Relatório Gerencial CPSH11 de abril de 2026

CAPITÁNIA INVESTIMENTOS

RELATÓRIO MENSAL DE ABRIL DE 2026

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH

CNPJ: 47.896.665/0001-99

Início do Fundo: 23/02/2023

Administrador: BTG Pactual

Gestor: Capitânia Investimentos

Classificação Anbima: FII Renda Gestão Ativa - Shoppings

Taxa de Performance: 10% do que exceder IPCA + 6%

Público-Alvo: Investidores em Geral

Taxa de Administração e Gestão: 0,92% a.a. sobre o Patrimônio Líquido

Quantidade de Cotas: 123.163.844

+ CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TICKER B3: CPSH11)

O “CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos shopping centers e outlets que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo investe preponderantemente em imóveis prontos, mas está autorizado a participar também em projetos greenfield de shopping centers e outlets.

PROVENTOS: O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano (com verificação semestral). O resultado auferido num determinado período será distribuído aos cotistas, mensalmente, sempre até o 17º (décimo sétimo) dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos pelo Fundo. Farão jus aos rendimentos de que trata o parágrafo anterior os titulares de cotas do Fundo inscritos no 5º (quinto) Dia Útil anterior (exclusive) à data da distribuição de rendimentos, de acordo com as contas de depósito mantidas pela instituição escrituradora das cotas.

+ OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota)¹: R$ 10,51

Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 11,65

Valor de Mercado: R$ 1.294.452.000,44

Patrimônio Líquido: R$ 1.434.255.814,71

Último rendimento (R$/Cota): R$ 0,11

Dividend Yield¹: 13,31 % a.a.

ABL Própria (m²): 36.320 m²

¹ C onsid erand o a cota d e fecham ento d e 30/04/2026. D ivid end o m ensal anualizad o .

+ SUMÁRIO

Fundo

Linha do Tempo e Carteira Comentário do Gestor Resultado e Distribuição Rentabilidade Histórica e Guidance Mercado Secundário Patrimônio e Alavancagem

Portfólio

Portfólio de Ativos Imobiliários Indicadores Operacionais

Ativos

Iguatemi Alphaville Midway Mall I Fashion Outlet Novo Hamburgo Iguatemi Fortaleza Internacional de Guarulhos Pátio Paulista Parque Dom Pedro

Anexos

Glossário Disclaimer

4

10

12

LINHA DO TEMPO

CARTEIRA DE ATIVOS

Comentário do Gestor

(TICKER B3: CPSH11)

Contexto Macroeconômico

A distensão no Oriente Médio devolveu fôlego aos mercados globais em abril: bolsas internacionais subiram 11%, REITs +9% e títulos corporativos high yield +2%, com o dólar recuando 2% contra as moedas pares. Persiste, porém, a cautela com o suprimento de petróleo — o WTI fechou a US$ 105 — levando o Treasury de 10 anos de 4,37% para 4,40% e a inflação implícita de 2,3% para 2,5%. Emergentes acompanharam o movimento (bolsas ex-China +12%, moedas +1,5%). No Brasil, o Ibovespa chegou a superar 199 mil pontos, mas cedeu na segunda metade do mês e fechou estável; o IFIX subiu 1,5%, em desempenho paralelo ao IMA-B no ano. O real valorizou 5% contra o dólar, liderando o ranking de moedas em 2026. O IPCA de março veio a 0,88% e a FOCUS elevou a projeção de 2026 para 4,89%; a inflação implícita nos títulos subiu para 5,23%. O Copom cortou a SELIC para 14,5%, mas condicionou novos cortes — o DI jan/28 fechou a 13,89% e as NTNBs longas voltaram à faixa de 7,39%.

Desempenho do portfólio

Em abril, o CPSH11 gerou receita de aproximadamente R$ 13 milhões e resultado operacional de R$ 11,12 milhões (R$ 0,090/cota). Somado ao resultado acumulado de R$ 7,54 milhões do mês anterior, o total distribuível atingiu R$ 18,66 milhões (R$ 0,15/cota), permitindo a manutenção da distribuição de R$ 0,11 por cota — equivalente a um dividend yield anualizado de 13,31% a.a. sobre a cota de R$ 10,51. Os indicadores operacionais dos sete shoppings da carteira permanecem sólidos: ABL própria de 36.320 m², ocupação média de 97,07%, vendas por m² em alta de 5,80% e NOI por m² crescendo 6,81% no acumulado de doze meses, evidenciando a qualidade dos ativos e a resiliência da geração de caixa em um ambiente de juros ainda restritivos. Abril foi marcado ainda pela comemoração dos 15 anos do Iguatemi Alphaville, ativo que continua a entregar indicadores operacionais robustos e reforça a maturidade e a resiliência do portfólio.

Encerramento da 5ª Emissão de Cotas

Em 22 de abril de 2026, o Fundo concluiu a oferta pública de distribuição primária da sua 5ª emissão de cotas, realizada nos termos da Resolução CVM nº 160. Foram subscritas e integralizadas 43.464.026 novas cotas ao preço de emissão de R$ 11,25 por cota, resultando em uma captação total de R$ 488,97 milhões (sem considerar a taxa de distribuição primária).

A oferta contou com a participação de 192 investidores, sendo o BR Partners Banco de Investimento o coordenador líder. Do total distribuído, 17.687 cotas foram subscritas por titulares do direito de preferência e as 43.446.339 cotas remanescentes foram colocadas junto a novos investidores. O montante mínimo da oferta foi atingido e não houve exercício da opção de lote adicional.

Perspectivas

O alívio geopolítico melhorou o tom dos mercados, mas a combinação de SELIC a 14,5%, DI jan/28 a 13,89% e NTNBs longas a 7,39% mostra que o ciclo de cortes ainda depende de avanços fiscais e da convergência da inflação. Para o CPSH11, o cenário reforça a importância de um portfólio com ocupação acima de 97% e crescimento real de vendas e NOI, capaz de sustentar a distribuição de R$ 0,11/cota mesmo sob juros elevados. O IFIX subindo 1,5% e o real liderando o ranking de moedas sinalizam que ativos brasileiros de qualidade já capturam parte da reprecificação esperada; mantemos a disciplina alocativa nos sete shoppings dominantes da carteira, com foco em crescimento de same-store sales, gestão ativa do mix de lojistas e preservação do guidance de distribuição ao longo do ano.

RESULTADO

DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS

O Fundo distribuiu, no mês de abril, R$ 0,11 por cota, o equivalente a um dividend yield de 13,31% a.a, considerando a cota de fechamento de 30/04/2026.

RENTABILIDADE

Desde fev/23, o CPSH11 a mercado apresenta rentabilidade de +13,1% a.a., enquanto a cota patrimonial ajustada acumula +15,2% a.a., versus +11,2% a.a. do IFIX no mesmo período.

* C o ta p atrim o n ial aju stad a p elas d istrib u içõ es realizad as.

GUIDANCE

Distribuição prevista para os próximos 12 meses: R$ 1,32/cota (média mensal R$ 0,11).

No mês de Abril de 2026, as cotas do CPSH11 fecharam em R$ 10,51, com uma média diária de negócios de R$ 4,9 milhões.

COTISTAS

O Fundo encerrou abril com 36.683 cotistas, reforçando o crescimento orgânico da base de investidores do CPSH nos últimos meses.

+ COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

O Fundo possui, atualmente, patrimônio líquido de R$ 1,434 bilhões, aproximadamente, conforme abertura abaixo.

FIIs Estratégicos: MIDW (R$ 173 M) + SHPP (R$ 67 M) + PQDP (R$ 85 M) + HPDP (R$ 52 M)

ALAVANCAGEM

O Fundo possui dois CRIs em sua estrutura, com características semelhantes. O primeiro (CRI 405) tem como garantia as alienações fiduciárias do I Fashion Outlet e do Iguatemi Fortaleza. O segundo (CRI 537) é garantido pela participação no Internacional Shopping de Guarulhos.

