Relatório Gerencial CACR11 de maio de 2026

CACR11

FII - CARTESIA RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS Relatório Gerencial Mensal

Maio 2026

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

CARTESIA © n WEB CAPITA

Relatório Gerencial – Maio 2026

TESE DE INVESTIMENTO

Aquisição de ativos financeiros de natureza imobiliária, com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

R$ 471.926.680,37

COTA PATRIMONIAL

R$ 97,58

COTA MERCADO

R$ 23,97

LIQUIDEZ DIÁRIA MÉDIA (MAI/26)

R$ 5,0 Milhões

NÚMERO DE COTAS 4.836.324

TAXAS DO FUNDO Administração e Gestão: 1% a.a. Performance: 20% sobre o que exceder 110% CDI

ADMINISTRADOR BRL Trust DTVM S.A.

Cartesia InGESTORA

Gestão de Recursos Ltda.Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos Ltda.

COMENTÁRIOS DA GESTÃO

ESTRATEGIA DE DIVIDENDOS

Em linha com o Comunicado ao Mercado divulgado em 19/05/2026, no qual a gestão reiterou seu foco na recomposição dos níveis de liquidez do fundo para patamares históricos ao redor de 10% do PL, e, por outro lado, na continuidade das obras financiadas, foi adotada, durante o mês de maio, estratégia de incorporação dos juros remuneratórios ao saldo devedor dos CRI investidos pelo fundo, com exceção da operação Station, que se encontra em fase de amortização de principal, com suas obras concluídas.

A medida teve como principal objetivo preservar liquidez no curto prazo, permitindo que parcela dos recursos das operações permanecesse direcionada às respectivas necessidades de obra, reduzindo a necessidade de desembolsos adicionais e assegurando a continuidade dos empreendimentos financiados.

Em contrapartida, os juros que seriam pagos financeiramente ao fundo foram incorporados ao saldo devedor dos CRI, permanecendo integralmente reconhecidos no valor dos ativos.

Importante destacar que essa decisão não altera a tese de investimento, a qualidade de crédito das operações, suas garantias, tampouco o valor patrimonial dos ativos que compõem a carteira do fundo. Trata-se exclusivamente de uma adequação temporária do fluxo financeiro das operações, mantendo-se inalterado o direito econômico do fundo sobre os juros auferidos, que passam a compor o saldo devedor dos respectivos CRI.

Adicionalmente, o fundo encerrou o mês de maio com resultado acumulado (regime caixa) passível de distribuição equivalente a R$ 1,39 por cota. Nos termos da regulamentação aplicável, tal resultado deverá compor a distribuição obrigatória mínima de 95% do resultado apurado pelo regime caixa no primeiro semestre de 2026, cujo anúncio ocorrerá em 30/06/2026.

NÃO APROVAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS (DF2025)

Em 15/6/2026 foi encerrada a Consulta Formal aos Cotistas para aprovação das DF2025 do CACR11, as quais foram reprovadas por 2,27% dos cotistas (contra 1,77% de votos favoráveis à aprovação). Conforme esclarecido no Fato Relevante de 10/4/2026, o atual administrador do fundo (BRL Apex) não recebeu do antigo administrador Banco Daycoval, no devido tempo, as demonstrações financeiras de transferência (DFT) devidamente auditadas. As DFT com opinião sem ressalvas dos auditores foram recebidas em 4/4/2026, comprometendo o prazo do trabalho, ainda em curso no momento, dos auditores contratados pela BRL Apex. Assim, visando não descumprir os prazos regulatórios de aprovação das DF2025, não coube alternativa senão a apresentação para os cotistas das DFT2025 com abstenção de opinião do atual auditor. Uma vez encerrados os trabalhos em curso, o resultado será devidamente divulgado.

MATERIA VEICULADA – METRO QUADRADO

Em matéria publicada em 8/6/2026, o Brazil Journal – Metro Quadrado Cumpre cita o Sr Samir Majzoub “confeiteiro” como controlador de empreendimentos imobiliários investidos pelo CACR11. Esclarecemos que o Sr Samir Majzoub ao qual a matéria se refere jamais esteve envolvido em qualquer operação do Fundo. Por outro lado, seu homônimo parcial, membro de família patrimonialista imobiliária, esteve, por breve período, envolvido com as referidas operações, por seu interesse no desenvolvimento dos ativos. Portanto, para que não restem dúvidas, são indivíduos distintos com coincidência de nomes.

CARTESIA ⑧ n w B CAPITAL

COMENTÁRIOS DA GESTÃO

SOBRE A ESTRATÉGIA E CARTEIRA DO CACR11

As operações investidas pelo CACR11 são estruturadas com fundos de reserva destinados a suportar as obrigações dos CRIs, incluindo despesas operacionais, remuneração e obras, especialmente em cenários de descasamento de fluxo financeiro oriundo da receita de vendas. Durante a fase de maturação dos empreendimentos, é prática comum que o fundo realize aquisições de novos CRIs com o objetivo de suportar o pagamento das obrigações financeiras dos CRIs já emitidos. Essa estratégia visa preservar a estrutura financeira da operação até que o projeto alcance a estabilidade projetada, sem depender de recursos do incorporador, ou seja, evitando o risco corporativo e reforçando a tese de operações de project finance.

O CACR11 atualmente apresenta exposição superior ao limite regulatório previsto em determinados projetos. O plano de reenquadramento contempla novas aquisições de CRIs, ainda que, em alguns casos, mantenha exposição acima do limite regulatório, tendo como objetivo a adequação do fundo aos limites de enquadramento até dezembro de 2026. Essa abordagem tem como objetivo viabilizar o desenvolvimento dos empreendimentos e garantir que, à medida que os projetos entrem na fase de geração de receita, seja possível realizar a amortização dos CRIs.

Os sócios da Cartesia Capital e seus familiares são cotistas de longo prazo do CACR11, demonstrado alinhamento com seus cotistas.

MODELO DE GESTÃO ATIVA CARTESIA CAPITAL

A Cartesia Capital tem como princípio uma forte gestão ativa da carteia do CACR11, que compreende a participação em cada etapa dos empreendimentos financiados. Exigimos dos incorporadores comprometimento com a boa execução do empreendimento e observação das cláusulas contratuais das operações. Com isso, buscamos não somente proteger os recursos investidos de nossos cotistas, como contribuir para uma maior eficiência operacional dos empreendimentos com reflexo positivo no resultado para o próprio incorporador. Contamos com suporte do Centro de Monitoramento das operações na sede da Cartesia Capital, com painéis interativos conectados via Power BI aos servicers das operações com atualizações diárias e câmeras instaladas nas obras e stands de vendas para acompanhamento.

A estratégia da gestão ativa inclui manter posição de liderança em quórum de AGT dos CRI investidos, visando assim trazer maior simetria e agilidade de decisão, ainda que consequentemente, trazendo maior concentração de ativos. Por outro lado, a alternativa de alocação em inúmeros ativos através de participações minoritárias irrelevantes nos CRIs, ao mesmo tempo em que traz diversificação de risco, também se traduz em gestão passiva, sem qualquer possibilidade de intervenção do gestor se / quando necessário para realinhamento.

O processo de gestão e monitoramento inclui, entre outros:

(i) acompanhamento das estratégias de vendas, inclusive com o uso de clientes ocultos nos stands de vendas, e dos resultados efetivos através de reuniões semanais com a equipe comercial do empreendimento visando convergência com a curva de vendas definida na documentação,

(ii) realização e atualização de pesquisas de mercado para avaliação do aspecto comercial dos empreendimentos com profundidade e granularidade de informações (evolução do mercado na área geográfica, tipologia, público-alvo, amenidades, precificação, concorrência etc)

(iii) monitoramento da carteira de recebíveis com recebimento de relatório elaborado por empresa terceirizada independente em até 8 dias úteis do mês subsequente (comparado a prazo médio do mercado de 40 dias), com dupla verificação pelo time interno de gestão,

(iv) monitoramento em tempo real das obras através de câmeras e visitas não programadas às obras da equipe interna de incorporação e gestão em complemento aos controles e medições efetuados por empresas terceirizadas independentes,

(v) minutas proprietárias dos CRI, atualizadas permanentemente visando mitigar riscos, favorecem forte dinâmica dos controles das operações pelo Centro de Monitoramento e reduzem o risco de dupla interpretação em eventualidade de judicialização,

(vi) definição, em alinhamento com o incorporador, de preço mínimo de venda das unidades dos empreendimentos, assegurando a manutenção de valor da garantia do CRI,

(vii) disposição de contato com o incorporador em tempo integral para resolução de intercorrências na execução dos empreendimentos visando reduzir ao mínimo atrasos ou prejuízos,

(viii) antecipação do processo de análise de crédito dos adquirentes para repasse junto a instituições financiadoras para, uma vez obtido o habite-se da obra, agilizar a amortização do CRI e otimizar a renovação da carteira de ativos do CACR11, além de beneficiar o resultado do incorporador.

(ix) priorização do uso dos recursos do fundo para o bom andamento das obras sobre qualquer outra obrigação, uma vez que o retorno do capital investido depende diretamente da conclusão e entrega dos empreendimentos aos adquirentes.

SOBRE A COTA E OS RENDIMENTOS

A cota do CACR11 fechou maio com valor de mercado de R$ 23,97, e relação P/VP de 24,56% (84,69% em 30/04/2026), observando que o VP incorpora o IPCA acruado não caixa de R$ 2,47 / cota (R$ 1,16 em 30/4/2026). Pro-forma descontado o IPCA acruado, a relação P/VP seria 25,20% (85,73% em 30/04/2026). A base de cotistas soma 25.297 investidores (-4,86% m/m; +4% nos últimos 24 meses), suportando a forte liquidez das cotas do CACR11. O volume negociado no mês somou R$ 100,4 milhões, equivalente a um giro de 21,4% do PL do fundo.

O resultado distribuído reflete o recebimento mensal de juros e da correção monetária das operações de CRI e, ocasionalmente, taxa de distribuição em operações estruturadas pela CARTESIA.

Dividend Yield Mensal (Últimos 12 meses)

Como regra, a atualização monetária sobre os saldos devedores dos CRI, ainda que em alguns CRIs acumulada (sem efeito caixa), é recebida (i) na amortização das operações, ou (ii) em eventos de negociação no mercado secundário dos CRI investidos. O saldo acumulado de correção monetária + juros acruados (não caixa) em 29/05/2026 somava R$ 11.959.493 ou R$ 2,47 / cota. A gestão do fundo opera ativamente no mercado secundário para destravar a correção monetária acruada (não caixa), visando dar ao cotista relativa previsibilidade de rendimentos. A atualização monetária de todos os CRI investidos pelo CACR11 considera somente variações mensais positivas do indexador (IPCA/IBGE), protegendo os CRI contra eventuais deflações.

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

CARTESIA © WEB Relatório Gerencial – Maio 20265 CAPITA

Histórico de Rendimentos

Rendimento Mensal (R$ / Cota) - Últimos 36 meses

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários CARTESIA © in WEB Relatório Gerencial – Maio 2026 AP

Os gráficos abaixo demonstram a evolução da correção monetária acumulada da carteira do CACR11 nos últimos 12 meses.

Correção Monetária da Carteira - Últimos 12 meses

Em maio houve (i) adição de R$ 6.547.547 referente ao IPCA de 0,88% de março de 2026 (“n-2”) e parcelas de juros incorporados e (ii) amortização de IPCA acruado no valor de R$ 196.627, ocasionando aumento do saldo acumulado para R$ 11.959.943, equivalente a R$ 2,47 / cota.

IPCA mensal x IPCA acumulado (12 meses)

BASE DE COTISTAS E VOLUME NEGOCIADO

Expansão de 368% da base de cotistas desde a entrada do CACR11 no IFIX em ago/22

Volume Fin negociado (R$ Milhares)

DRE GERENCIAL – RESULTADOS DO MÊS

A DRE gerencial ao lado apresenta o resultado do CACR11 do mês, demonstrando de forma resumida o resultado no regime de caixa e informando o resultado pelo regime de competência.

Faz-se necessária a distinção dos conceitos uma vez que, conforme a legislação vigente, o fundo deve distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, sendo permitida a antecipação mensal dos dividendos. Dessa forma, o lucro auferido para fins de distribuição de dividendos deve transitar pelo caixa.

O regime de competência, por sua vez, considera a data do fato gerador das receitas e despesas apuradas em determinado período, mesmo que sem transitar pelo caixa do fundo.

A diferença entre o lucro pelo regime de competência e pelo regime de caixa se justifica, sobretudo, (i) pela variação monetária incidente sobre o saldo devedor dos CRI’s investidos ser acruada ao longo do tempo de vida das operações para pagamento pelos devedores dos CRI’s somente na liquidação dos mesmos, e (ii) pela provisão mensal para taxa de performance. Segundo o regulamento do CACR11, a taxa de performance deve ser calculada e provisionada diariamente, considerando o período de apuração encerrado no último dia útil dos meses de junho e dezembro e será paga durante o semestre subsequente ao período de provisionamento.

No segundo semestre de 2025, o fundo não apurou taxa de performance. Dessa forma, não haverá pagamento desta rubrica ao gestor no corrente semestre. No primeiro semestre, o CACR11 não auferiu taxa de performance até o momento.

*Não considera rendimentos dos recibos

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

CARTESIA © Relatório Gerencial – Maio 2026

DRE REGIME DE CAIXA (R$)

*Rentabilidade com base na cota de mercado

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

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SEGMENTAÇÃO E DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

REMUNERAÇÃO DA CARTEIRA DE CRI

Taxa média de juros (IPCA)

12,7453% a.a.

DISTRIBUIÇÃO SETORIAL

Residencial Residencial e Comercial

CLASSE DE ATIVO*

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

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CARTESIA WEB Relatório Gerencial – Maio 2026

CRI HELVETIA

INDAIATUBA / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,6825% a.a.

Saldo Devedor: R$ 59.900.117,97

Vencimento: Mar/2027

LTV atualizado: 52%

O Helvetia Le Jardin, projetado pelo arquiteto João Armentano, é um empreendimento horizontal de alto padrão localizado no bairro de Helvetia, área mais nobre da cidade de Indaiatuba – SP, classificada entre as 10 melhores cidades do Brasil para se viver. O empreendimento é privilegiado por estar vizinho aos famosos clubes de golfe e polo, e contar com fácil acesso a escolas bilíngues, parques e infraestrutura urbana consolidada.

Ainda que área total do empreendimento some 46 lotes com áreas de 500 m² a 2.000 m², a primeira fase (objeto do CRI) é composta por 22 casas com áreas privativas de 272 m² a 455 m² e plantas de 3 e 4 suítes, com piscina privativa. A infraestrutura e área de lazer do condomínio, á entregues, é composta de quadras de tênis, poliesportiva e beach sports, playground, academia, portaria 24h e vasta área verde com paisagismo de Maurício Cirillo.

O método de construção utiliza light steel frame. Atualmente a obra (Etapa 1 – 12 casas) conta com avanço de 76,55%, incluindo 3 unidades já com Habite-se, 2 casas em fase final de obras (+90%) e as demais com 35% - 90% de avanço de obras.

EXECUÇÃO EXTRA-JUDICIAL: Considerando o descumprimento de cláusulas da operação, a assembleia de 14/5/2026 deliberou pelo vencimento antecipado do CRI. Expirado o período legal de cura, o processo de execução extra-judicial foi iniciado pelo escritório Galdino, Takemi, Ayoub, Salgueiro, Rezende de Almeida, Costa, Faria. A operação conta com garantia dos 46 lotes e respectivas benfeitorias .

Simultaneamente aos trabalhos em andamento do escritório jurídico, a Gestora avalia a eventual alienação do ativo para investidores especializados.

23% Vendas

76,55% Obras Fase 1

Servicers:

Securitizadora: Barisec

Agente Fiduciário: Oliveira Trust

Medição de obras: MV Construções

CRI HELVETIA

Foto 3: Visão aérea

Garantias:

• Alienação fiduciária do estoque

Alienação fiduciária de lotes (15.000 $\mathrm { m } ^ { 2 }$ @ R$ 1.450 / m²)

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

• Alienação fiduciária das quotas da SPE

Empreendimento:

• 22 Casas de 272 a 455 m²

• VGV Atualizado: R$ 107,5 milhões

Foto 5: Projeto Vila Toscana

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 500 mil) se Fundo de Obras > 105% do saldo de obras a incorrer

CARTESIA WEB Relatório Gerencial – Maio 2026

CRI VIVA

Itaparica / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6842% a.a.

Saldo Devedor: R$ 115.437.064,16

Vencimento: Fev/2029

LTV atualizado: 32%

Condomínio vertical de médio padrão no estilo resort localizado na Ilha de Itaparica – BA, em uma região privilegiada da ilha, abrigada do mar aberto, ao lado da estação de chegada do ferry boat (travessia de balsa que liga Itaparica a Salvador). O empreendimento, inspirado na arquitetura das praias da costa italiana, está situado à beira-mar, com faixa de areia privativa de 150 metros de extensão. O projeto será desenvolvido em 3 fases, alinhadas com a curva de vendas.

O registro do modificativo do projeto no RGI está em fase final, com previsão para ser obtido ainda no mês de junho, última barreira para o lançamento da Fase 1 (378 unidades). A campanha de place branding antecipando o lançamento resultou em 115 reservas qualificadas. A estratégia de divulgação ativa inclui campeonato oficial de beach tenis, exposições, evento gastronômico etc fazendo uso das instalações já concluídas como stand de vendas, sala imersiva, quadras, e píer náutico para pequenas embarcações.

A obra de contenção definitiva junto à orla continua evoluindo dentro do prazo planejado acumulando 6,60% de evolução física (Fase 1).

O projeto, com 840 unidades inclui diferentes tipologias modulares como gardens, apartamentos e terraços (coberturas) com áreas privativas de 22 a 130 m² e plantas de 1 a 4 dormitórios. O VGV esperado com base na tabela de vendas atual e base das reservas efetuadas (R$ 11.350,00/m²) soma cerca de R$ 600 milhões .

PONTE SALVADOR-ITAPARICA: matéria do portal Bahia Econômica anunciou a assinatura, pelo governador Jerônimo Rodrigues, da autorização para o início das obras para implantação da ponte ligando Itaparica a Salvador, com cerca de 14 km de extensão, em parceria com consórcio chinês.

https://bahiaeconomica.com.br/wp/2026/06/15/jeronimo-rodrigues-autoriza-inicio-das-obras-em-terra-da-ponte-salvador-itaparica/

6,60% Obras

Empreendimento:

• 840 apartamentos (3 fases)

• VGV atualizado R$ 600 milhões

Amortização: Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CARTESIA ⑧ WEB

INFRAESTRUTURA E POTENCIALIDADES REGIONAIS

Saúde

Hospital e postos de saúde disponíveis na ilha

Internet

Cobertura de Wi-fi disponível na região,

Bancos

Agências do Bradesco e Caixa na Ilha de Itaparica

Gastronomia

Opções gastronômicas disponíveis no centro da cidade e arredores.

Centro histórico

Marina de Itaparica

Ruínas do forno da cal

Ponte Salvador - Itaparica

Em agosto de 2025, autoridades locais e o consórcio responsável pela construção da ponte que ligará Salvador à Ilha de Itaparica confirmaram o início das obras em junho de 2026.

A ponte deverá beneficiar a população e a economia de 44 municípios próximos, atualmente dependentes do ferry boat. Estima-se que a população da ilha passe de 40.000 habitantes atualmente para cerca de 600.000 pessoas após a conclusão da ponte, prevalecendo então primeiras moradias.

https://g1.globo.com/ba/bahia/noticia/2025/08/29/confirma-inicio-da-construcao-da-ponte-salvador-itaparica.ghtml

Garantias:

Alienação Fiduciária do Estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação Fiduciária de cotas da devedora

• Aval da controladora

Servicers:

• Securitizadora: Canal

• Agente Fiduciário: Trustee

• Medição de obras: Engebanc

CRI STATION

SÃO PAULO / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,6825% a.a.

Saldo Devedor: R$ 16.681.967,11

Vencimento: Out/2027

LTV atualizado: 30%

O Station fica localizado em São Paulo no bairro de Vila Madalena. Possui duas entradas, sendo uma na Rua Paulistânia e a outra pela Praça Américo Jacomino, em frente à saída da estação de Metrô Vila Madalena.

O empreendimento é composto por 203 unidades tipo com áreas privativas de 24 a 36m² e plantas de diferentes tipologias como studios, 1 dormitório e 2 dormitórios. Sua área de lazer inclui churrasqueira gourmet, salão de festas, academia, piscina, salão de jogos, pet place, dentre outros itens.

Atualmente a obra conta com 99,51% de evolução (+0,63% p.p m/m). No mês foram realizados serviços de pintura, revestimentos especiais e serviços de instalações finais, com 20 trabalhadores no canteiro. Após emissão do Habite-se ao final do mês de abril, foi concluído seu registro nas matrículas individualizadas, e iniciado o processo de repasse.

Garantias da operação incluem a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora.

O empreendimento está com 73% das unidades vendidas e com uma carteira de recebíveis saudável. O estoque do empreendimento soma R$ 23,1 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo a receber de R$ 21,6 milhões, totalizando R$ 44,7 milhões em garantias reais.

Vendas

Servicers:

Securitizadora: Canal

Agente Fiduciário: H.Commcor

Medição de obras: Dexter

Foto 1: Fachada

Foto 3: Projeto

Foto 2: Piso – Área comum

Garantias:

• Alienação Fiduciária

• Alienação Fiduciária de cotas

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Aval da controladora

Foto 5: Entrada - Rua Paulistânia

1

Empreendimento:

203 apartamentos de 24 a 36 m²

• VGV Atualizado: R$ 78,4 milhões

Entrega Maio/2026

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI SAVOIE

SALVADOR / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6832% a.a.

Saldo Devedor: R$ 61.967.454,63

Vencimento: Jan/2028

LTV atualizado: 74%

Empreendimento vertical de médio-alto padrão no Horto Florestal, bairro nobre da cidade de Salvador – BA, marcado por ruas arborizadas, áreas verdes preservadas e grande tranquilidade urbana.

O projeto é composto por 153 unidades compactas do tipo studio, 1 e 2 dormitórios, todos com vaga de garagem, produto atualmente sem oferta na região. O empreendimento contará com piscina, restaurante, academia de ginástica, sport bar, co-work, espaço pet, quadra de beach tenis e mini-mercado.

Com a proximidade da aprovação pela Prefeitura Municipal de Salvador do projeto modificativo (pendente ajuste no RIT – Relatório de Impacto de Tráfego), a documentação para entrada no Cartório de Imóveis e obtenção do registro de incorporação do projeto modificativo está sendo concluída. Antecipando o lançamento de vendas, atualmente estão sendo ofertadas unidades para investidores interessados em explorar modelos de renda e short-stay, com 15 reservas concretizadas até o momento (+5 unidades m/m).

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis de vendas, além da alienação fiduciária das cotas da SPE.

Pesquisa mercadológica: 100%

Demolição: 100%

Aprovação projeto modificativo

CRI SAVOIE

Garantias:

Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação Fiduciária de cotas da Devedora

Aval da controladora

Empreendimento:

153 apartamentos de 23 a 46 m²

VGV Atualizado: R$ 89,9 milhões

Foto 5: Atualização do Projeto

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI MONTE CRISTO

ITU / SP Acessar Google Maps

IPCA + 14,00% a.a.

Saldo Devedor: R$ 10.197.363,49

Vencimento: Out/2027

LTV atualizado: 64%

O Edifício Monte Cristo é a última torre do condomínio Ilhas do Mediterrâneo localizado no município de Itu - SP, no bairro de Altos da Vila Nova, com entrada localizada na Rua Marcos Mariano de Almeida. O empreendimento é composto por 72 unidades tipo com áreas privativas de 75,44 a 87,74 m² distribuídos em plantas de 2 e 3 dormitórios, com suíte. Sua área de lazer incluí mais de 20 itens como área gourmet, churrasqueira, lareira, piscina, academia, quadra poliesportiva.

Obra finalizada e processo de repasse em andamento para gradual amortização do CRI. Em paralelo, seguem os esforços de venda das unidades em estoque.

Como garantia da operação foi cedida alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora e de seus sócios pessoas físicas.

Atualmente, o empreendimento está 75% vendido. O estoque do empreendimento representa R$ 8,7 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo a receber de R$ 7,2 milhões, totalizando R$ 15,9 milhões em garantias reais.

Obras

Servicers:

Securitizadora: True

Agente Fiduciário: Oliveira Trust

Medição de obras: Monitori

CRI MONTE CRISTO

Foto 3: Portaria

Garantias:

• Alienação fiduciária do Estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

• Alienação fiduciária de cotas da SPE

Aval da controladora e dos sócios pessoas físicas

Empreendimento:

72 apartamentos de 75 a 87 m²

• VGV atualizado: R$ 29,8 milhões

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CARTESIA WEB Relatório Gerencial – Maio 2026

CRI REAL PARK

São Paulo / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,6839% a.a.

Saldo Devedor: R$ 42.042.548,75

Vencimento: Mar/2028

LTV atualizado: 71%

O empreendimento fica localizado na cidade de São Paulo, em região nobre do Real Parque. Localização privilegiada em rua privativa com acesso controlado e apenas 15 imóveis, acesso para praça arborizada com cerca de 4.000 m2 como extensão da rua, gerador full, hammam terapêutico e hobby lounge.

O condomínio é composto por 8 unidades de alto padrão com áreas privativas que variam de 351m² a 456m² e plantas flexíveis com até 4 dormitórios / suites. As unidades possuem quintal, terraço gourmet e roof top.

O projeto, aprovado na PMSP, aguarda o Registro de Incorporação do modificativo (previsão cerca 30 dias). Não obstante, foi iniciada a estratégia de vendas para efetivação de reservas com foco em investidores no modelo off-market.

A Monitori, empresa terceirizada contratada para realizar a medição mensal da obra, reportou avanço de 1,84% na medição com serviços de armação de estacas e tubulões, escavação e execução de estacas hélice, contando com 16 trabalhadores no canteiro. A obra está dentro do cronograma previsto, tendo atingido a marca de 12,85% de evolução acumulada.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis de vendas, além da alienação fiduciária de cotas da SPE.

O projeto, de autoria do renomado escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos, está sendo conduzido em parceria a Construtora Lima Sampaio (@limasampaioconstrutora), especialista em construções de alto padrão com mais de 40 anos de história. Por estratégia do time comercial, o lançamento oficial das vendas do empreendimento está previsto para ocorrer nos próximos meses, após a realização dos serviços de fundação e conclusão da superestrutura.

Terreno: Quitado

Limpeza do terreno / terraplanagem: 100%

Contenção e fundação: em andamento

CRI REAL PARK

Foto 2: Projeto

Garantias:

• Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação fiduciária de cotas da SPE

• Aval da controladora

Empreendimento:

8 casas de 351 a 456 m²

VGV atualizado: R$ 60,4 milhões

Foto 5: Projeto

Amortização:

0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI ALTO LINDÓIA

Porto Alegre / RS Acessar Google Maps IPCA + 12,8058% a.a. Saldo Devedor: R$ 69.214.356,78 Vencimento: Ago/2030 LTV atualizado: 38%

O Alto Lindóia Resort está localizado na cidade de Porto Alegre, na divisa dos bairros Sarandi e Lindóia, em região 2 metros acima do nível máximo da enchente de 2024. Empreendimento composto por 684 unidades tipo com áreas privativas de 37 a 62 m² e opções de 1, 2 e 3 dormitórios, todas com vaga de garagem. O conceito de clube condomínio se reflete nos variados itens de lazer como salão de festas, piscina, quadra poliesportiva, quadras de beach tênis, churrasqueiras, espaço pet e spa, entre outros.

O empreendimento está sendo desenvolvido em 2 fases tanto na estratégia comercial como na execução da obra. A primeira fase compreende, além de duas torres de apartamentos totalizando 342 unidades, a área de lazer do condomínio e o edifício garagem. As obras da fase 2 tem previsão de início após repasse das unidades da fase 1, reduzindo exposição de caixa. Com 74% das unidades da fase 1 vendidas, foram abertas as vendas da fase 2, alcançando 18% de comercialização em maio.

A fase 1 está com 30,48% de evolução de obra. No mês foram realizados serviços de alvenaria estrutural, supra estrutura, laje de entrepiso e instalações elétricas e hidrossanitárias, com 30 trabalhadores no canteiro.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária do imóvel, cessão fiduciária da carteira de recebíveis, alienação fiduciária de cotas da SPE e aval da controladora.

A carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo de R$ 80,9 milhões, reportando baixa inadimplência (<1% acima de 90 dias). O estoque atualizado do empreendimento é de R$ 149,7 milhões.

Vendas Fase 2

Servicers:

Securitizadora: Canal Agente Fiduciário: Trustee Medição de obras: Monitori

CRI ALTO LINDÓIA

Foto 1: Fachada

Foto 2: Andamento da obra

Foto 3: Projeto

Garantias:

Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis futura

• Alienação fiduciária de cotas da SPE

Aval da controladora

Foto 5: Andamento da obra

Empreendimento:

• 684 apartamentos de 37 a 62 m²

• VGV Atualizado: R$ 290,1 milhões

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CARTESIA WEB Relatório Gerencial – Maio 2026

CRI SANTO ANDRÉ

SANTO ANDRÉ / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6835% a.a.

Saldo Devedor: R$ 129.189.032,80

Vencimento: Dez/2028

LTV atualizado: 34%

O Reserva Guaiú é um empreendimento exclusivo e de alto luxo localizado frente mar em terreno de 210.000 m² na Praia do Guaiú, em Santo André, no litoral sul da Bahia próximo a localidades como Trancoso, Porto Seguro e Arraial ’ j . O local conta com amplo acesso a infraestrutura rodoviária (BA-001 e BR-367), bem como aeroportuário através dos aeroportos de Porto Seguro (1h 20min) e Belmonte (35min). A região, conhecida por sua beleza natural preservada, integra a Área de Proteção Ambiental de Santo Antonio (23.000 hectares.

O projeto conta com licenciamento ambiental e contempla 25 casas de alto padrão, com área privativa de cerca 900 m² cada e opções de plantas entre 4 e 6 suítes. Além disso, o condomínio contará com heliponto, concierge, clube com academia e spa, área de wellness e hammam, área gourmet, quadras de beach sports e beach club. O empreendimento envolve renomados escritórios de arquitetura com experiência na região de Trancoso garantindo exclusividade.

Com foco em público ultra-high net worth, estão em andamento conversas com marcas de luxo globais para eventual embandeiramento do empreendimento, o que ratifica o conceito e a exclusividade do produto, que passaria a ser ofertado também na base de clientes da marca.

Após a redefinição da estratégia comercial e ajustes no projeto arquitetônico, o VGV previsto soma R$ 473 milhões. O fluxo financeiro das obras deste projeto de alto luxo se diferencia pelas vendas à vista ou em tabela curta durante as obras, com forte geração de caixa. Ademais, por conta da exclusividade das casas, as obras desse empreendimento são alinhadas às vendas, otimizando exposição de caixa. Vale ressaltar que, respeitado o patrimônio de afetação, os CRI Santo André, Savoie e Viva possuem cláusula de tombamento de resultado para amortização obrigatória das operações ainda em aberto, acelerando a redução de exposição.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades do empreendimento e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE.

SANTO ANDRÉ - BAHIA

POTENCIALIDADES

Santo André, um refúgio exclusivo do sul da Bahia tem se destacado como alternativa a Trancoso, local frequentado por público de alta renda, porém ainda preservando a tranquilidade. O crescimento do ecoturismo e investimentos em infraestrutura consolidaram a região como um destino promissor tanto para lazer quanto para valorização imobiliária.

Localizada a pouco mais de uma hora de Porto Seguro, Santo André se destaca por praias de areia branca e mar cristalino.

Santo André é um destino ainda pouco explorado por turistas, preservando seu charme natural e atmosfera reservada. Além das praias, a região oferece opções de lazer que vão além do óbvio. Passeios de barco pelo Rio Jequitinhonha revelam a biodiversidade da região e levam até a Barra do Peso,

onde o rio encontra o oceano. Para os amantes da cultura, vilas vizinhas como Belmonte, que possui aeroporto com capacidade para receber jatos executivos, guardam arquitetura histórica e tradições locais, enquanto Santo André se diferencia pelo ambiente musical distinto.

O clima é agradável durante todo o ano, marcando temperaturas entre 20ºC e 30ºC, garantindo conforto em todas as estações.

Tal combinação de natureza preservada, tranquilidade e exclusividade faz de Santo André o destino e investimento ideal para quem busca viver e descobrir a natureza em seus mínimos detalhes.

Aeroporto de Belmonte

Com o aumento do congestionamento nos aeroportos que regem a malha aeroportuária do sul da Bahia (Trancoso e Porto Seguro), principalmente em alta temporada, o governo da Bahia anunciou o investimento de R$ 5,8 milhões para revitalizar e expandir o aeroporto de Belmonte, com pista de 1.300m semelhante ao aeroporto de Santos Dumont (RJ), permitindo, portanto, aeronaves comerciais.

As obras visam expandir o turismo de alto padrão na região e aquecer o setor imobiliário ao norte de Porto Seguro, onde Santo André está localizada.

https://agazetabahia.com/noticias/geral/46093/reforma-do-aerodromo-de-belmonte-promete-impulsionar-o-turismo-de-alto-padrao-na-costa-do-descobrime-20-04-2025/

aGAZETA BAHIA

Por: Divulgação 20/04/2025- 06:52:53

Reforma do Aeródromo de Belmonte promete impulsionar o turismo de alto padrão na Costa do Descobrimento

AERIN

7 DE MARÇO DE 2025

Bahia investe R$ 5,8 milhões na recuperação do Aeródromo Doutor Roberto Cunha, em Belmonte

Imagem: Radar News

INFRAESTRUTURA E POTENCIALIDADES REGIONAIS

Saúde

Internet

Bancos

Gastronomia

Hospital 24h em Santa Cruz Cabrália, além de farmácias em Guaiu.

Restaurante: Sabores do Santuário

Cobertura de Wi-fi disponível na região, utilizada por hotéis e pousadas.

Agências do Bradesco e Banco do Brasil em Santo André.

Área de pesca oceânica

Opções gastronômicas disponíveis no centro da cidade e arredores.

Ciclismo Porto Seguro – Santo André

CRI SANTO ANDRÉ

SANTO ANTONIO

CARTESIA n WEB Relatório Gerencial – Maio 2026

Projeto Guaiú

CRI SANTO ANDRÉ

Foto 1: Vista aérea sentido praia

Foto 3: Acesso à praia

Garantias:

• Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de

• Alienação fiduciária de cotas da SPE

• Aval da controladora

Servicers:

Securitizadora: Canal

• Agente Fiduciário: Trustee

Medição de obras: Dexter

Empreendimento:

• VGV Atualizado: R$ 473 milhões

25 casas de até 800 m²

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI MALLORCA

ILHÉUS / BA Acessar Google Maps

IPCA + 13,50% a.a.

Saldo Devedor: R$ 11.766.477,33

Vencimento: Nov/29

LTV atualizado: 22%

O Mallorca encontra-se frente-mar no munícipio de Ilhéus - BA, no bairro de Nossa Senhora da Vitória, com a fachada voltada para a Avenida Tancredo Neves, uma das principais rotas da cidade e lateral voltada para Rua Sol e Mar.

O empreendimento possui localização privilegiada com fácil acesso à Praia do Sul e fornece vista mar para os moradores de todos os pavimentos. Possui 87 unidade com áreas privativas de 77 a 113 m² e sua área de lazer inclui piscinas com vista mar, academia, salão de jogos, área gourmet e salão de festas.

Atualmente a obra conta com 33,58% de evolução (+2,39% p.p. m/m). No mês foram realizados serviços de forma, armação e concretagem dos pavimentos tipo, além de alvenaria do 1º ao 10º pavimento, contando com 20 trabalhadores no canteiro.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento Mansion Madrid* além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora.

O empreendimento está com 32% das unidades vendidas e possui uma carteira de recebíveis adimplente. O estoque do empreendimento é de R$ 48,7 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo de R$ 15,9 milhões. As garantias do Mansion Madrid* são compostas por recebíveis que somam R$ 3,6 milhões (carteira curta 12 meses), além de estoque de 2 unidades que totalizam R$ 1,1 milhão, perfazendo R$ 69,3 milhões em garantias.

*Mansion Madrid: empreendimento da holding proprietária do Mallorca financiado pelo CACR11 via CRI, com as obras entregues em dezembro de 2024. Na estruturação do CRI Mallorca foi acordado com a devedora que, após a quitação do CRI Mansion Madrid, que ocorreu em julho 2025, o saldo ainda a receber dos adquirentes e o estoque remanescente seria cedido fiduciariamente para servir como reforço de garantia do CRI Mallorca. Esse saldo é de, atualmente, R$ 3,6 milhões com previsão de recebimento parcelado até 12/2026 e o estoque conta com 2 unidades avaliadas em R$ 550 mil cada. Tal estrutura permitiu a redução a exposição de caixa do empreendimento.

32%

Vendas

Obras

Servicers:

Securitizadora: Travessia

• Agente Fiduciário: Trustee

Medição de obras: Monitori

Foto 2: Fachada

Garantias:

Alienação fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação Fiduciária de cotas da SPE

Cessão Fiduciária do sobejo do CRI Mansion Madrid após sua quitação

Aval da controladora

Empreendimento:

• 87 apartamentos de 77 a 113 m²

• VGV Atualizado: R$ 78,4 milhões

• Entrega: Julho/27

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

La Maison

Palatium

Viver Diadema

Fazenda Boa Vista

Parque

Nex Life Park

Mansion Madrid

LG Sophia

Fama

Town

Like

Life

Visconde de Monte Cristo

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

CARTESIA ⑧ WEB Relatório Gerencial – Maio 2026

IMPACTO SOCIAL

Além dos retornos financeiros do CACR11 para seus cotistas, um outro grande fator motivacional para nós da Cartesia Capital é o impacto social que as nossas operações tem sobre as comunidades nas quais os empreendimentos financiados estão inseridos. Seja através da geração de oportunidades de trabalho direta e indiretamente, da movimentação da economia local pela aquisição de insumos para realização das obras, da realização do sonho da casa própria para centenas de famílias (prioridade para 87% dos brasileiros) ou mesmo de levar entretenimento para a população. Acreditamos que assim contribuímos com um país melhor para todos, o que nos motiva a expandir continuamente nossos negócios e, assim, impactar positivamente a vida de cada vez mais brasileiros.

Obras financiadas

Empregos gerados

22 empreendimentos residenciais

86 empregos nas obras

Economia

3.839 unidades habitacionais

1.541 unidades concluídas

VGV total financiado: R$ 2.572 mm

Impostos sobre VGV: R$ 103 mm

Corretagem de vendas: R$ 154 mm

Insumos / mão de obra: R$ 962 mm

GLOSSÁRIO

Valor de Mercado da Cota: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do período.

Valor Patrimonial da Cota: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo na data de fechamento do período.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo sobre o Valor de Mercado da Cota.

Gross–up: adição de uma alíquota de IR à rentabilidade de investimentos que não possuem essa tributação, para fins de comparação com investimentos tributados.

TIR – Taxa Interna de Retorno: percentual que indica a taxa de retorno de um ativo.

PL – Patrimônio Líquido: indicador contábil que representa a diferença entre o ativo e o passivo da organização.

P/VP: valor da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data-base do relatório.

LTV – Loan to Value: valor da dívida em relação ao valor do imóvel em garantia (quanto menor o indicador, maior a cobertura da dívida com garantias).

AF – Alienação Fiduciária: tipo de garantia onde o devedor deixa o bem financiado no nome do credor, que assim detém a propriedade fiduciária do bem até a quitação total da dívida

CF – Cessão Fiduciária: tipo de garantia na qual o devedor transfere ao credor a titularidade de direitos ou títulos de crédito, com a finalidade de garantir a satisfação de uma dívida.

PMT: parcela de remuneração paga pelo Devedor, composta por juros e amortização

Cash Sweep: utilização de recursos excedentes para amortização antecipada do saldo devedor.

DRE – Demonstração do Resultado do Exercício: relatório contábil que apresenta as receitas e despesas do fundo e o resultado obtido a partir de suas operações em determinado período de tempo.

Retenção de Caixa: valor excedente auferido no resultado caixa mensal ainda não utilizado para distribuição de rendimento aos cotistas.

Retirada de Caixa: valor do caixa, anteriormente retido, utilizado para composição do dividendo no período

IFIX: Índice de fundos imobiliários divulgado pela B3 que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3

Volume financeiro mensal: movimentação financeira feita pelas negociações de cotas do Fundo no mercado secundário no mês.

Giro: Representa o percentual do Volume Financeiro Mensal negociado sobre o Patrimônio Líquido do Fundo no período.

Caixa e Aplicações Financeiras: parte do patrimônio líquido aplicada em cotas de fundos de investimento ou títulos de renda fixa, públicos e privados.

VGV – Valor Geral de Venda: receita bruta total prevista com determinado empreendimento imobiliário pela venda dos imóveis que o compõem.

ABL – Área Bruta Locável: soma de todas as áreas de um shopping center disponíveis para geração de receita através de locação.

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

CARTESIA ⑧ B Relatório Gerencial – Maio 2026

DISCLAIMER

Este material foi desenvolvido pela Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos Ltda. (“C rtesi C it l”), com caráter meramente informativo, não se caracterizando como oferta ou solicitação de investimento ou desinvestimento. Apesar do cuidado utilizado no manuseio das informações apresentadas, a Cartesia Capital não se responsabiliza pela publicação acidental de informações incorretas, nem tampouco por decisões de investimento tomadas com base nas informações contidas neste documento, as quais podem inclusive ser modificadas sem comunicação. A Cartesia Capital não comercializa nem distribui cotas de fundos de investimento ou qualquer outro ativo financeiro.

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