Fato Relevante CPSH11 de 25/05/2026

CLASSE ÚNICA DO CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA CNPJ nº 47.896.665/0001-99 - Código de Negociação na B3: CPSH11

(“Classe Única”)

FATO RELEVANTE

A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM., inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), e a CAPITÂNIA CAPITAL S.A. , inscrita no CNPJ sob o nº 41.793.345/0001-27 (“Gestora”), na qualidade de Administradora e de Gestora, respectivamente, da Classe, servem-se do presente para informar aos cotistas e ao mercado em geral que:

• I. A Classe concluiu a aquisição de participação adicional de 18,375% no empreendimento I Fashion Outlet Novo Hamburgo, localizado na BR-116, KM 236, no município de Novo Hamburgo/RS, pelo valor total de aproximadamente R$ 63,4 milhões elevando sua participação total no ativo para cerca de 39%. O ativo, administrado pela Iguatemi, possui localização estratégica no Rio Grande do Sul, alta taxa de ocupação e histórico consistente de crescimento de vendas e receitas, além de relevante potencial de expansão.

• II. A Gestora estima com a conclusão da operação, o empreendimento passa a representar cerca de 14% do NOI do Fundo, reforçando sua relevância na carteira. Ademais, a transação foi realizada a um cap rate de 8,4% a.a. e apresenta yield-on-cost estimado de 9,8% a.a., com pagamento estruturado de forma parcelada até abril de 2027.

• III. A aquisição foi realizada nos termos de contrato com declarações e garantias usuais de mercado, e reforça a estratégia da Classe de investir em ativos dominantes, com potencial de geração de renda e valorização no longo prazo.

Por fim, mais detalhes da operação se encontram na apresentação anexa a este Fato Relevante. A Administradora e o Gestor permanecem à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

25 de maio de 2026

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM.

e

CAPITÂNIA CAPITAL S.A.

BTG Pactual btgpactual.com

F A T O R E L E V A N T E AQUISIÇÃO I FASHION OUTLET NOVO HAMBURGO

MAIO 2026

C P S H 1 1 · C AP I T Â N I A S H O P P I N G F I I

COMENTÁRIO DO GESTOR

Visão da Capitânia sobre a transação

A Capitânia anuncia a conclusão da aquisição da fração ideal adicional de 18,375% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo no valor de R$ 63,4 milhões, a um cap rate de 8,4% a.a. em relação ao NOI projetado para os próximos 12 meses. Após a transação, o CPSH11 passa a deter 39% do shopping, tornando-se o segundo maior sócio, apenas atrás da Iguatemi.

CRONOGRAMA DE PAGAMENTO

• Entrada · 30/04/2026 — R$ 15.850.001,28

• Parcela 1 · 30/07/2026 — R$ 20.605.080,00

• Parcela 2 · 30/10/2026 — R$ 3.170.000,00, corrigido por IPCA

• Parcela 3 · 30/01/2027 — R$ 20.605.080,00

• Parcela 4 · 30/04/2027 — R$ 3.170.000,00, corrigido por IPCA

O funding veio da captação da 5ª oferta de cotas do Fundo e da venda de cotas do HPDP11, resultando em yield-on-cost de 9,8% a.a. sobre o NOI LTM atribuível ao Fundo.

A transação reforça a parceria com a Iguatemi. O I Fashion Outlet Novo Hamburgo é hoje o principal outlet do Rio Grande do Sul, com localização privilegiada — próximo a Porto Alegre e no principal eixo rodoviário de acesso à Serra Gaúcha, um dos destinos turísticos mais demandados do Brasil. Além do fluxo turístico, está inserido em região densamente povoada, exercendo função de shopping convencional para Novo Hamburgo e São Leopoldo.

Administrado e controlado pela Iguatemi — player dominante em Porto Alegre — o ativo se beneficia de sinergias operacionais e comerciais que fortalecem seu posicionamento competitivo. Outro diferencial é o grande potencial construtivo do terreno, que permite futuras expansões a custo inferior ao de shoppings tradicionais e amplia a capacidade de crescimento no longo prazo.

T R A N S A Ç Ã O · I F A S H I O N O U T L E T N O V O H A M B U R G O Os números da operação

PRECIFICAÇÃO DO ATIVO

R$ 63,4

milhões

CAP RATE

8,4%

a.a.

YIELD-ON-COST

I Fashion Outlet Novo Hamburgo

9,8%

a.a.

C O M P O S I Ç Ã O D A C A R T E I R A

A carteira antes e depois da operação

A N T E S · P R É - T R A N S A Ç Ã O

D E P O I S · P Ó S - T R A N S A Ç Ã O

Carteira atual

Carteira projetada

Percentual da carteira por NOI projetado.

O ATIVO

I Fashion Outlet Novo Hamburgo

BR-116, KM 236 · Novo Hamburgo, RS · 40 km de Porto Alegre

PARTICIPAÇÃO ABL PRÓPRIA 39,00% 7.819 m² vs. 20,63% atual vs. 4.136 m² atual OCUPAÇÃO VENDAS LTM 95% R$ 21.133/m² Lojistas premium ▲9,6% no ano NOI LTM INAUGURAÇÃO R$ 1.287/m² 2013 ▲13,0% no ano

Após a transação, o I Fashion Outlet passa a representar 14,0% do NOI do CPSH11 — o 4º maior ativo da carteira por NOI.

INSTITUCIONAL

CAPITÂNIA

R$ 20,3 bilhões

sob gestão em 27/02/2026

64

fundos de investimento

+535.000

investidores

41 colaboradores

8 anos

de casa em média

22 anos

de história

MQ1.br 36% 18 anos rating de qualidade Plataformas, WMs média de tempo de atuação emitido pela Moody's e EFPCs conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário

64%

listados e cetipados

INSTITUCIONAL

EQUIPE DE GESTÃO

RISCO &

COORDENAÇÃO

Ricardo Quintero*

GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO

Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci

GESTÃO DE IMOBILIÁRIO

Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Thiago Marcadella Arthur Castro Fernanda Araújo

RELACIONAMENTO COM INVESTIDORES

Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar* Camila Lupino Lucieli Andrade Gustavo Castillo Cauã Santos Luis Felipe Medeiros

COMPLIANCE

César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol

ADMINISTRATIVO

& TECNOLOGIA

5 profissionais

41 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER¹ REDUZIDO

OS MEMBROS DOS COMITÊS DE CRÉDITO E IMOBILIÁRIO TRABALHAM JUNTOS HÁ 18 ANOS EM MÉDIA

• Membros votantes dos comitês de Crédito e Imobiliário | ¹ Taxa de rotatividade de colaboradores de uma empresa