Relatório Gerencial CPLG11 de maio de 2026

RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO

CAPITÂNIA LOGÍSTICA FII CPLG11

MAIO DE 2026

CAPITÁNIA S IMEN T 0 S

CAPITÂNIA LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

(TICKER B3: CPLG11)

Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos galpões logísticos que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio da compra e venda desses ativos. O fundo pode investir adquirindo a totalidade ou uma fração ideal dos ativos, tanto em galpões logísticos prontos e performados quanto em projetos em fase de desenvolvimento, preferencialmente quando já estiverem superadas as principais etapas de aprovação e licenciamento do empreendimento.

CNPJ 52.371.756/0001-40

ADMINISTRADOR Vortx Distribuidora de Titulos e Valores Mobiliarios Ltda

PÚBLICO -ALVO Investidores em Geral

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO 0,90% a.a. Sobre o Patrimônio Líquido

DATA DA DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO 10º dia útil do mês

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA FII Renda Gestão Ativa - Logística

QUANTIDADE DE COTAS 56.355.750

INÍCIO DO FUNDO 29/09/2023

GESTOR Capitânia Investimentos

EXERCÍCIO SOCIAL Junho

TAXA DE PERFORMANCE 10% do que exceder IPCA + 6%

DATA DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO 15º dia útil do mês

QUANT. OFERTAS REALIZADAS 5

QUANTIDADE DE COTISTAS 5.398

OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota) R$ 11,49

Considerando a cota de fechamento de 29/05/2026

Valor de Mercado R$ 647.527.568

Price to Book 1,09

Dividend Yield 13,28 % a.a.

Valor Patrimonial (R$/Cota) R$ 10,52

Patrimônio Líquido R$ 592.814.804

Último rendimento (R$/Cota) R$ 0,12

SUMÁRIO

01 COMENTÁRIO DO GESTOR

02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES

03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

04 FUNDO A MERCADO

05 INDICADORES FINANCEIROS

06 DIVIDENDOS

07 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

08 INSTITUCIONAL

09 ANEXOS

10 GLOSSÁRIO

11 DISCLAIMER

01 COMENTÁRIO DO GESTOR

Os mercados mundiais passaram maio na expectativa por notícias do Golfo Pérsico e só andaram na última semana. Fundos imobiliários globais ficaram estáveis. Quando, no meio do mês, o petróleo bateu sua máxima a 118, os juros saltaram em todo o mundo, mas a posterior queda da commodity inverteu o movimento e as taxas de dez anos fecharam o mês em baixa na Europa e subindo de 4,40% para apenas 4,45% nos Estados Unidos.

O desempenho do Brasil foi fraco: o Ibovespa caiu 7,2% e o real perdeu 1,7% para o dólar. O índice IFIX de fundos imobiliários caiu 1,4%. Pode-se especular que o embate político pesou sobre os ativos a partir do “caso Dark Horse”, mas havia sinais anteriores de exaustão da alta, inclusive o fato de tanto o índice de ações quanto a moeda terem se detido nos níveis técnicos de 200.000 e 5,00 respectivamente.

Como no resto do mundo, os juros subiram no Brasil até metade do mês e recuaram na última semana, mas aqui não completamente. As NTNBs de dez anos subiram de 7,39% para 7,54% e o DI janeiro de 2028 subiu de 13,89% para 13,95%.

O Tesouro vem tentando conter o custo dos títulos públicos, recorrendo até a emissões de dívida externa, que já somam 10 bilhões de dólares este ano. Mas o estímulo fiscal em ano eleitoral – indo até a revogação do Imposto das Blusinhas – mina a credibilidade da proposta de superávit primário de 0,5% do PIB da lei orçamentária para 2027. A Dívida/PIB fechou em 80,4% em abril (vs. 80% em março) e a melhor esperança agora é que faça o pico em 88% em 2029.

No micro, as perspectivas seguem positivas para 2026. No segmento de logística, a vacância segue em níveis baixos (6,6% no 1T26), com crescimento expressivo e consistente nos valores de locação. Adicionalmente, a demanda de locação por projetos logísticos AAA em São Paulo e demais capitais, puxada principalmente pelos players de e-commerce, segue robusta, criando um ambiente de oportunidades para investimento em projetos de desenvolvimento AAA, vinculados a inquilinos com bom risco de crédito via contratos de prazos longos e com penalidades por rescisão antecipada bastante restritivas.

Em linha com o ambiente do setor e com as oportunidades geradas, a Gestão assinou, ao longo do primeiro semestre de 2026, dois contratos de locação atípicos com Mercado Livre e Amazon para desenvolvimento de projetos logísticos AAA em Jacareí, SP e São José dos Pinhais, PR, respectivamente. Mais detalhes acerca das transações estão disponíveis nos Fatos Relevantes constantes na aba Anexos deste relatório. Adicionalmente, o Fundo locou 100% do ativo CPLG SBC Imigrantes para o Mercado Livre, zerando a vacância do portfólio, conforme divulgado em Fato Relevante constante na aba Anexos.

Relativo à distribuição de rendimentos, o CPLG11 distribuiu R$ 0,12/cota, o equivalente a um dividend yield de 13,28% a.a., considerando a cota de fechamento de 29/05/2026. Desde o seu início, em Outubro de 2023, a cota patrimonial do fundo ajustada rendeu 29,3%, versus 21,3% do IFIX.

02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES

AQUISIÇÃO BTS MELI CRAVINHOS

DESINVESTIMENTO BTS MELI CRAVINHOS

AQUISIÇÃO CPLG MAUÁ & CPLG OSASCO

AQUISIÇÃO CPLG SBC IMIGRANTES

AQUISIÇÃO CPLG MELI CURITIBA

DESINVESTIMENTO CPLG MELI CURITIBA

DESINVESTIMENTO CPLG MAUÁ & CPLG OSASCO

ASSINATURA BTS MELI JACAREÍ

ASSINATURA BTS AMAZON SÃO JOSÉ DOS PINHAIS

DEZ 23

SET 25

DEZ 25

1º Ciclo de Investimentos CPLG11 (2023 -2025) + de R$ 101 milhões em Ganho de Capital e TIR superior a 19% a.a.

FEV 26

MAR 26

Clique aqui para mais detalhes das transações

Desde dezembro de 2023, a Gestão investiu em 5 ativos e já desinvestiu de 4 deles, conforme abertura abaixo:

¹ O Lucro Líquido apresentado trata -se de uma projeção com base em previsões futuras de reajuste das parcelas a receber.

03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

O portfólio imobiliário do fundo é composto por três ativos, conforme abaixo:

CPLG IMIGRANTES São Bernardo do Campo, SP

CPLG MELI JACAREÍ Jacareí, SP

03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS ATIVOS IMOBILIÁRIOS EM DESENVOLVIMENTO

CPLG Meli Jacareí JACAREÍ, SP

Ao longo de maio, o avanço físico atingiu 0,37%, dentro do percentual previsto para o período.

Foram concluídas entregas relevantes referentes à etapa de terraplenagem do projeto, possibilitando início em ritmo acelerado da execução de estacas, armação e concretagem de blocos de fundação.

Ao final do mês, a obra encontrava-se com 29 estacas executadas e 42 blocos concretados.

Avanço Físico Financeiro

Andamento das Obras

ATIVOS IMOBILIÁRIOS EM DESENVOLVIMENTO

CPLG Amazon SJP SÃO JOSÉ DOS PINHAIS, PR

Ao longo de maio, o avanço físico atingiu 5,6%, refletindo o bom andamento da fase inicial das obras.

A planicidade do terreno escolhido para este desenvolvimento possibilitou o avanço acelerado das atividades iniciais de obra, como execução de estacas, armação e concretagem de blocos de fundação, além da instalação de pilares pré-moldados do galpão.

Ao final do mês, a obra encontrava-se com 180 estacas executadas, 115 blocos concretados, 88 pilares instalados e 10 trechos de cobertura instalados.

INQUILINO:

Avanço Físico Financeiro

Andamento das Obras

ATIVOS IMOBILIÁRIOS PERFORMADOS

CPLG SBC Imigrantes

SÃO BERNARDO DO CAMPO, SP

Projeto em parceria com a Sanca Galpões, em um dos principais eixos logísticos de São Paulo: entroncamento da Rodovia Imigrantes com o Rodoanel Mario Covas.

O empreendimento é AAA e conta com uma área bruta locável de 74.926 m². A tese de investimento neste ativo está alinhada com a estratégia do fundo, uma vez que o terreno, no momento da aquisição, encontrava-se terraplenado e todas as licenças e aprovações já haviam sido obtidas.

Área Bruta Locável (ABL)

74.926,30 m²

Capacidade

Sistema de Combate a Incêndio Sprinklers (J4)

de Piso

6 ton/m²

Modulação de Pilares 21m x 21m

Docas

80

Classificação AAA

Localização Estratégica

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

(% ABL)

26% PARANÁ

74% SÃO PAULO

VACÂNCIA & TIPOLOGIA DE CONTRATOS

Ocupação Física (%)

100%ABL OCUPADA

ABL VAGA: 0%

Ocupação Financeira (%)

100%RECEITA ÁREA LOCADA

RECEITA POTENCIAL ÁREA VAGA: 0%

Tipologia dos Contratos (% Receita)

14% 86%

TÍPICO ATÍPICO

04 FUNDO A MERCADO VOLUME NEGOCIADO EM BOLSA

EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS

05 INDICADORES FINANCEIROS RESULTADO MENSAL E ACUMULADO

06 DIVIDENDOS DISTRIBUIÇÃO

O Fundo distribuiu, no mês de maio, R$ 0,12) por cota, o equivalente a um dividend yield de 13,28% a.a., considerando a cota de fechamento de 29/05/2026 .

A Gestão projeta a distribuição de R$ 0,12/cota pelos próximos 12 meses.

GUIDANCE

CAPITÂNIA LOGÍSTICA FII – CPLG11

¹ Dividend Yield calculado com base na cota de fechamento em 29/05/2026.

07 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Em R$ mm

¹ Valor do ativo CPLG Imigrantes SBC marcado a custo.

² Valor dos ativos CPLG Meli Jacareí e CPLG Amazon SJP marcados a custo, conforme integralizações já realizadas nas SPEs que carregam os ativos.

³ Valores a receber referente às vendas dos ativos CPLG Meli Cravinhos, CPLG Meli Araucária, CPLG Mauá e CPLG Osasco.

⁴ Obrigações referentes aos investimentos residuais a serem efetivados pelo Fundo no projeto CPLG Meli Araucária.

ENDIVIDAMENTO DO FUNDO E DAS SPEs

Evolução da Alavancagem do CPLG 11 R$ Milhões

CRI Mauá CRI Osasco CRI Araucária

08 INSTITUCIONAL CAPITÂNIA

R$ 21,4 bilhões

sob gestão em 29/05/2026

22 anos

de história

66

fundos de investimento

MQ1.br

rating de qualidade emitido pela Moody’s +540.000

investidores

37%

Plataformas, WMs e EFPCs

63%

listados e cetipados

42

colaboradores

8 anos de casa em média

18 anos

média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário

EQUIPE DE GESTÃO

COORDENAÇÃO

Ricardo Quintero*

GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO

Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci

GESTÃO DE IMOBILIÁRIO

Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Thiago Marcadella Arthur Castro Fernanda Araújo

RELACIONAMENTO COM INVESTIDORES

Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar Camila Lupino Lucieli Andrade Gustavo Castillo Cauã Santos Luis Felipe Medeiros

RISCO & COMPLIANCE

César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol Renato Hwang Kim

ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA

5 profissionais

42 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER(¹) REDUZIDO

OS MEMBROS DOS COMITÊS DE CRÉDITO E IMOBILIÁRIO TRABALHAM JUNTOS HÁ 18 ANOS EM MÉDIA

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

CAPITÂNIA LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CNPJ nº 52.371.756/0001-40 Código de Negociação na B3: CPLG11

FATO RELEVANTE

O CAPITÂNIA LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ sob o nº 52.371.756/0001-40 (“Fundo” ou “CPLG”), representado pela VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA, inscrita no CNPJ sob o nº 22.610.500/0001-88 e CAPITÂNIA CAPITAL S.A, inscrita no CNPJ sob o nº 41.793.345/0001-27, nas qualidades de “Administradora” e “Gestora” do Fundo, vem, por meio deste Fato Relevante, informar aos seus cotistas e ao mercado que o Fundo assinou, em 27 de maio de 2026, um contrato de locação típico (“Contrato de Locação”) com a EBAZAR.COM.BR LTDA. (“Mercado Livre”) para a locação de 74.926 m² (setenta e quatro mil, novecentos e vinte e seis metros quadrados) de área bruta locável do empreendimento CPLG SBC Imigrantes, cujo Fundo é proprietário de 24.299 m² (vinte e quatro mil, duzentos e noventa e nove metros quadrados).

O Contrato de Locação terá prazo de vigência de 5 (cinco) anos e prevê reajuste anual por IPCA. Adicionalmente, esta locação reduz para 0% (zero por cento) as vacâncias física e financeira do Fundo.

O Contrato de Locação reforça a estratégia do Fundo de investir em tijolo direto por meio de desenvolvimentos com prazos curtos, em praças com oferta restrita e em projetos com as melhores especificações técnicas de mercado. Mais detalhes acerca do ativo e do Contrato de Locação estão disponíveis no Anexo I deste Fato Relevante.

CAPITÂNIA LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, por sua Administradora VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA e sua Gestora CAPITÂNIA CAPITAL S.A

FATO RELEVANTE LOCAÇÃO MERCADO LIVRE

CPLG IMIGRANTES

SÃO BERNARDO DO CAMPO, SP

CAPITÁNIA NVESTIMENT S

CONTRATO DE LOCAÇÃO

60 meses Prazo

ABL do Contrato Locação 74.926,30 (100%)

Garantia Fiança Corporativa

Yield on Cost (%) 11,02%

Reajuste IPCA

Risco de Crédito Baixo — Investment Grade

Todas as 3 agências: Investment Grade (Perspectiva Estável)

Market Cap Nasdaq (Fev/2026) ~USD 100B

Lucro Líquido 2025 Margem 6,9% USD 2B

OVERVIEW DO LOCATÁRIO

Receita 2025 +39% vs 2024 USD 28,9B

Baa3 Moody's

Colaboradores 18 países 84.000+

BBB - S&P

BBB - Fitch

mercado livre

• #1 em e-commerce no Brasil

• GMV global USD 65B em 2025 (+26% a.a.)

• 120M+ compradores únicos anuais (recorde histórico)

• 2,4B itens entregues via Mercado Envios em 2024

• 78M+ usuários ativos mensais Fintech (+27% a.a.)

• Carteira de crédito USD 12,5B (+90% a.a.)

mercado pago

• AUM USD 18,8B em depósitos (+78% a.a.)

• 10M+ segurados

• NPS em nível recorde no Brasil e México

QUADRO DE ÁREAS

ÁREA LOCÁVEL TOTAL 74.926,3 $\boxed { 2 0 } \boxed { 1 1 }$

ÁREA DO TERRENO

216.692,5 $\Rightarrow$

A

B

24 vagas de carreta, 05 vagas VUC, 12 vagas de auto, 09 vagas de auto para idosos, 04 vagas de auto PCD e 16 vagas de moto

C

Bolsão interno 13 vagas de carreta

Bolsão interno 06 vagas de carreta e 40 vagas de motos

D

Bolsão interno 01 vaga de ambulância, 01 vaga para carga e descarga, 136 vagas de auto comum, 03 vagas de auto PCD, 06 vagas para idosos e 02 vagas para auto elétrico

E

F

G

H

Bolsão externo4 8 vagas para bicicleta

Apoio para motorista

Portaria

Sala de reunião, recepção e restaurante

RODOANEL MÁRIO

ACESSO PELA RODOVIA DOS IMIGRANTES

ACESSO PELO RODOANEL MÁRIO COVAS

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS AAA

Iluminação zenital em policarbonato prismático

Iluminação em LED

Pé direito 12m

Área de mezanino para escritório ou armazenamento (1 tf/m²)

21 m livres entre pilares

Niveladoras de embutir

Piso em concreto nivelado a laser para 6 tf/m²

PORTFÓLIO DE ATIVOS E INQUILINOS DO CPLG11

CPLG11 – FII Capitânia Logística

ANTES DA LOCAÇÃO (% ABL Locado do CPLG11)

APÓS A LOCAÇÃO (% ABL Locado do CPLG11)

CAPITÂNIA

R$ 20.3 bilhões

sob gestão em 27/02/2026

22 anos

de história

64

fundos de investimento

MQ1.br

rating de qualidade emitido pela Moody’s +535.000

investidores

36 %

Plataformas, WMs e EFPCs

64 %

listados e cetipados

41

colaboradores

8 anos de casa em média

18 anos

média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário

DISCLAIMER

Este material foi preparado exclusivamente pela Capitânia Investimentos com o objetivo de apresentar informações preliminares sobre o ativo imobiliário aqui descrito.

As informações, dados e projeções contidas neste documento possuem caráter meramente informativo e não constituem, sob qualquer hipótese, oferta, proposta ou recomendação de investimento.

As informações aqui disponibilizadas refletem dados e documentos internos relacionados ao Ativo e estão sujeitas a revisões e atualizações a qualquer momento. Estimativas, projeções e premissas expressam expectativas vigentes na data de elaboração deste material e podem ser alteradas sem aviso prévio.

O Receptor deverá conduzir sua própria análise independente, além de consultar assessores profissionais antes de tomar qualquer decisão. Nenhuma decisão de aquisição, venda ou investimento deve ser tomada exclusivamente com base neste material.

CAPITÁNIA 2 S T E N S

inY日日

Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 3º andar | Pinheiros São Paulo/SP - Brasil | 01452 -002 Telefone: +55 11 2853 -8888 [email protected]

CAPITÂNIA LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CNPJ nº 52.371.756/0001-40 Código de Negociação na B3: CPLG11

FATO RELEVANTE

O CAPITÂNIA LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ sob o nº 52.371.756/0001-40 (“Fundo” ou “CPLG”), representado pela VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA, inscrita no CNPJ sob o nº 22.610.500/0001-88 e CAPITÂNIA CAPITAL S.A, inscrita no CNPJ sob o nº 41.793.345/0001-27, nas qualidades de “Administradora” e “Gestora” do Fundo, vem, por meio deste Fato Relevante, informar aos seus cotistas e ao mercado que o Fundo assinou, em 10 de março de 2026, um contrato de locação atípico (“Contrato de Locação Amazon”) com a AMAZON SERVIÇOS DE VAREJO DO BRASIL LTDA (“Amazon”). O Contrato de Locação terá prazo de vigência de 10 (dez) anos, contados a partir da entrega do ativo a ser desenvolvido, e prevê reajuste anual por IPCA.

O contrato faz parte de uma operação estruturada (“Operação”) para desenvolvimento de um ativo logístico na cidade de São José dos Pinhais, PR, o qual contará com as melhores especificações técnicas de mercado e área bruta locável total aproximada de 60.705 m², do qual o Fundo será proprietário de uma fração ideal de 77% (setenta e sete por cento).

A conclusão definitiva do negócio está sujeita à superação de condições resolutivas, incluindo, mas não se limitando, à conclusão de auditorias jurídica e técnica.

A transação está alinhada à estratégia do Fundo de investir de forma oportunística em tijolo direto por meio de desenvolvimentos com prazos curtos e vinculados a contratos atípicos com inquilinos de primeira linha.

Para mais detalhes do ativo, bem como o racional financeiro e estratégico da Operação, os investidores devem consultar o Anexo I integrante deste Fato Relevante.

CAPITÂNIA LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, por sua Administradora VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA e sua Gestora CAPITÂNIA CAPITAL S.A

FATO RELEVANTE CPLG AMAZON SÃO JOSÉ DOS PINHAIS, PR

T E S E D E I N V E S T I M E N T O

Contrato de locação em formato atípico ⁽¹⁾ com 60.705,03 m², 100% locados para a Amazon por 10 anos.

Projeto de galpão logístico AAA, com as melhores especificações técnicas disponíveis no mercado.

Desenvolvimento de baixo risco, com projeto aprovado e licenciado, além de contratação de construtora de 1ª linha em formato PMG (Preço Máximo Garantido).

Financials robustos: Yield on Cost de IPCA + 10,50%, TIR Real Alavancada ⁽²⁾ projetada de 48% a.a. e TIR Real Desalavancada projetada de 34% a.a.

Inquilino Investment Grade e, atualmente, a maior empresa de e-commerce do mundo.

As projeções e expectativas de distribuição apresentadas neste relatório são baseadas em análises de cenários e estimativas, e não devem ser interpretadas como garantias de retorno. Os retornos reais podem variar significativamente devido a mudanças no mercado, nas condições econômicas ou em outros fatores externos. Nenhuma promessa de retorno é oferecida ou implícita.

⁽¹⁾ Contrato de 5 anos com multa por rescisão antecipada do saldo contratual, com mais 5 anos de contrato com multa por rescisão antecipada de 6 aluguéis proporcional ao saldo.

⁽²⁾ Premissa de alavancagem conforme seção “Premissas da Transação”.

Contrato de Built to Suit

120 meses

Prazo

10,50%

Yield on Cost (%)

IPCA

Reajuste Contratual

amazon

Saldo Contratual

Multa por Rescisão Antecipada (Mês 1 ao 60)

6 meses de aluguel

Multa por Rescisão Anteci p. (Mês 61 ao 120)

Fiança Corporativa

Garantia

Overview do Locatário

USD 2,48T

Market Cap Nasdaq (Dez/2025)

USD 77,7B

Lucro Líquido 2025 Margem 10,8%

USD 717B

Receita 2025 +12% vs 2024

1.576.000+

Alavancagem (Dívida/EBITDA)

Colaboradores Presença global

Risco de Crédito Baixo

Strong Investment Grade

Ratings de Crédito (Escala Internacional)

Moody’s A1

S&P AA

Fitch AA-

amazon

• #1 em e-commerce global e cloud computing (AWS)

• 200M+ membros Prime globalmente

• Rede logística própria com 2.600 + centros de fulfillment

• Líder global em cloud com ~31% de market share

• Investimento massivo em IA Generativa

Premissas da Transação

Ciclo de Desenvolvimento

TA B E L A D E S E N S I B I L I D A D E

TIR REAL DESALAVANCADA (% a.a.)

Cap-Rate Desinvestimento (%)

Desinvestimento do Ativo

TIR Real Alavancada 48 % a.a.

TIR Real Desalavancada 34 ,4 % a.a.

Premissas

Cap Rate Desinv.: 8,25% Prazo Desinv.: 6m após entrega Custo Real Alavancagem: 8,5% a.a. Volume Alavancagem: R$ 67 mm

C A S E S D E S E N VO LV I M E N TO – C P LG 1 1

CPLG Meli Cravinhos CPLG Meli Araucária

Overview da Carteira do CPLG11

CPLG11 – FII Capitânia Logística

CPLG11 PRÉ-DESENVOLVIMENTOS

Ativo Total: R$ 467 mm

CPLG11 PÓS-DESENVOLVIMENTOS

Ativo Total: R$ 759 mm

Especificações Técnicas e Timeline do Projeto

CPLG11 – FII Capitânia Logística

Especificações Técnicas

12 m Pé Direito Livre

Sprinklers (J4) Sistema de Combate a Incêndio

6 ton/m² Capacidade de Piso

148 docas Docas

22,5 m x 21,40 m Modulação de Pilares

AAA Classificação

Timeline

FEV26

Assinatura Documentos

MAR 26

Início das Obras

DEZ 26

Entrega ao Inquilino

Desenvolvedor

ZOLVER

amazon

Projeto Arquitetônico

CPLG11 – FII Capitânia Logística

CAPITÁNIA E

R$ 20,4 bilhões sob gestão em 30/01/2026

64 Fundos de Investimento

+ de 525.000

Investidores

42 Colaboradores

22 Anos de história

Membros do Comitê trabalham juntos há 18 anos em média

MQ1 Rating de Qualidade

emitido pela Moody’s

37% Plataformas, WMs e EFPCs

63% Listados e Cetipados

CAPITÁNIA E

DISCLAIMER

Este material foi preparado exclusivamente pela Capitânia Investimentos com o objetivo de apresentar informações preliminares sobre o ativo imobiliário aqui descrito

As informações, dados e projeções contidas neste documento possuem caráter meramente informativo e não constituem, sob qualquer hipótese, oferta, proposta ou recomendação de investimento.

As informações aqui disponibilizadas refletem dados e documentos internos relacionados ao Ativo e estão sujeitas a revisões e atualizações a qualquer momento. Estimativas, projeções e premissas expressam expectativas vigentes na data de elaboração deste material e podem ser alteradas sem aviso prévio.

O Receptor deverá conduzir sua própria análise independente, além de consultar assessores profissionais antes de tomar qualquer decisão. Nenhuma decisão de aquisição, venda ou investimento deve ser tomada exclusivamente com base neste material.

CAPITÂNIA LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CNPJ nº 52.371.756/0001-40 Código de Negociação na B3: CPLG11

FATO RELEVANTE

O CAPITÂNIA LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ sob o nº 52.371.756/0001-40 (“Fundo” ou “CPLG”), representado pela VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA, inscrita no CNPJ sob o nº 22.610.500/0001-88 e CAPITÂNIA CAPITAL S.A, inscrita no CNPJ sob o nº 41.793.345/0001-27, nas qualidades de “Administradora” e “Gestora” do Fundo, vem por meio deste Fato Relevante, informar aos seus cotistas e ao mercado que o Fundo superou, em 13 de março de 2026, as condições precedentes para a aquisição definitiva de terreno localizado em Jacareí, SP (“Imóvel CPLG Jacareí”).

O desenvolvimento do Imóvel CPLG Jacareí é parte de uma operação estruturada (“Operação”) lastreada na assinatura do Contrato de Locação, realizada em 27 de fevereiro de 2026, na modalidade Built To Suit (BTS) com a empresa EBAZAR.COM.BR LTDA., controladora do Mercado Livre. O Contrato de Locação terá prazo de vigência de 12 (doze) anos, contados a partir da entrega, e prevê reajuste anual por IPCA após a sua entrega. Em caso de rescisão antecipada pelo inquilino, a penalidade consistirá no pagamento de multa correspondente à totalidade dos aluguéis vincendos até o término do contrato.

O CPLG Jacareí contará com as melhores especificações técnicas de mercado e área bruta locável total aproximada de 134.256 m², do qual o Fundo será proprietário de uma fração ideal de 83% (oitenta e três por cento).

A transação está alinhada à estratégia do Fundo de investir de forma oportunística em tijolo direto por meio de desenvolvimentos com prazos curtos e vinculados a contratos atípicos com inquilinos de primeira linha.

Para mais detalhes do ativo, bem como o racional financeiro e estratégico da Operação, os investidores devem consultar o Anexo I integrante deste Fato Relevante.

CAPITÂNIA LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, por sua Administradora VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA e sua Gestora CAPITÂNIA CAPITAL S.A

FATO RELEVANTE CPLG MELI JACAREÍ

T E S E D E I N V E S T I M E N T O

Desenvolvimento no formato Built to Suit (BTS) com 134.256,55 m², 100% locados para o Mercado Livre por 12 anos.

Projeto de galpão logístico AAA, com as melhores especificações técnicas disponíveis no mercado.

Desenvolvimento de baixo risco, com projeto aprovado e licenciado, além de contratação de construtora de 1ª linha em formato PMG (Preço Máximo Garantido).

Financials robustos: Yield on Cost (%) de IPCA + 10,90%, TIR Real Alavancada ⁽¹⁾ projetada de 35% a.a. e TIR Real Desalavancada projetada de 27% a.a..

Inquilino Investment Grade e, atualmente, a maior empresa de e-commerce da América Latina.

Contrato de Built to Suit

144 meses

Prazo

10,90%

Yield on Cost (%)

Saldo Contrat.

Multa Rescisória

IPCA

Reajuste – Performado ⁽¹⁾

INCC

Fiança Corporativa

mercado livre

Overview do Locatário

Reajuste – Obras ⁽²⁾

~USD 100B

Garantia

Market Cap Nasdaq (Fev/2026)

USD 28,9B

Receita 2025 +39% vs 2024

USD 2B

Lucro Líquido 2025 Margem 6,9%

84.000+

Colaboradores 18 países

Risco de Crédito Baixo — Investment Grade

Ratings de Crédito

Moody's Baa3

S&P BBB-

Fitch BBB-

Todas as 3 agências: Investment Grade (Perspectiva Estável)

mercado livre

• #1 em e-commerce no Brasil

• GMV global USD 65B em 2025 (+26% a.a.)

• 120M+ compradores únicos anuais (recorde histórico)

• 2,4B itens entregues via Mercado Envios em 2024

mercado pago

• 78M+ usuários ativos mensais Fintech (+27% a.a.)

• Carteira de crédito USD 12,5B (+90% a.a.)

• AUM USD 18,8B em depósitos (+78% a.a.)

• 10M+ segurados

• NPS em nível recorde no Brasil e México

Premissas da Transação

CPLG11 – FII Capitânia Logística

Ciclo de Desenvolvimento

T A B E L A D E S E N S I B I L I D A D E

TIR REAL DESALAVANCADA (% a.a.)

Cap-Rate Desinvestimento (%)

Desinvestimento do Ativo

TIR Real Alavancada 35% a.a.

Premissas

Cap Rate Desinv.: 8,25% Prazo Desinv.: 6m após entrega Custo Real Alavancagem: 8,5% a.a. Volume Alavancagem: R$ 160 mm

C A S E S D E S E N V O L V I M E N T O – C P L G 1 1

Overview da Carteira do CPLG11

CPLG11 – FII Capitânia Logística

CPLG11 PRÉ-DESENVOLVIMENTO

Ativo Total: R$ 474 mm

Ativo Total: R$ 559 mm

Ciclo de Desenvolvimento

CPLG11 PÓS-DESENVOLVIMENTO

Especificações Técnicas e Timeline do Projeto

CPLG11 – FII Capitânia Logística

Especificações Técnicas

12 m Pé Direito Livre

Sprinklers (J4) Sistema de Combate a Incêndio

6 ton/m² Capacidade de Piso

248 docas Docas

22,5 m x 22,5 m Modulação de Pilares

AAA Classificação

Timeline

FEV 26

Assinatura Documentos

MAR 26

Início das Obras

ABR 27

Entrega ao Inquilino

Ativo AAA com localização estratégica

CPLG MELI JACAREÍ Aeroporto de Guarulhos BR 116 (Rodovia Presidente Dutra)

mercado livre

Desenvolvedor

Projeto Arquitetônico

CPLG11 – FII Capitânia Logística

QUADRO DE ÁREAS (m²)

CAPITÁNIA

R$ 20.4 bilhões sob gestão em 30/01/2026

64 Fundos de Investimento

22 Anos de história

+ de 525,000 Investidores

Membros do Comitê trabalham juntos há 18 anos em média

MQ1 Rating de Qualidade

42 Colaboradores

emitido pela Moody’s

37% Plataformas, WMs e EFPCs

63% Listados e Cetipados

CAPITÁNIA E

DISCLAIMER

Este material foi preparado exclusivamente pela Capitânia Investimentos com o objetivo de apresentar informações preliminares sobre o ativo imobiliário

As informações, dados e projeções contidas neste documento possuem caráter meramente informativo e não constituem, sob qualquer hipótese, oferta, proposta ou recomendação de investiment

As informações aqui disponibilizadas refletem dados e documentos internos relacionados ao Ativo e estão sujeitas a revisões e atualizações a qualque momento. Estimativas, projeções e premissas expressam expectativas vigentes na data de elaboração deste material e podem ser alteradas sem aviso prévio.

O Receptor deverá conduzir sua própria análise independente, além de consultar assessores profissionais antes de tomar qualquer decisão. Nenhuma decisão de aquisição, venda ou investimento deve ser tomada exclusivamente com base neste material.

10 GLOSSÁRIO

11 DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia .

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