Informe Anual Estruturado BVAR11 de dezembro de 2025

Informe Anual Estruturado do Brasil Varejo (BVAR11), fundo imobiliário de varejo, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 30/03/2026. No pregão de 17/07/2026, a cota do BVAR11 fechou a R$ 1.144,33, com P/VP de 1,91 (valor patrimonial de R$ 599,20 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 6,00 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 17,30% sobre a cotação de 17/07/2026. O patrimônio líquido era de R$ 374,8 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

Fundo: BRASIL VAREJO RESPONSABILIDADE LIMITADA
CNPJ: 21.126.204/0001-43
Tipo: Informes Periódicos
Assunto: Informe Anual Estruturado
Data de referência: 01/12/2025
Data de entrega: 30/03/2026 17:29
Versão: 1
Situação: (Ativo)

Conteúdo

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Dados Gerais

Nome Fundo	FII BRASIL VAREJO
CNPJ Fundo	21126204000143
Data Funcionamento	30/10/2014
Publico Alvo	Investidores em Geral
Codigo ISIN	BRBVARCTF006
Qtd Cotas Emitidas	625.540
Fundo Exclusivo	Não
Vinculo Familiar Cotistas	Não
Prazo Duracao	Indeterminado
Encerramento Exercicio	31/12
Nome Administrador	RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DTVM LTDA
CNPJ Administrador	72600026000181
Logradouro	AV. CHEDID JAFET
Numero	222
Complemento	CONJ 32 - BLOCO B
Bairro	VILA OLÍMPIA
Cidade	SÃO PAULO
Estado	SP
CEP	04551065
Telefone1	(11) 3509-6600
Site	www.riobravo.com.br
Email	[email protected]
Competencia	01/12/2025

Autorregulacao

Classificacao	Tijolo
Subclassificacao	Renda
Tipo Gestao	Definida
Segmento Atuacao	Varejo

Mercado Negociacao

Bolsa	Sim
MBO	Não
MB	Não

Entidade Administradora

BVMF	Sim
CETIP	Não

Informe Anual

Programa Investimentos	Não existe, até o momento, a estimativa de investimentos para os exercicios seguintes.
Criterios Avaliacao	A Cushman Wakefield Brasil, empresa de avaliação externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência recente na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, avaliou pela marcação a valor de mercado os imóveis de propriedade do Fundo em 31 de dezembro de 2025. A avaliação dos imóveis foi realizada pelo Método da Capitalização da Renda através do Fluxo de Caixa Descontado (FCD) num horizonte de 10 anos analisando-se os prazos dos contratos vigentes. A taxa de desconto real aplicada variou entre 8,00% a 9,50% a.a. e na avaliação do perito terceirizado e da instituição administradora refletem as avaliações atuais do mercado quanto às incertezas no valor e prazo dos fluxos de caixa. As despesas de conservação e manutenção dos imóveis locados são de responsabilidade dos locatários e, portanto, não foram considerados no laudo de avaliação. Foram considerados no fluxo de caixa as despesas de conservação e manutenção dos imóveis durante o período de vacância, assim como os valores a serem gastos com a recolocação dos imóveis.

Programa Investimentos

Não existe, até o momento, a estimativa de investimentos para os exercicios seguintes.

Criterios Avaliacao

A Cushman Wakefield Brasil, empresa de avaliação externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência recente na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, avaliou pela marcação a valor de mercado os imóveis de propriedade do Fundo em 31 de dezembro de 2025. A avaliação dos imóveis foi realizada pelo Método da Capitalização da Renda através do Fluxo de Caixa Descontado (FCD) num horizonte de 10 anos analisando-se os prazos dos contratos vigentes. A taxa de desconto real aplicada variou entre 8,00% a 9,50% a.a. e na avaliação do perito terceirizado e da instituição administradora refletem as avaliações atuais do mercado quanto às incertezas no valor e prazo dos fluxos de caixa. As despesas de conservação e manutenção dos imóveis locados são de responsabilidade dos locatários e, portanto, não foram considerados no laudo de avaliação. Foram considerados no fluxo de caixa as despesas de conservação e manutenção dos imóveis durante o período de vacância, assim como os valores a serem gastos com a recolocação dos imóveis.

Prestadores Servicos

Gestor

Nome	RIO BRAVO DTVM
CNPJ	72600026000181
Endereco	AV. CHEDID JAFET, 222, CONJUNTO 32, BLOCO B- VILA OLÍMPIA
Telefone	(11)3509-6500

Auditor Independente

Nome	Grant Thornton Auditores Independentes Ltda.
CNPJ	10830108000165
Endereco	Av. Eng Luís Carlos Berrini, 105 - 12° andar
Telefone	11 3886-5100

Consultor Especializado

Nome	MAREASA PARTICIPAÇÕES LTDA.
CNPJ	43423177000103
Endereco	Rua dos Pinheiros, 870 - 20º

Analise Administrador

Resultado Fundo	O lucro do Fundo no exercício ficou em torno de R$ 23 milhões. O resultado é representado principalmente pelo resultado líquido das atividades imobiliárias do empreendimento.
Conjuntura Economica	Seguimos otimistas com o processo de suavização da política monetária, com uma sequência de cortes de juros cuja largada deve ocorrer na reunião do Copom de março (18/03). Embora desdobramentos geopolíticos recentes tragam pressões inflacionárias, avaliamos que seus efeitos serão de natureza transitória, sem alteração estrutural do cenário base. O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor. As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026. O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência. Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica.
Perspectiva Periodo Seguinte	Em 2026 o fundo continuará em busca da locação das áreas vagas do empreendimento e, até o momento, não há previsão para novos investimentos.

Valor Contabil Ativos

Ativo 1

Nome	Av. Portugal, 221 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	4.735.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0691

Ativo 2

Nome	Rua Conselheiro João Alfredo, 68 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	20.706.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0468

Ativo 3

Nome	Av. Portugal, 213 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	10.747.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0001

Ativo 4

Nome	Av. 13 de Maio, 53 - Altos - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	1.736.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,2546

Ativo 5

Nome	Rua Maciel Pinheiro, 185 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	8.616.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,047

Ativo 6

Nome	Rua Antonio João, 59 - Lj 12 e 13 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	523.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0336

Ativo 7

Nome	Rua Antonio João, 59 - Lj 14 e 15 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	676.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,1064

Ativo 8

Nome	Rua 13 de Junho, 265 - Lj 01 a 11 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	9.496.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,003

Ativo 9

Nome	Rua 13 de Junho, 265
Valor Justo	SIM
Valor	15.133.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0527

Ativo 10

Nome	R. Manoel Correa,76/80/86/90 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	11.908.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0797

Ativo 11

Nome	Rua Major Facundo, 532 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	10.565.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,1917

Ativo 12

Nome	Av. Anhanguera, 5.520 - Bairro Setor Central
Valor Justo	SIM
Valor	3.130.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0364

Ativo 13

Nome	Rua Candido Mendes, 1.280 - Bairro Central
Valor Justo	SIM
Valor	12.757.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0467

Ativo 14

Nome	Rua do Comércio, 352/356/364 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	6.371.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0468

Ativo 15

Nome	Avenida Eduardo Ribeiro, 390/406 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	13.501.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0437

Ativo 16

Nome	Av. Rio Branco, 637 - Cidade Alta
Valor Justo	SIM
Valor	10.276.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,1288

Ativo 17

Nome	Rua Voluntários da Pátria, 167/183 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	12.707.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,047

Ativo 18

Nome	Rua da Azenha, 795, 807 e 811 - Bairro Azenha
Valor Justo	SIM
Valor	5.268.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0467

Ativo 19

Nome	Rua dos Andradas, 1.307 / 1.315 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	13.227.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,1613

Ativo 20

Nome	Rua dos Andradas, 1.441 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	6.942.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0105

Ativo 21

Nome	Av. Sete de Setembro, 941-A - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	18.320.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,047

Ativo 22

Nome	Rua Sete de Setembro, 12/34 - Boa Vista
Valor Justo	SIM
Valor	5.158.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0196

Ativo 23

Nome	Rua Imperatriz Terreza Cristina, 35 - Boa Vista
Valor Justo	SIM
Valor	2.170.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0046

Ativo 24

Nome	Rua Duque de Caxias, 222 - Santo Antonio
Valor Justo	SIM
Valor	2.207.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0147

Ativo 25

Nome	Rua Imperatriz Tereza Cristina, 57 - Boa Vista
Valor Justo	SIM
Valor	7.099.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0522

Ativo 26

Nome	Rua João de Barros, 1.812 - Encruzilhada
Valor Justo	SIM
Valor	2.652.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0335

Ativo 27

Nome	Rua Nova, 163/171 - Bairro Santo Antonio
Valor Justo	SIM
Valor	2.267.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0152

Ativo 28

Nome	Rua Visconde de Pirajá, 138 -A - Ipanema
Valor Justo	SIM
Valor	14.780.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,3666

Ativo 29

Nome	Rua Grande, 517/523 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	7.022.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0468

Ativo 30

Nome	Rua James Holland, 422 - Barra Funda
Valor Justo	SIM
Valor	27.593.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0397

Ativo 31

Nome	Pça Ramos de Azevedo, 229
Valor Justo	SIM
Valor	2.886.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,097

Ativo 32

Nome	Rua Serra Dourada, 102/110 - S. Miguel Paulista
Valor Justo	SIM
Valor	9.572.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,047

Ativo 33

Nome	Rua Teodoro Sampaio, 2.382 e 2.394 - Pinheiros
Valor Justo	SIM
Valor	5.363.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0258

Ativo 34

Nome	Rua Senador Teodoro Pacheco, 1.074 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	11.004.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0468

Ativo 35

Nome	Av. Geronimo Monteiro, 299 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	3.362.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0386

Ativo 36

Nome	Av. Sete de Setembro, 740 - Centro
Valor Justo	SIM
Valor	16.196.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,2335

Assembleia Geral

Endereco Fisico Docs Assembleias	Av. Chedid Jafet, 222 Bloco B CJ 32 - Vila Olímpia - São Paulo/SP
Endereco Eletronico Docs Assembleias	www.riobravo.com.br
Meios Comunicacao	As solicitaçãos podem ser feitas nos emails: [email protected], [email protected] e [email protected]
Regras Proc Participacao Cotistas	Os cotistas do Fundo poderão participar de Assembleia Geral de Cotistas, por si, seus representantes legais ou procuradores, consoante o disposto no artigo 77 da Resolução CVM nº 175, portando os seguintes documentos: (a) se Pessoas Físicas: documento de identificação com foto; (b) se Pessoas Jurídicas: cópia autenticada do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação societária outorgando poderes de representação, bem como documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is); (c) se Fundos de Investimento: cópia autenticada do último regulamento consolidado do fundo e do estatuto ou contrato social do seu administrador, além da documentação societária outorgando poderes de representação, bem como documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is). Caso o cotista seja representado por procurador este deverá apresentar o instrumento particular de mandato, sendo certo que o procurador deve estar legalmente constituído há menos de 1 (um) ano. Ressaltamos que os Srs. Cotistas e/ou seus representantes deverão apresentar seus documentos de identificação (documentos pessoais, societários ou procuração) quando da realização da assembleia. Os votos poderão ser encaminhados para a Rio Bravo, mediante modelo de voto por escrito disponibilizado quando da realização da assembleia.
Praticas Assembleia Meio Eletronico	As deliberações da Assembleia Geral de Cotistas poderão ser tomadas, independentemente de convocação, mediante processo de consulta, formalizada por carta, correio eletrônico, voto por escrito ou telegrama dirigido pela Instituição Administradora aos Cotistas, para resposta no prazo mínimo de 10 (dez) dias, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto, observadas as formalidades previstas no artigo 13 do Anexo Normativo III da Resolução CVM n° 175.

Remuneracao Administrador

Politica Remuneracao	Pela prestação dos serviços de administração, será devida pelo Fundo uma remuneração correspondente a 0,10% (dez centésimos por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo, provisionada mensalmente na proporção de um doze avos (1/12), paga até o dia 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente ao vencido, observada, ainda, a remuneração mínima de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais) mensais, corrigida anualmente pela variação do Índice Geral de Preços do Mercado – IGP-M, apurado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, com base em 02 de outubro de 2014 (“Taxa de Administração”).
Valor Pago Ano	1.043.548,95
Percent Patrimonio Contabil	0,0021
Percent Patrimonio Valor Mercado	0,0166

Governanca

Diretor Responsavel

Nome	PAULO ANDRE PORTO BILYK
Idade	60
CPF	8930378854
Email	[email protected]
Profissao	Administrador de Empresas
Formacao Academica	Administrador de Empresas
Data Inicio Funcao	01/07/1994
Qtd Cotas Detidas FII	0
Qtd Cotas FII Compradas	0
Qtd Cotas FII Vendidas	0

Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos

Experiencia 1

Nome Empresa	Rio Bravo Investimentos
Periodo	Desde 2015
Cargo Funcoes	CIO Chief Investment Officer
Atividade Principal Empresa	Investimentos Imobiliários

Experiencia 2

Nome Empresa	Rio Bravo Investimentos
Periodo	Desde 2019
Cargo Funcoes	CEO Chief Executive Officer
Atividade Principal Empresa	Investimentos Imobiliários

Distribuicao Cotistas

Ate Cinco Porcento

Num Cotistas	120
Num Cotas Detidas	97.611
Perc Detido Rel Total	0,156
Perc Detido PF	0,1226
Perc Detido PJ	0,0334

Acima Cinco Ate Dez Porcento

Num Cotistas	9
Num Cotas Detidas	527.929
Perc Detido Rel Total	0,844
Perc Detido PF	0,844

Politica Divulgacao

Politica Divulgacao Ato Fato Relevante	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
Politica Negociacao Cotas	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
Politica Exercicio Direito Voto	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa