Relatório Gerencial CPLG11 de setembro de 2026

RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO

CAPITÂNIA LOGÍSTICA FII CPLG11 SETEMBRO DE 2026

CAPITÂNIA LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

(TICKER B3: CPLG11) Fundo de Investimento Imobiliário ("FII") constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos galpões logísticos que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio da compra e venda desses ativos.

CNPJ

52.371.756/0001-40

ADMINISTRADOR

Vórtx DTVM Ltda

PÚBLICO-ALVO

Investidores em Geral

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO

0,90% a.a. sobre o Patrimônio Líquido

DATA DA DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO

10º dia útil do mês

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA

FII Renda Gestão Ativa – Logística

QUANTIDADE DE COTAS

56.355.750

INÍCIO DO FUNDO

29/09/2023

GESTOR

Capitânia Investimentos

EXERCÍCIO SOCIAL

Junho

TAXA DE PERFORMANCE

10% do que exceder IPCA + 6%

DATA DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO

15º dia útil do mês seguinte

QUANT. OFERTAS REALIZADAS

5 (6ª em andamento na database)

QUANTIDADE DE COTISTAS

5.916

OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota) R$ 11,00

Considerando a cota de fechamento de 30/09/2026

Valor de Mercado R$ 619.913.250

Último rendimento (R$/Cota)

R$ 600.699.629

Valor Patrimonial

(R$/Cota) R$ 10,66

Patrimônio Líquido

R$ 0,13

Price to Book 1,03

Yield 15,14% a.a.

Dividend

Dividendo mensal anualizado considerando a cota de fechamento de 30/09/2026

SUMÁRIO

COMENTÁRIO DO GESTOR

PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

FUNDO A MERCADO

INDICADORES FINANCEIROS

DIVIDENDOS

PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

INSTITUCIONAL

ANEXOS

GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

01 COMENTÁRIO DO GESTOR

VISÃO MACRO

Setembro foi de alívio para os juros brasileiros. O Copom voltou a cortar a Selic, em 0,25 p.p., e a curva de juros reais recuou: a NTN-B 2037 passou de IPCA + 7,77% para 7,54%, e os vencimentos até 2030 cederam mais de 0,5 p.p. Com isso, o IMA-B subiu 3,1% no mês e acumula 10,1% no ano, em linha com o CDI (1,08% no mês e 10,5% no ano). O Ibovespa avançou 5,0% (15,6% no ano) e o índice imobiliário da B3 (IMOB), 4,6%. O IFIX, porém, ficou para trás: recuou 0,2% no mês e acumula -0,5% em 2026, o único desses índices no negativo no ano. Na inflação, o IPCA de agosto veio em - 0,32%, com 4,22% em 12 meses. A distância entre o juro real em queda e o IFIX parado é o ponto a acompanhar nos próximos meses.

O FUNDO NO MÊS

Em setembro, o principal marco do CPLG11 foi a assinatura do Memorando de Entendimentos para a venda dos três ativos do portfólio, que somam 182.475 m² de ABL própria e estão 100% locados. A Transação segue condicionada à diligência do comprador, à celebração dos documentos definitivos e à aprovação dos administradores dos fundos envolvidos. Os termos estão no Fato Relevante divulgado no início do mês. Além disso, foi recebido o primeiro aluguel pro rata referente ao ativo CPLG Meli Imigrantes, que passa a ser, até o fechamento da transação, um ativo gerador de renda para o Fundo.

Diante dessa perspectiva, a Gestão elevou o dividendo estabilizado projetado para R$ 0,15/cota a partir de outubro/2026, com banda entre R$ 0,12 e R$ 0,17/cota nos próximos 12 meses.

No mês, os recursos em caixa foram direcionados às SPEs dos desenvolvimentos de Jacareí e São José dos Pinhais, cuja posição conjunta chegou a R$ 260,7 milhões, e a carteira de cotas de FII encerrou em R$ 208,4 milhões.

Relativo à distribuição de rendimentos, o CPLG11 distribuiu, em setembro/2026, R$ 0,13/cota, o equivalente a um dividend yield de 15,14% a.a., considerando a cota de fechamento de 30/09/2026. Nos últimos 12 meses, o Fundo distribuiu R$ 1,75/cota, equivalente a dividend yield de 15,9% no período, e encerrou setembro com 5.916 cotistas.

02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES

+ de R$ 101 milhões em Ganho de Capital e TIR superior a 24% a.a. Clique nas datas para ver cada transação

Desde dezembro de 2023, a Gestão investiu em 7 ativos e já desinvestiu de 4 deles , conforme abertura abaixo:

¹ Ativos em desenvolvimento: custo total estimado até a conclusão das obras.

O portfólio imobiliário do fundo é composto por 3 ativos, conforme abaixo:

Obs.: Os valores de aquisição foram revisitados e atualizados. Como a publicação mensal é feita antes da efetiva finalização das obras, algumas flutuações podem ocorrer.

ATIVOS IMOBILIÁRIOS EM DESENVOLVIMENTO

Avanço Físico Financeiro

No mês de setembro, o avanço físico acumulado foi de 17,69%, novamente acima do previsto para o mês. Contudo, a terraplenagem segue sendo substancialmente afetada pelo alto volume de chuvas, que vem prejudicando o trânsito das máquinas na obra, bem como as movimentações de terra de uma forma geral. A gestão da obra está atenta a alternativas que viabilizem a manutenção do cronograma, ainda sob as condições naturais adversas enfrentadas nos últimos meses.

INQUILINO:

Andamento das Obras

ATIVOS IMOBILIÁRIOS EM DESENVOLVIMENTO

Avanço Físico Financeiro

O avanço físico no mês de setembro atingiu 43,24%. O alto nível de chuvas seguiu superando níveis históricos para essa época do ano, e trouxe consequências diretas na execução da obra durante o mês. As frentes de obra estão sendo divididas de forma a aproveitar os breves períodos de estiagem para evoluir nas atividades mais impactadas pela chuva, visando atingir o cronograma.

INQUILINO:

Andamento das Obras

ATIVOS IMOBILIÁRIOS PERFORMADOS

Área Bruta Locável (ABL) 74.926 m²

Sistema de Combate a Incêndio Sprinklers (J4)

Modulação de Pilares 21m x 21m

Capacidade de Piso 6,0 t/m²

Docas 80

Classificação AAA

Projeto em parceria com a Sanca Galpões, em um dos principais eixos logísticos de São Paulo: entroncamento da Rodovia dos Imigrantes com o Rodoanel Mário Covas.

O empreendimento é AAA e conta com uma área bruta locável de 74.926 m². A tese de investimento neste ativo está alinhada com a estratégia do fundo, uma vez que o terreno, no momento da aquisição, encontrava-se terraplenado e todas as licenças e aprovações já haviam sido obtidas.

INQUILINO:

Localização Estratégica

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

VACÂNCIA & TIPOLOGIA DE CONTRATOS

Ocupação Física (%)

ABL OCUPADA 100,0%

Ocupação Financeira (%)

RECEITA ÁREA LOCADA 100,0%

RECEITA POTENCIAL ÁREA VAGA: 0,0%

Tipologia dos Contratos (% Receita)

100%

ATÍPICO TÍPICO

04 FUNDO A MERCADO

No mês de setembro de 2026, as cotas do CPLG11 fecharam em R$ 11,00, com uma média diária de negócios de R$ 1.213.839.

VOLUME NEGOCIADO EM BOLSA EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS

O Fundo encerrou setembro com 5.916 cotistas, aumento de 5,6% em relação ao mês anterior.

RETORNO ACUMULADO DO FUNDO

Desde o seu início, em outubro de 2023, a cota patrimonial ajustada do Fundo rendeu 37,6% e a cota a mercado ajustada rendeu 38,0%, versus 36,3% do CDI líquido, 28,0% do IMA-B e 17,5% do IFIX.

¹ Cota a mercado ajustada por proventos: fechamento na B3 com cada provento reinvestido na própria cota na data ex.

² Cota patrimonial ajustada por proventos: valor patrimonial da cota no informe mensal CVM com os proventos do mês da data-com reinvestidos, composto mês a mês.

³ CDI líquido: CDI com IR de 15% (alíquota das aplicações acima de 720 dias) descontado do rendimento de cada dia, composto.

05 INDICADORES FINANCEIROS

O Fundo reconheceu, no mês de setembro de 2026, resultado (base caixa) de R$ 0,0148/cota.

RESULTADO MENSAL E ACUMULADO

Observações: O prejuízo com venda de imóveis em set/26 refere-se à indenização paga pelo fundo pela antecipação do recebimento do preço de venda do CPLG BTS Meli Araucária, cujo vencimento original estava previsto para setembro e que foi pago em julho. Nas colunas Ano e 12M, Resultado/cota e Distribuição/cota somam cada mês na base de cotas com direito daquele mês. O Resultado Acumulado/cota é o saldo do exercício após as distribuições, dividido pelas cotas atuais, e não corresponde à diferença entre as duas linhas por cota: o saldo zera na abertura do exercício, emissões repartem o resultado retido entre mais cotas e o rendimento pago a recibos de subscrição sai do resultado sem compor o valor por cota. Distribuição acima do resultado é paga com resultado retido em meses anteriores.

06 DIVIDENDOS

<u>DI</u>STRIBUIÇÃO

O Fundo distribuiu, no mês de setembro, R$ 0,13 por cota , o equivalente a um dividend yield de 15,1% a.a., considerando a cota de fechamento de 30/09/2026.

/>

GUIDANCE

A Gestão projeta a distribuição entre R$ 0,12/cota e R$ 0,17/cota pelos próximos 12 meses.

¹ Dividend Yield anualizado composto — (1 + dividendo/cota)¹² – 1 — com base na cota de fechamento em 30/09/2026.

07 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO ENDIVIDAMENTO DO FUNDO E DAS SPEs

Em R$ mm

¹ Imóveis para renda: 1 imóvel a valor justo.

O Fundo possui, atualmente, patrimônio líquido de R$ 601 milhões, aproximadamente. O Fundo segue sem alavancagem em seu balanço.

Evolução da Alavancagem do CPLG11 (consolidada) R$ Milhões

08 INSTITUCIONAL

CAPITÂNIA

R$ 21,7 bilhões

sob gestão em 31/08/2026

23 anos de história

67

fundos de investimento

MQ1.br

rating de qualidade emitido pela Moody's

+570.000

investidores

35%

Plataformas, WMs e EFPCs

65%

listados e cetipados

43

colaboradores

8 anos

de casa em média

18 anos

média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário

EQUIPE DE GESTÃO

COORDENAÇÃO

Ricardo Quintero*

GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO

Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci

GESTÃO DE IMOBILIÁRIO

Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Arthur Castro Fernanda Araújo Alik Nasser

RELACIONAMENTO COM INVESTIDORES

Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar* Camila Lupino Lucieli Andrade Gustavo Castillo Cauã Santos Luis Felipe Medeiros

RISCO & COMPLIANCE

César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol Renato Hwang Kim Bruno Abssamra

ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA

5 profissionais

43 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER(1) REDUZIDO

OS MEMBROS DOS COMITÊS DE CRÉDITO E IMOBILIÁRIO TRABALHAM JUNTOS HÁ 18 ANOS EM MÉDIA

^* Membros votantes dos comitês de Crédito e Imobiliário | ¹ Taxa de rotatividade de colaboradores de uma empresa

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

FUNDOS IMOBILIÁRIOS (CONTINUAÇÃO)

09 ANEXOS

DOCUMENTOS E PUBLICAÇÕES — FUNDOSNET

CAPITÂNIA LOGÍSTICA FII – CPLG11 Relatório Mensal de Setembro de 2026

10 GLOSSÁRIO

10 GLOSSÁRIO

GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

11 DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 3º andar | Pinheiros São Paulo/SP - Brasil | 01452-002 Telefone: +55 11 2853-8888 [email protected]