Relatório Gerencial CPSH11 de agosto de 2026
Relatório Gerencial do Capitânia Shoppings (CPSH11), fundo imobiliário de fundos (FoF), referente a agosto de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 23/09/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do CPSH11 fechou a R$ 8,68, com P/VP de 0,76 (valor patrimonial de R$ 11,41 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,11 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 14,40% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 1,4 bilhão no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- CAPITÂNIA SHOPPINGS RESPONSABILIDADE LIMITADA-13,03%
- CNPJ
- 47.896.665/0001-99
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/08/2026
- Data de entrega
- 23/09/2026 18:10
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO
CAPITÂNIA SHOPPINGS FII CPSH11 AGOSTO DE 2026
CAPITANIA IMEN
CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
(TICKER B3: CPSH11)
Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.
OBJETIVO
O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos shopping centers e outlets que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo investe preponderantemente em imóveis prontos, mas está autorizado a participar também em projetos greenfield de shopping centers e outlets.
CNPJ 47.896.665/0001-99
ADMINISTRADOR BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
PÚBLICO-ALVO Investidores em Geral
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO 0,92% a.a. sobre o Patrimônio Líquido
DATA DA DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO 10º dia útil do mês
CLASSIFICAÇÃO ANBIMA FII Renda Gestão Ativa – Shoppings
QUANTIDADE DE COTAS 123.163.844
INÍCIO DO FUNDO 23/02/2023
GESTOR Capitânia Investimentos
EXERCÍCIO SOCIAL 1º de janeiro a 31 de dezembro
TAXA DE PERFORMANCE 10,00% do que exceder 100% do IPCA + 6% a.a.
DATA DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO 15º dia útil do mês
QUANT. OFERTAS REALIZADAS 5
QUANTIDADE DE COTISTAS 38.659
OVERVIEW
Valor de Mercado (R$/Cota) R$ 9,62
Considerando a cota de fechamento de 31/08/2026
Valor de Mercado R$ 1.184.836.179
Price to Book 0,83
Dividend Yield 14,62% a.a.
Valor Patrimonial (R$/Cota) R$ 11,53
Patrimônio Líquido R$ 1.419.754.663
Último rendimento (R$/Cota) R$ 0,11
Dividendo mensal anualizado considerando a cota de fechamento de 31/08/2026
SUMÁRIO
01 COMENTÁRIO DO GESTOR
02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
03 FUNDO A MERCADO
06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
07 INSTITUCIONAL
08 ANEXOS
04 INDICADORES FINANCEIROS
05 DIVIDENDOS
09 GLOSSÁRIO
10 DISCLAIMER
01COMENTÁRIO DO GESTOR
VISÃO MACRO
Ações globais subiram 2% (EUA +1,3% , Europa +1,5% , Ásia +3% ) ; FIIs globais caíram 2% . O dólar cedeu 0 ,4 % e as commodities avançaram 6% no mês (ouro +16% , açúcar +20 % ) . Os juros da dívida pública preocupam o mundo: os EUA pagaram 5,2% no 30 anos, maior desde 2001 , e anunciaram recompras sem efeito; Alemanha capta a 3,3% e Japão a 2,9 % . Com juros reais entre -0 ,5% e 0 ,5% , ativos de risco e ouro seguem impulsionados .
Emergentes superaram os centrais em ações (+ 4 % ) e moedas (+ 1,5% ) . No Brasil, o corte de recomendação do Morgan Stanley derrubou o Ibovespa até 5% , mas o mês fechou em -0 ,3% ; o IFIX caiu 1,5% e o real perdeu 2% . Falas do Ministro da Fazenda levaram a NTN -B de dez anos de 7,93 % para 7,76% , com expectativas de inflação ainda resilientes .
O FUNDO NO MÊS
Em agosto, o Fundo concluiu a aquisição de 5% do Amazonas Shopping, em Manaus/AM, por R$ 51,8 milhões, pagos à vista com recursos próprios, a um cap rate de 9 ,19% a.a. sobre o NOI dos últimos 12 meses. A operação foi feita em conjunto com a Allos, administradora do empreendimento.
Inaugurado em 1991 , o Amazonas é o primeiro e mais tradicional shopping de Manaus, com 215 lojas e ocupação de 96 ,7% em julho. Nos 12 meses até julho, registrou vendas de R$ 34 ,6 mil/m² e NOI de R$ 2,6 mil/m², com altas de 6 ,3% e 8 ,8 % sobre os 12 meses anteriores . Nos dois indicadores, é o segundo maior do portfólio, atrás apenas do Pátio Paulista, e passa a responder por 6,7% do NOI próprio do Fundo. A aquisição também reforça a diversificação geográfica da carteira, com exposição à região Norte.
Somada à compra de 10,7% do Shopping Curitiba em junho, são R$ 97 milhões investidos em dois shoppings em dois meses, ambos a cap rates acima de 9 % a.a.
No mês, o Fundo apurou resultado de R$ 0 ,13/cota e distribuiu R$ 0 ,11/cota, equivalente a um dividend yield de 14,6% a.a. Pelo segundo mês seguido, o resultado superou a distribuição .
02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES
Fevereiro Aquisição de 10% do Catarina Fashion Outlet
Junho Aquisição de 14,90% do Shopping Cidade Jardim
Outubro Desinvestimento Catarina Fashion Outlet
2025
Outubro Desinvestimento Shopping Cidade Jardim
Outubro Desinvestimento Complexo Tatuapé
Outubro Desinvestimento Iguatemi Praia de Belas
Dezembro Aquisição de 15% do Boulevard Tatuapé
Dezembro Aquisição de 4,53% do Metrô Tatuapé
Março Aquisição de 20% do Rio Design Leblon
Fevereiro Aquisição de 20,63% do I Fashion Outlet
Outubro Aquisição de 4,81% do Shopping Internacional Guarulhos
Dezembro Aquisição de 3% do Shopping Iguatemi Alphaville
20
Dezembro Aquisição de 11.6% no resultado do Midway Mall
2026
Agosto Aquisição de 5% do AMAZONAS SHOPPING
2026
Junho Aquisição de 10,682% do Shopping Curitiba
Aquisição Adicional de 18,375% do I Fashion Outlet
I Fashion Outlet
510.514 m²
NOVO HAMBURGO, RS
20.048 m² · 39%
Shopping Amazonas
39.590 m²
MANAUS, AM
37.555 m² · 5% ABL fundo 1.878 m²
Shopping Patio Paulista
SAO PAULO, SP
22.370 m² · 11% ABL fundo 2.390 m²
126.500 m² · 6% ABL fundo 7.177 m²
41.530 m² · 3%
ABL fundo 1.082 m²
BARUERI, SP
30.968 m² · 21% ABL fundo 6.503 m²
Iguatemi Alphaville
Shopping Curitiba
CURITIBA, PR
Internacional de Guarulhos
GUARULHOS, SP
Shopping Iguatemi Fortaleza
FORTALEZA, CE
90.165 m² · 4% ABL fundo 3.156 m²
Midway Mall
NATAL, RN
Shopping Parque Dom Pedro
CAMPINAS, SP
02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
CARTEIRA DE ATIVOS
| ATIVO | EXPOSIÇÃO | PART. | % CART. (NOI) | OCUP. | ABL 100% (m²) | ABL FUNDO (m²) | VENDAS R$/m² LTM | Δ LTM | NOI R$/m² LTM | Δ LTM |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Iguatemi Alphaville | Direta | 21,0% | 17,5% | 95,2% | 30.968 | 6.503 | 26.602 | ▲ 7,4% | 1.964 | ▼ 1,1% |
| Shopping Parque Dom Pedro | Via FII | 5,7% | 17,4% | 98,3% | 126.500 | 7.177 | 18.544 | ▲ 1,4% | 1.771 | ▲ 7,6% |
| Midway Mall | Via FII | 9,0% | 15,8% | 97,1% | 66.167 | 5.968 | 26.935 | ▲ 5,6% | 1.939 | ▲ 2,7% |
| I Fashion Outlet | Direta | 39,0% | 14,4% | 93,7% | 20.048 | 7.819 | 22.084 | ▲ 5,5% | 1.350 | ▲ 8,6% |
| Shopping Iguatemi Fortaleza | Direta | 3,5% | 8,6% | 89,0% | 90.165 | 3.156 | 30.009 | ▲ 9,3% | 1.996 | ▲ 5,0% |
| Internacional de Guarulhos | Direta | 4,8% | 7,5% | 98,6% | 75.211 | 3.618 | 17.939 | ▲ 1,9% | 1.509 | ▼ 1,8% |
| Shopping Amazonas | Direta | 5,0% | 6,7% | 96,7% | 37.555 | 1.878 | 34.614 | ▲ 6,3% | 2.598 | ▲ 8,8% |
| Shopping Patio Paulista | Via FII | 2,6% | 6,3% | 99,0% | 41.530 | 1.082 | 38.830 | ▼ 1,7% | 4.223 | ▼ 0,1% |
| Shopping Curitiba | Direta | 10,7% | 5,8% | 98,4% | 22.370 | 2.390 | 22.102 | ▲ 4,5% | 1.772 | ▲ 6,9% |
| TOTAL / MÉDIA PONDERADA | - | 7,8% | 11,1% | 96,0% | 510.514 | 39.590 | 24.222 | ▲ 5,0% | 1.845 | ▲ 3,9% |
02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
CONCENTRAÇÃO POR ABL PRÓPRIA
CONCENTRAÇÃO POR NOI PRÓPRIO (LTM)
20% RIO GRANDE DO SUL
ONDE ESTÁ O PORTFÓLIO
ATIVOS
9
shopping centers
ESTADOS
6
CIDADES
9
EM CAPITAIS
56%
das cidades do portfólio
ABL PRÓPRIA
39.590 m²
de 510.514 m² de ABL total
02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
DESEMPENHO DO PORTFÓLIO
Taxa de Ocupação (% da ABL própria)
ABL OCUPADA 96%
ABL VAGA: 4,0%
Vendas (R$/m² · LTM)
R$ 24.222 6,1% em 12 meses
NOI (R$/m² · LTM)
R$ 1.845 4,5% em 12 meses
DISTRIBUIÇÃO DO RESULTADO
INDICADORES OPERACIONAIS — CONSOLIDADO (24 MESES)
jul/26 · Ocupação 96,0% · Vendas R$ 24.222/m² LTM · NOI R$ 1.845/m² LTM
OCUPAÇÃO (%)
VENDAS E NOI (R$/m² LTM) —PONDERADO PELA ABL PRÓPRIA
Eixo esquerdo: Vendas · Eixo direito: NOI
03 FUNDO A MERCADO VOLUME NEGOCIADO EM BOLSA
EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS
| Retorno Total (%) | Retorno Anualizado (% a.a.) | |
| CPSH11Patrimonial | 60,8 | 14,2 |
| CPSH11 Mercado | 59,4 | 13,9 |
| CDI Líquido | 43,9 | 10,7 |
| IMA-B | 35,0 | 8,8 |
| IFIX | 34,0 | 8,5 |
RESULTADO MENSAL E ACUMULADO
| CPSH11 | mar-26 | abr-26 | mai | -26 jun-26 | jul-26 | ago-26 | LTM |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RECEITAS | 22.261.858 | 15.263.180 | 13.729.529 | 17.886.080 | 18.036.203 | 20.968.799 | 175.020.736 |
| Imóveis + Fll estratégico | 10.058.451 | 11.807.490 | 9.639.513 | 11.103.218 | 16.648.878 | 19.857.761 | 128.657.295 |
| Rendimento (aluguel e dividendo) | 5.485.576 | 5.151.217 | 6.147.447 | 6.730.489 | 5.479.285 | 8.051.146 | 112.162.673 |
| Ganho de capital | 4.572.875 | 6.656.272 | 3.492.066 | 4.372.729 | 11.169.593 | 11.806.615 | 16.494.622 |
| Fll tático | 11.902.293 | 3.002.306 | 4.039.489 | 6.734.438 | 1.329.577 | 1.053.153 | 43.459.591 |
| Rendimento (dividendo) | 2.802.126 | 2.163.918 | 3.101.245 | 3.174.439 | 2.286.985 | 2.554.210 | 21.843.169 |
| Ganho de capital | 9.100.167 | 838.388 | 938.244 | 3.559.999 | (957.408) | (1.501.056) | 21.616.422 |
| Rendimento de CRIs | |||||||
| Rendimento Caixa | 301.115 | 453.384 | 50.526 | 48.424 | 57.748 | 57.884 | 2.903.850 |
| DESPESAS | (4.423.886) | (4.145.851) | (2.026.911) | (4.466.978) | (2.174.643) | (4.627.141) | (31.901.981) |
| Taxa de Administração e Gestão | (812.745) | (902.737) | (896.268) | (875.372) | (903.455) | (929.592) | (9.306.286) |
| Imposto sobre ganho de capital | (2.808.732) | (1.835.151) | (442.434) | (1.836.809) | (2.059.317) | (3.139.204) | (16.056.043) |
| Despesas Imobiliárias | (285.682) | (326.464) | (314.818) | (261.902) | (363.314) | (449.479) | (5.813.129) |
| Despesa de Alavancagem | (404.300) | (856.137) | 1.465.242 | ||||
| Outras Despesas | (112.426) | (225.362) | (373.391) | (1.492.895) | 1.151.443 | (108.866) | (2.191.765) |
| Resultado | 17.837.972 | 11.117.329 | 11.702.618 | 13.419.102 | 15.861.560 | 16.341.658 | 143.118.754 |
| Distribuição | 10.717.493 | 12.084.696 | 14.767.708 | 13.548.023 | 13.548.023 | 13.548.023 | 134.390.811 |
| Resultado / cota | 0,22 | 0,11 | 0,10 | 0,11 | 0,13 | 0,13 | 1,51 |
| Distribuição / cota | 0,11 | 0,11 | 0,11 | 0,11 | 0,11 | 0,11 | 1,36 |
| Resultado Acumulado / cota | 0,09 | 0,06 | 0,03 | 0,02 | 0,04 | 0,07 |
Observações: no LTM, Resultado/cota e Distribuição/cota somam cada mês na base de cotas com direito daquele mês. O Resultado Acumulado/cota é o saldo do exercício após as distribuições, dividido pelas cotas atuais, e não corresponde à diferença entre as duas linhas do LTM: o saldo zera na abertura do exercício, emissões repartem o resultado retido entre mais cotas e o rendimento pago a recibos de subscrição sai do resultado sem compor o valor por cota. Distribuição acima do resultado é paga com resultado retido em meses anteriores.
05 DIVIDENDOS DISTRIBUIÇÃO
O Fundo distribuiu, no mês de agosto, R$ 0,11 por cota, o equivalente a um dividend yield de 14,6% a.a., considerando a cota de fechamento de 31/08/2026.
A Gestão projeta a distribuição entre R$ 0,09/cota e R$ 0,13/cota pelos próximos 12 meses.
GUIDANCE
06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO Em R$ mm
ENDIVIDAMENTO DO FUNDO
DÍVIDA LÍQUIDA · R$ mm, valor de face
A RECEBER —VENDA DE IMÓVEIS R$ 161,1 mm · principal · aluguéis e outros R$ 33,4 mm
Iguatemi Fortaleza 58,4 · Metro Tatuapé 9,3 · Praia de Belas 6,5 · Metro Boulevard Tatuapé 4,4 até 10/27 · Catarina Fashion Outlet 83,5 até 11/27
| CRI · R$ mm | ||||
|---|---|---|---|---|
| CETIP | Série | Taxa | Venc. | Saldo |
| 25B2690608 | Opea 405ª/1ª | CDI + 1,80% | 02/40 | 26,3 |
| 25J3640384 | Opea 537ª/2ª | CDI + 2,30% | 10/30 | 25,8 |
| 25J3640354 | Opea 537ª/1ª | CDI + 1,80% | 10/40 | 25,4 |
| 25G4176421 | Opea 405ª/2ª Total | CDI + 2,30% | 08/30 | 22,5100,1 |
A PAGAR —AQUISIÇÃO R$ 26,9 mm I Fashion Outlet · até 05/27
COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO (% DO PL, 24 MESES)
PL × VALOR DE MERCADO (R$ MM) — 24 MESES
ÁGIO/DESÁGIO
Shopping Iguatemi Fortaleza
FORTALEZA, CE
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
DADOS DO IMÓVEL
Endereço
Av. Washington Soares, nº 55, Edson Queiroz
Cidade
Fortaleza – CE
Ano de entrega
Entrada no portfólio
set/2023
Administrador
DADOS OPERACIONAIS — LTM
OCUPAÇÃO
89,0%
VENDAS/M² (12M)
R$ 30.009
NOI/M² (12M)
R$ 1.996
▴ SUMÁRIO
Iguatemi Alphaville
BARUERI, SP
| LOJAS | VAGAS | CINEMAS |
|---|---|---|
| 187 | 1.690 | 9 |
| EXPANSÕES | ABL TOTAL | PARTICIPAÇÃO |
| 0 | 30.968 m² | 21,00% |
DADOS DO IMÓVEL
Endereço
Cidade
Ano de entrega
Entrada no portfólio
Administrador
Al. Rio Negro, 111, Alphaville
Barueri – SP
2011
set/2024
Iguatemi
DADOS OPERACIONAIS — LTM
OCUPAÇÃO
95,2%
VENDAS/M² (12M)
R$ 26.602
NOI/M² (12M)
R$ 1.964
Cinépolis.
almanara
▴ SUMÁRIO
I Fashion Outlet
NOVO HAMBURGO, RS
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
| LOJAS | VAGAS | CINEMAS |
|---|---|---|
| 83 | 1.300 | 0 |
| EXPANSÕES | ABL TOTAL | PARTICIPAÇÃO |
| 0 | 20.048 m² | 39,00% |
DADOS DO IMÓVEL
Endereço
Cidade
Av. Coronel Marcos, 1800, Canudos
Ano de entrega
Novo Hamburgo – RS
Entrada no portfólio
2013
Administrador
fev/2024
Iguatemi
DADOS OPERACIONAIS — LTM
OCUPAÇÃO
93,7%
VENDAS/M² (12M)
R$ 22.084
NOI/M² (12M)
R$ 1.350
SCHUTZ
Internacional de Guarulhos
GUARULHOS, SP
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
15
DADOS DO IMÓVEL
Endereço
Cidade
Ano de entrega
Entrada no portfólio
Administrador
Rod. Presidente Dutra, 4186, Itapegica
Guarulhos – SP
1998
out/2025
Gazit
DADOS OPERACIONAIS — LTM
OCUPAÇÃO
98,6%
VENDAS/M² (12M)
R$ 17.939
NOI/M² (12M)
R$ 1.509
Shopping Parque Dom Pedro
CAMPINAS, SP
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
| LOJAS | VAGAS | CINEMAS |
|---|---|---|
| 383 | 8.000 | 15 |
| EXPANSÕES | ABL TOTAL | PARTICIPAÇÃO |
| 6 | 126.500 m² | 5,67% |
DADOS DO IMÓVEL
Endereço
Av. Guilherme Campos, 500, Jardim Santa Genebra
Cidade
Campinas – SP
Ano de entrega
2002
Entrada no portfólio
jan/2020
Administrador
Allos
DADOS OPERACIONAIS — LTM
OCUPAÇÃO
VENDAS/M² (12M)
NOI/M² (12M)
98,3%
R$ 18.544
R$ 1.771
DECATHLON
Magalu
RCHLO MACHUELO
bodytech
23 SUMÁRIO
Shopping Patio Paulista
SAO PAULO, SP
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
DADOS DO IMÓVEL
Endereço
Cidade
Ano de entrega
Entrada no portfólio
Administrador
R. Treze de Maio, 1947, Bela Vista
Sao Paulo – SP
1989
jun/2025
Iguatemi
DADOS OPERACIONAIS — LTM
OCUPAÇÃO
99,0%
VENDAS/M² (12M)
R$ 38.830
NOI/M² (12M)
R$ 4.223
SEPHORA
Midway Mall
NATAL, RN
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
DADOS DO IMÓVEL
Endereço
Cidade
Ano de entrega
Entrada no portfólio
Administrador
Avenida Nevaldo Rocha, 3775, Tirol
Natal – RN
2005
dez/2025
Ancar Ivanhoe
DADOS OPERACIONAIS — LTM
OCUPAÇÃO
97,1%
VENDAS/M² (12M)
R$ 26.935
NOI/M² (12M)
R$ 1.939
btbodytech
Shopping Curitiba
CURITIBA, PR
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
22.370 m²
3
PARTICIPAÇÃO 10,68%
DADOS DO IMÓVEL
Endereço
Rua Brigadeiro Franco, 2300, Centro
Cidade
Curitiba – PR
Ano de entrega
1996
Entrada no portfólio
jun/2026
Administrador
Allos
DADOS OPERACIONAIS — LTM
OCUPAÇÃO
VENDAS/M² (12M)
98,4%
NOI/M² (12M)
R$ 22.102
R$ 1.772
ARTWALK
DΛISO JAPAN
L'OCCITANE
Reserva
VIVARΛ
Track&Field
26 SUMÁRIO
Shopping Amazonas
MANAUS, AM
| LOJAS | VAGAS | CINEMAS |
|---|---|---|
| 215 | 1.712 | 5 |
| EXPANSÕES | ABL TOTAL | PARTICIPAÇÃO |
| - | 37.555 m² | 5,00% |
DADOS DO IMÓVEL
Endereço
Av. Djalma Batista, 482 , Parque 10 de Novembro
Cidade
Manaus – AM
Ano de entrega
1991
Entrada no portfólio
Administrador
ago/2026
Allos
DADOS OPERACIONAIS — LTM
OCUPAÇÃO
VENDAS/M² (12M)
NOI/M² (12M)
96,7%
R$ 34.614
R$ 2.598
GREGORY
VIVARA
YOUCOM
Track &Field
SAMSUNG
08 INSTITUCIONAL CAPITÂNIA
R$ 21,7 bilhões
sob gestão em 31/08/2026
67
fundos de investimento
23 anos
de história
MQ1.br
rating de qualidade emitido pela Moody’s +570.000
investidores
35 %
