Relatório Gerencial BTCI11 de outubro de 2026

FII BTG Pactual Crédito Imobiliário

BTCI11

09.552.812/0001 -14

Relatório Mensal – Outubro 2026

Informações Gerais

O fundo busca construir uma carteira diversificada de CRIs de aquisição de imóveis, recebíveis imobiliários, e crédito corporativo, com rendimentos IPCA+ . O foco do mandato é na região Sudeste e nos segmentos residencial, logístico e comercial .

Cenário Macro

No cenário internacional, a atividade segue resiliente e a inflação persistente, agora com condições financeiras mais apertadas . O petróleo acima de US $ 100 por barril e a perspectiva de juros altos por mais tempo têm pressionado as taxas longas, em um ambiente de fortes investimentos em inteligência artificial e de preocupação com o endividamento público . Nos Estados Unidos, o PIB do 3T26 cresceu 3,4% em termos anualizados, acima do esperado (3,2%), puxado pelo consumo (3,8%) e pela demanda privada doméstica, que acelerou para 5%, o maior ritmo desde 2021 . A revisão positiva da renda e da poupança reforça a continuidade da expansão, e a expectativa é de alguma moderação no quarto trimestre, para cerca de 2,5%. O mercado de trabalho segue próximo do pleno emprego, com o setor privado criando cerca de 50 mil vagas por mês, com melhora na indústria e na construção, e desemprego perto de 4,1%, sem sinais de aumento relevante das demissões .

A inflação continua como principal determinante da política monetária americana . O núcleo do PCE subiu 0,32 %em setembro, após 0,26 %em agosto, mantendo a alta em 12 meses em 3,1%. A pressão segue concentrada em serviços, com o supercore avançando 0,37 %no mês, e o risco de repasse dos custos de energia e transporte indica que a volta à meta de 2% ainda exige juros mais altos . Em outubro, o Fed manteve a taxa entre 3,75 % e 4,00 %, com dois membros votando por nova alta. O Comitê reconheceu a atividade mais forte, sinalizando preferência por um ajuste gradual . O cenário -base segue contemplando altas de 0,25 % em dezembro e em março de 2027 , levando a taxa para o intervalo entre 4,25 %e 4,50 %.

No cenário doméstico, a desaceleração da atividade se intensificou, mas a piora da inflação e o aumento do prêmio de risco reduziram o espaço para cortes de juros . Diante de resultados fracos na indústria, no comércio e nos serviços, a projeção para o PIB do terceiro trimestre passou de alta de 0,2% para contração de 0,1%, e o crescimento esperado foi revisado de 1,8%para 1,7%em 2026 e de 1,1%para 0,6%em 2027 . O crédito segue como principal preocupação, com famílias endividadas, renda comprometida e inadimplência em máximas históricas, o que tende a limitar o consumo . Ao mesmo tempo, a inflação subjacente voltou a piorar : a média dos núcleos acelerou de 4,2% para 4,6% e os serviços subjacentes, de 5,2% para 6,4%, refletindo um mercado de trabalho ainda apertado . A projeção do IPCA foi revisada de 5,3% para 5,4% em 2026 e de 4,8% para 5,9% em 2027 , incorporando a reoneração da gasolina, novos reajustes dos combustíveis, o fim da escala 6x1 e a piora do câmbio . A desaceleração da demanda deve ajudar, mas não será suficiente para compensar as pressões de custos .

No campo fiscal, as medidas do período eleitoral aumentaram a rigidez do orçamento e reduziram a margem para absorver novos choques . O cumprimento das regras fiscais em 2027 ainda é esperado, apoiado pela realocação de despesas e pelas receitas da reforma tributária, mas depende da arrecadação e é vulnerável a uma desaceleração mais forte . As projeções de déficit primário seguem em 0,6% do PIB em 2026 e 0,2% em 2027 , mas juros mais altos e crescimento menor elevaram a projeção da dívida bruta para 88 ,0% do PIB em 2027 , após 83 ,3% neste ano . Uma reação fiscal à desaceleração que amplie as dúvidas sobre a dívida pode elevar o prêmio de risco, depreciar o câmbio e pressionar as expectativas de inflação, o que torna centrais os primeiros sinais da nova equipe econômica . Nesse contexto, a expectativa é de manutenção da Selic em 13 ,75 % até o fim de 2027 , ante a projeção anterior de corte para 12 ,50 % no próximo ano, já que a piora da inflação exige juros restritivos por mais tempo e a incerteza sobre a política econômica recomenda cautela .

Objetivo Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO ¹ R$ 858,9 milhões

COTA MERCADO ¹ R$ 8,63

DIVIDEND YIELD MERCADO ² ³ 14,0% a.a.

VALOR PATRIMONIAL ¹ R$ 1,02 bilhão

COTA PATRIMONIAL ¹ R$ 10,22

DIVIDEND YIELD PATRIMONIAL ² 11,7% a.a.