PORTFÓLIO DE ATIVOS

Distribuição por ABL (%)

(+) Distribuição por NOI (%)

Taxa de Ocupação

52 Vendas $( \mathsf { R S } / \mathsf { m } ^ { 2 } - \mathsf { L T M } )$

十 Distribuição Geográfica (% NOI)

NOI $( \mathsf { R S } / \mathsf { m } ^ { 2 } - \mathsf { L T M } )$

IGUATEMI ALPHAVILLE

Informações Técnicas

Inauguração: 2011

Expansões: Não Possui

Lojas: 187

Vagas Estac.: 1.690

Dados Operacionais

Participação Atual: 21,00%

ABL Própria: 6.503

ABL Total: 30.968 m²

Salas de Cinema: 9

Entrada CPSH: Set/24

Ocupação: 94,6%

Vendas LTM/m²: 25.174

NOI LTM/m²: 2.032

Lojas

ZARA

RÁSCAL

almanara

btbodytech

SEPHORA

MIDWAY MALL

Informações Técnicas

Inauguração: 2005

Lojas: 289

Participação Atual: 18,59%

Expansões: 3

Vagas Estac.: 3.660

ABL Própria: 12.299

+ Dados Operacionais

ABL Total: 66.167 m

Salas de Cinema: 7

Entrada CPSH:

Ocupação: 99,2%

Vendas LTM/m²: 25.635

NOI LTM/m²: 2.014

Lojas

btbodytech

RCHLO RIACHUELO

SEPHORA

C CENTAURO

十 PARQUE SHOPPING DOM PEDRO

Informações Técnicas

Inauguração: 2002

Lojas: 383

Participação Atual: 3,02%

Expansões: 6

Vagas Estac.: 8.000

ABL Própria: 3.825

ABL Total: 126.500 m

Salas de Cinema: 15

+ Dados Operacionais

Entrada CPSH:

Ocupação: 98,8%

Vendas LTM/m²: 18.202

NOI LTM/m²: 1.711

Lojas

CCENTAURO

DECATHLON

Magalu

RCHLO RIACHUELO

btbodytech

I FASHION OUTLET NOVO HAMBURGO

Informações Técnicas

Inauguração: 2013

Expansões: Não Possui

ABL Total: 20.048 m²

Lojas: 83

Vagas Estac.: 1.300

Participação Atual: 20,63%

ABL Própria: 4.136

Dados Operacionais

Salas de Cinema: 0

Entrada CPSH: Fev/24

Ocupação: 95,4%

Vendas LTM/m²: 21.109

NOI LTM/m²: 1.288

+

Lojas

SCHUTZ

BOSS H UG O B O S S

D&G DOLCE& GABBANA

NBA Store

+ INTERNACIONAL GUARULHOS

Informações Técnicas

Inauguração: 1998

Expansões: 2

Lojas: 340

Participação Atual: 4,81%

Vagas Estac.: 2.095

ABL Própria: 3.618

ABL Total: 75.211 m²

+ Dados Operacionais

Salas de Cinema: 15

Entrada CPSH: Out/25

Ocupação: 99,4%

Vendas LTM/m²: 17.776

NOI LTM/m²: 1.607

Lojas

RENNER

Calvin Klein

IGUATEMI BOSQUE FORTALEZA

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1982

Expansões: 6

Lojas: 624

Participação Atual: 3,50%

Vagas Estac.: 6.700

ABL Própria: 3.156

ABL Total: 90.165 m²

Salas de Cinema: 12

Entrada CPSH: Set/23

+ Dados Operacionais

Ocupação: 89,7%

Vendas LTM/m²: 27.758

NOI LTM/m²: 2.020

Lojas

+ SHOPPING PÁTIO PAULISTA

+ Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1989

Expansões: 3

Lojas: 308

Participação Atual: 2,08%

Vagas Estac.: 1.638

ABL Própria: 862

ABL Total: 41.530 m

Salas de Cinema: 7

Entrada CPSH:

Dados Operacionais

Ocupação: 99,0%

Vendas LTM/m²: 39.330

NOI LTM/m²: 4.230

RCHLO RIACHUELO

ZARA

btbodytech

SEPHORA

CAMICADO

• GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo podem ser diferentes. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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