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Informe Anual Estruturado CFII11 de dezembro de 2025

Informe Anual Estruturado do CF3 (CFII11), fundo imobiliário híbrido, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. No pregão de 02/09/2026, a cota do CFII11 fechou a R$ 365,00, com P/VP de 1,74 (valor patrimonial de R$ 209,47 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O patrimônio líquido era de R$ 26,5 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

Fundo
CF3
CNPJ
41.325.993/0001-59
Tipo
Informes Periódicos
Assunto
Informe Anual Estruturado
Data de referência
01/12/2025
Data de entrega
31/03/2026 19:49
Versão
1
Situação
(Ativo)

Conteúdo

Ver no FundosNet

Dados Gerais

Nome FundoCF3 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO
CNPJ Fundo41325993000159
Data Funcionamento15/08/2022
Publico AlvoInvestidor Qualificado
Codigo ISINBRCFIICTF009
Qtd Cotas Emitidas126.319
Fundo ExclusivoNão
Vinculo Familiar CotistasNão
Prazo DuracaoDeterminado
Data Prazo Duracao14/08/2027
Encerramento Exercicio31/12
Nome AdministradorQI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
CNPJ Administrador62285390000140
LogradouroAVENIDA REBOUÇAS
Numero2942
Complemento7º AO 12º ANDAR
BairroPINHEIROS
CidadeSÃO PAULO
EstadoSP
CEP05402-500
Telefone1(11) 2827-3500
Sitehttps://qitech.com.br/dtvm/
Email[email protected]
Competencia01/12/2025

Autorregulacao

ClassificacaoMultiestratégia
SubclassificacaoNão possui subclassificação
Tipo GestaoAtiva
Segmento AtuacaoMulticategoria

Mercado Negociacao

BolsaSim
MBONão
MBNão

Entidade Administradora

BVMFSim
CETIPNão

Informe Anual

Programa InvestimentosNão há programa de investimentos, uma vez que o Fundo está em Período de Desinvestimento.
Criterios AvaliacaoOs ativos do CF3 FII permaneceram a valor de custo conforme 516, com exceção da investida CI009 e dos imóveis Casa Europa e Plaza JK, os quais foram remarcados a valor justo via laudo realizado por empresa especializada independente.
Regras Prazos Chamada CapitalAs cotas da classe são integralizadas em cumprimento às chamadas de capital realizadas pela Administradora, seguindo a forma e as condições estabelecidas nos respectivos Compromissos de Investimento. De acordo com o item 6.5.6 do Anexo I, caso o saldo disponível na classe não seja suficiente para o pagamento da Taxa de Performance na data prevista, a Administradora poderá realizar chamadas de capital para que os cotistas aportem os recursos necessários para a quitação do referido encargo. Em caso de inadimplência (mora), o cotista sujeita-se ao pagamento do débito atualizado pelo IGP-M e multa de 1% ao mês, montante este revertido em favor da classe.

Prestadores Servicos

Gestor
NomeCATUAI GESTORA DE RECURSOS LTDA.
CNPJ29976481000157
EnderecoAvenida Brigadeiro Faria Lima, nº 2177, Cj. 2103, Jardim Paulistano, São Paulo/SP
Telefone(11) 2161-1800
Custodiante
NomeQI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
CNPJ62285390000140
EnderecoAvenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP
Telefone1128273500
Auditor Independente
NomePRICEWATERHOUSECOOPERS AUDITORES INDEPENDENTES LTDA
CNPJ61562112000988
EnderecoAlameda Dr Carlos de Carvalho, 417 11 andar
Telefone4138831638
Distribuidor Cotas
NomeQI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
CNPJ62285390000140
EnderecoAvenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP
Telefone1128273500

Investimentos FII

Negocios Realizados Periodo
Relacao Ativos Adquiridos
Ativo
NomeMT314327
ObjetivosAquisição realizada com o objetivo de venda futura
Montantes Investidos4.506.822,47
Origem RecursosCaixa e patrimônio do fundo

Analise Administrador

Resultado FundoO Fundo entregou sólidos resultados do lado da comercialização dos ativos e distribuições de proventos, apesar de um macro mais desafiador do que o previsto em 2025. A venda de conjuntos do edifício Pátio Victor Malzoni e a conclusão de investimentos como Portfólio Thá e Plaza JK foram os principais destaques do período. Ademais, em função da boa performance comercial, a Gestão optou por antecipar o período de Desinvestimento do Fundo, conforme notificado no mês de maio/25.
Conjuntura EconomicaO ano de 2025 se mostrou desafiador em termos de conjuntura. Apesar de uma inflexão na trajetória da inflação a partir do segundo semestre do ano, a taxa de juros se manteve em patamares restritivos ao longo do período. Essa dinâmica penalizou a demanda do setor – principalmente no segmento residencial – dadas as condições de crédito e financiamento pouco atrativas.
Perspectiva Periodo SeguinteNão há programa de investimentos, uma vez que o Fundo está em Período de Desinvestimento. Dessa forma, a expectativa é de que uma parcela relevante da Carteira de Ativos já se encontre comercializada até o final do exercício de 2026.

Valor Contabil Ativos

Ativo 1
NomeALTOS22B
Valor JustoSIM
Valor2.609.622,8
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 2
NomeALTOS32B
Valor JustoSIM
Valor3.057.739,84
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 3
NomeALTOS41B
Valor JustoSIM
Valor4.973.220,55
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 4
NomeCASA-EUR
Valor JustoSIM
Valor14.484.559,08
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 5
NomeJH-2207
Valor JustoSIM
Valor354.794,3
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 6
NomeMA138599
Valor JustoSIM
Valor4.418.472,22
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 7
NomeMT183553
Valor JustoSIM
Valor15.683.332,13
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 8
NomeMT183554
Valor JustoSIM
Valor15.886.056,87
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 9
NomeMT314327
Valor JustoSIM
Valor4.506.822,47
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 10
NomePLJK-31
Valor JustoSIM
Valor5.982.200
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 11
NomePLJK-32
Valor JustoSIM
Valor5.982.200
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 12
NomePLJK-41
Valor JustoSIM
Valor5.982.200
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 13
NomePLJK-42
Valor JustoSIM
Valor5.982.200
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 14
NomeCI009
Valor JustoSIM
Valor17.842.449,7
Percent Valorizacao Desvalorizacao0,4172
Ativo 15
NomeHGPO11
Valor JustoSIM
Valor4.006.532
Percent Valorizacao Desvalorizacao0
Ativo 16
NomeHGRE11
Valor JustoSIM
Valor568.957,88
Percent Valorizacao Desvalorizacao0

Assembleia Geral

Endereco Fisico Docs AssembleiasAvenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP
Endereco Eletronico Docs Assembleiashttps://qitech.com.br/dtvm/
Meios Comunicacao(i) Os cotistas poderão solicitar, via correio eletrônico endereçado a [email protected] e [email protected], a inclusão de matérias na ordem do dia das assembleias gerais, observados os prazos e condições estabelecidos na Resolução CVM 175. A Proposta do Administrador e demais documentos pertinentes são disponibilizados na sede do Administrador, em seu sítio eletrônico (https://qitech.com.br/dtvm/) e no sistema de envio de informações da B3 (FundosNet). (ii) As solicitações de lista de endereços (físicos ou eletrônicos) dos demais cotistas para fins de pedido público de procuração poderão ser encaminhadas ao Administrador pelos e-mails [email protected] e [email protected], sendo atendidas nos termos do Artigo 70 da Resolução CVM 175, de 23 de dezembro de 2022.
Regras Proc Participacao Cotistas(i) A comprovação da qualidade de cotista é feito mediante a apresentação do documento de identificação legalmente aceito no Brasil, tais como Registro Geral (RG), Carteira Nacional de Habilitação, Carteira de Trabalho, Passaporte, Carteira de Classe Profissional (advogados, contadores, economistas, etc.) e validação com a lista de presença dos cotistas mantida pelo Administrador. O cotista poderá ser representado por procurador legalmente constituído há menos de 1 (um) ano que deverá apresentar a via original da procuração com firma devidamente reconhecida em Cartório. (ii) e (iii) As deliberações da Assembleia Geral poderão ser tomadas mediante processo de consulta formalizada em carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhado pelo Administrador a cada cotista e obrigatoriamente constarão as informações acerca do dia, hora e local em que será realizada tal assembleia geral de cotistas e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados. Os cotistas deverão responder no prazo de: (i) 15 (quinze) dias, no caso de assembleia gerais extraordinárias; e (ii) 30 (trinta) dias no caso de assembleias gerais ordinárias; devendo conter na consulta, todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto.
Praticas Assembleia Meio EletronicoOs cotistas poderão participar da assembleia por meio eletrônico através de consulta formal encaminhada ao Administrador através de carta, correio eletrônico ou telegrama.

Remuneracao Administrador

Politica RemuneracaoPela prestação dos serviços de administração, gestão, custódia e escrituração da Classe Única, em conformidade com a Resolução CVM nº 175, são devidas as seguintes remunerações, calculadas e provisionadas diariamente (base 252 dias úteis): I. Taxa de Gestão: devida à Gestora conforme o período do Fundo: - Período de Investimento: soma de 1,00% ao ano sobre o Capital Comprometido e 0,87% ao ano sobre o Patrimônio Líquido (PL). - Período de Desinvestimento: 1,87% ao ano sobre o PL. II. Taxa de Administração: devida à Administradora, equivalente a 0,117% ao ano sobre o PL , observado o valor mínimo mensal de R$ 13.500,00. III. Taxa de Custódia: devida ao Custodiante, equivalente a 0,013% ao ano sobre o PL , observado o valor mínimo mensal de R$ 1.500,00. IV. Taxa de Performance: devida à Gestora, correspondente a 20% do que exceder a variação de 100% do IPCA + 5% ao ano. O pagamento ocorrerá na liquidação da classe, no término do prazo de duração ou em caso de substituição da gestora. Os valores mínimos mensais descritos nos itens II e III serão reajustados anualmente pela variação positiva do IGP-M/FGV. Não serão cobradas taxas de ingresso ou de saída dos cotistas.
Valor Pago Ano170.478,84
Percent Patrimonio Contabil0,002
Percent Patrimonio Valor Mercado0,002

Governanca

Diretor Responsavel
NomeDaniel Doll Lemos
Idade47
CPF275.605.768-18
Email[email protected]
ProfissaoDiretor de Administração de Fundos
Formacao AcademicaAdministração de Empresas
Data Inicio Funcao13/03/2008
Qtd Cotas Detidas FII0
Qtd Cotas FII Compradas0
Qtd Cotas FII Vendidas0
Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos
Experiencia
Nome EmpresaQI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
Periodo05/2000
Cargo Funcoes(i) Diretor de Administração de Fundos (ii) Diretor de Distribuição e Suitability
Atividade Principal EmpresaAtuação no mercado financeiro e de capitais e no mercado cambial intermediando a negociação de títulos e valores mobiliários entre investidores e tomadores de recursos, e oferecendo serviços como plataformas de investimento pela internet (home broker), clubes de investimentos, financiamento para compra de ações (conta margem) e administração e custódia de títulos e valores mobiliários dos clientes.

Distribuicao Cotistas

Ate Cinco Porcento
Num Cotistas97
Num Cotas Detidas88.319
Perc Detido Rel Total0,6992
Perc Detido PF0,4718
Perc Detido PJ0,2274
Acima Cinco Ate Dez Porcento
Num Cotistas4
Num Cotas Detidas38.000
Perc Detido Rel Total0,3008
Perc Detido PF0,3008
Perc Detido PJ0

Politica Divulgacao

Politica Divulgacao Ato Fato RelevanteA divulgação de ato ou fato relevante será divulgado aos cotistas através do site do Administrador pelo endereço eletrônico https://qitech.com.br/dtvm/ e no site da B3 (sistema FundosNet)/CVM pelo link https://cvmweb.cvm.gov.br/swb/default.asp?sg_sistema=fundosreg, concomitantemente.
Politica Negociacao CotasNos termos do item 5.2 do Anexo I, as cotas da classe única do fundo, após subscritas e integralizadas, podem ser negociadas exclusivamente no mercado de bolsa administrado pela B3 S.A., observadas as eventuais restrições decorrentes da modalidade de oferta pública realizada. Conforme os itens 1.3 e 10.1 do Anexo I, a classe adota o regime de responsabilidade ilimitada, no qual os cotistas podem ser chamados a aportar recursos adicionais para saldar compromissos da classe na ocorrência de patrimônio líquido negativo. A política de negociação e os documentos atualizados podem ser consultados no site do Administrador (https://qitech.com.br/dtvm/).
Politica Exercicio Direito VotoA Gestora adota política de exercício de direito de voto em assembleias de ativos integrantes da carteira, agindo de forma diligente e no melhor interesse dos cotistas. A política detalhada pode ser consultada no endereço eletrônico da Gestora (http://www.catuaiasset.com.br/documentos/), estando os demais documentos do fundo disponíveis no site do Administrador (https://qitech.com.br/dtvm/).
Func Responsaveis Politica DivulgacaoO Administrador possui equipe direcionada para assegurar do cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo.

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