Relatório Gerencial CACR11 de dezembro de 2025

CACR11

FII - CARTESIA RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS Relatório Gerencial Mensal

Dezembro 2025

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

CARTESIA © WEB Relatório Gerencial – Dezembro 2025 CAPITA

TESE DE INVESTIMENTO

Aquisição de ativos financeiros de natureza imobiliária, com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

PATRIMÔNIO LÍQUIDO R$ 361.412.805,19

COTA PATRIMÔNIAL

R$ 74,73

COTA MERCADO R$ 79,94

ÚLTIMO DIVIDENDO R$ 1,35

LIQUIDEZ DIÁRIA MÉDIA (DEZ/25)

R$ 1,5 Milhões

NÚMERO DE COTAS 4.836.324

TAXAS DO FUNDO Administração e Gestão: 1% a.a. Performance: 20% sobre o que exceder 110% CDI

ADMINISTRADOR BRL Trust DTVM S.A.

Cartesia InGESTORA.Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos Ltda.

COMENTÁRIOS DA GESTÃO

CENARIO MACROECONOMICO

Em dezembro, a divulgação de dados econômicos represados pelo "shutdown" nos Estados Unidos e as movimentações geopolíticas globais dominaram o noticiário. Nesse contexto, apesar da volatilidade observada ao longo de 2025, os ativos brasileiros apresentaram uma recuperação na reta final do ano, com o Real revertendo parte da desvalorização anterior. As projeções de mercado confirmaram a convergência do IPCA para 4,26% no encerramento de 2025, beneficiado por uma desinflação de alimentos (2,95%). Contudo, a política fiscal continua sendo ponto de atenção para a convergência das expectativas em horizonte relevante.

No cenário internacional, o destaque ficou com a política monetária e a geopolítica dos EUA. Após o fim do shut down, a divulgação dos dados de mercado de trabalho indicou um cenário misto, apontando para um afrouxamento gradual. Na última reunião do ano, o Federal Reserve manteve a incerteza sobre os próximos passos, sinalizando que poderá desacelerar o ritmo de cortes de juros à medida que os dados se aproximam do equilíbrio. No campo geopolítico, avanços nas negociações de paz entre Rússia e Ucrânia e a captura de Nicolás Maduro na Venezuela trouxeram novos vetores para os preços de commodities, resultando na queda do petróleo.

No cenário doméstico, a condução da política monetária e o cenário pré-eleitoral de 2026 geraram atenções redobradas. O ano de 2025, após um início aquecido por uma forte safra de grãos no primeiro semestre, encerrouse com uma atividade econômica mostrando sinais de moderação a partir do terceiro trimestre, embora o mercado de trabalho. No campo político, o anúncio da candidatura de Flávio Bolsonaro para 2026 trouxe volatilidade momentânea, dada a competitividade apontada pelas pesquisas frente ao governo Lula.

POSIÇÃO VENDIDA DE COTAS DO CACR11

A Cartesia Capital e o mercado tem acompanhado com curiosidade o movimento especulativo iniciado nos últimos meses, irrigado por publicações midiáticas com frágil embasamento técnico e viabilizadas por operações de aluguel de cotas por corretoras, muitas vezes sem o conhecimento dos investidores titulares. Ou seja, uma evidente distorção de mercado em que o titular do ativo serve ao propósito de especuladores com seu próprio patrimônio. Em 30/12/2025, a posição vendida (short) somava 236.191 cotas (4,88% do total de cotas do CACR11) a preço médio de R$ 74,99 comparado ao valor de mercado, naquela data, de R$ 79,94

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COMENTÁRIOS DA GESTÃO

SOBRE A ESTRATÉGIA E CARTEIRA DO CACR11

As operações investidas pelo CACR11 são estruturadas com fundos de reserva destinados a suportar as obrigações dos CRIs, incluindo despesas operacionais, remuneração e obras, especialmente em cenários de descasamento de fluxo financeiro oriundo da receita de vendas. Durante a fase de maturação dos empreendimentos, é prática comum que o fundo realize aquisições de novos CRIs com o objetivo de suportar o pagamento das obrigações financeiras dos CRIs já emitidos. Essa estratégia visa preservar a estrutura financeira da operação até que o projeto alcance a estabilidade projetada, sem depender de recursos do incorporador, ou seja, evitando o risco corporativo e reforçando a tese de operações de project finance..

O CACR11 atualmente apresenta exposição superior ao limite regulatório previsto em determinados projetos. O plano de reenquadramento contempla novas aquisições de CRIs, ainda que, em alguns casos, mantenha exposição acima do limite regulatório, tendo como objetivo a adequação do fundo aos limites de enquadramento até dezembro de 2026. Essa abordagem tem como objetivo viabilizar o desenvolvimento dos empreendimentos e garantir que, à medida que os projetos entrem na fase de geração de receita, seja possível realizar a amortização dos CRIs.

Os sócios da Cartesia Capital e seus familiares são cotistas relevantes de longo prazo do CACR11, demonstrado alinhamento com seus cotistas.

MODELO DE GESTÃO ATIVA CARTESIA CAPITAL

A Cartesia Capital tem como princípio uma forte gestão ativa da carteia do CACR11, que compreende a participação em cada etapa dos empreendimentos financiados. Exigimos dos incorporadores comprometimento com a boa execução do empreendimento e observação das cláusulas contratuais das operações. Com isso, buscamos não somente proteger os recursos investidos de nossos cotistas, como contribuir para uma maior eficiência operacional dos empreendimentos com reflexo positivo no resultado para o próprio incorporador. Contamos com suporte do Centro de Monitoramento das operações na sede da Cartesia Capital, com painéis interativos conectados via Power BI aos servicers das operações com atualizações diárias e câmeras instaladas nas obras e stands de vendas para acompanhamento. O processo de gestão e monitoramento inclui, entre outros:

(i) acompanhamento das estratégias de vendas e resultados efetivos através de reuniões semanais com a equipe comercial do empreendimento visando convergência com a curva de vendas definida na documentação,

(ii) envio de cliente oculto aos stands de vendas para avaliação da eficácia da estratégia e engajamento da equipe de vendas,

(iii) realização e atualização de pesquisas de mercado para avaliação do aspecto comercial dos empreendimentos com profundidade e granularidade de informações (evolução do mercado na área geográfica, tipologia, público-alvo, amenidades, precificação, concorrência etc)

(iv) monitoramento da carteira de recebíveis com recebimento de relatório elaborado por empresa terceirizada independente em até 8 dias úteis do mês subsequente (comparado a prazo médio do mercado de 40 dias), com dupla verificação pelo time interno de gestão,

(v) monitoramento em tempo real das obras através de câmeras e visitas não programadas às obras da equipe interna de incorporação e gestão em complemento aos controles e medições efetuados por empresas terceirizadas independentes,

(vi) minutas proprietárias dos CRI, atualizadas permanentemente visando mitigar riscos, favorecem forte dinâmica dos controles das operações pelo Centro de Monitoramento e reduzem o risco de dupla interpretação em eventualidade de judicialização,

(vii) definição, em alinhamento com o incorporador, de preço mínimo de venda das unidades dos empreendimentos, assegurando a manutenção de valor da garantia do CRI,

(viii) disposição de contato com o incorporador em tempo integral para resolução de intercorrências na execução dos empreendimentos visando reduzir ao mínimo atrasos ou prejuízos,

(ix) antecipação do processo de análise de crédito dos adquirentes para repasse junto a instituições financiadoras para, uma vez obtido o habite-se da obra, agilizar a amortização do CRI e otimizar a renovação da carteira de ativos do CACR11, além de beneficiar o resultado do incorporador.

PALAVRA DO GESTOR: GESTÃO ATIVA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Com mais de 40 anos de experiência no mercado de crédito, o time de gestão da Cartesia Capital tem como premissa básica que a incorporação imobiliária no Brasil é atividade de elevado risco, reflexo da conjunção de diversos fatores como: economia instável, insegurança jurídica, legislação complexa, morosidade dos órgãos públicos, baixa qualidade da mão de obra, sem falar da governança familiar das incorporadas de menor porte.

Sendo assim, adotamos gestão fortemente ativa dos empreendimentos do CACR11 como premissa de redução de risco.

GESTÃO ATIVA

O fundo tem como foco de atuação o financiamento a incorporadores menores e regionais geralmente desassistidos pelo mercado financeiro, que tradicionalmente concentra seus esforços comerciais nas empresas de grande porte e em projetos em praças óbvias. A forte capacidade de originação da Cartesia Capital mantém pipeline robusto de novas operações em contínua análise de viabilidade buscando extrair o máximo retorno com mitigação de risco através de robusta documentação proprietária, garantias acima de 150% ao final do ciclo do CRI (média atual da carteira 225%) e rígido monitoramento e gestão ativa.

Dado esse cenário, e considerando os consideráveis riscos envolvidos na incorporação imobiliária, instituiu-se um modelo de acompanhamento minucioso.

Reunião semanal: Todas as manhãs das segundas feiras são reservadas para reunião de toda a equipe de gestão por cerca de 3 horas para debater os principais aspectos e indicadores de cada um dos ativos investidos como: andamento de obras, evolução de vendas, acompanhamento da carteira de recebíveis e desembolsos, projeção de fluxo de caixa, bem como avaliação de riscos e eventuais sugestões para endereçamento de intercorrências identificadas.

Reunião com Incorporadores e Comercial: Ao longo do mês realizamos pelo menos 2 reuniões on-line ou presenciais de acompanhamento com cada incorporador, mantendo relação estreita para identificar possíveis pontos de atenção e mesmo contribuição na eficiência na execução do projeto.

Visitas presenciais: O diretor de incorporação, com 25+ anos de experiência, realiza visitas periódicas aos empreendimentos sempre acompanhado de outro membro do time de gestão para i) acompanhamento da qualidade, organização e evolução das obras, ii) interação com a equipe comercial interna e externa, iii) visita a empreendimentos na região do projeto financiado para observar produtos concorrentes (preços praticados, tipologia, estratégia de vendas etc), e iv) visita aos principais fornecedores das obras.

Contato constante com prestadores de serviço do CRI: O time de gestão mantém contato frequente com os principais prestadores de serviço das operações, sendo eles: securitizadora, agente de medição de obras, agente de monitoramento de recebíveis e agente fiduciário. Assim, acompanhamos quase em tempo real os trabalhos de cada prestador e, paralelamente, desempenhamos a verificação interna das informações como duplo controle..

CARTESIA ⑧ n Relatório Gerencial – Dezembro 2025

GESTÃO ATIVA

Mercado secundário: A gestão se relaciona com diversos parceiros do mercado financeiro visando ocasionalmente vender parcial ou integralmente ativos da carteira do CACR11. Importante dizer que o CACR11 sempre permanece com quórum de decisão nos CRI para, assim, manter seu padrão de gestão dos ativos. Operações no mercado secundário potencializam ganhos extraordinários aos cotistas através da compressão da taxa, uma vez que o risco foi reduzido pelo avanço de obras e vendas, bem como reciclagem da carteira do fundo.

Project finance: O CACR11 não concede crédito corporativo para uso genérico pelo incorporador, mas apenas dívidas estruturadas cuja fonte de repagamento é a geração interna de caixa do próprio empreendimento. A partir da entrada do CACR11 no projeto, todo o fluxo financeiro das vendas é canalizado para a conta de patrimônio separado de titularidade da securitizadora, evitando risco de fungibilidade.

Minuta proprietária de documentos do CRI: Como parte de gestão de risco operacional das operações, a Cartesia Capital desenvolveu uma minuta proprietária o que assegura linguagem única para todos os CRI da carteira, favorecendo o controle das obrigações dos devedores e reduzindo o risco de interpretações diversas. A minuta é revisada continuamente pelo departamento jurídico da Cartesia Capital com assessoria de escritórios externos visando incorporar novas cláusulas que assegurem maior controle e segurança das operações.

Desembolsos em tranches: operamos com desembolsos em tranches de forma a reduzir a exposição do fundo aos projetos, trazendo maior eficiência financeira também ao incorporador.

CARTESIA © WEB Relatório Gerencial – Dezembro 2025 CAPITAL

CRITÉRIOS DE ANÁLISE

A equipe de gestão do CACR11 aplica critérios rígidos na análise de operações-alvo do fundo. Em geral, são operações em fase inicial de estruturação, visto que é nesse estágio que a expertise do time do CACR11 em análise e mitigação de riscos em operações estruturadas de crédito pode ser incorporada aos instrumentos do CRI. Algumas premissas para investimento pelo CACR11 incluem, não se limitando a:

Saúde financeira – é fundamental que os projetos tenham níveis robustos de resultado (TIR mínima) e geração de caixa a apurar pro-forma após os custos do CRI, de forma a trazer incentivo ao incorporador para venda do estoque, conclusão da obra e quitação do CRI. O resultado a apurar é ainda base para as condições de venda forçada de estoque impostas em caso de quebra de covenants, reforçando o alinhamento com o incorporador.

Financiamento integral – o CACR11 somente investe em CRIs que assegurem a totalidade dos recursos necessários para a conclusão do projeto, sem depender de recursos externos ao projeto para complementação de financiamento. Com isso, evitamos o risco de paralisação da obra por falta de recursos e consequente risco de crédito corporativo dos incorporadores por não depender de aportes, além de contribuir com a estratégia comercial dando conforto aos adquirentes das unidades do empreendimento.

Expertise/histórico do incorporador – verificação de projetos executados, incluindo histórico de vendas e entrega de obras dos empreendimentos, qualidade na execução, disciplina de controles, eficiência para repassar a carteira de recebíveis via financiamento junto aos bancos, e, não menos importante, perfil psicológico do devedor.

Liquidez do imóvel – analisamos cada CRI como operação de Project Finance, cuja liquidação deve ocorrer com recursos internos do empreendimento financiado. Portanto, a análise do perfil comercial do empreendimento, em particular aspectos como público alvo, demanda, concorrência, tipologia, localização e precificação permitem avaliar a liquidez dos imóveis, matéria-prima para a amortização do CRI.

Histórico de vendas – análise da estratégia comercial praticada e resultados alcançados, utilizando consultores e pesquisas de mercado para buscar maior eficiência dos esforços comerciais com reflexo na velocidade de vendas das unidades disponíveis, a qual definirá a exposição de caixa efetiva do empreendimento.

Carteira de Recebíveis – na pré-análise das operações são verificados o perfil de crédito dos adquirentes, os termos e condições dos contratos de vendas, cláusula de cessão de recebíveis e alienação fiduciária, fluxo financeiro pré e pós-chaves, histórico de inadimplência e distratos, modelo de atualização monetária e amortização, juros da carteira, base para modelagem de diferentes cenários de estresse.

Desde a primeira oferta do CACR11 foram analisadas 768 operações totalizando aproximadamente R$ 29,13 bilhões, tendo como lastros contratos de alugueis típicos e atípicos, imóveis residenciais de baixa, média e alta renda, imóveis comerciais, loteamentos, contratos de geração de energia e empreendimentos de multipropriedade. Relação risco x retorno e estruturas de mitigação de risco inadequadas foram os principais fatores que levaram a gestão a declinar 732 CRI analisados, enquanto 3 estão em fase de análise/estruturação.

GESTÃO ATIVA E CONTROLE DE RISCO

Central de controle e monitoramento

Visão Proprietária

Tela 1: Dados de mercado

Tela 2: Detalhamento do passivo do CACR11, volume e concentração Tela 3: Projeção do fluxo de caixa do CACR11 e controle da tesouraria Tela 4: Principais indicadores da carteira de ativos

Visão dos empreendimentos

Tela 5: Evolução de vendas e carteira de recebíveis Tela 6: Razão de garantia por operação Tela 7: Câmera em tempo real nas obras Tela 8: Gráfico de evolução de obra

• Monitoramento de inadimplência das carteiras de recebíveis e distratos

• Capacidade financeira dos adquirentes para repasse.

• Otimização do caixa do CACR11, com planejamento horizonte 12 meses

• Planejamento antecipado de dividendos semestrais.

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SOBRE A COTA E OS RENDIMENTOS

A cota do CACR11 fechou dezembro com valor de mercado de R$ 79,94 e relação P/VP de 106,97% (102,08% em 28/11/2025), observando que o VP incorpora o IPCA acruado não caixa de R$ 0,70 / cota (R$ 0,80 em 28/11/2025). Pro-forma descontado o IPCA acruado, a relação P/VP seria 107,98% (103,20% em 28/11/2025). A base de cotistas soma 26.928 investidores (+5,92% m/m; +38% nos últimos 24 meses), suportando a forte liquidez das cotas do CACR11. O volume negociado no mês somou R$ 33 milhões, equivalente a um giro de 9,2% do PL do fundo.

Eventos do mês: (i) amortização de R$ 215.121 de principal e R$ 69.089 de IPCA do CRI Helvetia, (ii) amortização de R$ 86.196 de principal e R$ 16.840 de IPCA do CRI Station, (iii) amortização de R$ 1.009.002 de principal e R$ 18.899 de IPCA do CRI La Maison, (iv) amortização de R$ 36.606 de principal e R$ 8.033 de IPCA do CRI Chianti, (v) amortização de R$ 39.536 de principal e R$ 8.664 de IPCA do CRI Monte Cristo, (vi) amortização de R$ 44.476 de principal e R$ 9.251 de IPCA do CRI Costa Mallorca, (vii) amortização de R$ 263.797 de principal e R$ 56.644 de IPCA do CRI Alto Lindoia, (viii) venda de 3.906 papéis do CRI Real Park gerando ganho de R$ 96.880 (spread + juros) e (ix) venda de 63.500 papéis do CRI Viva gerando ganho de R$ 1.549.239 (spread + juros). Destaques de evolução de obras financiadas pelo CACR11: Station (+1,59 p.p. m/m), Real Park (+1,20 p.p. m/m), Alto Lindóia (+2,14 p.p. m/m), Costa Mallorca (+1,80 p.p. m/m) e Chianti (+1,49% p.p m/m).

Em 9/01/2026 o CACR11 distribuiu R$ 1,35 / cota, que corresponde a 138% do CDI mensal, ou 163% do CDI pro-forma após gross-up de IR, com base no valor de mercado da cota, traduzindo em dividend yield de 20,24% nos últimos 12 meses (sem reinvestimento dos dividendos).

O resultado distribuído reflete o recebimento mensal de juros e da correção monetária das operações de CRI e, ocasionalmente, taxa de distribuição em operações estruturadas pela CARTESIA.

Dividend Yield Mensal (Últimos 12 meses)

(R$)

Como regra, a atualização monetária sobre os saldos devedores dos CRI, ainda que em alguns CRIs acumulada (sem efeito caixa), é recebida (i) na amortização das operações, ou (ii) em eventos de negociação no mercado secundário dos CRI investidos. O saldo acumulado de correção monetária acruada (não caixa) em 31/12/2025 somava R$ 3.382.311 ou R$ 0,70 / cota. A gestão do fundo opera ativamente no mercado secundário para destravar a correção monetária acruada (não caixa), visando dar ao cotista relativa previsibilidade de rendimentos. A atualização monetária de todos os CRI investidos pelo CACR11 considera somente variações mensais positivas do indexador (IPCA/IBGE), protegendo os CRI contra eventuais deflações.

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

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Histórico de Rendimentos

Rendimento Mensal (R$ / Cota) - Últimos 36 meses

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Histórico Cotação CACR11

Os gráficos abaixo demonstram a evolução da correção monetária acumulada da carteira do CACR11 nos últimos 12 meses.

Correção Monetária da Carteira - Últimos 12 meses

Em dezembro houve (i) adição de R$ 824.604 referente ao IPCA de 0,09% de outubro de 2025 (“n-2”), (ii) amortização de IPCA acruado no valor de R$ 179.664 e (iii) venda de papéis destravando R$ 1.136.347 de IPCA ocasionando redução do saldo acumulado para R$ 3.382.311, equivalente a R$ 0,70 / cota.

IPCA mensal x IPCA acumulado (12 meses)

BASE DE COTISTAS E VOLUME NEGOCIADO

Expansão de 370% da base de cotistas desde a entrada do CACR11 no IFIX

Volume Fin negociado (R$ Milhares)

CARTESIA ⑧ in Relatório Gerencial – Dezembro 2025

DRE GERENCIAL – RESULTADOS DO MÊS

A DRE gerencial ao lado apresenta o resultado do CACR11 do mês, demonstrando de forma resumida o resultado no regime de caixa e informando o resultado pelo regime de competência.

Faz-se necessária a distinção dos conceitos uma vez que, conforme a legislação vigente, o fundo deve distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, sendo permitida a antecipação mensal dos dividendos. Dessa forma, o lucro auferido para fins de distribuição de dividendos deve transitar pelo caixa.

O regime de competência, por sua vez, considera a data do fato gerador das receitas e despesas apuradas em determinado período, mesmo que sem transitar pelo caixa do fundo.

A diferença entre o lucro pelo regime de competência e pelo regime de caixa se justifica, sobretudo, (i) pela variação monetária incidente sobre o saldo devedor dos CRI’s investidos ser acruada ao longo do tempo de vida das operações para pagamento pelos devedores dos CRI’s somente na liquidação dos mesmos, e (ii) pela provisão mensal para taxa de performance. Segundo o regulamento do CACR11, a taxa de performance deve ser calculada e provisionada diariamente, considerando o período de apuração encerrado no último dia útil dos meses de junho e dezembro e será paga durante o semestre subsequente ao período de provisionamento.

No primeiro semestre de 2025, o fundo não apurou taxa de performance. Dessa forma, não houve pagamento desta rubrica ao gestor no corrente semestre. No segundo semestre, o CACR11 não auferiu taxa de performance

*Não considera rendimentos dos recibos

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*Rentabilidade com base na cota de mercado

Caixa projetado 30/6/26**

**Considera entradas e saídas apenas dos CRI investidos na presente data. A gestão reforça se tratar apenas de uma expectativa passível de alterações ao longo do semestre a depender da performance dos ativos investidos

Relatório Gerencial – Dezembro 2025

COMENTÁRIOS DA GESTÃO

GUIDANCE DE DIVIDENDOS

Segundo consultorias especializadas e analistas top five Focus consultados pela gestão, a expectativa para o cenário econômico brasileiro em 2026 é de início de um ciclo de cortes na taxa básica de juros, com SELIC alcançando 13,75% em junho/26, seguida de consecutivos cortes que tendem a perdurar até final do ano, encerrando 2026 entre 12% e 12,75% (Relatório Focus 19/1/2026: 12,25%). Adicionalmente, a expectativa é que a inflação medida pelo IPCA – IBGE se mantenha em patamar mais baixo ao longo do ano, convergindo para níveis entre 3,95% e 4,10% (Relatório Focus 19/1/2026: 4,02%), sendo esperado 2% para o 1S26 (2,99% no 1S2025), sem sinais relevantes de pressão ou altas expressivas no início do primeiro semestre, como observado em 2025.

No 1S2026 são esperadas amortizações relevantes na carteira do CACR11 em função do término das obras (CRI Station, CRI Monte Cristo, CRI La Maison), elevando o nível médio de caixa do fundo no período com remuneração inferior aos CRI amortizados.

Nesse contexto de cenário macroeconômico e com base na expectativa de comportamento dos ativos investidos pelo CACR11, esta gestão atualizou seu planejamento de dividendos mensais para o primeiro semestre de 2026, tendo definida a faixa de R$ 1,20 – R$ 1,30 por cota. Reforçamos tratar-se de guidance e, de forma alguma, de promessa de rentabilidade futura, dados fatores não controlados como uma possível mudança do cenário macroeconômico (até mesmo considerando ser 2026 ano eleitoral), bem como a alteração de premissas utilizadas para os ativos alocados, típicas de incorporações imobiliárias (tradicionalmente de risco médio / elevado), como desempenho de vendas, inadimplência da carteira de recebíveis, aumento de custo de obra, atraso de obra, entre outros.

Na sequência, apresentamos, apenas a título ilustrativo e sem caráter de promessa de rentabilidade, análise de sensibilidade do dividend yield e comparação com rentabilidade de aplicações em CDI, em linha com os cenários retratados acima.

GUIDANCE DE DIVIDENDOS – ANALISE DE SENSIBILIDADE

DY Anualizado por Cotação de Mercado

DY Anualizado por Cotação de Mercado x Aplicação em 100% do CDI*

* CDI considerando projeções da SELIC média para o 1º semestre de 2026, líquido de IR

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

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SEGMENTAÇÃO E DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

REMUNERAÇÃO DA CARTEIRA DE CRI

Taxa média de juros (IPCA)

12,7554% a.a.

DISTRIBUIÇÃO SETORIAL

Residencial Residencial e Comercial

CLASSE DE ATIVO

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

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CARTESIA B Relatório Gerencial – Dezembro 2025

CRI HELVETIA

INDAIATUBA / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,6825% a.a.

Saldo Devedor: R$ 56.572.202,82

Vencimento: Mar/2027

LTV atualizado: 48%

O Helvetia Le Jardin, projetado pelo arquiteto João Armentano, é um empreendimento horizontal de alto padrão localizado no bairro de Helvetia, área mais nobre da cidade de Indaiatuba – SP, classificada entre as 10 melhores cidades do Brasil para se viver. O empreendimento é privilegiado por estar vizinho aos famosos clubes de golfe e polo, e contar com fácil acesso a escolas bilíngues, parques e infraestrutura urbana consolidada.

Ainda que área total do empreendimento some 46 lotes com áreas de 500 m² a 2.000 m², a primeira fase é composta por 22 casas com áreas privativas de 272 m² a 455 m² e plantas de 3 e 4 suítes, com piscina privativa. A infraestrutura e área de lazer do condomínio, incluídas na Fase 1 do empreendimento, é composta de quadras de tênis, poliesportiva e beach sports, playground, academia, portaria 24h e vasta área verde com paisagismo de Maurício Cirillo.

O método de construção a seco (light steel frame) da obra do empreendimento utiliza estrutura metálica leve com algumas vantagens sobre a alvenaria tradicional, como maior velocidade de obra e precisão construtiva, menor desperdício de materiais e desempenho térmico e acústico. Neste método, a estrutura metálica da casa é inteiramente produzida na fábrica da SteelCorp para, em seguida, ser levada ao canteiro de obras para montagem, fechamento de telhado e paredes, instalação de elétrica, hidráulica e acabamento. Atualmente a obra conta com avanço de 76,55%, incluindo 3 unidades já com Habite-se, 2 casas em fase final de obras (+90%) e as demais com 35% - 90% de avanço de obras.

As vendas do empreendimento foram interrompidas ao atingir 23%, em decisão estratégica que considerou aguardar a conclusão da Fase 1 para venda de unidades prontas, com maior valor de mercado. O incorporador está em negociação direta com um investidor institucional para venda massificada das unidades em estoque do empreendimento. Por questões operacionais e período de festas, a conclusão das tratativas deverá ocorrer no 1T2026 (anteriormente 4T2025). Por tal razão, a velocidade das obras nos últimos meses foi reduzida com foco na área de lazer e infraestrutura uma vez que tal venda exigiria algumas customizações das casas a cargo do adquirente.

23% Vendas

76,55% Obras

Servicers:

Securitizadora: Barisec

Agente Fiduciário: Oliveira Trust

Medição de obras: MV Construções

CRI HELVETIA

Foto 3: Visão aérea

Garantias:

• Alienação fiduciária do estoque

Alienação fiduciária de lotes (15.000 $\mathrm { m } ^ { 2 }$ @ R$ 1.450 / m²)

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

• Alienação fiduciária das quotas da SPE

Empreendimento:

• 22 Casas de 272 a 455 m²

• VGV Atualizado: R$ 107,5 milhões

Foto 5: Projeto Vila Toscana

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 500 mil) se Fundo de Obras > 105% do saldo de obras a incorrer

CARTESIA WEB Relatório Gerencial – Dezembro 2025

CRI VIVA

Itaparica / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6842% a.a.

Saldo Devedor: R$ 100.267.662,83

Vencimento: Fev/2029

LTV atualizado: 27%

O Viva Itaparica (renomeado Amalfi Itaparica) é um condomínio vertical de médio padrão no estilo resort localizado na Ilha de Itaparica – BA, em uma região privilegiada da ilha, ao lado da estação de chegada do ferry boat (travessia de balsa que liga Itaparica a Salvador), um local com abundante fluxo diário de pessoas. O empreendimento está situado à beira-mar, com faixa de areia privativa de 150 metros de extensão em uma região economicamente aquecida de comércio e turismo.

A incorporação e construção do projeto estão a cargo da Kahhu Incorporadora (Grupo SIAN). O Grupo SIAN é referência na Bahia e região nordeste com 48 anos de mercado, tendo como histórico cerca de 100 projetos executados e mais de 200 obras entregues nos segmentos residencial (2.461 unidades totalizando 3 milhões de m²), comercial, industrial, estádios e centros de convenções. A empresa atua no Brasil e em Portugal atualmente.

O atual projeto arquitetônico, inspirado na arquitetura da Costa Amalfitana (Itália), trouxe significativa melhoria do produto tanto em termos de tipologia e arquitetura, tirando proveito da topografia do terreno e da área construtiva permitida, incorporando clube e ampla área de lazer no estilo resort. Em consequência, o VGV passou a R$ 450 milhões (+136%) reflexo de ganho de preço / m² através de um produto mais atrativo e melhor aproveitamento do terreno (+35% área útil total privativa). O projeto será desenvolvido em 4 fases, alinhadas com a curva de vendas.

Com a aprovação do projeto modificativo pela prefeitura, está em fase final o registro do mesmo no cartório de imóveis, última barreira para o início da comercialização das unidades da primeira fase do empreendimento, aproveitando o período de verão. Concluídas as sondagens e adequação do terreno, está em execução a cortina de concreto de contenção de encosta junto à orla, dessa forma, a obra atualmente acumula 1,58% de evolução física. Em 18/1/2026 foi concluído o stand de vendas de última geração, incluindo sala de imersão, e lançada campanha de place branding para início de reservas de unidades pelos interessados.

O projeto, com 905 unidades, inclui diferentes tipologias como gardens, apartamentos e terraços (coberturas) com áreas privativas de 22 a 93 m² e plantas de 1 a 3 dormitórios. As plantas são modulares oferecendo a possibilidade de composição de unidades, com grande flexibilidade para atender demandas variadas de tipologias aos adquirentes.

1,58% Obras

Empreendimento:

905 apartamentos (4 fases)

VGV atualizado: R$ 450 milhões

Amortização: Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

INFRAESTRUTURA E POTENCIALIDADES REGIONAIS

Saúde

Hospital e postos de saúde disponíveis na ilha

Internet

Cobertura de Wi-fi disponível na região,

Bancos

Gastronomia

Agências do Bradesco e Caixa na Ilha de Itaparica

Opções gastronômicas disponíveis no centro da cidade e arredores.

Centro histórico

Marina de Itaparica

Ruínas do forno da cal

Ponte

Salvador - Itaparica

Em agosto de 2025, autoridades locais e o consórcio responsável pela construção da ponte que ligará Salvador à Ilha de Itaparica confirmaram o início das obras em junho de 2026.

A ponte deverá beneficiar a população e a economia de 44 municípios próximos, atualmente dependentes do ferry boat. Estima-se que a população da ilha passe de 40.000 habitantes atualmente para cerca de 600.000 pessoas após a conclusão da ponte, prevalecendo então primeiras moradias.

https://g1.globo.com/ba/bahia/noticia/2025/08/29/confirma-inicio-da-construcao-da-ponte-salvador-itaparica.ghtml

CRI VIVA

Foto 3: Projeto

Garantias:

• Alienação Fiduciária do Estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação Fiduciária de cotas da devedora

Aval da controladora

Foto 4: Terreno

CRI VIVA

PROJETO ANTIGO

VGV PROJETADO ANTERIOR

R$ 194 milhões

PROJETO NOVO

R$ 450 milhões NOVO VGV PROJETADO

Servicers:

Securitizadora: Canal

Agente Fiduciário: Trustee

• Medição de obras: Engebanc

Licenças Ambientais: 100%

Atualização do Projeto: 100%

Aprovação na prefeitura: 100%

Registro do modificativo no RGI

Reservas: Janeiro 2026

Obras de contenção em andamento

CRI LA MAISON

Manaus / AM Acessar Google Maps

IPCA + 13,00% a.a.

Saldo Devedor: R$ 20.000.108,60

Vencimento: Set/2027

LTV atualizado: 30%

O La Maison, localizado no bairro de Adrianópolis, área nobre da cidade de Manaus – AM, é composto por 28 unidades de alto padrão com áreas privativas de 220 a 338m². Sua área de lazer inclui playground, piscina, churrasqueira gourmet, salão de festas, academia e salão de jogos.

Uma vez a obra concluída e tendo recebido o Habite-se em julho 2025, foi iniciado o processo de repasse para amortização do CRI em regime de cash sweep. Com a conclusão do processo de registro do Habite-se nas matrículas, recentemente foi iniciada a venda do estoque a valor médio de R$ 16.000,00 / m²(modelado CRI R$ 8.500,00 / m²), com uma venda em tratativa

Atualmente, o empreendimento está 65% vendido, e com uma carteira de recebíveis saudável e performada. O estoque do empreendimento representa R$ 32,5 milhões, a carteira de recebíveis (VP 12% a.a.) possui saldo a receber de R$ 8,4 milhões, além do saldo de R$ 17,2 milhões em recebíveis de taxa de administração (VP 12% a.a.), R$ 3,1 milhões em recebíveis do Palatium e R$ 3,1 milhões em estoque do Palatium, totalizando R$ 64,3 milhões em garantias reais.

65%

Vendas

100%

Obras

Empreendimento:

28 apartamentos de 220 a 338 m²

• VGV atualizado: R$ 96,2 milhões

Servicers:

Securitizadora: Canal

Agente Fiduciário: Oliveira Trust

Medição de obras: Capital Finance

Habite-se obtido em Julho 2025

Amortização: Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

Garantias:

• Alienação fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação fiduciária de outros imóveis

Alienação fiduciária de cotas da Devedora

Cessão fiduciária dos recebíveis de taxa de administração de obras de outro empreendimento

Aval da controladora e dos sócios pessoa física

Foto 5: Fachada

CARTESIA © B Relatório Gerencial – Dezembro 2025

CRI STATION

SÃO PAULO / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,6825% a.a.

Saldo Devedor: R$ 20.538.719,87

Vencimento: Out/2027

LTV atualizado: 36%

O Station Vila Madalena fica localizado em São Paulo no bairro de Vila Madalena. Possui duas entradas, sendo uma na Rua Paulistânia e a outra pela Praça Américo Jacomino, em frente à saída da estação de Metrô Vila Madalena.

O empreendimento é composto por 203 unidades tipo com áreas privativas de 24 a 36m² e plantas de diferentes tipologias como studios, 1 dormitório e 2 dormitórios. Sua área de lazer inclui churrasqueira gourmet, salão de festas, academia, piscina, salão de jogos, pet place, dentre outros itens.

Atualmente a obra conta com 96,71% de evolução (+1,59% p.p m/m). No mês foram realizados serviços de pintura interna e externa, revestimentos internos e inicio dos serviços de limpeza final, com 15 trabalhadores no canteiro. A conclusão das obras está prevista para fevereiro próximo. Também em fevereiro deverá ser concedido o Habite-se pela prefeitura (já protocolado), para registro na matrícula e início do processo de repasse junto aos bancos para amortização do CRI.

Garantias da operação incluem a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora.

O empreendimento está com 70% das unidades vendidas e com uma carteira de recebíveis saudável. O estoque do empreendimento soma R$ 27,2 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo a receber de R$ 24,1 milhões, totalizando R$ 51,3 milhões em garantias reais.

Obras

Servicers:

Securitizadora: Canal

Agente Fiduciário: H.Commcor

Medição de obras: Dexter

Foto 1: Fachada

Garantias:

• Alienação Fiduciária

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

• Alienação Fiduciária de cotas

Aval da controladora

1

Empreendimento:

203 apartamentos de 24 a 36 m²

• VGV Atualizado: R$ 78,4 milhões

Entrega Janeiro/2026

Amortização:

0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CARTESIA © B Relatório Gerencial – Dezembro 2025

CRI SAVOIE

SALVADOR / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6832% a.a.

Saldo Devedor: R$ 57.460.474,93

Vencimento: Jan/2028

LTV atualizado: 69%

Empreendimento vertical de médio-alto padrão localizado em bairro nobre da cidade de Salvador – BA, marcado por ruas arborizadas, áreas verdes preservadas e grande tranquilidade urbana, oferecendo fácil acesso a regiões centrais da cidade e à costa marítima de Salvador.

A incorporação e construção do projeto estão a cargo da Kahhu Incorporadora (Grupo SIAN). O Grupo SIAN é referência na Bahia e região nordeste com 48 anos de mercado, tendo como histórico cerca de 100 projetos executados e mais de 200 obras entregues nos segmentos residencial (2.461 unidades totalizando 3 milhões de m²), comercial, industrial, estádios e centros de convenções. A empresa atua no Brasil e em Portugal atualmente.

Baseado em pesquisa de mercado, o projeto atual é composto por unidades compactas do tipo studio, 1 e 2 dormitórios, com vaga de garagem, produto atualmente sem oferta na região. O modificativo do projeto está em aprovação na prefeitura com previsão de aprovação nos próximos dias, para posterior registro no cartório em fevereiro. O lançamento ao público, portanto, deverá ocorrer no início de março próximo, após o carnaval. Projetos complementares estão em avançada execução. Considerando a nova tipologia e conceito de produto mais contemporâneos, houve uma melhora no VGV (+19%) além da maior eficiência na relação área vendável x construída em função da redução natural do numero de vagas por unidade. Também o custo de construção (concreto armado) foi otimizado em relação ao VGV total.

Concluída a demolição dos imóveis e retirada do entulho, bem como os serviços de topografia e sondagem. No momento estão sendo ofertadas unidades para investidores da base do Grupo SIAN interessados em explorar modelos de renda e short-stay, com 3 reservas concretizadas e outras 2 pendentes de assinatura ainda no corrente mês.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis de vendas, além da alienação fiduciária das cotas da SPE.

Pesquisa mercadológica: 100%

CRI SAVOIE

Garantias:

Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação Fiduciária de cotas da Devedora

Aval da controladora

Empreendimento:

175 apartamentos de 23 a 46 m²

VGV Atualizado: R$ 89,9 milhões

Foto 5: Atualização do Projeto

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI MONTE CRISTO

ITU / SP Acessar Google Maps

IPCA + 14,00% a.a.

Saldo Devedor: R$ 9.591.732,96

Vencimento: Out/2027

LTV atualizado: 62%

O Edifício Monte Cristo é a última torre do condomínio Ilhas do Mediterrâneo localizado no município de Itu - SP, no bairro de Altos da Vila Nova, com entrada localizada na Rua Marcos Mariano de Almeida. O empreendimento é composto por 72 unidades tipo com áreas privativas de 75,44 a 87,74 m² distribuídos em plantas de 2 e 3 dormitórios, com suíte. Sua área de lazer incluí mais de 20 itens como área gourmet, churrasqueira, lareira, piscina, academia, quadra poliesportiva.

Com o Habite-se obtido em dezembro de 2024, o processo de repasse está em andamento para gradual amortização do CRI. Em paralelo, seguem os esforços de venda das unidades em estoque.

Como garantia da operação foi cedida alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora e de seus sócios pessoas físicas.

Atualmente, o empreendimento está 75% vendido e com uma carteira de recebíveis saudável e performada. O estoque do empreendimento representa R$ 8,7 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo a receber de R$ $6 . 4$ milhões, totalizando R$ 15,1 milhões em garantias reais.

Vendas

100%

Obras

Servicers:

Securitizadora: True

Agente Fiduciário: Oliveira Trust

Medição de obras: Monitori

CRI MONTE CRISTO

Foto 3: Portaria

Garantias:

• Alienação fiduciária do Estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

• Alienação fiduciária de cotas da SPE

Aval da controladora e dos sócios pessoas físicas

Empreendimento:

72 apartamentos de 75 a 87 m²

• VGV atualizado: R$ 29,8 milhões

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CARTESIA In WEB Relatório Gerencial – Dezembro 2025

CRI REAL PARK

São Paulo / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,6839% a.a.

Saldo Devedor: R$ 36.702.172,49

Vencimento: Mar/2028

LTV atualizado: 66%

O empreendimento fica localizado na cidade de São Paulo no bairro do Real Parque, região nobre do distrito do Morumbi,. Localização privilegiada em rua sem saída com portão e guarita de controle de acesso.

O condomínio é composto por 8 unidades de alto padrão com áreas privativas que variam de 351m² a 456m² e plantas com 3 suítes. As unidades possuem quintal, terraço gourmet, escritório e roof top. O condomínio contará com portaria com biometria facial, academia e acesso privativo para a Praça Carlos Drummond de Andrade, localizada ao final da rua.

Em dezembro foram finalizados os serviços de cravação de perfis metálicos, para início dos trabalhos de execução de tirantes de contenção das cortinas para escavação final do terreno.

A Monitori, empresa terceirizada contratada para realizar a medição mensal da obra, reportou avanço de 1,20% na medição, contando com 11 trabalhadores no canteiro. A obra está dentro do cronograma previsto, tendo atingido a marca de 6,52% de evolução acumulada.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis de vendas, além da alienação fiduciária de cotas da SPE.

O projeto de autoria do renomado escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos está sendo conduzido em parceria a Construtora Lima Sampaio (@limasampaioconstrutora), especialista em construções de alto padrão com mais de 40 anos de história. Por estratégia do time comercial, o lançamento oficial das vendas do empreendimento está previsto para ocorrer nos próximos meses, após a realização dos serviços de fundação e conclusão da superestrutura (prazo estimado até 4 meses). Não obstante, já houve procura orgânica por parte de potenciais compradores, com proposta em análise pelo incorporador para 2 unidades para pagamento em tabela curta visando reduzir a exposição de caixa.

Terreno: Quitado

Limpeza do terreno / terraplanagem: 100% Fundação: em andamento

Foto 3: Projeto

Garantias:

• Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação fiduciária de cotas da SPE

Aval da controladora

8 casas de 351 a 456 m²

Empreendimento:

• VGV atualizado: R$ 60,4 milhões

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI ALTO LINDÓIA

Porto Alegre / RS Acessar Google Maps IPCA + 12,8058% a.a. Saldo Devedor: R$ 63.768.027,73 Vencimento: Ago/2030 LTV atualizado: 33%

O Alto Lindóia Resort está localizado na cidade de Porto Alegre, na divisa dos bairros Sarandi e Lindóia, próximo ao Aeroporto Internacional Salgado Filho, em região 2 metros acima do nível máximo da enchente de 2024. Empreendimento composto por 684 unidades tipo com áreas privativas de 37 a 62 m² e opções de 1, 2 e 3 dormitórios, todas com vaga de garagem. O conceito de clube condomínio se reflete nos variados itens de lazer como salão de festas, piscina, quadra poliesportiva, quadras de beach tênis, churrasqueiras, espaço pet e spa, entre outros.

O empreendimento está sendo desenvolvido em 2 fases tanto na estratégia comercial como na execução da obra. A primeira fase compreende, além de duas torres de apartamentos totalizando 342 unidades, a área de lazer do condomínio e o edifício garagem. As obras da fase 2 tem previsão de início após repasse das unidades da fase 1, reduzindo exposição de caixa. Com 72% das unidades da fase 1 vendidas, foram abertas as vendas da fase 2, tendo sido concluídas 12 negociações até o momento, o que contribuirá para redução da exposição de caixa.

A fase 1 está com 25,4% de evolução de obra (+2,14% p.p. m/m). No mês foram realizados serviços de alvenaria, instalações elétricas e hidráulicas e revestimentos internos, com 71 trabalhadores no canteiro.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária do imóvel, cessão fiduciária da carteira de recebíveis, alienação fiduciária de cotas da SPE e aval da controladora.

O empreendimento está com 72% das unidades da fase 1 e 4% da fase 2 vendidas e com uma carteira de recebíveis com baixa inadimplência (<1% acima de 90 dias). O estoque atualizado do empreendimento é de R$ 171 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo de R$ 61,4 milhões.

Vendas Fase 2

CRI ALTO LINDÓIA

Foto 2: Evolução de Obra

Foto 3: Projeto

Garantias:

• Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis futura

• Alienação fiduciária de cotas da SPE

Aval da controladora

Foto 5: Andamento de Obra

Empreendimento:

• 684 apartamentos de 37 a 62 m²

• VGV Atualizado: R$ 290,1 milhões

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CARTESIA WEB Relatório Gerencial – Dezembro 2025

CRI SANTO ANDRÉ

SANTO ANDRÉ / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6835% a.a.

Saldo Devedor: R$ 113.513.571,12

Vencimento: Dez/2028

LTV atualizado: 29%

O Reserva Guaiú é um empreendimento exclusivo e de alto luxo localizado frente mar em terreno de 210.000 m² na Praia do Guaiú, em Santo André, no litoral sul da Bahia próximo a localidades como Trancoso, Porto Seguro e Arraial ’ j . O local conta com amplo acesso a infraestrutura rodoviária (BA-001 e BR-367), bem como aeroportuário através dos aeroportos de Porto Seguro (1h 20min) e Belmonte (35min). A região, conhecida por sua beleza natural preservada, integra a Área de Proteção Ambiental de Santo Antonio (23.000 hectares) https://santoandre-bahia.com/ecologia/

A incorporação e construção do projeto estão a cargo da Kahhu Incorporadora (Grupo SIAN). O Grupo SIAN é referência na Bahia e região nordeste com 48 anos de mercado, tendo como histórico cerca de 100 projetos executados e mais de 200 obras entregues nos segmentos residencial (2.461 unidades totalizando 3 milhões de m²), comercial, industrial, estádios e centros de convenções. A empresa atua no Brasil e em Portugal atualmente.

O projeto conta com licenciamento ambiental e contempla 25 casas de alto padrão, com área privativa de até 800 m² cada e opções de plantas entre 4 e 6 suítes. Além disso, o condomínio contará com heliponto, clube com academia e spa, área gourmet, quadras de beach sports e beach club. O empreendimento envolve renomados escritórios de arquitetura com experiência na região de Trancoso garantindo exclusividade.

Após a redefinição da estratégia comercial e ajustes no projeto arquitetônico, o VGV previsto soma R$ 473 milhões, com início da comercialização no 1T26 e início das obras no 2T2026.

O fluxo financeiro das obras deste projeto de alto luxo se diferencia pelas vendas ocorrerem à vista ou em tabela curta durante as obras, com forte geração de caixa. Ademais, por conta da exclusividade das casas, as obras desse empreendimento são alinhadas às vendas, ou seja, de início se resumem à área comum e às unidades já comercializadas apenas, otimizando exposição de caixa. Vale ressaltar que, respeitado o patrimônio de afetação, os CRI Santo André, Savoie e Viva possuem cláusula de tombamento de resultado para amortização obrigatória das operações ainda em aberto, acelerando a redução de exposição.

O projeto modificativo está em aprovação na prefeitura, enquanto os projetos complementares são executados.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades do empreendimento e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE.

SANTO ANDRÉ - BAHIA

POTENCIALIDADES

Santo André, um refúgio exclusivo do sul da Bahia tem se destacado como alternativa a Trancoso, local frequentado por público de alta renda, porém ainda preservando a tranquilidade. O crescimento do ecoturismo e investimentos em infraestrutura consolidaram a região como um destino promissor tanto para lazer quanto para valorização imobiliária.

Localizada a pouco mais de uma hora de Porto Seguro, Santo André se destaca por praias de areia branca e mar cristalino.

Santo André é um destino ainda pouco explorado por turistas, preservando seu charme natural e atmosfera reservada. Além das praias, a região oferece opções de lazer que vão além do óbvio. Passeios de barco pelo Rio Jequitinhonha revelam a biodiversidade da região e levam até a Barra do Peso,

onde o rio encontra o oceano. Para os amantes da cultura, vilas vizinhas como Belmonte, que possui aeroporto com capacidade para receber jatos executivos, guardam arquitetura histórica e tradições locais, enquanto Santo André se diferencia pelo ambiente musical distinto.

O clima é agradável durante todo o ano, marcando temperaturas entre 20ºC e 30ºC, garantindo conforto em todas as estações.

Tal combinação de natureza preservada, tranquilidade e exclusividade faz de Santo André o destino e investimento ideal para quem busca viver e descobrir a natureza em seus mínimos detalhes.

Aeroporto de Belmonte

Com o aumento do congestionamento nos aeroportos que regem a malha aeroportuária do sul da Bahia (Trancoso e Porto Seguro), principalmente em alta temporada, o governo da Bahia anunciou o investimento de R$ 5,8 milhões para revitalizar e expandir o aeroporto de Belmonte.

As obras visam expandir o turismo de alto padrão na região e aquecer o setor imobiliário ao norte de Porto Seguro, onde Santo André está localizada.

https://agazetabahia.com/noticias/geral/46093/reforma-do-aerodromo-de-belmonte-promete-impulsionar-o-turismo-de-alto-padrao-na-costa-do-descobrime-20-04-2025/

aGAZETA BAHIA

Por: Divulgação 20/04/2025 - 06:52:53

Reforma do Aeródromo de Belmonte promete impulsionar o turismo de alto padrão na Costa do Descobrimento

AERIN

Bahia investe R$ 5,8 milhões na recuperação do Aeródromo Doutor Roberto Cunha, em Belmonte

7 DE MARÇO DE 2025

Imagem: Radar News

Aeroporto de Belmonte antes da revitalização: https://aeroin.net/wp-content/uploads/2025/03/Belmonte-1024x708.jpg

INFRAESTRUTURA E POTENCIALIDADES REGIONAIS

Saúde

Bancos

Internet

Gastronomia

Hospital 24h em Santa Cruz Cabrália, além de farmácias em Guaiu.

Restaurante: Sabores do Santuário

Cobertura de Wi-fi disponível na região, utilizada por hotéis e pousadas.

Agências do Bradesco e Banco do Brasil em Santo André.

Área de pesca oceânica

Opções gastronômicas disponíveis no centro da cidade e arredores.

Ciclismo Porto Seguro – Santo André

CRI SANTO ANDRÉ

SANTO ANTONIO

CARTESIA ⑧ n Relatório Gerencial – Dezembro 2025

Projeto Guaiú

CRI SANTO ANDRÉ

Foto 1: Vista aérea sentido praia

Foto 3: Acesso à praia

Garantias:

Alienação Fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de

• Alienação fiduciária de cotas da SPE

• Aval da controladora

Empreendimento:

• VGV Atualizado: R$ 473 milhões

25 casas de até 800 m²

Securitizadora: Canal

Servicers:

• Agente Fiduciário: Trustee

Medição de obras: Dexter

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CARTESIA © B Relatório Gerencial – Dezembro 2025

CRI MALLORCA

ILHÉUS / BA Acessar Google Maps

IPCA + 13,50% a.a.

Saldo Devedor: R$ 10.373.960,37

Vencimento: Jul/27

LTV atualizado: 18%

O Mallorca encontra-se frente-mar no munícipio de Ilhéus - BA, no bairro de Nossa Senhora da Vitória, com a fachada voltada para a Avenida Tancredo Neves, uma das principais rotas da cidade e lateral voltada para Rua Sol e Mar.

O empreendimento possui localização privilegiada com fácil acesso à Praia do Sul e fornece vista mar para os moradores de todos os pavimentos. Possui 87 unidade com áreas privativas de 77 a 113 m² e sua área de lazer que inclui piscinas com vista mar, academia, salão de jogos, área gourmet e salão de festas

Atualmente a obra conta com 19,00% de evolução (+1,80% p.p. m/m). No mês foram realizados serviços de armação, concretagem, alvenaria e impermeabilização de reservatórios, contando com 19 trabalhadores no canteiro.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento Mansion Madrid* além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora.

O empreendimento está com 27% das unidades vendidas e possui uma carteira de recebíveis adimplente. O estoque do empreendimento é de R$ 50,8 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo de R$ 13,5 milhões. Os recebíveis do Mansion Madrid* somam R$ 5,1 milhões (carteira curta 12 meses), totalizando R$ 69,4 milhões em garantias.

*Mansion Madrid: empreendimento da holding proprietária do Mallorca financiado pelo CACR11 via CRI, com as obras entregues em dezembro de 2024. Na estruturação do CRI Mallorca foi acordado com a devedora que, após a quitação do CRI Mansion Madrid, que ocorreu em julho 2025, o saldo ainda a receber dos adquirentes seria cedido fiduciariamente para servir como reforço de garantia do CRI Mallorca. Esse saldo é de, atualmente, R$ 5,1 milhões com previsão de recebimento parcelado nos próximos 12 meses. Tal estrutura permitiu a redução a exposição de caixa do empreendimento.

Servicers:

Securitizadora: Travessia

Agente Fiduciário: Trustee

Medição de obras: Monitori

Garantias:

Alienação fiduciária do estoque

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

Alienação Fiduciária de cotas da SPE

Cessão Fiduciária do sobejo do CRI Mansion Madrid após sua quitação

Aval da controladora

Empreendimento:

• 87 apartamentos de 77 a 113 m²

• VGV Atualizado: R$ 78,4 milhões

• Entrega: Julho/27

Foto 5: Alvenaria 2º pavimento

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CARTESIA B Relatório Gerencial – Dezembro 2025

CRI CHIANTI

RIBEIRÃO PRETO / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,68% a.a.

Saldo Devedor: R$ 8.892.892,77

Vencimento: Set/2029

LTV atualizado: 28%

O Residencial Chianti fica localizado no município de Ribeirão Preto - SP, integrando o bairro do Jardim Olhos ’Ág . Sua entrada encontra-se na Alameda Doutor Newton Mendes Garcia em complexo condominial com diversos projetos em desenvolvimento.

O empreendimento é composto por 196 unidades tipo com áreas privativas de 77,05 a 177,78 m² e sua área de lazer inclui churrasqueira gourmet, piscina, espaço de jogos, quadra poliesportiva, academia, espaço pet, dentre outros itens.

A obra conta com 44,67% de evolução (+1,49% p.p. m/m). No mês foram realizados serviços de estrutura e alvenaria, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas e revestimento interno com 60 trabalhadores no canteiro.

Como garantias da operação foi cedida a alienação fiduciária e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora.

O empreendimento está com 48% das unidades vendidas e com uma carteira de recebíveis adimplente. O estoque do empreendimento é de R$ 55,8 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo a receber de R$ 17,7 milhões, totalizando R$ 73,5 milhões em garantias.

Servicers:

Securitizadora: Leverage

Agente Fiduciário: Vórtx

Medição de obras: OGFI

CRI CHIANTI

Garantias:

• Alienação Fiduciária

Cessão fiduciária da carteira de recebíveis

• Alienação Fiduciária de cotas da SPE

Subordinação (mínimo 20%)

Aval da controladora

Foto 5: Platibandas na cobertura

Empreendimento:

• 196 apartamentos de 77 a 178 m²

• VGV Atualizado: R$ 134,5 milhões

Amortização:

✓ 0,5% / mês do saldo devedor

✓ Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

La Maison

Palatium

Viver Diadema

Fazenda Boa Vista

Parque

Nex Life Park

Mansion Madrid

LG Sophia

Fama

Town

Like

Life

Visconde de Monte Cristo

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

CARTESIA ⑧ n Relatório Gerencial – Dezembro 2025

IMPACTO SOCIAL

Além dos retornos financeiros do CACR11 para seus cotistas, um outro grande fator motivacional para nós da Cartesia Capital é o impacto social que as nossas operações tem sobre as comunidades nas quais os empreendimentos financiados estão inseridos. Seja através da geração de oportunidades de trabalho direta e indiretamente, da movimentação da economia local pela aquisição de insumos para realização das obras, da realização do sonho da casa própria para centenas de famílias (prioridade para 87% dos brasileiros) ou mesmo de levar entretenimento para a população. Acreditamos que assim contribuímos com um país melhor para todos, o que nos motiva a expandir continuamente nossos negócios e, assim, impactar positivamente a vida de cada vez mais brasileiros.

Obras financiadas

Empregos gerados

22 empreendimentos residenciais

165 empregos nas obras

3.904 unidades habitacionais

1.541 unidades concluídas

Economia

VGV total financiado: R$ 2.572 mm

Impostos sobre VGV: R$ 103 mm

Corretagem de vendas: R$ 154 mm

Insumos / mão de obra: R$ 962 mm

GLOSSÁRIO

Valor de Mercado da Cota: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do período.

Valor Patrimonial da Cota: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo na data de fechamento do período.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo sobre o Valor de Mercado da Cota.

Gross–up: adição de uma alíquota de IR à rentabilidade de investimentos que não possuem essa tributação, para fins de comparação com investimentos tributados.

TIR – Taxa Interna de Retorno: percentual que indica a taxa de retorno de um ativo.

PL – Patrimônio Líquido: indicador contábil que representa a diferença entre o ativo e o passivo da organização.

P/VP: valor da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data-base do relatório.

LTV – Loan to Value: valor da dívida em relação ao valor do imóvel em garantia (quanto menor o indicador, maior a cobertura da dívida com garantias).

AF – Alienação Fiduciária: tipo de garantia onde o devedor deixa o bem financiado no nome do credor, que assim detém a propriedade fiduciária do bem até a quitação total da dívida

CF – Cessão Fiduciária: tipo de garantia na qual o devedor transfere ao credor a titularidade de direitos ou títulos de crédito, com a finalidade de garantir a satisfação de uma dívida.

PMT: parcela de remuneração paga pelo Devedor, composta por juros e amortização

Cash Sweep: utilização de recursos excedentes para amortização antecipada do saldo devedor.

DRE – Demonstração do Resultado do Exercício: relatório contábil que apresenta as receitas e despesas do fundo e o resultado obtido a partir de suas operações em determinado período de tempo.

Resultado Caixa Retido: ganhos financeiros acumulados auferidos pelo regime caixa que ainda não foram distribuídos pelo Fundo aos cotistas.

Retenção de Caixa: valor excedente auferido no resultado caixa mensal ainda não utilizado para distribuição de rendimento aos cotistas.

Retirada de Caixa: valor do caixa, anteriormente retido, utilizado para composição do dividendo no período

IFIX: Índice de fundos imobiliários divulgado pela B3 que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3

Volume financeiro mensal: movimentação financeira feita pelas negociações de cotas do Fundo no mercado secundário no mês.

Giro: Representa o percentual do Volume Financeiro Mensal negociado sobre o Patrimônio Líquido do Fundo no período.

Caixa e Aplicações Financeiras: parte do patrimônio líquido aplicada em cotas de fundos de investimento ou títulos de renda fixa, públicos e privados.

VGV – Valor Geral de Venda: receita bruta total prevista com determinado empreendimento imobiliário pela venda dos imóveis que o compõem.

ABL – Área Bruta Locável: soma de todas as áreas de um shopping center disponíveis para geração de receita através de locação.

CACR11 FII Cartesia Recebíveis Imobiliários

CARTESIA ⑧ in Relatório Gerencial – Dezembro 2025

DISCLAIMER

Este material foi desenvolvido pela Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos Ltda. (“C s C l”), com caráter meramente informativo, não se caracterizando como oferta ou solicitação de investimento ou desinvestimento. Apesar do cuidado utilizado no manuseio das informações apresentadas, a Cartesia Capital não se responsabiliza pela publicação acidental de informações incorretas, nem tampouco por decisões de investimento tomadas com base nas informações contidas neste documento, as quais podem inclusive ser modificadas sem comunicação. A Cartesia Capital não comercializa nem distribui cotas de fundos de investimento ou qualquer outro ativo financeiro.

Rentabilidade obtida no passado e guidance fornecido não representam garantia de rentabilidade futura. Para a avaliação da performance de um fundo de investimentos, é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses de desempenho passado, bem como entendimento do seu processo de gestão e da adequação à sua tolerância aos riscos inerentes. Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador, pelo gestor, por qualquer mecanismo de seguro ou pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC. Leia o regulamento e demais documentos do fundo antes de investir. Os mesmos podem ser obtidos junto ao Distribuidor ou Administrador do fundo.

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