Relatório Gerencial CACR11 de setembro de 2026

FII - CARTESIA RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

Relatório Gerencial Mensal

Setembro 2026

TESE DE INVESTIMENTO

CACR11

Aquisição de ativos financeiros de natureza imobiliária, com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

R$ 444.733.628,50

COTA PATRIMONIAL

R$ 91,96

COTA MERCADO

R$ 14,51

LIQUIDEZ DIÁRIA MÉDIA (SET/26)

R$ 220 mil

NÚMERO DE COTAS

4.836.324

TAXAS DO FUNDO

Administração e Gestão: 1% a.a. Performance: 20% sobre o que exceder 110% CDI

ADMINISTRADOR BRL Trust DTVM S.A.

GESTORA

Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos Ltda.

COMENTÁRIOS DA GESTÃO

RENÚNCIA DO ADMINISTRADOR

Em 10/7/2026 a BRL Trust, atual administradora do CACR11, formalizou sua renúncia às funções de administração do fundo. Nos termos da Res. CVM 175/22, a BRL permanecerá na função por 180 dias a contar da data de formalização da renúncia, ou até que um substituto seja aprovado em AGC, o que ocorrer primeiro. A gestora está em contato com instituições administradoras para substituição da BRL Trust.

AUDITORIA DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 2025

O processo de auditoria das demonstrações financeiras 2025 do fundo ("DF 2025"), segue em andamento, sob responsabilidade da BRL Trust, na qualidade de Administradora Fiduciária, com atuação da RSM Brasil, empresa de auditoria independente por ela contratada.

Sempre que solicitada, a gestora tem providenciado informações e esclarecimentos em suporte ao trabalho de auditoria.

Não obstante, transcorridos mais de seis meses desde o recebimento, em 6/4/2026, das Demonstrações Financeiras de Transferência elaboradas pelo administrador anterior, acompanhadas de parecer sem ressalvas, as DF 2025 permanecem pendentes de conclusão, apesar das sucessivas previsões apresentadas pela Administradora, inclusive o prazo de 30/6/2026, formalmente informado à B3 em maio de 2026.

A excessiva morosidade na conclusão da auditoria suscita preocupação quanto à influência de fatos posteriores ao exercício de 2025, como a restrição de liquidez e a ocorrência da suspensão dos dividendos, sobre avaliações originalmente prospectivas, que passam a ser realizadas à luz de acontecimentos já concretizados.

Diante do prolongado atraso e de seus impactos sobre o Fundo, inclusive no processo de substituição da Administradora, a Cartesia Capital encaminhou, em 14/9/2026, notificação extrajudicial à BRL Trust, requerendo a conclusão dos trabalhos e esclarecimentos sobre as pendências remanescentes.

Posteriormente, a Gestora foi informada, pela BRL, de que a RSM Brasil disponibilizaria a primeira minuta das DF 2025 até 16/10/2026, observando que até a presente data isso não ocorreu.

DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS - 2S2026

A gestora tem mantido ao longo do corrente semestre a estratégia de utilizar os recursos gerados pelas operações para priorizar o andamento das obras dos respectivos empreendimentos, em detrimento do pagamento de dividendos.

A gestora segue empenhada nas negociações com possíveis coinvestidores para as operações da carteira do CACRII, as quais, se / quando concretizadas, serão comunicadas ao mercado e aos cotistas.

LIQUIDAÇÃO - TRUSTEE DTVM

Em 3/9/2026 foi divulgada a liquidação da Trustee DTVM, que atuava como agente fiduciário de alguns CRIs investidos pelo CACR11. Sendo assim, a gestão tem trabalhado, em parceria com as securitizadoras das operações, na substituição da Trustee DTVM por instituições devidamente qualificadas.

COMENTÁRIOS DA GESTÃO

SOBRE A ESTRATÉGIA E CARTEIRA DO CACR11

As operações investidas pelo CACRII são estruturadas com fundos de reserva destinados a suportar as obrigações dos CRIs, incluindo despesas operacionais, remuneração e obras, especialmente em cenários de descasamento de fluxo financeiro oriundo da receita de vendas. Durante a fase de maturação dos empreendimentos, é prática comum que o fundo realize aquisições de novos CRIs com o objetivo de suportar o pagamento das obrigações financeiras dos CRIs já emitidos. Essa estratégia visa preservar a estrutura financeira da operação até que o projeto alcance a estabilidade projetada, sem depender de recursos do incorporador, ou seja, evitando o risco corporativo e reforçando a tese de operações de project finance .

O CACRII atualmente apresenta exposição superior ao limite regulatório previsto em determinados projetos. O plano de reenquadramento contempla operações no mercado secundário e a busca por coinvestidores, observando que o já limitado volume do mercado secundário de CRI tem sido fortemente impactado pelo ambiente fiscal / macroeconômico desfavorável onde diversas gestoras tem buscado renegociar suas próprias operações investidas e a escassez de novos recursos dada a piora do cenário de crédito afetando a indústria de incorporação imobiliária. Essa abordagem tem como objetivo viabilizar o desenvolvimento dos empreendimentos e garantir que, à medida que os projetos entrem na fase de geração de receita, seja possível realizar a gradual amortização dos CRIs. No cenário que se apresenta, o gradual reenquadramento aos limites regulatórios deverá se estender por 2027.

MODELO DE GESTÃO ATIVA CARTESIA CAPITAL

A Cartesia Capital tem como princípio uma forte gestão ativa da carteia do CACR11, que compreende a participação em cada etapa dos empreendimentos financiados. Exigimos dos incorporadores comprometimento com a boa execução do empreendimento e observação das cláusulas contratuais das operações. Com isso, buscamos não somente proteger os recursos investidos de nossos cotistas, como contribuir para uma maior eficiência operacional dos empreendimentos com reflexo positivo no resultado para o próprio incorporador. Contamos com suporte do Centro de Monitoramento das operações na sede da Cartesia Capital, com painéis interativos conectados via Power BI aos servicers das operações com atualizações diárias e câmeras instaladas nas obras e stands de vendas para acompanhamento.

A estratégia da gestão ativa inclui manter posição de liderança em quórum de AGT dos CRI investidos, visando assim trazer maior simetria e agilidade de decisão, ainda que consequentemente, trazendo maior concentração de ativos. Por outro lado, a alternativa de alocação em inúmeros ativos através de participações minoritárias irrelevantes nos CRIs, ao mesmo tempo em que traz diversificação de risco, também se traduz em gestão passiva, sem qualquer possibilidade de intervenção do gestor se / quando necessário para realinhamento.

O processo de gestão e monitoramento inclui, entre outros:

• acompanhamento das estratégias de vendas, inclusive com o uso de clientes ocultos nos stands de vendas, e dos resultados efetivos através de reuniões semanais com a equipe comercial do empreendimento visando convergência com a curva de vendas definida na documentação;
• (ii) realização e atualização de pesquisas de mercado para avaliação do aspecto comercial dos empreendimentos com profundidade e granularidade de informações (evolução do mercado na área geográfica, tipologia, público-alvo, amenidades, precificação, concorrência etc);
• (iii) monitoramento da carteira de recebíveis com recebimento de relatório elaborado por empresa terceirizada independente em até 5 dias úteis do mês fechamento de cada mês (comparado a prazo médio do mercado de ~40 dias), com dupla verificação pelo time interno de gestão;
• (iv) monitoramento em tempo real das obras através de câmeras e visitas não programadas às obras da equipe interna de incorporação e gestão em complemento aos controles e medições efetuados por empresas terceirizadas independentes;
• (v) minutas proprietárias dos CRI, atualizadas permanentemente visando mitigar riscos, favorecem forte dinâmica dos controles das operações pelo Centro de Monitoramento e reduzem o risco de dupla interpretação em eventualidade de judicialização;
• (vi) definição, em alinhamento com o incorporador, de preço mínimo de venda das unidades dos empreendimentos, assegurando a manutenção de valor da garantia do CRI;
• (vii) disposição de contato com o incorporador em tempo integral para resolução de intercorrências na execução dos empreendimentos visando reduzir ao mínimo atrasos ou prejuízos;
• (viii) antecipação do processo de análise de crédito dos adquirentes para repasse junto a instituições financiadoras para, uma vez obtido o habite-se da obra, agilizar a amortização do CRI e otimizar a renovação da carteira de ativos do CACR11, além de beneficiar o resultado do incorporador; e
• (ix) priorização do uso dos recursos do fundo para o bom andamento das obras sobre qualquer outra obrigação, uma vez que o retorno do capital investido depende diretamente da conclusão e entrega dos empreendimentos aos adquirentes.

SOBRE A COTA E OS RENDIMENTOS

FII Cartesia Recebíveis

Imobiliários

A cota do CACRII fechou setembro com valor de mercado de R$ 14,51, e relação P/VP de 15,78% (17,45% em 31/8/2026), observando que o VP incorpora o IPCA acruado não caixa de R$ 5,15 / cota (R$ 4,94 em 31/8/2026). Pro-forma descontado o IPCA acruado, a relação P/VP seria 16,72% (18,44% em 31/8/2026). A base de cotistas soma 23.581 investidores (-0,64% m/m; -5,03% nos últimos 24 meses.

O volume negociado no mês somou R$ 4,6 milhões, equivalente a um giro de 1,0% do PL do fundo (6,6% com base no valor de mercado).

Conforme já esclarecido ao mercado, dado o cenário atual, a redução da distribuição de rendimentos reflete a vigente estratégia da gestão, que definiu como prioridade momentânea a utilização da liquidez disponível para andamento das obras, preservando, assim, a integridade das garantias das operações do fundo.

Dividend Yield Mensal (Últimos 12 meses)

Como regra, a atualização monetária e eventuais juros incorporados sobre os saldos devedores dos CRI, ainda que em alguns CRIs acumulada (sem efeito caixa), é recebida (i) na amortização das operações, ou (ii) em eventos de negociação no mercado secundário dos CRI investidos. O saldo acumulado de correção monetária + juros acruados (não caixa) em 30/9/2026 somava R$ 24.913.780 ou R$ 5,15 / cota, cuja gradual materialização estará alinhada com a gestão prudente de liquidez do fundo nos próximos meses. A atualização monetária de todos os CRI investidos pelo CACR11 considera somente variações mensais positivas do indexador (IPCA/IBGE), protegendo os CRI contra eventuais deflações.

/>

CACRII

Rendimento Mensal (R$ / Cota) - Últimos 36 meses

(*) D.E: Distribuição extraordinária do saldo remanescente do resultado apurado pelo regime de caixa no 1º semestre de 2026, conforme deliberado por assembleia de cotistas, para que fosse atendida a distribuição mínima de 95% do lucro do semestre.

FII Cartesia Recebíveis

Imobiliários

Os gráficos abaixo demonstram a evolução da correção monetária acumulada da carteira do CACR11 nos últimos 12 meses.

Correção Monetária da Carteira e Juros Acumulados - Últimos 12 meses

Em setembro houve adição de R$ 1.011.276 referente ao IPCA de 0,07% de julho de 2026 ("n-2") e parcelas de juros incorporados, ocasionando aumento do saldo acumulado para R$ 24.913.780, equivalente a R$ 5,15 / cota.

/>

IPCA mensal x IPCA acumulado (12 meses)

BASE DE COTISTAS E VOLUME NEGOCIADO

Volume Fin negociado (R$ Milhares)

۸ مریسم برام م ا م

DRE GERENCIAL - RESULTADOS DO MÊS

A DRE gerencial ao lado apresenta o resultado do CACRII do mês, demonstrando de forma resumida o resultado no regime de caixa e informando o resultado pelo regime de competência.

Faz-se necessária a distinção dos conceitos uma vez que, conforme a legislação vigente, o fundo deve distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, sendo permitida a antecipação mensal dos dividendos. Dessa forma, o lucro auferido para fins de distribuição de dividendos deve transitar pelo caixa.

O regime de competência, por sua vez, considera a data do fato gerador das receitas e despesas apuradas em determinado período, mesmo que sem transitar pelo caixa do fundo.

A diferença entre o lucro pelo regime de competência e pelo regime de caixa se justifica, sobretudo, (i) pela variação monetária incidente sobre o saldo devedor dos CRI's investidos ser acruada ao longo do tempo de vida das operações para pagamento pelos devedores dos CRI's somente na liquidação dos mesmos, e (ii) pela provisão mensal para taxa de performance. Segundo o regulamento do CACR11, a taxa de performance deve ser calculada e provisionada diariamente, considerando o período de apuração encerrado no último dia útil dos meses de junho e dezembro e será paga durante o semestre subsequente ao período de provisionamento.

No primeiro semestre de 2026, o fundo não apurou taxa de performance. Dessa forma, não houve pagamento dessa rubrica ao gestor no corrente semestre. No corrente semestre, o CACRII não auferiu taxa de performance.

Taxa de Performance 2S2026

Saldo Correção Monetária Acruada 24.913.780

^* Não considera rendimentos dos recibos

CACRII

^* Rentabilidade com base na cota de mercado

SEGMENTAÇÃO E DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

CACR11

REMUNERAÇÃO DA CARTEIRA DE CRI

DISTRIBUIÇÃO SETORIAL

CLASSE DE ATIVO

/>

CACRII

CRI VIVA

Itaparica / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6842% a.a.

Saldo Devedor: R$ 121.547.089.33

Vencimento: Fev/2029

LTV atualizado: 35%

Condomínio vertical de médio padrão no estilo resort localizado na Ilha de Itaparica -BA, em uma região privilegiada da ilha, abrigada do mar aberto, ao lado da estação de chegada do ferry boat (travessia de balsa que liga Itaparica a Salvador). O empreendimento, inspirado na arquitetura das praias da costa italiana, está situado à beira-mar, com faixa de areia privativa de 150 metros de extensão. O projeto será desenvolvido em 3 fases, alinhadas com a curva de vendas.

Conforme divulgado através de Comunicado ao Mercado de 29/7/2026, o registro do modificativo do projeto no cartório de imóveis foi concluído. A campanha de place branding antecipando o lançamento resultou em 109 reservas. A obtenção do registro de incorporação permitirá a retomada do planejamento da estratégia comercial para lançamento da fase 1 do empreendimento composta por 378 unidades com Valor Geral de Vendas estimado em R$ 260 milhões. O lançamento deverá ocorrer no próximo verão, uma vez equacionada a estrutura de financiamento dos recursos necessários para as obras.

As obras acumulam 7,04% de evolução física (Fase 1), sem evolução no mês de setembro, representada em grande parte pela contenção da encosta e área de lazer junto à orla.

