Relatório Gerencial CPLG11 de julho de 2026

RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO

CAPITÂNIA LOGÍSTICA FII CPLG11

JULHO DE 2026

CAPITÁNIA NVESTIMEN S

CAPITÂNIA LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

(TICKER B3: CPLG11)

Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos galpões logísticos que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio da compra e venda desses ativos. O fundo pode investir adquirindo a totalidade ou uma fração ideal dos ativos, tanto em galpões logísticos prontos e performados quanto em projetos em fase de desenvolvimento, preferencialmente quando já estiverem superadas as principais etapas de aprovação e licenciamento do empreendimento.

CNPJ 52.371.756/0001 -40

ADMINISTRADOR Vortx Distribuidora de Titulos e Valores Mobiliarios Ltda

PÚBLICO -ALVO Investidores em Geral

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO 0,90% a.a. Sobre o Patrimônio Líquido

DATA DA DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO 10º dia útil do mês

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA FII Renda Gestão Ativa - Logística

QUANTIDADE DE COTAS 56.355.750

INÍCIO DO FUNDO 29/09/2023

GESTOR Capitânia Investimentos

EXERCÍCIO SOCIAL Junho

TAXA DE PERFORMANCE 10% do que exceder IPCA + 6%

DATA DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO 15º dia útil do mês

QUANT. OFERTAS REALIZADAS 5

QUANTIDADE DE COTISTAS 5.496

OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota) R$ 11,11

Considerando a cota de fechamento de 30/06/2026

Valor de Mercado R$ 626.112.382

Price to Book 1,04

Dividend Yield 14,98 % a.a.

Valor Patrimonial (R$/Cota) R$ 10,71

Patrimônio Líquido R$ 598.264.659

Último rendimento (R$/Cota) R$ 0,13

SUMÁRIO

01 COMENTÁRIO DO GESTOR

02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES

03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

04 FUNDO A MERCADO

05 INDICADORES FINANCEIROS

06 DIVIDENDOS

07 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

08 INSTITUCIONAL

09 ANEXOS

10 GLOSSÁRIO

11 DISCLAIMER

01 COMENTÁRIO DO GESTOR

VISÃO MACRO

Uma forte correção das ações de tecnologia derrubou os mercados em julho, com o Nasdaq chegando a cair 6% , e a Coreia do Sul, 35% . Na última semana, parte das perdas foi revertida e o mês fechou com baixas menores: Nasdaq -3% , Coreia do Sul -15% , Japão -8 % , China -7% . O principal detrator dos ativos brasileiros segue sendo o juro altíssimo — não só a Selic, que o mercado vê caindo a 14% em agosto, mas sobretudo a NTN -B longa, que baliza o custo de capital e fechou a IPCA + 7,93 % para dez anos, após negociar acima dos 8 % , espécie de limite de honra para o governo. O quadro fiscal volta à baila quando se fala em juro real, algo que o governo não parece entender. Ao Tesouro, que já tentou de tudo, restou culpar a concorrência dos títulos privados isentos .

O FUNDO NO MÊS

Em julho/2026 , o Fundo celebrou a Escritura de Compra e Venda referente à venda de sua fração ideal no ativo CPLG Meli Curitiba (Araucária/PR), ocasião em que o comprador exerceu a faculdade de antecipar o pagamento da última parcela do preço, no montante de R$ 53.138 .725 ,87, originalmente devida apenas em setembro/2026 .

Com a antecipação, a Transação foi integralmente liquidada e a TIR consolidada final do projeto atingiu 28 ,20 % a.a., ante os 27,81% a.a. projetados quando da assinatura do Compromisso de Venda e Compra, em setembro/2025 .Após esse recebimento, permanece pendente de liquidação apenas a última parcela do preço referente a venda dos ativos CPLG Osasco e CPLG Mauá, cujo saldo será atualizado por IPCA + 6,0 % a.a. até a data do efetivo recebimento.

Relativo à distribuição de rendimentos, o CPLG 11 distribuiu, em Julho/2026 , R$ 0 ,13/cota, o equivalente a um dividend yield de 14,98 % a.a., considerando a cota de fechamento de 31/07/2026 . Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu um total de 1,74 /cota, equivalente a dividend yield de 15,67 no período.

02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES

AQUISIÇÃO BTS MELI CRAVINHOS

DESINVESTIMENTO BTS MELI CRAVINHOS

AQUISIÇÃO CPLG MAUÁ & CPLG OSASCO

AQUISIÇÃO CPLG SBC IMIGRANTES

AQUISIÇÃO CPLG MELI CURITIBA

DESINVESTIMENTO CPLG MELI CURITIBA

DESINVESTIMENTO CPLG MAUÁ & CPLG OSASCO

ASSINATURA BTS MELI JACAREÍ

DEZ 25

ASSINATURA BTS AMAZON SJP

1º Ciclo de Investimentos CPLG11 (2023 -2025) + de R$ 101 milhões em Ganho de Capital e TIR superior a 19% a.a.

FEV 26

MAR 26

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Desde dezembro de 2023, a Gestão investiu em 7 ativos e já desinvestiu de 4 deles, conforme abertura abaixo:

¹ Lucro Líquido projetado, estimado com base nas premissas de reajuste das parcelas a receber; valores sujeitos a alteração a té a liquidação integral.

² Ativos em desenvolvimento: custo total estimado até a conclusão das obras.

CAPITÂNIA LOGÍSTICA FII – CPLG11

03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

O portfólio imobiliário do fundo é composto por três ativos, conforme abaixo:

CPLG IMIGRANTES São Bernardo do Campo, SP

CPLG MELI JACAREÍ Jacareí, SP

ATIVOS IMOBILIÁRIOS EM DESENVOLVIMENTO

Ao longo de julho, a obra apresentou avanço físico de 3,90 % , um pouco acima do previsto para o período ( 3,47% ) . Os serviços de terraplenagem tiveram continuidade nas diferentes fases do empreendimento, simultaneamente ao avanço das frentes de fundações e estrutura.

Ao final do mês, estavam executados 29 blocos, 29 estacas, 98 sapatas e 127 pilares. A frente de cobertura metálica também apresentou evolução no período, atingindo avanço físico acumulado de 7,63 % .

Avanço Físico Financeiro

Andamento das Obras

ATIVOS IMOBILIÁRIOS EM DESENVOLVIMENTO

CPLG Amazon SJP

Ao longo do mês de julho o avanço físico atingiu 22 ,44 % vs. uma previsão de 25 % prevista para o período. Essa defasagem deve-se especialmente em função das chuvas acima do previsto para essa época do ano, especialmente em junho, que trouxe consequências para o mês de julho. Esse pequeno atraso não comprometeu a entrega benéfica (piso e fechamentos) de ~10.000 m² no período, conforme previsão contratual .

INQUILINO:

Avanço Físico Financeiro

Andamento das Obras

ATIVOS IMOBILIÁRIOS PERFORMADOS

CPLG SBC Imigrantes

SÃO BERNARDO DO CAMPO, SP

Projeto em parceria com a Sanca Galpões, em um dos principais eixos logísticos de São Paulo: entroncamento da Rodovia dos Imigrantes com o Rodoanel Mário Covas.

O empreendimento é AAA e conta com uma área bruta locável de 74.926 m². A tese de investimento neste ativo está alinhada com a estratégia do fundo, uma vez que o terreno, no momento da aquisição, encontrava -se terraplenado e todas as licenças e aprovações já haviam sido obtidas .

INQUILINO:

Área Bruta Locável

(ABL)

74.926,30 m²

Sistema de Combate

a Incêndio

Sprinklers (J4)

Modulação

de Pilares

21m x 21m

Capacidade

de Piso

6 ton/m²

Docas

80

Classificação AAA

Localização Estratégica

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

(% ABL)

26% PARANÁ

VACÂNCIA & TIPOLOGIA DE CONTRATOS

Ocupação Física (%)

100%ABL OCUPADA

ABL VAGA: 0%

Ocupação Financeira (%)

100%RECEITA ÁREA LOCADA

RECEITA POTENCIAL ÁREA VAGA: 0%

74% SÃO PAULO

Tipologia dos Contratos (% Receita)

14% 86%

TÍPICO ATÍPICO

04 FUNDO A MERCADO VOLUME NEGOCIADO EM BOLSA

EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS

05 INDICADORES FINANCEIROS RESULTADO MENSAL E ACUMULADO

06 DIVIDENDOS DISTRIBUIÇÃO 21.49% 0.20

O Fundo distribuiu, no mês de julho, R$ 0 ,13 por cota, o equivalente a um dividend yield de 14 ,9 % a.a., considerando a cota de fechamento de 31/07/2026 .

A Gestão projeta a distribuição entre R$ 0,10/cota e R$ 0,14/cota pelos próximos 12 meses.

GUIDANCE

CAPITÂNIA LOGÍSTICA FII – CPLG11

¹ Dividend Yield calculado com base na cota de fechamento em 31/07/2026.

07 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Em R$ mm

¹ Valor do ativo CPLG Imigrantes SBC marcado a laudo de avaliação de 06/2026.

² Valor dos ativos CPLG Meli Jacareí e CPLG Amazon SJP marcados a custo, conforme integralizações já realizadas nas SPEs que carregam os ativos.

³ Valores a receber referente às vendas dos ativos CPLG Meli Cravinhos, CPLG Meli Araucária, CPLG Mauá e CPLG Osasco.

⁴ Obrigações referentes aos investimentos residuais a serem efetivados pelo Fundo no projeto CPLG Meli Araucária.

ENDIVIDAMENTO DO FUNDO E DAS SPEs

Evolução da Alavancagem do CPLG 11 R$ Milhões

08 INSTITUCIONAL CAPITÂNIA

R$ 21,4 bilhões

sob gestão em 29/05/2026

66

fundos de investimento

22 anos

de história

MQ1.br

rating de qualidade emitido pela Moody’s +540.000

investidores

37%

Plataformas, WMs e EFPCs

63 %

listados e cetipados

42

colaboradores

8 anos de casa em média

18 anos

média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário

EQUIPE DE GESTÃO

COORDENAÇÃO

Ricardo Quintero*

GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO

Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci

GESTÃO DE IMOBILIÁRIO

Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Thiago Marcadella Arthur Castro Fernanda Araújo

RELACIONAMENTO COM INVESTIDORES

Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar* Camila Lupino Lucieli Andrade Gustavo Castillo Cauã Santos Luis Felipe Medeiros

RISCO & COMPLIANCE

César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol Renato Hwang Kim

ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA

5 profissionais

42 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER (1) REDUZIDO

OS MEMBROS DOS COMITÊS DE CRÉDITO E IMOBILIÁRIO TRABALHAM JUNTOS HÁ 18 ANOS EM MÉDIA

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

10 GLOSSÁRIO

11 DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability") . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC . É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia .

CAPITANIA T N 0 S

in日日

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