DISTRIBUIÇÃO MENSAL ² R$ 0,095 por cota

COTISTAS ¹ 214.761

ADTV ² R$ 3.604,5 mil

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO ³ 0,95% a.a.

Comentário do Gestor

Comentários do Gestor

Caros investidores,

Após um forte rali entre os dois turnos, os FIIs passaram por uma reprecificação relevante com o resultado eleitoral, refletindo principalmente a abertura da curva de juros e o aumento da percepção de risco fiscal . Embora o movimento tenha sido disseminado entre os diferentes segmentos, a leitura predominante é de que a correção das cotas decorre sobretudo do aumento das taxas de desconto, e não de uma deterioração equivalente dos fundamentos dos ativos imobiliários . Em outras palavras, trata -se de um movimento de preço, não de qualidade de crédito ou de operação dos ativos .

O segmento residencial, que representa 36 % do patrimônio líquido do Fundo, passou a conviver com maior incerteza no pós -eleição, principalmente pela abertura da curva de juros . Embora os fundamentos de demanda permaneçam relativamente resilientes, a manutenção de juros elevados tende a tornar o mercado mais seletivo, especialmente no médio e alto padrão, podendo reduzir a velocidade de vendas e aumentar a necessidade de descontos . O segmento de baixa renda, que representa 13 ,1%do total de exposição ao segmento residencial do Fundo, permanece mais protegido pela disponibilidade de funding e pelos programas habitacionais .

No segmento logístico, os fundamentos continuam sólidos, sustentados pelos baixos níveis de vacância, com destaque para a demanda de e-commerce e operadores logísticos . O principal risco pós -eleição está menos na demanda por galpões e mais na permanência de juros reais elevados, que travam uma reprecificação mais relevante dos ativos .

O setor de shopping centers entra no período pós -eleitoral com fundamentos operacionais relativamente resilientes, embora inserido em um ambiente ainda desafiador para o consumo . O principal vetor para 2027 deverá ser a evolução da renda, do crédito e, sobretudo, dos juros . Uma eventual melhora das expectativas fiscais e redução das taxas de juros poderia beneficiar o varejo discricionário, aumentando vendas e fortalecendo a capacidade financeira dos lojistas . Por outro lado, a manutenção de juros elevados tende a prolongar um cenário de crescimento mais moderado do consumo . Nesse contexto, shoppings dominantes, com baixo nível de vacância, mix diversificado e maior exposição a alimentação, serviços e entretenimento tendem a permanecer mais resilientes . Vale ressaltar que as posições de shoppings que possuímos no portfólio são shoppings dominantes e maduros, mais bem posicionados e, portanto, menos impactados pelos riscos apontados .

Em linha com essa leitura setorial, as operações atualmente em estruturação concentram -se principalmente nos segmentos residencial, logístico, shopping centers de padrão AAA, nos quais seguimos identificando oportunidades com fundamentos sólidos e relação risco retorno atrativa .

Dentro da rotina de monitoramento, vale destacar a atualização do investimento no FII BTYU 11 :

Conforme detalhado em nossos relatórios anteriores, o BTCI 11 mantém aproximadamente 6,8% de seu patrimônio líquido ao FII BTYU 11 , veículo dedicado a investimentos de equity em empreendimentos residenciais na cidade de São Paulo/SP . Os projetos foram originalmente concebidos pela incorporadora You Inc . e atualmente contam com estruturas independentes de governança, acompanhamento e execução .

Neste mês, o BTYU 11 concluiu uma nova análise econômico -financeira de seus investimentos, considerando a situação de liquidez da incorporadora, a evolução física e comercial dos empreendimentos, além da atualização dos custos necessários à conclusão das obras e suas projeções de vendas e recebíveis .

A partir dessa análise, foi realizada uma revisão do valor patrimonial do BTYU 11 . Em razão da exposição do BTCI 11 ao veículo, o Fundo reconheceu, no mesmo período, impacto de -2,08 %sobre seu patrimônio líquido .

Comentário do Gestor

Comentários do Gestor (Continuação)

Consideramos importante esclarecer a origem e o alcance desse ajuste .

O impacto decorre exclusivamente da participação do BTCI 11 no BTYU 11 . O CRI Portfólio Imobiliário Diversificado (25 H5079794 ), que representa 9,9% do patrimônio do Fundo, não sofreu remarcação em decorrência dessa reavaliação . Conforme detalhado anteriormente, trata-se de um financiamento à produção cuja remuneração é preferencial . Dessa forma, o CRI permanece descorrelacionado da capacidade financeira da You Inc . O Fundo também não possui exposição ao risco de crédito corporativo da incorporadora, após a alienação ao par do CRI You Corporativo .

As obras seguem em andamento . A revisão patrimonial do BTYU 11 incorporou os efeitos do não cumprimento, pela incorporadora, de determinadas obrigações necessárias à continuidade regular das obras . Diante desse cenário, os recursos necessários à conclusão dos empreendimentos foram integralmente equacionados por meio de financiamentos adicionais contratados pelas SPEs, de modo que a continuidade dos projetos não depende de novos aportes da incorporadora nem de sua capacidade financeira . Também foram reforçados os mecanismos destinados a reduzir a dependência operacional da incorporadora, incluindo o acompanhamento das SPEs, das contas vinculadas e das garantias, com suporte de gerenciadora de obras e consultorias independentes . O ajuste reflete, portanto, a atualização das premissas econômicas dos projetos, considerando a posição subordinada do BTYU 11 .

O ajuste não representa perda definitiva . Trata -se de uma revisão de valor patrimonial com base nas premissas atualmente disponíveis, sujeita a variações ao longo da execução dos projetos, inclusive à possibilidade de recuperação de valor . Por sua natureza de equity em incorporação, o BTYU 11 apresenta maior sensibilidade a custos, prazos e desempenho comercial do que as operações de dívida que compõem a maior parte da carteira do BTCI 11 . O ajuste reflete, assim, uma postura conservadora diante do aumento das incertezas relacionadas a essas variáveis .

O valor efetivamente recuperado dependerá da conclusão das obras, do ritmo e dos preços de venda das unidades e dos custos incorridos ao longo da execução dos projetos . De acordo com o cronograma atualmente projetado, as primeiras entregas são esperadas a partir de meados de 2027 , com a conclusão das últimas obras prevista para o final de 2028 .

O BTCI 11 mantém uma carteira diversificada, composta por mais de 45 ativos, com o desempenho dos demais ativos em linha com a estratégia do Fundo . Nesse contexto, permanece preservada a capacidade de sustentar um nível de dividendos compatível com sua proposta de investimento .

A gestão seguirá acompanhando individualmente a evolução dos empreendimentos e atuando de forma diligente na preservação dos interesses dos cotistas . Eventuais alterações materiais nas premissas que possam resultar em novas revisões de valor serão comunicadas tempestivamente .

Por fim, na gestão dos recursos em caixa, todos os investimentos táticos passam por avaliação prévia da equipe de risco, com controle de exposição por instituição, visando preservar a segurança e robustez do portfólio . Seguimos atuando na originação e análise de novas oportunidades, buscando a realocação eficiente desses recursos à medida que identificamos investimentos aderentes à estratégia do Fundo .

BTG Pactual Gestora

Rentabilidade

Rentabilidade e Distribuição por Cota

A distribuição de rendimentos referente à competência de setembro foi realizada em 15 /10 /2026 , no valor de R$ 0,095 por cota, o que representa uma rentabilidade mensal de 1,10 %¹ . O Fundo encerrou o mês com um patrimônio líquido de R$ 1,02 bilhão e valor de mercado de R$ 858 ,9 milhões . A cota patrimonial foi de R$ 10 ,22 , enquanto a cota de mercado fechou em R$ 8,63 .

Composição do Resultado ADTV ( R$mm ) por Cota (R$)

Rentabilidade

Demonstração de Resultado

Rentabilidade

Rentabilidade Equivalente

/>

97% 2% 1% IPCA CDI Outros SPREAD Médio (MTM) a.a. IPCA + 9,38%

Duration

Localização

Segmento Imobiliário

Lista de Ativos

(Planilha de Fundamentos )

Download

Download

Lista de Ativos

(Planilha de Fundamentos )

Download

Download

Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .

Residencial

Corporativo - Imobiliário

Logístico

Shoppings

Renda Urbana

Renda Urbana

Outros

Residencial

Corporativo Imobiliário

Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .

Residencial

Corporativo - Imobiliário

Logístico

Shoppings

Renda Urbana

Renda Urbana

Outros

Logístico

Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .

Residencial

Corporativo - Imobiliário

imobiliária .

Logístico

Shoppings

Renda Urbana

Outros

Outros

Shoppings

Renda Urbana

Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .

Residencial

Corporativo - Imobiliário

Logístico

Shoppings

Renda Urbana

Renda Urbana

Outros

Outros

Publicações

Outubro de 2026:

Contato:

Mais informações sobre o fundo, incluindo documentos e comunicados oficiais, estão disponíveis no site oficial : BTCI 11 .

Glossário

ADTV (Average Daily Trading Volume) : Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa . Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado .

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) : Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda . É o principal ativo dos FIIs de papel .

Dividend Yield (DY) : representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo . Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado .

Cota Patrimonial : Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo . (arredondada em duas casas decimais) .

Preço/valor patrimonial (P/VP) : Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório .

Duration : Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros . Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas .

FII de Papel : Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs . Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos .

High Grade : Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade . Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança .

High Yield : Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis . Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado .

Indexador : Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração . Exemplos : CDI, IPCA ou IGP - M.

Liquidez : Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro .

LTV (Loan -to- value ): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada . Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência .

Marcação a Mercado : Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado . Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial

Risco de Crédito : Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs .

Risco de Mercado : Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo .

Alocação tática : Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo .

Alocação Estrutural : Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo .

Spread : Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor .

Subordinação : Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI . Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior .

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC . A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos . Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido .

O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas . Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados .