre do ano, com risco não desprezível de que o Fed mantenha os juros inalterados ao longo de todo 2026.
Comentários do Gestor
Caros investidores,
Em janeiro, o IFIX apresentou valorização de 2,17%¹, iniciando o ano com uma indicação de valorização positiva. Esse resultado fortalece a perspectiva construtiva para o mercado de fundos imobiliários, impulsionado sobretudo pela redução das taxas dos títulos públicos indexados à inflação. Seguimos com a expectativa de 2026 com um ambiente macroeconômico mais favorável, tracionado pela perspectiva de início de um ciclo de cortes de juros no Brasil.
No segmento residencial, 2025 foi encerrado com um VGL (Valor Geral de Lançamento) de R$ 292,3 bilhões, montante 10,6% superior ao registrado em 2024 segundo a CBIC², mostrando a robustez e resiliência do mercado imobiliário brasileiro. Adicionalmente o período também registrou 5,4% no crescimento de vendas e 6,2% na oferta final de unidades. O segmento Minha Casa, Minha Vida (MCMV) apresentou grande destaque em 2025, com crescimento de dois dígitos em todos os indicadores de lançamentos, vendas e oferta, contribuindo com mais das metades das unidades verticais lançadas no último trimestre do ano, se consolidando como um importante pilar do mercado. Atualmente, o segmento residencial representa 9,9% do PL.
Ao final de janeiro, 83,2% do patrimônio líquido estava alocado em 28 operações. No período, realizamos (i) aquisição, no mercado primário, do CRI Direcional Carteira à taxa de IPCA + 9,065%; e (ii) alocações de carrego pontuais em ativos táticos, contribuindo positivamente para a rentabilidade da posição de caixa enquanto avançamos na seleção de novos ativos estratégicos.
Destacamos que todos os investimentos táticos passam por avaliação prévia da equipe de risco, com controle de exposição por instituição, visando preservar a segurança e robustez do portfólio. Trabalhamos continuamente na originação e análise de novas oportunidades de investimento, visando a realocação eficiente dos recursos em caixa.
Abaixo, detalhamos as movimentações realizadas no período:
CRI Direcional Carteira – Posição adquirida no mercado secundário.
Operação com risco pulverizado de uma carteira de recebíveis advindos de contratos de compra e venda cedidos pela Direcional, com subordinação de 15%. O CRI ainda conta com garantia de fundo de reserva equivalente a R$ 5mm. A Direcional tem obrigação de recomprar créditos cedidos e inadimplentes até o Habite-se. A Companhia também deve observar covenant de índice de Cobertura do Saldo devedor do CRI Sênior: ((Valor dos Direitos Creditórios Imobiliários x 85%) + Saldo do Patrimônio Separado))/Saldo Devedor do CRI Sênior >= 1.
CRI MRV FLEX – Posição adquirida no mercado secundário.
A operação é lastreada na carteira pulverizada de corrente da venda de unidades autônomas do Grupo MRV. Possui 20% de subordinação e um LTV de 56%.
| Aquisições & Alienações | ||||
| Operação | SALDO MTMAtivo Quantidade Taxa de Aquisição/Venda(R$ milhões) | |||
| Compra | DIRECIONAL CARTEIRA | 50.000 | 51,2 | IPCA + 9,065% |
| Compra | MRV FLEX | 9.702.730 | 7,0 | IPCA + 10,439% |
BTG Pactual Gestora
Rentabilidade e Distribuição por Cota
A distribuição de rendimentos referente à competência de janeiro foi realizada em 13/02/2026, no valor de R$ 0,093 por cota, o que representa uma rentabilidade mensal de 1,04%¹.O Fundo encerrou o mês com um patrimônio líquido de R$ 1,01 bilhões e valor de mercado de R$ 931,5 milhões. A cota patrimonial foi de R$ 10,12, enquanto a cota de mercado fechou em R$ 9,36.
Composição do Resultado por Cota (R$)
ADTV (R$mm)
Demonstração de Resultado
| Nove | mbro | |
|---|---|---|
| Receitade CRI | R$ Mil6.668 | R$/cota0,067 |
| Receitade FII | 1.299 | 0,013 |
| Receitacom Caixa | 157 | 0,002 |
| Total Receitas | 8.123 | 0,082 |
| Despesas do Fundo | -1.079 | -0,011 |
| Lucro Líquido | 7.045 | 0,071 |
| Dezembro | |
| R$ Mil | R$/cota |
| 6.009 | 0,060 |
| 1.592 | 0,016 |
| 272 | 0,003 |
| 7.873 | 0,079 |
| -883 | -0,009 |
| 6.990 | 0,070 |
| Janeiro | |
| R$ Mil | R$/cota |
| 8.272 | 0,08 |
| 1.366 | 0,01 |
| 199 | 0,00 |
| 9.837 | 0,10 |
| -847 | -0,009 |
| 8.989 | 0,090 |
| 12 meses | |
| R$ Mil | R$/cota |
| 8.271,97 | 0,083 |
| 1.365,66 | 0,014 |
| 199,00 | 0,002 |
| 9.837 | 0,099 |
| -847,20 | -0,009 |
| 8.989 | 0,090 |
| Distribuição de Dividendos | 9.554 | 0,096 |
|---|---|---|
| Resultado acumulado1 | 16.848 | 0,169 |
| IPCA (M-2) | 0,48% | |
| Distribuição emIPCA+² | 6,86% |
| 9.654 | 0,097 |
| 14.185 | 0,143 |
| 0,09% | |
| 11,98% |
| 9.255 | 0,093 |
| 13.919 | 0,140 |
| 0,18% | |
| 10,19% |
| 9.255 | 0,093 |
| -266 | -0,003 |
| 0,18% | |
| 0,89% |
Rentabilidade Equivalente
| Rentabilidade Equivalente | |||
| Preço | Yield | Carteira | Carteira |
| Mercado | (a.a.) | (IPCA+) | (CDI+) |
| 10,46 | 11,21% | 9,28% | 1,97% |
| 10,36 | 11,32% | 9,37% | 1,99% |
| 10,26 | 11,44% | 9,46% | 2,01% |
| 10,16 | 11,55% | 9,55% | 2,03% |
| 10,06 | 11,68% | 9,64% | 2,05% |
| 9,96 | 11,80% | 9,74% | 2,07% |
| 9,86 | 11,92% | 9,84% | 2,09% |
| 9,76 | 12,05% | 9,94% | 2,11% |
| 9,66 | 12,18% | 10,04% | 2,14% |
| 9,56 | 12,32% | 10,15% | 2,16% |
| 9,46 | 12,46% | 10,26% | 2,18% |
| 9,36 | 12,60% | 10,37% | 2,21% |
| 9,26 | 12,74% | 10,48% | 2,23% |
| 9,16 | 12,89% | 10,59% | 2,25% |
| 9,06 | 13,04% | 10,71% | 2,28% |
| 8,96 | 13,19% | 10,83% | 2,30% |
| 8,86 | 13,35% | 10,95% | 2,33% |
| 8,76 | 13,51% | 11,08% | 2,36% |
| 8,66 | 13,68% | 11,20% | 2,38% |
| 8,56 | 13,85% | 11,33% | 2,41% |
| 8,46 | 14,02% | 11,47% | 2,44% |
| 8,36 | 14,20% | 11,61% | 2,47% |
| 8,26 | 14,38% | 11,75% | 2,50% |
Indexador
Duration
Segmento Imobiliário
Alocação
Residencial, 9,9%
Corporativo Imobiliário, 10,0%
Lista de Ativos
(Planilha de Fundamentos)
Download
| CRIs Estruturais | Código B3 | Índice | Taxa Emissão (a.a.) | Taxa MTM | Duration | UF | Saldo | % PL |
| MTM | ||||||||
| (a.a.) | (R$mm) | |||||||
| MRV Flex 25F1669254 IPCA 9,6% 10,4% 2,8 Pulverizado 57,9 5,7% | ||||||||
| Casa Shopping | 22L1125928 | IPCA | 9,4% | 11,7% | 4,0 | RJ | 57,2 | 5,7% |
| Direcional | 25L0014618 | IPCA | 8,2% | 8,5% | 5,0 | Pulverizado | 50,2 | 5,0% |
| Airplane -S1 | 23H2516001 | IPCA | 8,0% | 8,2% | 8,1 | SP | 47,7 | 4,7% |
| CRI XPLG | 25K3753716 | IPCA | 8,8% | 9,5% | 10,1 | SP | 47,2 | 4,7% |
| Emergent Cold | 22F0930128 | IPCA | 9,3% | 10,8% | 5,0 | PR, SC, RS | 44,6 | 4,4% |
| Airplane -S2 | 23H2516002 | IPCA | 8,0% | 8,2% | 8,1 | SP | 44,6 | 4,4% |
| CD RP | 21G0479767 | IPCA | 5,9% | 8,9% | 2,6 | SP | 35,2 | 3,5% |
| Diálogo | 25G5835158 | IPCA | 9,0% | 8,7% | 3,1 | SP | 35,3 | 3,5% |
| GPA II | 20L0687133 | IPCA | 5,6% | 8,0% | 4,4 | SP | 28,7 | 2,9% |
| Conx | 21G0688208 | IPCA | 6,4% | 14,2% | 1,3 | SP | 25,4 | 2,5% |
| JSL -S1 | 20A0977906 | IPCA | 6,0% | 8,9% | 5,7 | SP, RJ e RS | 18,2 | 1,8% |
| JSL -S2 | 20A0978038 | IPCA | 6,0% | 8,9% | 5,7 | SP, RJ e RS | 18,2 | 1,8% |
| Socicam | 21G0707741 | IPCA | 10,0% | 11,4% | 2,7 | SP | 17,6 | 1,7% |
| Airport Town | 21H0976574 | IPCA | 6,5% | 8,9% | 8,8 | SP | 17,2 | 1,7% |
| HBR | 19G0228153 | IPCA | 6,0% | 8,9% | 5,5 | SP | 16,4 | 1,6% |
| Carvalho Hosken | 19K1124486 | CDI | 5,5% | 17,5% | 1,8 | RJ | 15,1 | 1,5% |
| SuperFrio | 21E0407330 | IPCA | 8,6% | 9,5% | 3,3 | SP e BA | 14,4 | 1,4% |
| GPA I | 20H0695880 | IPCA | 5,0% | 6,9% | 4,3 | SP | 14,2 | 1,4% |
| Souza Cruz -S1 | 17I0142307 | IPCA | 6,0% | 9,2% | 0,8 | RS | 12,4 | 1,2% |
| Souza Cruz -S2 | 17I0142635 | IPCA | 6,0% | 9,3% | 0,8 | RS | 12,4 | 1,2% |
| Rede Duque -S1 | 21I0855537 | IPCA | 8,2% | 12,4% | 3,3 | SP | 11,4 | 1,1% |
| Rede Duque -S2 | 21I0855623 | IPCA | 8,2% | 12,5% | 3,3 | SP | 11,4 | 1,1% |
| Bossa Nova | 19I0200836 | IGPM | 8,3% | 15,2% | 1,2 | RJ | 10,5 | 1,0% |
| Le Biscuit | 21H0012919 | IPCA | 7,2% | 12,6% | 4,7 | BA | 9,2 | 0,9% |
| You Corp. -S1 | 22D0847833 | CDI | 4,0% | 4,0% | 1,2 | SP | 4,5 | 0,4% |
| BB Mapfre II | 20K0115319 | IPCA | 5,0% | 11,8% | 1,5 | SP | 3,2 | 0,3% |
| Residencial BS | Planilha de fundamentos | 1,4 | 0,1% | |||||
| Total | 681,7 | 67,7% | ||||||
Lista de Ativos (Planilha de Fundamentos)
Download
| CRIs Táticos | Código B3 | Índice | Taxa Emissão (a.a.) | Taxa MTM | Duration | UF | Saldo | % PL |
| MTM | ||||||||
| (a.a.) | (R$mm) | |||||||
| CRI Visc 22K1362572 IPCA 7,65% 8,08% 5,7 SP 38,0 3,8% | ||||||||
| Gen. Shoppings | 20G0800227 | IPCA | 5,00% | 8,14% | 5,1 | SP | 35,0 | 3,5% |
| Bem Brasil | 21I0605705 | IPCA | 5,41% | 9,09% | 2,8 | MG | 13,6 | 1,4% |
| República do Líbano | 24L2170982 | IPCA | 10,80% | 10,88% | 5,6 | SP | 4,3 | 0,4% |
| Helbor 2 | 22H1104501 | CDI | 2,30% | 2,71% | 1,1 | SP | 1,5 | 0,1% |
| GPA III | 20F0689770 | IPCA | 5,75% | 6,98% | 6,1 | SP | 0,2 | 0,0% |
| Total | 92,6 | 9,2% | ||||||
| Total CRIs (Estruturais + Táticos) | 774,3 | 76,9% | ||||||
| Código FIIs | Dividendo (R$/cota) | DY | Saldo MTM (R$mm) | % PL | |
| (a.a.) | |||||
| BTYU11 | 0,08 | 10,5% | 69,1 | 6,9% | |
| KNIP11 | 0,70 | 9,7% | 26,9 | 2,7% | |
| XPCI11 | 0,88 | 13,5% | 20,7 | 2,1% | |
| VGIP11 | 0,71 | 11,2% | 11,1 | 1,1% | |
| HREC11 | 0,08 | 12,4% | 10,0 | 1,0% | |
| BTHF11 | 0,11 | 15,0% | 7,5 | 0,7% | |
| MCCI11 | 1,00 | 13,9% | 5,3 | 0,5% | |
| VGHF11 | 0,07 | 12,3% | 4,1 | 0,4% | |
| SHOP11 | - | - | 1,6 | 0,2% | |
| Total FII | 156,4 | 15,5% |
| Renda Fixa | Índice | Rentabilidade Bruta | R$MM | %PL |
|---|---|---|---|---|
| YIELD DI FI REF | % CDI | 85,0% | 72,6 | 7,21% |
Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira.
Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Residencial
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Diálogo | SP | A operação é lastreada em uma debênture emitida pela Diálogo Engenharia e Construção S.A.. A Diálogo é uma incorporadora, fundada em 1987, com atuação concentrada na Zona Leste da cidade de São Paulo e possui Rating público AA+, pela Moody's. | 22/08/2030 | Fiança dos sócios | |
| Residencial BS | Planilha de Fundamentos | As séries da Brazilian Securities foram emitidas entre 2007 e 2011 consistem antecipação em e recebíveis (contratos de financiamento imobiliário) de incorporadoras. | Planilha de de Fundamentos | Alienação fiduciária de imóveis financiados e fundo de reserva | Planilha de Fundamentos |
| MRV Flex | Pulverizado | A operação é lastreada na carteira pulverizada decorrente da venda de unidades autônomas do Grupo MRV. Possui 20% de subordinação. | 20/06/2035 | Alienação fiduciária de imóveis após o habite-se e fundo de liquidez | 56% |
| Direcional Carteira | Pulverizado | Operação com risco pulverizado de uma carteira de recebíveis advindos de contratos de compra e venda cedidos pela Direcional, com subordinação de 15%. O CRI ainda conta com garantia de fundo de reserva equivalente a R$ 5mm. A Direcional tem obrigação de recomprar créditos cedidos e inadimplentes até o Habite-se. A Companhia também deve observar covenant de índice de Cobertura do Saldo devedor do CRI Sênior >= 1,x. | 16/11/2033 | Alienação fiduciária de imóveis após o habite-se e fundo de reserva | 86% |
Corporativo Imobiliário
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
| Conx | SP | A CONX é uma incorporadora com mais de 30 anos. Atua na grande São Paulo, onde já desenvolveu mais de 115 imóveis ao longo de sua história. Os recursos captados na operação foram destinadospara aquisiçãodelandbankecapital degiro. | 15/07/2027 | Alienação fiduciária de terrenos, fundo de reserva e aval dos sócios | 73% |
| Carvalho Hosken | RJ | A Carvalho Hosken é uma incorporadora carioca que atua primordialmente na Barra da Tijuca, região onde estão localizados os terrenos que são garantias da operação. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão da operação na Barra da Tijuca no Rio deJaneiro/RJ. | 15/12/2026 | Alienação fiduciária de terrenos, fundo de reserva e de despesas | 54% |
| Alienação fiduciária de ações da | |||||
| You Corp. -S1 | SP | Destinado ao reforço de caixa da companhia para ampliação da operação. | 27/04/2026 | holding, alienação fiduciária de cotas e dividendos de SPE desenvolvedora, | 10% |
| fundo de reserva e fiança |
Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira.
Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Logístico
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Airplane - Séries 1 e 2 | SP | A Emergent Cold é a sétima maior companhia de logística refrigerada tendo Lineage do mundo, a Logistics (REIT que possui mais de 400 galpões logísticos) como investidora. Os recursos captados na operação foram destinados para o desenvolvimento de galpões logísticos, em Guarulhos (SP), inaugurados em 2024. | 19/08/2041 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, cessão fiduciária de contratos de locação, fundo de reserva, fundo de liquidez e fundo de obras. | 32% (S1) e 58% (S2) |
| Emergent Cold | PR, SC e RS | A Emergent Cold é a sétima maior companhia de logística Lineage refrigerada mundo, do tendo a Logistics (REIT que possui mais de 400 galpões logísticos) como investidora. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão da operação em Paranaguá (PR), Itajai (SC) e Rio Grande (RS). | 22/03/2034 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, cessão fiduciária de contratos de locação, fundo de reserva e aval da holding | 66% |
| CD RP | SP | Operação lastreada na aquisição do Galpão Logístico de Ribeirão Preto pelo BTLG11, um dos cinco maiores fundos imobiliários de logística da bolsa brasileira e vencedor do Prêmio Master Imobiliário pelo case de turnaround Fll. A operação conta com a cessão fiduciária de aluguéis relacionados aos galpões localizados em Itapecerica da Serra e Hortolândia, além da alienação fiduciária de galpão em Hortolândia/SP para a série. O fundo apresenta aproximadamente 3% de alavancagem em relação ao PL. | 20/07/2031 | Alienação fiduciária de galpão logístico e cessão fiduciária de aluguéis | 58% |
| JSL – Séries 1 e 2 | SP | Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) antecipados foram Bravo Rio pelo Renda Varejo (RBVA11) com o intuito de arrecadar recursos para aquisição de quatro imóveis na grande São Paulo e São José dos Campos. | 26/12/2035 | Alienação fiduciária de supermercados e fundo de reserva | 33% (S1 e S2) |
| Airport Town | SP | O CRI teve por objetivo financiar a ampliação dos Galpões Guarulhos. Logísticos A Airport em Town é uma empresa brasileira com mais de 30 anos que desenvolve e explora empreendimentos logísticos no estado de São Paulo. | 27/08/2041 | Alienação fiduciária de galpão logístico, cessão fiduciária de aluguéis, fundo de reserva | 56% |
| SuperFrio | SP e BA | O CRI tem por objetivo reforçar a estrutura de caixa da companhia para ampliação operação. da Superfrio é uma empresa que atua no segmento de logística refrigada e possuí mais de 40 unidades distribuídas pelo país. | A 13/05/2031 | Alienação fiduciária de galpões logísticos, cessão fiduciária de contratos comerciais e fundo de reserva. | 56% |
| XPLG | SP | Operação para a aquisição de portfólio logístico, composto por 7 imóveis próximos à capital paulista e Extrema/MG. | 25/01/2037 | Alienação fiduciária de imóveis, cessão fiduciária de locação, alienação fiduciária de cotas e fundo de reservas. | 43% |
Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira.
Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Shoppings
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Casa Shopping | RJ | Operação lastreada na aquisição de participação no Casa Shopping. O empreendimento está localizado na Barra da Tijuca (Rio de Janeiro/RJ) e é precursor no segmento de decoração. Atualmente conta com 70 mil m² de ABL e 1.000 vagas de estacionamento. | 17/12/2032 | Alienação fiduciária de shopping center e cessão fiduciária de aluguéis | 53% |
| Bossa Nova | RJ | Operação lastreada em debêntures da GJP Bossa Nova, empresa que possui concessão do Shopping Bossa Nova localizado no Aeroporto Santos Dumont (Rio de Janeiro/RJ). | Alienação fiduciária de cotas de SPE, cessão fiduciária de aluguéis e fundo de reserva | 0% |
Renda Urbana
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| GPAII | SP | Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) com o intuito de arrecadar recursos para aquisição de quatro imóveis na grande São Paulo e São José dos Campos. | 26/12/2035 | Alienação fiduciária de supermercados e fundo de reserva | 74% |
| HBR | SP | A Devedora da debênture, lastro da operação, é a HBR Realty, uma empresa do setor imobiliário com atuação nacional e foco em ativos de renda, como centros de conveniência, prédios corporativos e galpões logísticos. Os recursos captados foram destinados à expansão da plataforma de ativos e reforço do capital de giro. | 26/07/2034 | Alienação fiduciária dos imóveis e ações das SPEs detentoras dos imóveis objeto, cessão fiduciária de aluguéis e fundo de reserva | 80% |
| GPAI | SP | Os recebíveis do GPA (contrato de locação de supermercados) foram antecipados pelo TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11) com o intuito de arrecadar recursos para aquisição das mesmas 11 lojas no estado de São Paulo. | 10/08/2035 | Alienação fiduciária de supermercados e fundo de reserva | 50% |
| Le Biscuit | BA | A Le Biscuit é uma varejista com mais de 60 anos e que possuí 143 atuação nacional através de lojas diversificadas em 14 estados das regiões nordeste, norte e sudeste. Os recursos captados na operação foram destinados para expansão nacional da operação e capital de giro. | 19/07/2033 | Alienação fiduciária de galpão logístico, cessão fiduciária de recebíveis de cartão de crédito e fundo de reserva | 64% |
Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira.
Residencial
Corporativo - Imobiliário
Logístico
Shoppings
Renda Urbana
Outros
Outros
| Devedor / Ativo | UF | Descrição | Vencimento | Garantias | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Socicam | SP | A Socicam é uma empresa que presta serviços em espaços públicos, ocupando uma posição de liderança na gestão de terminais rodoviários e urbanos. Ao todo, presta serviços em mais de 150 empreendimentos através de contratos de concessão. | 15/07/2027 | Cessão fiduciária de recebíveis locatícios e de estacionamento, fundo de reservas e aval da holding | 0% |
| Souza Cruz - Séries 1 e 2 | RS | Operação lastreada em um contrato de locação atípico pela BAT). Cruz (atual Souza BAT é uma multinacional inglesa, com faturamento acima de £25,8 bilhões resultado de £2,7 operacional e Como garantia, temos a alienação fiduciária de um galpão em Cachoeirinhas - RS, que resulta num LTV de 22%. | A 05/09/2027 bi. | Alienação fiduciária de galpão | 22% (S1 e S2) |
| Rede Duque - Séries 1 e 2 | SP | A devedora da operação é a Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis que possui mais de 80 pontos nas principais regiões da Grande São Paulo, ocupando posição de liderança no segmento. Os recursos captados foram destinados para expansão da operação e capital de giro. | 19/09/2033 | Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolina, fundo de reserva e fiança (holding e sócios) | 67% (S1 e S2) |
| BB Mapfre II | SP | A BB Mapfre é uma holding formada pela união estratégica entre Brasil Mapfre do Banco o e a Seguros com intuito de desenvolvimento de produtos no Brasil com foco em ramos elementares (habitacional, agrícola e veículos). A operação teve por objetivo financiar melhorias pontuais no call center (BTS) da Mapfre em São Carlos/SP, além de antecipar o recebimento de aluguéis para o locador. | 25/12/2026 | Alienação fiduciária de imóvel comercial, fundo de reserva e fiança do cedente | 25% |
| Avenue | SP | O CRI tem por objetivo a antecipação do contrato de locação Avenue, contemplando com a coobrigação do cedente e alienação fiduciária de laje corporativa na Faria Lima. A Avenue é uma corretora que viabiliza o investimento de brasileiros nos Estados Unidos. | 08/03/2028 | Alienação fiduciária de laje corporativa e coobrigação do cedente | 19% |
Janeiro de 2026:
06/02/2026 – Rendimentos e Amortizações
Acesse
13/02/2026 – Informe Mensal Estruturado
Acesse
Contato:
Mais informações sobre o fundo, incluindo documentos e comunicados oficiais, estão disponíveis no site oficial: BTCI11.
ADTV (Average Daily Trading Volume): Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa. Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado.
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda. É o principal ativo dos FIIs de papel.
Dividend Yield (DY): representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo. Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado.
Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo. (arredondada em duas casas decimais).
Preço/valor patrimonial (P/VP): Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data-base do relatório.
Duration: Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros. Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas.
FII de Papel: Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs. Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos.
High Grade: Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade. Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança.
High Yield: Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis. Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado.
Indexador: Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração. Exemplos: CDI, IPCA ou IGP-M.
Liquidez: Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro.
LTV (Loan-to- value): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada. Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência.
Marcação a Mercado: Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado. Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial
Risco de Crédito: Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs.
Risco de Mercado: Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo.
Alocação tática: Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo.
Alocação Estrutural: Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo.
Spread: Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor.
Subordinação: Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI. Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior. (deixar apenas nos relatórios de Recebíveis e Head Funds, não colocar nos de Tijolos).
Disclaimer
Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido.
O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados.