Relatório Gerencial BTYU11 de setembro de 2026

FII BTG Pactual YOU INC. Desenvolvimento Imobiliário

BTYU11

54.645.216/0001 -33

Relatório Mensal – Setembro 2026

Objetivo

O BTG Pactual YOU INC . Desenvolvimento Imobiliario (BTYU 11 ) teve início em abril de 2024 fruto da parceria com a incorporadora You INC ., e tem como objetivo investimento em operações de incorporação imobiliária em diferentes fases do ciclo imobiliário

Cenário Macro

No cenário doméstico, a atividade segue em acomodação . Após crescimento de 0,5% no segundo trimestre, projetamos avanço de apenas 0,2% do PIB no terceiro, refletindo a perda de fôlego da indústria, do comércio e dos serviços . Mantemos a projeção de crescimento de 1,8% em 2026 e 1,1% em 2027 , em um contexto de juros ainda elevados, menor impulso fiscal e crédito mais restritivo . Os riscos seguem inclinados para baixo, dados o elevado endividamento das famílias, o maior comprometimento de renda e a inadimplência em níveis historicamente altos . Em contrapartida, a perspectiva para a inflação tornou -se menos favorável . Revisamos o IPCA de 2026 de 5,2% para 5,3%, em função da pior dinâmica dos combustíveis no curto prazo . Para 2027 , a projeção passou de 4,4% para 4,8%, incorporando um reajuste de 15 % da gasolina no primeiro trimestre e o efeito do aumento do Bolsa Família sobre a demanda . Com isso, a desaceleração da economia tende a contribuir menos para a desinflação .

No campo fiscal, o governo anunciou reajuste do Bolsa Família, fim das bets , Desenrola 3.0 e subsídios aos combustíveis, com impacto estimado de R$22 bilhões em 2026 e R$56 bilhões em 2027 . As medidas são compatíveis com o limite de gastos e com as metas fiscais, mas aumentam a rigidez do orçamento e ampliam o impulso fiscal de 2027 . Projetamos déficit primário de 0,6% do PIB neste ano e de 0,2% no próximo, com a dívida bruta avançando para 83 ,3% e 87 ,6% do PIB, respectivamente . Nesse contexto, a alta da energia e dos juros longos globais torna o ambiente mais desafiador para economias emergentes com fragilidade fiscal . Ao mesmo tempo, choques como o El Niño , a possível mudança na escala 6x1 e a nova alta do petróleo podem pressionar as expectativas de inflação de longo prazo .

A desalavancagem das famílias permanece como risco para a atividade em 2027 , mas não justifica uma resposta antecipada do Copom . Dessa forma, esperamos a manutenção da Selic em 13 ,75 % na próxima reunião e até o fim de 2026 , com redução para 12 ,50 % ao fim de 2027 . Um resultado eleitoral acompanhado de valorização do real e de expectativas de inflação próximas dos patamares atuais ampliaria a possibilidade de novos cortes . Ainda assim, a indefinição sobre a política fiscal do próximo governo exige cautela .

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO ¹ R$ 209,4 milhões

COTA MERCADO ¹

R$ 698,00

DIVIDEND YIELD EMISSÃO 6,12% a.a.

VALOR PATRIMONIAL ¹ R$ 302,2 milhões

COTA PATRIMONIAL ¹ R$ 1007,3

DIVIDEND YIELD PATRIMONIAL 6,12% a.a.

DISTRIBUIÇÃO MENSAL ¹ R$ 5 por cota

COTISTAS 1 1.030

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,25% a.a.

TAXA DE PERFORMANCE

20% a.a.

Comentário do Gestor

Caros investidores,

A decisão do Copom de reduzir a Selic de 14 ,25 % para 14 ,00 % em agosto e, posteriormente, para 13 ,75 % em setembro reforça a continuidade do ciclo gradual de flexibilização monetária . Embora o custo de capital permaneça elevado, a expectativa de novas reduções de juros tende a favorecer a atividade imobiliária e ampliar o conjunto de oportunidades de originação e investimento no setor .

O mercado residencial de São Paulo tem apresenta liquidez e níveis saudáveis de absorção, sustentado por restrições de oferta em regiões consolidadas e demanda estrutural por moradia . Adicionalmente, a perspectiva de redução gradual das taxas de financiamento imobiliário pode contribuir positivamente para a continuidade desse cenário .

Seguimos atuando de forma próxima ao empreendedor e aos demais participantes das operações, acompanhando a evolução das obras, os custos de construção, o desempenho comercial dos empreendimentos e a situação financeira dos projetos . Nosso objetivo permanece concentrado na conclusão dos empreendimentos e na geração dos fluxos necessários para a recuperação de capital do Fundo .

No fechamento dos mercados de 30 de setembro de 2026 , divulgamos um Fato Relevante informando aos cotistas e ao mercado em geral que de acordo com o previsto no Regulamento do Fundo, promoveremos a mudança do ambiente de negociação das cotas, que deixarão de estar listadas em mercado organizado e passarão a ser negociadas no ambiente CETIP, mercado de balcão administrado pela B3.

Avaliamos que a mudança do ambiente de negociação reduz assimetrias de precificação e permite negociações que acompanhem, pari -passu, a evolução do patrimônio líquido do Fundo .

Rentabilidade e Distribuição por Cota¹

Composição do Resultado por Cota

Demonstração de Resultado

Indexador

Alocação

Localização

Segmento Imobiliário

Lista de Ativos

Para facilitar a navegação no relatório, utilize os índices abaixo para acessar diretamente o resumo por operação de cada setor da carteira .

Retrovenda

Retrovenda

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Retrovenda

Equity

Publicações

Setembro de 2026:

14 /09 /2026 – Rendimentos e Amortizações

Acesse

14 /09 /2026 – Fato Relevante

Acesse

15 /09 /2026 – Informe Mensal Estruturado

Acesse

16 /09 /2026 – Fato Relevante Acesse

24 /09 /2026 – Fato Relevante

Acesse

Contato:

Em caso de dúvidas ou necessidade de informações adicionais, entre em contato com a equipe de

Relações com Investidores por meio deste e-mail: OL -RI -Btyu@btgpactual .com

Estamos à disposição .

ADTV ( Average Daily Trading Volume): Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa. Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado.

Alocação Estrutural: Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo.

Alocação tática: Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo.

Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo.

(arredondada em duas casas decimais).

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda. É o principal ativo dos FIIs de papel.

Dividend Yield (DY): Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo. Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado.

Duration : Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros. Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas.

FII de Papel: Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs. Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos.

High Grade: Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade. Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança.

High Yield : Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis. Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado.

Indexador: Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração ou utilizado como base para um contrato. Exemplos: CDI, IPCA ou IGP -M.

Liquidez: Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro.

LTV (Loan -to-value): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada. Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência.

Marcação a Mercado: Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado. Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial.

Preço/valor patrimonial (P/VP): Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório.

Risco de Crédito: Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs.

Risco de Mercado: Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo.

Spread: Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor.

Subordinação: Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI. Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior.

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC . A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos . Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido .

O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas . Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados .