Relatório Gerencial CACR11 de julho de 2026

CACR11

FII - CARTESIA RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS Relatório Gerencial Mensal

Julho 2026

TESE DE INVESTIMENTO

Aquisição de ativos financeiros de natureza imobiliária, com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

R$ 494.055.279,42

COTA PATRIMONIAL

R$ 102,16

COTA MERCADO R$ 15,75

LIQUIDEZ DIÁRIA MÉDIA (JUL/26) R$ 586 mil

NÚMERO DE COTAS 4.836.324

TAXAS DO FUNDO Administração e Gestão: 1% a.a. Performance: 20% sobre o que exceder 110% CDI

ADMINISTRADOR BRL Trust DTVM S.A.

Cartesia InvGESTORA

.Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos Ltda.

COMENTÁRIOS DA GESTÃO

RENÚNCIA DO ADMINISTRADOR

Conforme Fato Relevante de 10/7/2026, a BRL Trust, atual administradora do CACR11, formalizou sua renúncia às funções de administração do fundo. Nos termos da Res. CVM 175/22, a BRL permanecerá como administradora do fundo pelo prazo de até 180 dias, a contar da data de formalização da renúncia, ou até que um substituto seja devidamente aprovado em AGC, o que ocorrer primeiro. A gestora está em contato com duas instituições para substituir a BRL Trust.

AUDITORIA DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 2025

O processo de auditoria das demonstrações financeiras do fundo, referentes ao exercício de 2025, segue em andamento pela RSM Brasil, empresa independente contratada pela BRL Trust, acompanhado pela gestora.

Sempre que solicitada, a gestora tem providenciado informações e esclarecimentos em suporte ao trabalho de contabilidade e auditoria. Não obstante, acreditamos que a restrição de liquidez do CACR11 e a consequente suspensão dos dividendos, ainda que eventos materializados em 2026, estejam impactando o trabalho de auditoria referente ao exercício de 2025.

ALIENAÇÃO CRI HELVETIA

Conforme comunicado ao mercado publicado em 13/8/2026, foi concluída a alienação integral do CRI Helvetia pelo valor de R$ 23,5 milhões à vista, acrescido de earn–out de participação relevante no resultado da futura recuperação do crédito. A operação ocorre em um contexto em que a recomposição de caixa do Fundo é tratado como urgência pela gestão, a fim de cumprir e sanar o tema deliberado na última assembleia de cotistas, referente à distribuição de resultados auferidos no primeiro semestre do ano.

A alienação do CRI Helvetia encerra um longo processo de busca por alternativas de recuperação do crédito, no qual foram avaliadas e negociadas diferentes possibilidades visando a maximização do retorno para os cotistas, e considerados distintos cenários de execução das garantias para desenvolvimento do empreendimento, incluindo quadro macroeconômico, incertezas do ambiente judiciário, políticas e fiscais, bem como a necessidade de recursos adicionais.

DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS – 1S2026

Diante da deliberação em AGE de cotistas, e tendo em vista a entrada de recursos da alienação do CRI Helvetia, a gestora realizará a distribuição do saldo de resultado apurado pelo regime de caixa no 1S2026, anteriormente retido em razão da insuficiência de recursos em caixa. O valor e a data do pagamento aos cotistas (data-base 30/6/2026) serão comunicados em breve, após alinhamento com a administradora BRL Trust.

COMENTÁRIOS DA GESTÃO

SOBRE A ESTRATÉGIA E CARTEIRA DO CACR11

As operações investidas pelo CACR11 são estruturadas com fundos de reserva destinados a suportar as obrigações dos CRIs, incluindo despesas operacionais, remuneração e obras, especialmente em cenários de descasamento de fluxo financeiro oriundo da receita de vendas. Durante a fase de maturação dos empreendimentos, é prática comum que o fundo realize aquisições de novos CRIs com o objetivo de suportar o pagamento das obrigações financeiras dos CRIs já emitidos. Essa estratégia visa preservar a estrutura financeira da operação até que o projeto alcance a estabilidade projetada, sem depender de recursos do incorporador, ou seja, evitando o risco corporativo e reforçando a tese de operações de project finance.

O CACR11 atualmente apresenta exposição superior ao limite regulatório previsto em determinados projetos. O plano de reenquadramento contempla operações no mercado secundário e a busca por coinvestidores, observando que o já limitado volume do mercado secundário de CRI tem sido fortemente impactado pelo ambiente fiscal / macroeconômico desfavorável onde diversas gestoras tem buscado renegociar suas próprias operações investidas e a escassez de novos recursos dada a piora do cenário de crédito afetando a indústria de incorporação imobiliária. Essa abordagem tem como objetivo viabilizar o desenvolvimento dos empreendimentos e garantir que, à medida que os projetos entrem na fase de geração de receita, seja possível realizar a gradual amortização dos CRIs. No cenário que se apresenta, e considerando a expectativa para obtenção das aprovações de determinados empreendimentos pelos órgãos competentes, o gradual reenquadramento aos limites regulatórios deverá se estender por 2027.

Os sócios da Cartesia Capital e seus familiares são cotistas de longo prazo do CACR11, demonstrado alinhamento de interesses.

MODELO DE GESTÃO ATIVA CARTESIA CAPITAL

A Cartesia Capital tem como princípio uma forte gestão ativa da carteia do CACR11, que compreende a participação em cada etapa dos empreendimentos financiados. Exigimos dos incorporadores comprometimento com a boa execução do empreendimento e observação das cláusulas contratuais das operações. Com isso, buscamos não somente proteger os recursos investidos de nossos cotistas, como contribuir para uma maior eficiência operacional dos empreendimentos com reflexo positivo no resultado para o próprio incorporador. Contamos com suporte do Centro de Monitoramento das operações na sede da Cartesia Capital, com painéis interativos conectados via Power BI aos servicers das operações com atualizações diárias e câmeras instaladas nas obras e stands de vendas para acompanhamento.

A estratégia da gestão ativa inclui manter posição de liderança em quórum de AGT dos CRI investidos, visando assim trazer maior simetria e agilidade de decisão, ainda que consequentemente, trazendo maior concentração de ativos. Por outro lado, a alternativa de alocação em inúmeros ativos através de participações minoritárias irrelevantes nos CRIs, ao mesmo tempo em que traz diversificação de risco, também se traduz em gestão passiva, sem qualquer possibilidade de intervenção do gestor se / quando necessário para realinhamento.

O processo de gestão e monitoramento inclui, entre outros:

(i) acompanhamento das estratégias de vendas, inclusive com o uso de clientes ocultos nos stands de vendas, e dos resultados efetivos através de reuniões semanais com a equipe comercial do empreendimento visando convergência com a curva de vendas definida na documentação;

(ii) realização e atualização de pesquisas de mercado para avaliação do aspecto comercial dos empreendimentos com profundidade e granularidade de informações (evolução do mercado na área geográfica, tipologia, público-alvo, amenidades, precificação, concorrência etc);

(iii) monitoramento da carteira de recebíveis com recebimento de relatório elaborado por empresa terceirizada independente em até 5 dias úteis do mês fechamento de cada mês (comparado a prazo médio do mercado de ~40 dias), com dupla verificação pelo time interno de gestão;

(iv) monitoramento em tempo real das obras através de câmeras e visitas não programadas às obras da equipe interna de incorporação e gestão em complemento aos controles e medições efetuados por empresas terceirizadas independentes;

(v) minutas proprietárias dos CRI, atualizadas permanentemente visando mitigar riscos, favorecem forte dinâmica dos controles das operações pelo Centro de Monitoramento e reduzem o risco de dupla interpretação em eventualidade de judicialização;

(vi) definição, em alinhamento com o incorporador, de preço mínimo de venda das unidades dos empreendimentos, assegurando a manutenção de valor da garantia do CRI;

(vii) disposição de contato com o incorporador em tempo integral para resolução de intercorrências na execução dos empreendimentos visando reduzir ao mínimo atrasos ou prejuízos;

(viii) antecipação do processo de análise de crédito dos adquirentes para repasse junto a instituições financiadoras para, uma vez obtido o habite-se da obra, agilizar a amortização do CRI e otimizar a renovação da carteira de ativos do CACR11, além de beneficiar o resultado do incorporador; e

(ix) priorização do uso dos recursos do fundo para o bom andamento das obras sobre qualquer outra obrigação, uma vez que o retorno do capital investido depende diretamente da conclusão e entrega dos empreendimentos aos adquirentes.

SOBRE A COTA E OS RENDIMENTOS

A cota do CACR11 fechou julho com valor de mercado de R$ 15,75, e relação P/VP de 15,42% (27,63% em 30/6/2026), observando que o VP incorpora o IPCA acruado não caixa de R$ 5,39 / cota (R$ 3,98 em 30/6/2026). Pro-forma descontado o IPCA acruado, a relação P/VP seria 16,28% (28,79% em 30/6/2026). A base de cotistas soma 24.012 investidores (-3,55% m/m; -3% nos últimos 24 meses.

O volume negociado no mês somou R$ 13,4 milhões, equivalente a um giro de 2,7% do PL do fundo (17,7% do valor de mercado).

Conforme já esclarecido ao mercado, dado o cenário atual em que a posição de caixa do Fundo segue restrita, a não distribuição de dividendos em julho reflete a vigente estratégia da gestão, que definiu como prioridade momentânea a utilização da liquidez disponível para andamento das obras, preservando, assim, a integridade das garantias das operações do fundo.

Dividend Yield Mensal (Últimos 12 meses)

(R$)

Como regra, a atualização monetária e eventuais juros incorporados sobre os saldos devedores dos CRI, ainda que em alguns CRIs acumulada (sem efeito caixa), é recebida (i) na amortização das operações, ou (ii) em eventos de negociação no mercado secundário dos CRI investidos. O saldo acumulado de correção monetária + juros acruados (não caixa) em 31/7/2026 somava R$ 26.055.501 ou R$ 5,39 / cota, cuja gradual materialização estará alinhada com a gestão prudente de liquidez do fundo nos próximos meses. A atualização monetária de todos os CRI investidos pelo CACR11 considera somente variações mensais positivas do indexador (IPCA/IBGE), protegendo os CRI contra eventuais deflações.

Histórico de Rendimentos

Rendimento Mensal (R$ / Cota) - Últimos 36 meses

Os gráficos abaixo demonstram a evolução da correção monetária acumulada da carteira do CACR11 nos últimos 12 meses.

Correção Monetária da Carteira e Juros Acumulados - Últimos 12 meses

Em julho houve (i) adição de R$ 6.846.636 referente ao IPCA de 0,58% de maio de 2026 (“n-2”) e parcelas de juros incorporados e (ii) amortização de IPCA acruado e destravamento de juros acumulados no valor de R$ 60.794, ocasionando aumento do saldo acumulado para R$ 26.055.501, equivalente a R$ 5,39 / cota.

IPCA mensal x IPCA acumulado (12 meses)

BASE DE COTISTAS E VOLUME NEGOCIADO

Expansão de 425% da base de cotistas desde a entrada do CACR11 no IFIX em ago/22

Volume Fin negociado (R$ Milhares)

DRE GERENCIAL – RESULTADOS DO MÊS

A DRE gerencial ao lado apresenta o resultado do CACR11 do mês, demonstrando de forma resumida o resultado no regime de caixa e informando o resultado pelo regime de competência.

Faz-se necessária a distinção dos conceitos uma vez que, conforme a legislação vigente, o fundo deve distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, sendo permitida a antecipação mensal dos dividendos. Dessa forma, o lucro auferido para fins de distribuição de dividendos deve transitar pelo caixa.

O regime de competência, por sua vez, considera a data do fato gerador das receitas e despesas apuradas em determinado período, mesmo que sem transitar pelo caixa do fundo.

A diferença entre o lucro pelo regime de competência e pelo regime de caixa se justifica, sobretudo, (i) pela variação monetária incidente sobre o saldo devedor dos CRI’s investidos ser acruada ao longo do tempo de vida das operações para pagamento pelos devedores dos CRI’s somente na liquidação dos mesmos, e (ii) pela provisão mensal para taxa de performance. Segundo o regulamento do CACR11, a taxa de performance deve ser calculada e provisionada diariamente, considerando o período de apuração encerrado no último dia útil dos meses de junho e dezembro e será paga durante o semestre subsequente ao período de provisionamento.

No primeiro semestre de 2026, o fundo não apurou taxa de performance. Dessa forma, não houve pagamento dessa rubrica ao gestor no corrente semestre. No corrente semestre, o CACR11 não auferiu taxa de performance.

*Não considera rendimentos dos recibos

DRE REGIME DE CAIXA (R$)

Acumulado 2S2026

*Rentabilidade com base na cota de mercado

SEGMENTAÇÃO E DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

DISTRIBUIÇÃO SETORIAL

REMUNERAÇÃO DA CARTEIRA DE CRI

Taxa média de juros (IPCA)

12,7827% a.a.

Residencial Residencial e Comercial

CLASSE DE ATIVO

*: Juros incorporados e correção monetária compreendidos no saldo devedor dos CRI e que se tornarão receitas distribuíveis à medida que ocorram amortizações e / ou alienação dos CRI

CRI HELVETIA

INDAIATUBA / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,6825% a.a.

Saldo Devedor: R$ 61.870.347,45

Vencimento: Mar/2027

LTV atualizado: 54%

O Helvetia Le Jardin, projetado pelo arquiteto João Armentano, é um empreendimento horizontal de alto padrão localizado no bairro de Helvetia, área mais nobre da cidade de Indaiatuba – SP. Ainda que área total do empreendimento some 46 lotes com áreas de 500 m² a 2.000 m², a primeira fase (objeto do CRI) é composta por 22 casas com áreas privativas de 272 m² a 455 m² e plantas de 3 e 4 suítes, com piscina privativa.

O método de construção utiliza light steel frame. Atualmente a obra (Etapa 1 – 12 casas) conta com avanço de 76,55%, incluindo 3 unidades já com Habite-se, 2 casas em fase final de obras (+90%) e as demais com 35% - 90% de avanço de obras.

EXECUÇÃO EXTRA-JUDICIAL: Considerando o descumprimento de cláusulas da operação, a assembleia de 14/5/2026 deliberou pelo vencimento antecipado do CRI. Expirado o período legal de cura, o processo de execução extra-judicial foi iniciado pelo escritório Galdino, Takemi, Ayoub, Salgueiro, Rezende de Almeida, Costa, Faria. A operação conta com garantia dos lotes que compõem todas as fases do empreendimento e respectivas benfeitorias.

Em 13/8/2026 a gestora anunciou via Comunicado ao Mercado a alienação do CRI Helvetia pelo valor de R$ 23.500.000,00 recebidos à vista, acrescido de earn-out referente a participação em percentual relevante do resultado futuro relacionado à recuperação do CRI.

23% Vendas

76,55% Obras Fase 1

Servicers:

Securitizadora: Barisec

Agente Fiduciário: Oliveira Trust

Medição de obras: MV Construções

CRI HELVETIA

Foto 1: Fachada

Garantias:

• Alienação fiduciária do estoque

Alienação fiduciária de lotes (15.000 $\mathrm { m } ^ { 2 }$ @ R$ 1.450 / m²)

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

• Alienação fiduciária das quotas da SPE

Empreendimento:

• 22 Casas de 272 a 455 m²

• VGV Atualizado: R$ 107,5 milhões

Foto 5: Projeto Vila Toscana

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 500 mil) se Fundo de Obras > 105% do saldo de obras a incorrer

CRI VIVA

Itaparica / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6842% a.a.

Saldo Devedor: R$ 120.805.421,14

Vencimento: Fev/2029

LTV atualizado: 34%

Condomínio vertical de médio padrão no estilo resort localizado na Ilha de Itaparica – BA, em uma região privilegiada da ilha, abrigada do mar aberto, ao lado da estação de chegada do ferry boat (travessia de balsa que liga Itaparica a Salvador). O empreendimento, inspirado na arquitetura das praias da costa italiana, está situado à beira-mar, com faixa de areia privativa de 150 metros de extensão. O projeto será desenvolvido em 3 fases, alinhadas com a curva de vendas.

Conforme divulgado através de Comunicado ao Mercado de 29/7/2026, o registro do modificativo do projeto no cartório de imóveis foi concluído. A campanha de place branding antecipando o lançamento resultou em 109 reservas qualificadas. A obtenção do registro de incorporação permitirá a retomada, nas próximas semanas, do planejamento da estratégia comercial para lançamento da fase 1 do empreendimento composta por 378 unidades com Valor Geral de Vendas estimado em R$ 260 milhões.

A obra de contenção definitiva junto à orla continua evoluindo dentro do prazo planejado acumulando 7,04% de evolução física (Fase 1).

O projeto, com 840 unidades inclui diferentes tipologias modulares como gardens, apartamentos e terraços (coberturas) com áreas privativas de 22 a 130 m² e plantas de 1 a 4 dormitórios. O VGV esperado com base na tabela de vendas atual e base das reservas efetuadas (R$ 11.350,00/m²) soma cerca de R$ 600 milhões .

PONTE SALVADOR-ITAPARICA: matéria do portal Bahia Econômica anunciou a assinatura, pelo governador Jerônimo Rodrigues, da autorização para o início das obras para implantação da ponte ligando Itaparica a Salvador, com cerca de 14 km de extensão, em parceria com consórcio chinês.

https://bahiaeconomica.com.br/wp/2026/06/15/jeronimo-rodrigues-autoriza-inicio-das-obras-em-terra-da-ponte-salvador-itaparica/

7,04% Obras

Empreendimento:

• 840 apartamentos (3 fases)

• VGV atualizado R$ 600 milhões

Amortização: Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

INFRAESTRUTURA E POTENCIALIDADES REGIONAIS

Saúde

Hospital e postos de saúde disponíveis na ilha

Internet

Cobertura de Wi-fi disponível na região,

Bancos

Agências do Bradesco e Caixa na Ilha de Itaparica

Gastronomia

Opções gastronômicas disponíveis no centro da cidade e arredores.

Centro histórico

Marina de Itaparica

Ruínas do forno da cal

Ponte Salvador - Itaparica

Em agosto de 2025, autoridades locais e o consórcio responsável pela construção da ponte que ligará Salvador à Ilha de Itaparica confirmaram o início das obras em junho de 2026.

A ponte deverá beneficiar a população e a economia de 44 municípios próximos, atualmente dependentes do ferry boat. Estima-se que a população da ilha passe de 40.000 habitantes atualmente para cerca de 600.000 pessoas após a conclusão da ponte, prevalecendo então primeiras moradias.

https://g1.globo.com/ba/bahia/noticia/2025/08/29/confirma-inicio-da-construcao-da-ponte-salvador-itaparica.ghtml

Garantias:

Alienação Fiduciária do Estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação Fiduciária de cotas da devedora

• Aval da controladora

Servicers:

• Securitizadora: Canal

• Agente Fiduciário: Trustee

• Medição de obras: Engebanc

CRI STATION

SÃO PAULO / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,6825% a.a.

Saldo Devedor: R$ 67.430,67

Vencimento: Out/2027

LTV atualizado: 19%

O Station fica localizado em São Paulo no bairro de Vila Madalena. Possui duas entradas, sendo uma na Rua Paulistânia e a outra pela Praça Américo Jacomino, em frente à saída da estação de Metrô Vila Madalena.

O empreendimento é composto por 203 unidades tipo com áreas privativas de 24 a 36m² e plantas de diferentes tipologias como studios, 1 dormitório e 2 dormitórios. Sua área de lazer inclui churrasqueira gourmet, salão de festas, academia, piscina, salão de jogos, pet place, dentre outros itens.

Atualmente a obra conta com 99,95% de evolução (+0,23% p.p m/m). No mês foram realizados serviços de pintura, revestimentos especiais e serviços de instalações finais, com 12 trabalhadores no canteiro. Após emissão do Habite-se ao final do mês de abril, foi concluído seu registro nas matrículas individualizadas, e iniciado o processo de repasse.

Garantias da operação incluem a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora.

O empreendimento está com 72% das unidades vendidas e com uma carteira de recebíveis saudável. O estoque do empreendimento soma R$ 22,6 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo a receber de R$ 12,9 milhões, totalizando R$ 35,5 milhões em garantias reais.

Vendas

Obras

Servicers:

Securitizadora: Canal

Agente Fiduciário: H.Commcor

Medição de obras: Dexter

Foto 1: Fachada

Foto 2: Academia

Foto 3: Projeto

Foto 4: Terreno

Garantias:

• Alienação Fiduciária

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

• Alienação Fiduciária de cotas

Aval da controladora

Foto 5: entrada Rua Paulistânia

1

Empreendimento:

• 203 apartamentos de 24 a 36 m²

• VGV Atualizado: R$ 78,4 milhões

Entrega Maio/2026

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI SAVOIE

SALVADOR / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6832% a.a.

Saldo Devedor: R$ 64.070.304,28

Vencimento: Jan/2028

LTV atualizado: 75%

Empreendimento vertical de médio-alto padrão no Horto Florestal, bairro nobre da cidade de Salvador – BA, marcado por ruas arborizadas, áreas verdes preservadas e grande tranquilidade urbana.

O projeto é composto por 153 unidades compactas do tipo studio, 1 e 2 dormitórios, todos com vaga de garagem, produto atualmente sem oferta na região. O empreendimento contará com piscina, restaurante, academia de ginástica, sport bar, co-work, espaço pet, quadra de beach tenis e mini-mercado.

Com a proximidade da aprovação pela Prefeitura Municipal de Salvador do projeto modificativo (RIT – Relatório de Impacto de Tráfego, transferência de responsável), a documentação para entrada no Cartório de Imóveis e obtenção do registro de incorporação do projeto modificativo está sendo concluída. Antecipando o lançamento de vendas, atualmente estão sendo ofertadas unidades para investidores interessados em explorar modelos de renda e short-stay, com 13 reservas concretizadas até o momento.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis de vendas, além da alienação fiduciária das cotas da SPE.

Pesquisa mercadológica: 100%

Demolição: 100%

Aprovação projeto modificativo

14/11/202510:24 4 Rua Piratancará

Garantias:

Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação Fiduciária de cotas da Devedora

Aval da controladora

Empreendimento:

153 apartamentos de 23 a 46 m²

VGV Atualizado: R$ 89,9 milhões

Foto 5: Atualização do Projeto

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI MONTE CRISTO

ITU / SP Acessar Google Maps

IPCA + 14,00% a.a.

Saldo Devedor: R$ 10.553.200,11

Vencimento: Out/2027

LTV atualizado: 66%

O Edifício Monte Cristo é a última torre do condomínio Ilhas do Mediterrâneo localizado no município de Itu - SP, no bairro de Altos da Vila Nova, com entrada localizada na Rua Marcos Mariano de Almeida. O empreendimento é composto por 72 unidades tipo com áreas privativas de 75,44 a 87,74 m² distribuídos em plantas de 2 e 3 dormitórios, com suíte. Sua área de lazer incluí mais de 20 itens como área gourmet, churrasqueira, lareira, piscina, academia, quadra poliesportiva.

Obra finalizada e processo de repasse em andamento para gradual amortização do CRI. Em paralelo, seguem os esforços de venda das unidades em estoque.

Como garantia da operação foi cedida alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora e de seus sócios pessoas físicas.

Atualmente, o empreendimento está 75% vendido. O estoque do empreendimento representa R$ 8,3 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo a receber de R$ 8,3 milhões, totalizando R$ 16,6 milhões em garantias reais.

Obras

Servicers:

Securitizadora: True

Agente Fiduciário: Oliveira Trust

Medição de obras: Monitori

CRI MONTE CRISTO

Foto 3: Portaria

Garantias:

Alienação fiduciária do Estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

• Alienação fiduciária de cotas da SPE

Aval da controladora e dos sócios pessoas físicas

1

Empreendimento:

72 apartamentos de 75 a 87 m²

• VGV atualizado: R$ 29,8 milhões

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI REAL PARK

São Paulo / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,6839% a.a.

Saldo Devedor: R$ 44.451.593,43

Vencimento: Mar/2028

LTV atualizado: 73%

O empreendimento fica localizado na cidade de São Paulo, em região nobre do Real Parque. Localização privilegiada em rua privativa com acesso controlado e apenas 15 imóveis, acesso para praça arborizada com cerca de 4.000 m2 como extensão da rua, gerador full, hammam terapêutico e hobby lounge.

O condomínio é composto por 8 unidades de alto padrão com áreas privativas que variam de 351m² a 456m² e plantas flexíveis com até 4 dormitórios / suites. As unidades possuem quintal, terraço gourmet e roof top.

O projeto, aprovado na PMSP, aguarda o Registro de Incorporação do modificativo (previsão cerca 30 dias). A estratégia de vendas para efetivação de reservas com foco em investidores no modelo off-market foi estruturada junto a corretores especializados, enquanto o lançamento comercial formal está previsto para ocorrer após a realização dos serviços de fundação e superestrutura.

A Monitori, empresa terceirizada contratada para realizar a medição mensal da obra, reportou avanço de 0,81% na medição com serviços de fundação de concreto bombeado, controle tecnológico e demais equipamentos como escavadeira hidráulica, contando com 11 trabalhadores no canteiro. A obra atingiu a marca de 14,41% de evolução acumulada.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis de vendas, além da alienação fiduciária de cotas da SPE.

O projeto, de autoria do renomado escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos, está sendo conduzido em parceria a Construtora Lima Sampaio (@limasampaioconstrutora), especialista em construções de alto padrão com mais de 40 anos de história.

Terreno: Quitado

Limpeza do terreno / terraplanagem: 100%

Contenção e fundação: em andamento

Garantias:

Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação fiduciária de cotas da SPE

• Aval da controladora

Empreendimento:

8 casas de 351 a 456 m²

• VGV atualizado: R$ 60,4 milhões

Foto 5: Projeto

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI ALTO LINDÓIA

Porto Alegre / RS Acessar Google Maps l IPCA + 12,8058% a.a. Saldo Devedor: R$ 70.888.977,52 Vencimento: Ago/2030 LTV atualizado: 40%

O Alto Lindóia Resort está localizado na cidade de Porto Alegre, na divisa dos bairros Sarandi e Lindóia, em região 2 metros acima do nível máximo da enchente de 2024. Empreendimento composto por 684 unidades tipo com áreas privativas de 37 a 62 m² e opções de 1, 2 e 3 dormitórios, todas com vaga de garagem. O conceito de clube condomínio se reflete nos variados itens de lazer como salão de festas, piscina, quadra poliesportiva, quadras de beach tênis, churrasqueiras, espaço pet e spa, entre outros.

O empreendimento está sendo desenvolvido em 2 fases tanto na estratégia comercial como na execução da obra. A primeira fase compreende, além de duas torres de apartamentos totalizando 342 unidades, a área de lazer do condomínio e o edifício garagem. As obras da fase 2 tem previsão de início após repasse das unidades da fase 1, reduzindo exposição de caixa. Em novembro, com 69% das unidades da fase 1 vendidas, foram abertas as vendas da fase 2, alcançando 20% de comercialização em julho.

A fase 1 está com 31,94% de evolução de obra e com 74% das unidades vendidas. No mês foram realizados serviços de alvenaria estrutural, supraestrutura, laje de entrepiso e instalações elétricas e hidrossanitárias, com 30 trabalhadores no canteiro.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária do imóvel, cessão fiduciária da carteira de recebíveis, alienação fiduciária de cotas da SPE e aval da controladora.

A carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo de R$ 85 milhões, reportando baixa inadimplência (<1% acima de 90 dias). O estoque atualizado do empreendimento é de R$ 148,6 milhões.

Vendas Fase 2

Servicers:

Securitizadora: Canal Agente Fiduciário: Trustee Medição de obras: Monitori

CRI ALTO LINDÓIA

Foto 1: Fachada

Foto 3: Projeto

Garantias:

Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis futura

• Alienação fiduciária de cotas da SPE

Aval da controladora

Empreendimento:

• 684 apartamentos de 37 a 62 m²

• VGV Atualizado: R$ 290,1 milhões

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI SANTO ANDRÉ

SANTO ANDRÉ / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6835% a.a.

Saldo Devedor: R$ 133.846.322,44

Vencimento: Dez/2028

LTV atualizado: 36%

O Reserva Guaiú é um empreendimento exclusivo e de alto luxo localizado frente mar em terreno de 210.000 m² na Praia do Guaiú, em Santo André, no litoral sul da Bahia próximo a localidades como Trancoso, Porto Seguro e Arraial D’ajuda. O local conta com amplo acesso a infraestrutura rodoviária (BA-001 e BR-367), bem como aeroportuário através dos aeroportos de Porto Seguro (1h 20min) e Belmonte (35min). A região, conhecida por sua beleza natural preservada, integra a Área de Proteção Ambiental de Santo Antonio (23.000 hectares.

O projeto conta com licenciamento ambiental e contempla 25 casas de alto padrão, com área privativa de cerca 900 m² cada e opções de plantas entre 4 e 6 suítes. Além disso, o condomínio contará com heliponto, concierge, clube com academia e spa, área de wellness e hammam, área gourmet, quadras de beach sports e beach club. O empreendimento envolve renomados escritórios de arquitetura com experiência na região de Trancoso garantindo exclusividade.

Com foco em público ultra-high net worth, estão em andamento conversas com marcas de luxo globais para eventual embandeiramento do empreendimento, o que ratifica o conceito e a exclusividade do produto, que passaria a ser ofertado também na base de clientes da marca.

Após a redefinição da estratégia comercial e ajustes no projeto arquitetônico, o VGV previsto soma R$ 473 milhões. O fluxo financeiro das obras deste projeto de alto luxo se diferencia pelas vendas à vista ou em tabela curta durante as obras, com forte geração de caixa. Ademais, por conta da exclusividade das casas, as obras desse empreendimento são alinhadas às vendas, otimizando exposição de caixa. Vale ressaltar que, respeitado o patrimônio de afetação, os CRI Santo André, Savoie e Viva possuem cláusula de tombamento de resultado para amortização obrigatória das operações ainda em aberto, acelerando a redução de exposição.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades do empreendimento e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE.

SANTO ANDRÉ - BAHIA

POTENCIALIDADES

Santo André, um refúgio exclusivo do sul da Bahia tem se destacado como alternativa a Trancoso, local frequentado por público de alta renda, porém ainda preservando a tranquilidade. O crescimento do ecoturismo e investimentos em infraestrutura consolidaram a região como um destino promissor tanto para lazer quanto para valorização imobiliária.

Localizada a pouco mais de uma hora de Porto Seguro, Santo André se destaca por praias de areia branca e mar cristalino.

Santo André é um destino ainda pouco explorado por turistas, preservando seu charme natural e atmosfera reservada. Além das praias, a região oferece opções de lazer que vão além do óbvio. Passeios de barco pelo Rio Jequitinhonha revelam a biodiversidade da região e levam até a Barra do Peso,

onde o rio encontra o oceano. Para os amantes da cultura, vilas vizinhas como Belmonte, que possui aeroporto com capacidade para receber jatos executivos, guardam arquitetura histórica e tradições locais, enquanto Santo André se diferencia pelo ambiente musical distinto.

O clima é agradável durante todo o ano, marcando temperaturas entre 20ºC e 30ºC, garantindo conforto em todas as estações.

Tal combinação de natureza preservada, tranquilidade e exclusividade faz de Santo André o destino e investimento ideal para quem busca viver e descobrir a natureza em seus mínimos detalhes.

Aeroporto de Belmonte

Com o aumento do congestionamento nos aeroportos que regem a malha aeroportuária do sul da Bahia (Trancoso e Porto Seguro), principalmente em alta temporada, o governo da Bahia anunciou o investimento de R$ 5,8 milhões para revitalizar e expandir o aeroporto de Belmonte, com pista de 1.300m semelhante ao aeroporto de Santos Dumont (RJ), permitindo, portanto, aeronaves comerciais.

As obras visam expandir o turismo de alto padrão na região e aquecer o setor imobiliário ao norte de Porto Seguro, onde Santo André está localizada.

https://agazetabahia.com/noticias/geral/46093/reforma-do-aerodromo-de-belmonte-promete-impulsionar-o-turismo-de-alto-padrao-na-costa-do-descobrime-20-04-2025/

aGAZETA BAHIA

Por: Divulgação 20/04/2025-06:52:53

Reforma do Aeródromo de Belmonte promete impulsionar o turismo de alto padrão na Costa do Descobrimento

AERIN

7 DE MARÇO DE 2025

Bahia investe R$ 5,8 milhões na recuperação do Aeródromo Doutor Roberto Cunha, em Belmonte

Imagem: Radar News

Aeroporto de Belmonte antes da revitalização: https://aeroin.net/wp-content/uploads/2025/03/Belmonte-1024x708.jpg

INFRAESTRUTURA E POTENCIALIDADES REGIONAIS

Saúde

Hospital 24h em Santa Cruz Cabrália, além de farmácias em Guaiu.

Bancos

Internet

Restaurante: Sabores do Santuário

Cobertura de Wi-fi disponível na região, utilizada por hotéis e pousadas.

Agências do Bradesco e Banco do Brasil em Santo André.

Área de pesca oceânica

Gastronomia

Opções gastronômicas disponíveis no centro da cidade e arredores.

Ciclismo Porto Seguro – Santo André

CRI SANTO ANDRÉ

Projeto Guaiú

CRI SANTO ANDRÉ

Foto 1: Vista aérea sentido praia

Foto 3: Acesso à praia

Garantias:

• Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de

• Alienação fiduciária de cotas da SPE

• Aval da controladora

Servicers:

Securitizadora: Canal

• Agente Fiduciário: Trustee

Medição de obras: Dexter

• VGV Atualizado: R$ 473 milhões

25 casas de cerca de 900 m²

Empreendimento:

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI MALLORCA

ILHÉUS / BA Acessar Google Maps

IPCA + 13,50% a.a.

Saldo Devedor: R$ 11.980.279,11

Vencimento: Nov/29

LTV atualizado: 24%

O Mallorca encontra-se frente-mar no munícipio de Ilhéus - BA, no bairro de Nossa Senhora da Vitória, com a fachada voltada para a Avenida Tancredo Neves, uma das principais rotas da cidade e lateral voltada para Rua Sol e Mar.

O empreendimento possui localização privilegiada com fácil acesso à Praia do Sul e fornece vista mar para os moradores de todos os pavimentos. Possui 87 unidade com áreas privativas de 77 a 113 m² e sua área de lazer inclui piscinas com vista mar, academia, salão de jogos, área gourmet e salão de festas.

Atualmente a obra conta com 36,01% de evolução (+1,61% p.p. m/m). No mês foram concluídos os serviços de forma e execução parcial do serviço de concretagem, contando com 17 trabalhadores no canteiro.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento Mansion Madrid* além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora.

O empreendimento está com 35% das unidades vendidas, estoque de R$ 45,4 milhões e carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) de R$ 18,1 milhões. As garantias do Mansion Madrid* são compostas por recebíveis que somam R$ 3,8 milhões (carteira curta até dezembro / 2026), além de estoque de 2 unidades que totalizam R$ 1,1 milhão, perfazendo R$ 68,4 milhões em garantias.

*Mansion Madrid: empreendimento da holding proprietária do Mallorca financiado pelo CACR11 via CRI, com as obras entregues em dezembro de 2024.

Servicers:

Securitizadora: Travessia

• Agente Fiduciário: Trustee

Medição de obras: Monitori

Garantias:

Alienação fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação Fiduciária de cotas da SPE

Cessão Fiduciária do sobejo do CRI Mansion Madrid após sua quitação

• Aval da controladora

Empreendimento:

• 87 apartamentos de 77 a 113 m²

• VGV Atualizado: R$ 78,4 milhões

• Entrega: Julho/27

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

La Maison

Palatium

Viver Diadema

Fazenda Boa Vista

Parque

Nex Life Park

Mansion Madrid

LG Sophia

Fama

Town

Like

Life

Visconde de Monte Cristo

IMPACTO SOCIAL

Além dos retornos financeiros do CACR11 para seus cotistas, um outro grande fator motivacional para nós da Cartesia Capital é o impacto social que as nossas operações tem sobre as comunidades nas quais os empreendimentos financiados estão inseridos. Seja através da geração de oportunidades de trabalho direta e indiretamente, da movimentação da economia local pela aquisição de insumos para realização das obras, da realização do sonho da casa própria para centenas de famílias (prioridade para 87% dos brasileiros) ou mesmo de levar entretenimento para a população. Acreditamos que assim contribuímos com um país melhor para todos, o que nos motiva a expandir continuamente nossos negócios e, assim, impactar positivamente a vida de cada vez mais brasileiros.

Obras financiadas

Empregos gerados

Economia

22 empreendimentos residenciais

70 empregos nas obras

VGV total financiado: R$ 2.572 mm

3.839 unidades habitacionais

Impostos sobre VGV: R$ 103 mm

1.541 unidades concluídas

Corretagem de vendas: R$ 154 mm

Insumos / mão de obra: R$ 962 mm

GLOSSÁRIO

Valor de Mercado da Cota: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do período.

Valor Patrimonial da Cota: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo na data de fechamento do período.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo sobre o Valor de Mercado da Cota.

Gross–up: adição de uma alíquota de IR à rentabilidade de investimentos que não possuem essa tributação, para fins de comparação com investimentos tributados.

TIR – Taxa Interna de Retorno: percentual que indica a taxa de retorno de um ativo.

PL – Patrimônio Líquido: indicador contábil que representa a diferença entre o ativo e o passivo da organização.

P/VP: valor da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data-base do relatório.

LTV – Loan to Value: valor da dívida em relação ao valor do imóvel em garantia, considerando-o concluído (quanto menor o indicador, maior a cobertura da dívida com garantias).

AF – Alienação Fiduciária: tipo de garantia onde o devedor deixa o bem financiado no nome do credor, que assim detém a propriedade fiduciária do bem até a quitação total da dívida

CF – Cessão Fiduciária: tipo de garantia na qual o devedor transfere ao credor a titularidade de direitos ou títulos de crédito, com a finalidade de garantir a satisfação de uma dívida.

PMT: parcela de remuneração paga pelo Devedor, composta por juros e amortização

Cash Sweep: utilização de recursos excedentes para amortização antecipada do saldo devedor.

DRE – Demonstração do Resultado do Exercício: relatório contábil que apresenta as receitas e despesas do fundo e o resultado obtido a partir de suas operações em determinado período de tempo.

Resultado Caixa Retido: ganhos financeiros acumulados auferidos pelo regime caixa que ainda não foram distribuídos pelo Fundo aos cotistas.

Retenção de Caixa: valor excedente auferido no resultado caixa mensal ainda não utilizado para distribuição de rendimento aos cotistas.

Retirada de Caixa: valor do caixa, anteriormente retido, utilizado para composição do dividendo no período

IFIX: Índice de fundos imobiliários divulgado pela B3 que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3

Volume financeiro mensal: movimentação financeira feita pelas negociações de cotas do Fundo no mercado secundário no mês.

Giro: Representa o percentual do Volume Financeiro Mensal negociado sobre o Patrimônio Líquido do Fundo no período.

Caixa e Aplicações Financeiras: parte do patrimônio líquido aplicada em cotas de fundos de investimento ou títulos de renda fixa, públicos e privados.

VGV – Valor Geral de Venda: receita bruta total prevista com determinado empreendimento imobiliário pela venda dos imóveis que o compõem.

DISCLAIMER

Este material foi desenvolvido pela Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos Ltda. (“Cartesia Capital”), com caráter meramente informativo, não se caracterizando como oferta ou solicitação de investimento ou desinvestimento. Apesar do cuidado utilizado no manuseio das informações apresentadas, a Cartesia Capital não se responsabiliza pela publicação acidental de informações incorretas, nem tampouco por decisões de investimento tomadas com base nas informações contidas neste documento, as quais podem inclusive ser modificadas sem comunicação. A Cartesia Capital não comercializa nem distribui cotas de fundos de investimento ou qualquer outro ativo financeiro.

Rentabilidade obtida no passado e guidance fornecido não representam garantia de rentabilidade futura. Para a avaliação da performance de um fundo de investimentos, é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses de desempenho passado, bem como entendimento do seu processo de gestão e da adequação à sua tolerância aos riscos inerentes. Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador, pelo gestor, por qualquer mecanismo de seguro ou pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC. Leia o regulamento e demais documentos do fundo antes de investir. Os mesmos podem ser obtidos junto ao Distribuidor ou Administrador do fundo.

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