CPLG11 Capitânia Logística

Resultado do fundo no exercício findo

No exercício social findo em 30 de junho de 2026, o Fundo deu continuidade à estratégia de alocação em ativos logísticos por meio de desenvolvimentos built to suit com locatários de primeira linha e de uma carteira complementar de cotas de fundos de investimento imobiliário gerando carrego. Os principais eventos do período foram: (i) a assinatura, em abril de 2026, do contrato de locação atípica com a Amazon para o desenvolvimento do empreendimento CPLG Amazon SJP, em São José dos Pinhais/PR (60.705 m², participação de 77% do Fundo, prazo de 10 anos, yield on cost projetado de IPCA + 10,50% a.a.); (ii) os aportes realizados nas SPEs dos empreendimentos CPLG Meli Jacareí e CPLG Amazon SJP para o avanço das obras; (iii) a conclusão das obras do CPLG Meli Imigrantes, cuja entrega e início da locação ao Mercado Livre ocorreram no início do exercício seguinte; e (iv) a aplicação da liquidez do Fundo em cotas de FII do segmento logístico e em CRI, conforme a relação de ativos adquiridos no item 2. O resultado contábil do exercício foi de R$ 17,5 milhões, correspondente a R$ 0,31 por cota, considerando a quantidade de cotas em circulação na data-corte de 30/06/2026. Esse montante foi composto principalmente por rendimentos de cotas de FII e por resultado de venda de ativos do portfólio. Na visão do Administrador e do Gestor, o exercício consolidou a fase de desenvolvimento da carteira: os três empreendimentos em curso avançaram para a etapa de conclusão e entrega e a carteira passou a apresentar potencial de geração de renda compatível com a tese de investimento, o que culminou na negociação de venda do portfólio divulgada em setembro de 2026 (vide item 3).

Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo

O mercado de galpões logísticos brasileiro atravessou, no exercício social findo em 30 de junho de 2026, um dos períodos mais favoráveis de sua história do ponto de vista da demanda. Isso foi refletido em uma taxa de vacância cada vez mais baixa e um preço médio de aluguel por metro quadrado em crescentes consecutivas, mês após mês. A gestão observa que isso se dá, em boa parte, pelo avanço e crescimento dos players de e-commerce na economia brasileira, hoje presentes no dia a dia da população como um todo. A demanda continuou liderada pelo comércio eletrônico e pela logística de última milha, com Mercado Livre, Shopee e Amazon entre os principais ocupantes, o que sustenta contratos atípicos (built to suit) de longo prazo e favorece empreendimentos localizados nos principais eixos de distribuição de grandes regiões metropolitanas. Do ponto de vista do fundo, essa combinação de vacância historicamente baixa, absorção recorde e preços em alta reforçou o valor dos empreendimentos em desenvolvimento e criou condições para a reciclagem de portfólio com ganho de capital. Do lado do capital, o ambiente foi mais desafiador: a manutenção da taxa básica de juros em patamar elevado ao longo de boa parte do exercício pressionou o custo de capital, a precificação das cotas de fundos imobiliários no mercado secundário e a viabilidade de novos desenvolvimentos, além de encarecer o financiamento das obras. Esse cenário ampliou a diferença entre o valor patrimonial e o valor de mercado das cotas de FII de tijolo, o que, por outro lado, gerou oportunidades de alocação em cotas de fundos negociadas com desconto e em CRI com taxas atrativas.

Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira

Com base na composição da carteira, a perspectiva segue sendo a de desenvolver as obras dos ativos hoje integrantes do portfólio do fundo e ficar atentos a boas oportunidades de desinvestimento, como a anunciada em setembro de 2026. Se consumada, o Administrador e o Gestor têm perspectiva positiva para o exercício em curso. O fechamento da venda das participações nos empreendimentos CPLG Meli Imigrantes, CPLG Meli Jacareí e CPLG Amazon SJP, previsto para o meio do exercício, deve resultar em um bom ganho de capital e desmobilização de recursos para alocação em novas oportunidades. Por isso, os principais pontos de atenção para o período são a conclusão das obras dentro dos prazos contratuais - em especial a obtenção do Habite-se e do AVCB, que dependem em parte de órgãos públicos -, eventuais custos adicionais de obra, o cumprimento das condições precedentes da transação, e a evolução das taxas de juros, que afeta a precificação das cotas investidas pelo fundo e, portanto, seu valor patrimonial. A liquidez decorrente da operação será realocada de forma gradual em ativos-alvo do segmento logístico (FII, CRI, imóveis performados e novos desenvolvimentos seletivos), preservando o perfil de risco do Fundo e buscando a manutenção de resultado recorrente compatível com o guidance divulgado.