Relatório Gerencial CJCT11 de janeiro de 2026

Cidade Jardim Continental Tower FII CJCT11

JANEIRO DE 2026 Relatório Gerencial

• SUMÁRIO NAVEGÁVEL pág.
• OBJETIVO DO FUNDO 3
• INFORMAÇÕES GERAIS 3
• PRINCIPAIS DESTAQUES 4
• DESEMPENHO DO FUNDO 9
• CARTEIRA DE INVESTIMENTOS 12
• ED. CONTINENTAL TOWER 14
• EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES 17
• DOCUMENTOS 18

OBJETIVO DO FUNDO

O Cidade Jardim Continental Tower FII tem como objetivo auferir ganhos pelo investimento no Edifício Continental Tower, localizado no empreendimento denominado Cidade Jardim Corporate Center, na Cidade e Estado do São Paulo.

INFORMAÇÕES GERAIS

COTA PATRIMONIAL R$ 73,70

INÍCIO DAS ATIVIDADES Janeiro de 2011

COTA DE MERCADO R$ 64,93

ADMINISTRADORA Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

VALOR DE MERCADO R$ 203,9 mi

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão) 0,70% ao ano sobre PL ou valor de mercado, caso o Fundo integre o IFIX

TAXA DE PERFORMANCE Não há

QUANTIDADE DE COTAS 3.140.000

OFERTAS CONCLUÍDAS Duas emissões de cotas realizadas

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO CJCT11

QUANTIDADE DE COTISTAS 819

TIPO ANBIMA Tijolo Renda Gestão Definida – Lajes Corporativas

ABL PRÓPRIA 19.139 m²

PRAZO Indeterminado

PÚBLICO ALVO Investidores qualificados

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

Para comentários, críticas e sugestões, mande e-mail para [email protected].

Fonte: Hedge. Data base: janeiro-26.

PRINCIPAIS DESTAQUES

COMERCIALIZAÇÃO E LOCAÇÕES

Em janeiro de 2026, o Fundo firmou dois contratos de locação para conjuntos já mobiliados.

Um dos novos contratos se refere ao conjunto 306, atualmente locado para uma empresa que está expandindo suas operações no nosso edifício, tendo locado um escritório maior no 11º pavimento. A nova locação conta com prazo de 36 meses e início previsto para 1º de abril de 2026, representando 1,39% da ocupação do Fundo.

O segundo contrato corresponde ao conjunto 505, uma locação provisória com prazo de 3 meses, representando 1,09% da ocupação do Fundo.

As demandas por visitas seguem constantes, e a equipe de gestão, em conjunto com os parceiros contratados, permanece ativa na prospecção de potenciais ocupantes para o imóvel.

No fechamento de janeiro, considerando os seis andares reformados, há trinta e quatro conjuntos locados, totalizando 8.529,45 m². Essa área corresponde a 86% dos pavimentos reconfigurados e 45% da área locável total do Fundo.

Tendo em vista apenas os cinco andares na configuração padrão e a recente locação do conjunto do 11º andar, iniciada em janeiro de 2026, a área locada totaliza 5.439,42 m², o que representa 59% dos pavimentos originais e 28% da área locável total do Fundo.

Com isso, considerando as novas locações, a taxa de ocupação atual do Fundo é de 73%.

A seguir, são apresentados a vacância e o aluguel médio contratado referentes ao fechamento de da competência do mês de dezembro e respectivo impacto no caixa de janeiro.

Considerando os dez andares de propriedade do Fundo e a novas locação do Fundo, a vacância atingiu 27%.

O valor de Aluguel Médio (R$/m²) não considera descontos e carências.

PERSPECTIVAS

O Fundo encerrou o mês de janero-26 com 27% de vacância física.

Os contratos de locação vigentes, descontadas as despesas correntes do Fundo — imobiliárias, referentes às áreas vagas, e financeiras —, produzem um resultado de aproximadamente R$ 0,26 por cota. Considerando a locação de 100% das áreas vagas, com base nos aluguéis atualmente contratados e no valor de aluguel potencial esperado para as unidades vagas, é estimado um resultado de aproximadamente R$ 0,58 por cota.

A expectativa de dividend yield ou de rentabilidade não representam promessa, garantia de rentabilidade ou isenção de riscos para os cotistas.

ENGENHARIA E OPERAÇÃO

Conforme detalhado em relatórios anteriores, desde 2021 o Fundo vem trabalhando na ocupação do edifício Continental Tower a partir da subdivisão dos dois conjuntos originais de cada andar em oito conjuntos menores, de modo a trazer novas possibilidades de ocupação e atender ao perfil das empresas que buscam espaços na região, reposicionando o ativo no mercado. Detalhes sobre os andares reconfigurados, locações envolvendo investimento em obras turn key e respectivo ritmo de ocupação podem ser encontrados nos relatórios anteriores em nosso site.

No momento, o Fundo negocia locações em formato open space, sem envolver investimento em benfeitorias internas. Nesses casos, a equipe técnica dispõe de suporte aos locatários para orientar sobre melhores práticas de implantação, com base na experiência adquirida com as obras contempladas pelos contratos de locação turn key feitos anteriormente.

Além do foco na comercialização, a equipe técnica do Fundo também realiza uma interface bastante ativa junto à administração do Condomínio, seja para questões de infraestrutura, operação ou serviços oferecidos aos usuários.

No quarto trimestre, o Fundo atuou em conjunto com a administração do Condomínio no planejamento de 2026. Os temas voltados para manutenção recorrente foram aprovados em Assembleia Geral realizada em dezembro de 2025. As demandas de investimento estão sendo aprofundadas ao longo do primeiro trimestre de 2026, com objetivo de viabilizar a aprovação dos itens prioritários junto aos demais condôminos em Assembleia Geral prevista para março.

11º PAVIMENTO

Em setembro de 2024, foi implantada a estratégia de subdivisão do 11º pavimento em quatro conjuntos. O contrato do conjunto 1101 foi firmado considerando o formato open space da laje, sendo que a obra de divisão do respectivo conjunto ficou sob responsabilidade do locatário. Para viabilizar essa implantação, o Fundo atuou de maneira bastante próxima ao locatário para alinhamentos técnicos, a fim de assegurar as premissas adequadas para divisão da infraestrutura.

Em abril de 2025 foi firmado contrato de locação para o conjunto 1102 e em setembro de 2025 foi locado também o conjunto 1104, ambos no mesmo formato para a subdivisão do pavimento. Por fim, no mês de novembro de 2025, o Fundo firmou contrato para locação do conjunto 1103, já iniciado em janeiro de 2026.

Após 16 meses, portanto, do início da estratégia de subdivisão em quatro conjuntos, o pavimento se encontra 100% locado. O Fundo prospecta soluções semelhantes para as demais áreas vagas do edifício.

CONJUNTOS MODELO

OBRAS TURN KEY

DESEMPENHO DO FUNDO

RESULTADO

O Fundo divulgou o rendimento de R$ 0,24 por cota referente ao mês de janeiro de 2026, considerando as 3.140.000 cotas no fechamento do mês, com pagamento em 13 de fevereiro de 2026, aos detentores de cotas em 30 de janeiro de 2026.

A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de no mínimo 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo e despesas de imóveis. A tabela abaixo demonstra o fluxo de caixa do Fundo (em R$).

Receita Imobiliária: compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. Outras Receitas: compreende rendimentos com investimentos em Renda Fixa. Total de Despesas: Inclui despesas imobiliárias, aquelas diretamente relacionadas aos imóveis, tais como condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, reembolso de despesas imobiliárias, entre outros; e despesas operacionais, aquelas diretamente relacionadas ao Fundo, tais como taxa de administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, contábil e imobiliária, taxas CVM e B3. Lucro Operações: diferença entre valor de venda e valor de aquisição dos ativos, incluindo custos relacionados. Fonte: Hedge.

COMPOSIÇÃO RECEITA IMOBILIÁRIA (CAIXA JANEIRO/26)

O gráfico acima traz os detalhes sobre a composição da receita imobiliária, para o caixa do mês, considerando os aluguéis contratados, carências, descontos, assim como eventuais atrasos, recuperações, adiantamentos e pagamentos de multa. Por fim, a receita imobiliária também é composta pelas receitas de áreas comuns. No caso do Continental Tower, principalmente os repasses referentes ao estacionamento e heliponto. Em janeiro de 2026, a receita de área comum do Continental Tower não ficou retida no caixa do condomínio.

O Fundo encerrou o mês com R$ 528.150,58 em aplicações em renda fixa.

RENTABILIDADE

A Taxa Interna de Retorno (TIR) líquida leva em consideração os rendimentos distribuídos pelo Fundo reinvestidos no próprio fluxo, e a variação do valor da cota. Este cálculo é realizado considerando que pessoas físicas que detêm quantidade inferior a 10% do total de cotas do Fundo são isentas de imposto de renda nos rendimentos distribuídos, e tributadas em 20% sobre eventual ganho de capital na venda da cota. Desta forma, a TIR líquida calculada considera o fluxo líquido de impostos e é comparada ao CDI, também líquido, com alíquota de 15%.

Na tabela seguinte, a cota de aquisição indica o valor de mercado da cota no mercado secundário no fechamento do mês anterior, ano anterior, 12 meses atrás e valor da cota inicial do Fundo, em 28 de dezembro de 2010 (data da primeira integralização por investidores). A renda acumulada é calculada como sendo o total de rendimentos distribuídos pelo Fundo nos respectivos períodos, divididos pelo valor de aquisição da cota. O ganho de capital líquido contempla a variação do valor da cota no período, já descontados os 20% de imposto de renda em caso de variação positiva. O cálculo da TIR líquida também é apresentado de forma anualizada desde a primeira integralização de cotas. O Retorno Total Bruto é calculado pela soma dos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao valor da cota, sem qualquer reinvestimento, correção e, também, sem tributação. Neste caso, o retorno total bruto é com parado ao IFIX, que possui metodologia comparável.

Fonte: Hedge / B3/ Bacen / Economática. *Não havia IFIX na data de início do Fundo.

RENTABILIDADE ACUMULADA

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada, na base 100, de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do IFIX, em janeiro de 2011.

Fonte: Hedge / B3 / Bacen / Economática.

LIQUIDEZ E VALOR DA COTA

No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota foi de R$ 64,93, o que representa um valor de mercado total do Fundo de R$ 203,9 milhões. O valor patrimonial da cota foi de R$ 73,70. No mês de janeiro-26, o Fundo esteve presente em 57% dos pregões da B3.

Fonte: Hedge / B3 / Economática.

Fonte: Hedge / B3 / Economática.

CARTEIRA DE INVESTIMENTOS

DIVERSIFICAÇÃO

DIVERSIFICAÇÃO CARTEIRA (% de Ativos)

Imóveis Renda Fixa

Fonte: Hedge.

SETOR ATUAÇÃO LOCATÁRIOS (% da ABL Locada)

Fonte: Hedge.

LOCATÁRIOS (% da ABL Locada

Fonte: Hedge.

CARTEIRA DE IMÓVEIS

Área bruta locável

19,139 m²

Vacância física

27,0%*

*Considera áreas vagas e conjuntos em fase de obras de responsabilidade do Fundo que ainda não iniciaram a vigência do contrato. Fonte: Hedge.

CONTRATOS DE LOCAÇÃO

TÉRMINO DOS CONTRATOS (% da ABL Locada)

Fonte: Hedge. *Exclui contratos cujas rescisões antecipadas já foram comunicadas. **Para os contratos cuja data da revisional é posterior ao término da vigência, a data considerada para revisional é a mesma do término.

Fonte: Hedge.

MÊS DATA-BASE DOS CONTRATOS (% da ABL Locada)

Fonte: Hedge. *Exclui contratos cujas rescisões antecipadas já foram comunicadas. **Para os contratos cuja data-base é posterior ao término da vigência, considera-se a renovação do contrato com a manutenção da data-base.

ED. CONTINENTAL TOWER (99,72% DA CARTEIRA)

PARTICIPAÇÃO DO FUNDO 37,99%

LOCALIZAÇÃO São Paulo - SP

ÁREA LOCÁVEL 19.139 m²

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

SOBRE O ATIVO

O edifício Continental Tower está localizado no empreendimento Cidade Jardim Corporate Center, situado à Av. Magalhães de Castro, 4.800, em São Paulo. O complexo abriga mais 2 torres corporativas, Park Tower e Capital Building. O empreendimento soma mais de 189 mil m² de área construída e é parte do complexo Parque Cidade Jardim, que inclui ainda Shopping Center e 9 torres residenciais.

A área comum do condomínio corporativo conta com restaurante, café Bauducco, ampla área verde, além de acesso interno exclusivo para o Shopping Cidade Jardim. O complexo oferece ainda um business center com salas de reunião e auditório com capacidade para 150 pessoas, área de foyer, amplo estacionamento com valet e self parking, ambulatório médico para primeiros socorros, acesso independente de serviço com docas e heliponto homologado. A infraestrutura elétrica do empreendimento é bastante robusta, de modo que os geradores atendem 100% da carga dos edifícios, inclusive áreas privativas. O empreendimento encontra-se no mercado livre de energia, gerando economia significativa nas despesas em relação ao mercado cativo.Em localização nobre na cidade de São Paulo, o edifício tem fácil acesso pela Marginal Pinheiros, próximo à Ponte Estaiada e à Avenida dos Bandeirantes. O estacionamento tem capacidade para 2.579 veículos. O complexo é atendido por 8 linhas de ônibus e há ainda duas estações da CPTM próximas, Vila Olímpia e Morumbi, conectadas ao condomínio por um serviço de vans que funciona entre 5h e 22h, garantindo facilidade e conforto para aqueles que utilizam o metrô/CPTM. O acesso à Estação Morumbi busca também oferecer mais opções de alimentação aos colaboradores, pela proximidade com os shoppings Morumbi e Market Place.

FICHA TÉCNICA

FOTOS DO EMPREENDIMENTO

Fonte: Hedge.

EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES

Em 18 de dezembro de 2025, A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76 (“Administradora”), com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, cidade e estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora do CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 10.347.985/0001-80 (“Fundo”), comunicou aos cotistas e ao mercado em geral que, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM nº 516, o imóvel do Fundo foi avaliado a mercado (valor justo) pela empresa Newmark Brasil – Valuation & Advisory, resultando em valor 0,84% (oitenta e quatro centésimos por cento) superior ao valor contábil atual do referido imóvel, o que representa uma variação positiva de 0,84% (oitenta e quatro centésimos por cento) no valor patrimonial da cota do Fundo nesta data.

DOCUMENTOS

Regulamento Vigente

Demonstrações Financeiras 2024

Informe Mensal

Autorregulação ANBIMA

Este material foi preparado pela Hedge Investments, tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como oferta, recomendação ou análise de investimento ou ativos, material promocional, solicitação de compra ou venda. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para uma análise específica, personalizada antes da sua decisão sobre produtos, serviços e investimentos, incluindo eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, incluídos aspectos de direito tributário e das sucessões. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. O administrador do Fundo e o gestor da carteira não se responsabilizam por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por eles consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Projeções não significam retornos futuros. O objetivo de investimento, as conclusões, opiniões, sugestões de alocação, projeções e hipóteses apresentadas são uma mera estimativa e não constituem garantia ou promessa de rentabilidade e resultado ou de isenção de risco pela Hedge Investments. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto, se houver, quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Caso o índice comparativo de rentabilidade utilizado neste material não seja o benchmark descrito no regulamento do fundo, considere tal índice meramente como referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance. Verifique se os fundos utilizam estratégia com derivativos como parte integrante de suas políticas de investimento. Verifique se os fundos investem em crédito privado. Os fundos apresentados podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, variação cambial e outros riscos. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. A Hedge Investments não se responsabiliza por erros, omissões ou pelo uso das informações contidas neste material, bem como não garante a disponibilidade, liquidação da operação, liquidez, remuneração, retorno ou preço dos produtos ativos mencionados neste material. As informações, conclusões e análises apresentadas podem sofrer alteração a qualquer momento e sem aviso prévio. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Hedge Investments. Relação com Investidores: [email protected]. Ouvidoria: canal de atendimento de última instância às demandas que não tenham sido solucionadas nos canais de atendimento primários da instituição. [email protected] ou pelo telefone 0800 761 6146.

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