O projeto, com 840 unidades inclui diferentes tipologias modulares como gardens, apartamentos e terraços (coberturas) com áreas privativas de 22 a 130 m² e plantas de 1 a 4 dormitórios. O VGV esperado com base na tabela de vendas atual e base das reservas efetuadas (R$ 11.350.00/m²) soma cerca de R$ 600 milhões.

PONTE SALVADOR-ITAPARICA: em 13/10/2026 foi assinado Termo de Compromisso como o Ministério dos Transportes para destinação de R$ 3 bilhões para os obras da ponte ligando Itaparica a Salvador, com cerca de 14 km de extensão, em parceria com consórcio chinês. A implantação da central de concreto para suporte às obras do vão central já foram iniciadas.

https://movimentoeconomico.com.br/estados/bahia/2026/10/14/ponte-salvador-itaparica-teraaporte-de-r-3-bilhoes-do-governo-federal/

7.04% Obras

Empreendimento:

• 840 apartamentos (3 fases)
• VGV atualizado R$ 600 milhões
• Amortização: Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

/>

/>

Foto 2: Projeto

Terreno: Quitado

Garantias:

• Alienação Fiduciária do Estoque
• Cessão fiduciária da carteira de recebíveis
• Alienação Fiduciária de cotas da devedora
• Aval da controladora

Servicers:

• · Securitizadora: Canal
• Agente Fiduciário: Trustee
• Medição de obras: Engebanc

Obras de contenção em andamento

CRI SAVOIE

SALVADOR / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6832% a.a.

Saldo Devedor: R$64.160.760,83

Vencimento: Jan/2028

LTV atualizado: 76%

Empreendimento vertical de médio-alto padrão no Horto Florestal, bairro nobre da cidade de Salvador – BA, marcado por ruas arborizadas, áreas verdes preservadas e grande tranquilidade urbana.

O projeto é composto por 153 unidades compactas do tipo studio, 1 e 2 dormitórios, todos com vaga de garagem, produto atualmente sem oferta na região. O empreendimento contará com piscina, restaurante, academia de ginástica, sport bar, co-work, espaço pet, quadra de beach tenis e mini-mercado.

Com a proximidade da aprovação pela Prefeitura Municipal de Salvador do projeto modificativo, a documentação para entrada no Cartório de Imóveis para obtenção do registro de incorporação do projeto modificativo está sendo concluída. Antecipando o lançamento de vendas, atualmente estão sendo ofertadas unidades para investidores interessados em explorar modelos de renda e short-stay, com 11 reservas concretizadas até o momento. O lançamento deverá ocorrer no próximo verão, uma vez equacionada a estrutura de financiamento dos recursos necessários para as obras.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis de vendas, além da alienação fiduciária das cotas da SPE.

CRI SAVOIE

/>

CACR11

Foto 3: Terreno

Garantias:

• Alienação Fiduciária do estoque
• Cessão fiduciária da carteira de recebíveis
• Alienação Fiduciária de cotas da Devedora
• Aval da controladora

/>

Empreendimento:

• 153 apartamentos de 23 a 46 m²
• VGV Atualizado: R$ 89,9 milhões
• Amortização:
  • 0,5% / mês do saldo devedor
  • Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI MONTE CRISTO

ITU / SP Acessar Google Maps

IPCA + 14,00% a.a.

Saldo Devedor: R$ 10.816.637,81

Vencimento: Out/2027

LTV atualizado: 68%

O Edifício Monte Cristo é a última torre do condomínio Ilhas do Mediterrâneo localizado no município de Itu - SP, no bairro de Altos da Vila Nova, com entrada localizada na Rua Marcos Mariano de Almeida. O empreendimento é composto por 72 unidades tipo com áreas privativas de 75,44 a 87,74 m² distribuídos em plantas de 2 e 3 dormitórios, com suíte. Sua área de lazer incluí mais de 20 itens como área gourmet, churrasqueira, lareira, piscina, academia, quadra poliesportiva.

Obra finalizada e processo de repasse em andamento para gradual amortização do CRI. Em paralelo, seguem os esforços de venda das unidades em estoque.

Como garantia da operação foi cedida alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora e de seus sócios pessoas físicas.

Atualmente, o empreendimento está 75% vendido. O estoque do empreendimento representa R$ 8,3 milhões e a carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo a receber de R$ 8,4 milhões, totalizando R$ 16,7 milhões em garantias reais.

Servicers:

Securitizadora: True

Agente Fiduciário: Oliveira Trust

Medição de obras: Monitori

/>

CRI MONTE CRISTO

Foto 1: Area Gourmet

CACR11

Foto 2: Fachada

Foto 3: Portaria

Garantias:

• Alienação fiduciária do Estoque
• Cessão fiduciária da carteira de recebíveis
• Alienação fiduciária de cotas da SPE
• Aval da controladora e dos sócios pessoas físicas

Foto 5: Quadra poliesportiva

Empreendimento:

• 72 apartamentos de 75 a 87 m²
• VGV atualizado: R$ 29,8 milhões
• Amortização:
  • 0,5% / mês do saldo devedor
  • Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI REAL PARK

São Paulo / SP Acessar Google Maps

IPCA + 12,6839% a.a.

Saldo Devedor: R$ 45.715.054,84

Vencimento: Mar/2028

LTV atualizado: 75%

O empreendimento fica localizado na cidade de São Paulo, em região nobre do Real Parque. Localização privilegiada em rua privativa com acesso controlado e apenas 15 imóveis, acesso para praça arborizada com cerca de 4.000 m2 como extensão da rua, gerador full, hammam terapêutico e hobby lounge.

O condomínio é composto por 8 unidades de alto padrão com áreas privativas que variam de 351m² a 456m² e plantas flexíveis com até 4 dormitórios / suites. As unidades possuem quintal, terraço gourmet e roof top.

O projeto, aprovado na PMSP, aguarda o Registro de Incorporação do modificativo (previsão cerca 30 dias). A estratégia de vendas para efetivação de reservas com foco em investidores no modelo off-market foi estruturada junto a corretores especializados, enquanto o lançamento comercial formal está previsto para ocorrer após a realização dos serviços de fundação (concluídos em outubro 2026) e superestrutura (a ser iniciado).

A Monitori, empresa terceirizada contratada para realizar a medição mensal da obra, reportou avanço de 0,17% na medição com serviços de fundação, escavadeira hidráulica para suporte, além de evolução na superestrutura, contando com 10 trabalhadores no canteiro. A obra atingiu a marca de 14,98% de evolução acumulada.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis de vendas, além da alienação fiduciária de cotas da SPE.

O projeto, de autoria do renomado escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos, está sendo conduzido em parceria a Construtora Lima Sampaio (@limasampaioconstrutora), especialista em construções de alto padrão com mais de 40 anos de história.

Terreno: Quitado

Limpeza do terreno / terraplanagem: 100%

Contenção e fundação: em andamento

CRI REAL PARK

Foto 1: Muro de Contenção

CACR11

Foto 2: Projeto

Foto 3: Projeto

Foto 4: Projeto

Garantias:

• Alienação Fiduciária do estoque
• Cessão fiduciária da carteira de recebíveis
• Alienação fiduciária de cotas da SPE
• Aval da controladora

Foto 5: Projeto

Empreendimento:

• 8 casas de 351 a 456 m²
• VGV atualizado: R$ 60,4 milhões
• Amortização:
  • 0,5% / mês do saldo devedor
  • Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI ALTO LINDÓIA

Porto Alegre / RS Acessar Google Maps

IPCA + 12,8058% a.a.

Saldo Devedor: R$ 78.426.691,06

Vencimento: Ago/2030

LTV atualizado: 42%

O Alto Lindóia Resort está localizado na cidade de Porto Alegre, na divisa dos bairros Sarandi e Lindóia, em região 2 metros acima do nível máximo da enchente de 2024. Empreendimento composto por 684 unidades tipo com áreas privativas de 37 a 62 m² e opções de 1, 2 e 3 dormitórios, todas com vaga de garagem. O conceito de clube condomínio se reflete nos variados itens de lazer como salão de festas, piscina, quadra poliesportiva, quadras de beach tênis, churrasqueiras, espaço pet e spa, entre outros.

O empreendimento está sendo desenvolvido em 2 fases tanto na estratégia comercial como na execução da obra. A primeira fase compreende, além de duas torres de apartamentos totalizando 342 unidades, a área de lazer do condomínio e o edifício garagem. As obras da fase 2 tem previsão de início após repasse das unidades da fase 1, reduzindo exposição de caixa. Em novembro, com 69% das unidades da fase 1 vendidas (atualmente com tabela 20-80), foram abertas as vendas da fase 2 (com tabela 30-70), alcançando 20% de comercialização em setembro

A fase 1 está com 33,18% de evolução de obra e com 75% das unidades vendidas. No mês foram realizados serviços de alvenaria estrutural, supraestrutura, laje de entrepiso e instalações elétricas e hidrossanitárias, com 25 trabalhadores no canteiro.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária do imóvel, cessão fiduciária da carteira de recebíveis, alienação fiduciária de cotas da SPE e aval da controladora.

A carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) possui saldo de R$ 86,5 milhões, reportando baixa inadimplência (<1% acima de 90 dias). O estoque atualizado do empreendimento é de R$ 137,5 milhões. Servicers:

• Securitizadora: Canal
• Agente Fiduciário: Trustee
• Medição de obras: Monitori

CRI ALTO LINDÓIA

Foto 1: Fachada

CACR11

Foto 2: Andamento da obra

Foto 3: Projeto

Foto 4: Terreno

Garantias:

• Alienação Fiduciária do estoque
• Cessão fiduciária da carteira de recebíveis futura
• Alienação fiduciária de cotas da SPE
• Aval da controladora

Foto 5: Andamento da obra

Empreendimento:

• 684 apartamentos de 37 a 62 m²
• VGV Atualizado: R$ 290,1 milhões
• Amortização:
  • 0,5% / mês do saldo devedor
  • Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI SANTO ANDRÉ

SANTO ANDRÉ / BA Acessar Google Maps

IPCA + 12,6835% a.a.

Saldo Devedor: R$ 133.864.629.98

Vencimento: Dez/2028

LTV atualizado: 37%

O Reserva Guaiú é um empreendimento exclusivo e de alto luxo localizado frente mar em terreno de 210.000 m² na Praia do Guaiú, em Santo André, no litoral sul da Bahia próximo a localidades como Trancoso, Porto Seguro e Arraial D'ajuda. O local conta com amplo acesso a infraestrutura rodoviária (BA-001 e BR-367), bem como aeroportuário através dos aeroportos de Porto Seguro (1h 20min) e Belmonte (35min). A região, conhecida por sua beleza natural preservada, integra a Área de Proteção Ambiental de Santo Antonio (23.000 hectares

O projeto conta com licenciamento ambiental e contempla 25 casas de alto padrão, com área privativa de cerca 900 m² cada e opções de plantas entre 4 e 6 suítes. Além disso, o condomínio contará com heliponto, concierge, clube com academia e spa, área de wellness e hammam, área gourmet, quadras de beach sports e beach club. O empreendimento envolve renomados escritórios de arquitetura com experiência na região de Trancoso garantindo exclusividade.

Com foco em público ultra-high net worth, estão em andamento conversas com duas marcas de luxo globais para eventual embandeiramento do empreendimento, o que ratifica o conceito e a exclusividade do produto, que passaria a ser ofertado também na base de clientes da marca.

Após a redefinição da estratégia comercial e ajustes no projeto arquitetônico, o VGV previsto soma R$ 473 milhões. O fluxo financeiro das obras deste projeto de alto luxo se diferencia pelas vendas à vista ou em tabela curta durante as obras, com forte geração de caixa. Ademais, por conta da exclusividade das casas, as obras desse empreendimento são alinhadas às vendas, otimizando exposição de caixa. Vale ressaltar que, respeitado o patrimônio de afetação, os CRI Santo André, Savoie e Viva possuem, entre si, cláusula de tombamento de resultado para amortização obrigatória das operações ainda em aberto, acelerando a redução de exposição.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades do empreendimento e a cessão fiduciária dos recebíveis, além da alienação fiduciária das cotas da SPE.

SANTO ANDRÉ - BAHIA

CACR11

Santo André, um refúgio exclusivo do sul da Bahia tem se destacado como alternativa a Trancoso, local frequentado por público de alta renda, porém ainda preservando tranquilidade. а crescimento do ecoturismo infraestrutura investimentos em consolidaram a região como um destino promissor tanto para lazer quanto para valorização imobiliária.

Localizada a pouco mais de uma hora de Porto Seguro, Santo André se destaca por praias de areia branca e mar cristalino

Santo André é um destino ainda pouco explorado por turistas, preservando charme natural e atmosfera reservada. Além das praias, a região oferece opções de lazer que vão além do óbvio. Passeios de barco pelo Rio Jequitinhonha revelam a biodiversidade da região e levam até a Barra do Peso.

POTENCIALIDADES

onde o rio encontra o oceano. Para os amantes da cultura, vilas vizinhas como Belmonte, que possui aeroporto com capacidade para receber jatos executivos, guardam arquitetura histórica e tradições locais, enquanto Santo André se diferencia pelo ambiente musical distinto.

O clima é agradável durante todo o ano, marcando temperaturas entre 20°C e 30°C, garantindo conforto em todas as estações.

Tal combinação de natureza preservada, tranquilidade e exclusividade faz de Santo André o destino e investimento ideal para quem busca viver e descobrir a natureza em seus mínimos detalhes.

INFRAESTRUTURA AEROPORTUARIA

CACR11

Aeroporto de Belmonte

Com o aumento do congestionamento nos aeroportos que regem a malha aeroportuária do sul da Bahia (Trancoso e Porto Seguro), principalmente em alta temporada, o governo da Bahia anunciou o investimento de R$ 5,8 milhões para revitalizar e expandir o aeroporto de Belmonte, com pista de 1.300m semelhante ao aeroporto de Santos Dumont (RJ), permitindo, portanto, aeronaves comerciais.

As obras visam expandir o turismo de alto padrão na região e aquecer o setor imobiliário ao norte de Porto Seguro, onde Santo André está localizada.

\frac{\text{https://agazetabahia.com/noticias/geral/46093/reforma-do-aerodromo-de-belmonte-promete-impulsionar-o-turismo-de-alto-padrao-nacosta-do-descobrime-20-04-2025/}{\text{https://agazetabahia.com/noticias/geral/46093/reforma-do-aerodromo-de-belmonte-promete-impulsionar-o-turismo-de-alto-padrao-nacosta-do-descobrime-20-04-2025/}{\text{https://agazetabahia.com/noticias/geral/46093/reforma-do-aerodromo-de-belmonte-promete-impulsionar-o-turismo-de-alto-padrao-nacosta-do-descobrime-20-04-2025/}{\text{https://agazetabahia.com/noticias/geral/46093/reforma-do-aerodromo-de-belmonte-promete-impulsionar-o-turismo-de-alto-padrao-nacosta-do-descobrime-20-04-2025/}{\text{https://agazetabahia.com/noticias/geral/46093/reforma-do-aerodromo-de-belmonte-promete-impulsionar-o-turismo-de-alto-padrao-nacosta-do-descobrime-20-04-2025/}{\text{https://agazetabahia.com/noticias/geral/46093/reforma-do-aerodromo-de-belmonte-promete-impulsionar-o-turismo-de-alto-padrao-nacosta-do-descobrime-20-04-2025/}{\text{https://agazetabahia.com/noticias/geral/46093/reforma-do-aerodromo-de-belmonte-promete-impulsionar-o-turismo-de-alto-padrao-nacosta-do-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-aerodromo-de-

Por: Divulgação 20/04/2025 - 06:52:53

Reforma do Aeródromo de Belmonte promete impulsionar o turismo de alto padrão na Costa do Descobrimento

Bahia investe R$ 5,8 milhões na recuperação do Aeródromo Doutor Roberto Cunha, em Belmonte

Imagem: Radar News

Aeroporto de Belmonte antes da revitalização: <a href="https://aeroin.net/wp-content/uploads/2025/03/Belmonte-1024x708.jpg">https://aeroin.net/wp-content/uploads/2025/03/Belmonte-1024x708.jpg</a>

INFRAESTRUTURA E POTENCIALIDADES REGIONAIS

CACR11

Saúde

Hospital 24h em Santa Cruz Cabrália, além de farmácias em Guaiu.

Internet

Cobertura de Wi-fi disponível na região, utilizada por hotéis e pousadas.

Bancos

Agências do Bradesco e Banco do Brasil em Santo André.

Gastronomia

Opções gastronômicas disponíveis no centro da cidade e arredores.

CRI SANTO ANDRÉ

CRI SANTO ANDRÉ

/>

CACR11

Foto 3: Acesso à praia

Garantias:

• Alienação Fiduciária do estoque
• Cessão fiduciária da carteira de recebíveis
• Alienação fiduciária de cotas da SPE
• Aval da controladora

Servicers:

• Securitizadora: Canal
• Agente Fiduciário: Trustee
• Medição de obras: Dexter

Empreendimento:

• 25 casas de cerca de 900 m²
• VGV Atualizado: R$ 473 milhões
• Amortização:
  • 0,5% / mês do saldo devedor
  • Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

CRI MALLORCA

ILHÉUS / BA Acessar Google Maps

IPCA + 13,50% a.a.

Saldo Devedor: R$ 11.993.089,52

Vencimento: Nov/29

LTV atualizado: 26%

O Mallorca encontra-se frente-mar no munícipio de Ilhéus - BA, no bairro de Nossa Senhora da Vitória, com a fachada voltada para a Avenida Tancredo Neves, uma das principais rotas da cidade e lateral voltada para Rua Sol e Mar.

O empreendimento possui localização privilegiada com fácil acesso à Praia do Sul e fornece vista mar para os moradores de todos os pavimentos. Possui 87 unidade com áreas privativas de 77 a 113 m² e sua área de lazer inclui piscinas com vista mar, academia, salão de jogos, área gourmet e salão de festas.

Atualmente a obra conta com 37,12% de evolução (+0,58% p.p. m/m). No mês foram concluídos os serviços de forma e execução parcial do serviço de concretagem, contando com 18 trabalhadores no canteiro.

Como garantia da operação foi cedida a alienação fiduciária das unidades em estoque e a cessão fiduciária dos recebíveis, cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento Mansion Madrid* além da alienação fiduciária das cotas da SPE e aval da controladora.

O empreendimento está com 46% das unidades vendidas, estoque de R$ 46,6 milhões e carteira de recebíveis (VP @ 12% a.a.) de R$ 24,9 milhões. As garantias do Mansion Madrid* são compostas por recebíveis que somam R$ 3,8 milhões, além de estoque de 2 unidades que totalizam R$ 1,1 milhão, perfazendo R$ 76,4 milhões em garantias.

*Mansion Madrid: empreendimento da holding proprietária do Mallorca financiado pelo CACR11 via CRI, com as obras entreques em dezembro de 2024.

Servicers:

• Securitizadora: Travessia
• Agente Fiduciário: Trustee
• Medição de obras: Monitori

CRI MALLORCA

/>

CACR11

Foto 3: Projeto

Garantias:

• Alienação fiduciária do estoque
• Cessão fiduciária da carteira de recebíveis
• Alienação Fiduciária de cotas da SPE
• Cessão Fiduciária do sobejo do CRI Mansion Madrid após sua quitação
• Aval da controladora

Foto 4: Vergalhões

Empreendimento:

• 87 apartamentos de 77 a 113 m²
• VGV Atualizado: R$ 78,4 milhões
• Entrega: Julho/27

• Amortização:
  • 0,5% / mês do saldo devedor
  • Cash sweep (mín R$ 100 mil) se Fundo de Obras > 110% do saldo de obras a incorrer

Fazenda Boa Vista

Visconde de Monte Cristo

IMPACTO SOCIAL

Além dos retornos financeiros do CACRII para seus cotistas, um outro grande fator motivacional para nós da Cartesia Capital é o impacto social que as nossas operações tem sobre as comunidades nas quais os empreendimentos financiados estão inseridos. Seja através da geração de oportunidades de trabalho direta e indiretamente, da movimentação da economia local pela aquisição de insumos para realização das obras, da realização do sonho da casa própria para centenas de famílias (prioridade para 87% dos brasileiros) ou mesmo de levar entretenimento para a população. Acreditamos que assim contribuímos com um país melhor para todos, o que nos motiva a expandir continuamente nossos negócios e, assim, impactar positivamente a vida de cada vez mais brasileiros.

Obras financiadas

22 empreendimentos residenciais

3.839 unidades habitacionais

1.541 unidades concluídas

Empregos gerados

53 empregos nas obras

Economia

VGV total financiado: R$ 2.572 mm

Impostos sobre VGV: R$ 103 mm

Corretagem de vendas: R$ 154 mm

Insumos/mão de obra: R$ 962 mm

GLOSSÁRIO

Valor de Mercado da Cota: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do período.

Valor Patrimonial da Cota: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo na data de fechamento do período.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo sobre o Valor de Mercado da Cota.

Gross-up: adição de uma alíquota de IR à rentabilidade de investimentos que não possuem essa tributação, para fins de comparação com investimentos tributados.

TIR - Taxa Interna de Retorno: percentual que indica a taxa de retorno de um ativo.

PL - Patrimônio Líquido: indicador contábil que representa a diferença entre o ativo e o passivo da organização.

P/VP: valor da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data-base do relatório.

LTV - Loan to Value: valor da dívida em relação ao valor do imóvel em garantia, considerando-o concluído (quanto menor o indicador, maior a cobertura da dívida com garantias).

AF - Alienação Fiduciária: tipo de garantia onde o devedor deixa o bem financiado no nome do credor, que assim detém a propriedade fiduciária do bem até a quitação total da dívida

CF - Cessão Fiduciária: tipo de garantia na qual o devedor transfere ao credor a titularidade de direitos ou títulos de crédito, com a finalidade de garantir a satisfação de uma dívida.

PMT: parcela de remuneração paga pelo Devedor, composta por juros e amortização

Cash Sweep: utilização de recursos excedentes para amortização antecipada do saldo devedor.

DRE - Demonstração do Resultado do Exercício: relatório contábil que apresenta as receitas e despesas do fundo e o resultado obtido a partir de suas operações em determinado período de tempo.

Resultado Caixa Retido: ganhos financeiros acumulados auferidos pelo regime caixa que ainda não foram distribuídos pelo Fundo aos cotistas.

Retenção de Caixa: valor excedente auferido no resultado caixa mensal ainda não utilizado para distribuição de rendimento aos cotistas.

Retirada de Caixa: valor do caixa, anteriormente retido, utilizado para composição do dividendo no período

IFIX: Índice de fundos imobiliários divulgado pela B3 que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3

Volume financeiro mensal: movimentação financeira feita pelas negociações de cotas do Fundo no mercado secundário no mês.

Giro: Representa o percentual do Volume Financeiro Mensal negociado sobre o Patrimônio Líquido do Fundo no período

Caixa e Aplicações Financeiras: parte do patrimônio líquido aplicada em cotas de fundos de investimento ou títulos de renda fixa, públicos e privados.

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários.

VGV - Valor Geral de Venda: receita bruta total prevista com determinado empreendimento imobiliário pela venda dos imóveis que o compõem.

DISCLAIMER

CACR11

Este material foi desenvolvido pela Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos Ltda. ("Cartesia Capital"), com caráter meramente informativo, não se caracterizando como oferta ou solicitação de investimento ou desinvestimento. Apesar do cuidado utilizado no manuseio das informações apresentadas, a Cartesia Capital não se responsabiliza pela publicação acidental de informações incorretas, nem tampouco por decisões de investimento tomadas com base nas informações contidas neste documento, as quais podem inclusive ser modificadas sem comunicação. A Cartesia Capital não comercializa nem distribui cotas de fundos de investimento ou qualquer outro ativo financeiro.

Rentabilidade obtida no passado e guidance fornecido não representam garantia de rentabilidade futura. Para a avaliação da performance de um fundo de investimentos, é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses de desempenho passado, bem como entendimento do seu processo de gestão e da adequação à sua tolerância aos riscos inerentes. Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador, pelo gestor, por qualquer mecanismo de seguro ou pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC. Leia o regulamento e demais documentos do fundo antes de investir. Os mesmos podem ser obtidos junto ao Distribuidor ou Administrador do fundo.

[email protected]

R. Pedroso Alvarenga, 1.221 – 11 ^o Andar 04531-012 - Itaim Bibi - São Paulo – SP

+55 11 2924-2002

+55 11 3167-0102

/>