Plataformas, WMs e EFPCs
65%
listados e cetipados
43
colaboradores
8 anos de casa em média
18 anos
média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário
EQUIPE DE GESTÃO
COORDENAÇÃO
Ricardo Quintero*
GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO
Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci
GESTÃO DE IMOBILIÁRIO
Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Arthur Castro Fernanda Araújo Alik Nasser
RELACIONAMENTO COM INVESTIDORES
Carlos Simonetti*
Flavia Krauspenhar*
Camila Lupino
Lucieli Andrade
Gustavo Castillo
Cauã Santos
Luis Felipe Medeiros
RISCO & COMPLIANCE
César Lauro da Costa*
Rafael Piccinini
Rafael Souza
Matheus Cavalcanti
Álvaro de Oliveira
João Luís Pezzuol
Renato Hwang Kim
Bruno Abssamra
ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA
5 profissionais
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
| TICKER (B3) | ESTRATÉGIA E OBJETIVO | VALOR DE MERCADO (R$) | VALOR PATRIMONIAL (R$) | Nº DE COTISTAS | MAIS INFORMAÇÕES |
|---|---|---|---|---|---|
| CPTS11 FII Capitânia Securities II | Fundo de fundos de gestão ativa, com investimento preponderante em FIIs e, de forma complementar, em CRIs. Busca renda recorrente e ganho de capital. | 2.715.368.508 | 3.081.805.125 | 398.543 | Clique aqui |
| CPSH11 Capitânia Shoppings FII | Fundo de tijolo focado em shopping centers e outlets consolidados. | 1.184.836.179 | 1.419.754.708 | 38.659 | Clique aqui |
| GSFI11 General Shopping & Outlets do Brasil FII | Fundo de tijolo focado em shopping centers, e outlets, desenvolvidos pela empresa General Shoppings e Outlets do Brasil. | 1.077.355.726 | 1.234.333.839 | 6.838 | Clique aqui |
| CPUR11 Capitânia HBC Renda Urbana FII | Fundo de tijolo focado em renda urbana, com imóveis locados a varejistas âncora em contratos de longo prazo. | 728.448.501 | 673.736.457 | 1.900 | Clique aqui |
| CPOF11 Capitânia Office FII | Fundo de tijolo focado em lajes corporativas de alto padrão em regiões prime. | 631.267.660 | 730.633.883 | 117 | Clique aqui |
| CPLG11 Capitânia Logística FII | Fundo de tijolo focado em galpões logísticos e industriais, performados ou em desenvolvimento. | 619.913.250 | 605.602.953 | 5.601 | Clique aqui |
| SHPP11 Pátio Paulista FII | Fundo de tijolo monoativo: Shopping Pátio Paulista (São Paulo, SP). | 612.808.980 | 496.222.480 | 135 | Clique aqui |
FUNDOS IMOBILIÁRIOS (CONTINUAÇÃO)
| TICKER (B3) | ESTRATÉGIA E OBJETIVO | VALOR DE MERCADO (R$) | VALOR PATRIMONIAL (R$) | Nº DE COTISTAS | MAIS INFORMAÇÕES |
|---|---|---|---|---|---|
| ADSH11 FII AD Shopping | Fundo de tijolo focado em participações em shopping centers administrados pelo Grupo AD Shoppings. | 534.543.135 | 466.328.629 | 195 | Clique aqui |
| AJFI11 AJ Malls FII | Fundo de tijolo focado em shopping centers desenvolvidos pela empresa Almeida Junior Shopping Centers S.A. | 280.776.916 | 351.322.828 | 9.153 | Clique aqui |
| HBCR11 FII HBC Renda Urbana | Fundo de tijolo focado em renda urbana, com imóveis locados a varejistas âncora sob contratos de longo prazo. | 243.200.000 | 209.136.202 | 73 | Clique aqui |
| MIDW11 FII Midway Mall | Fundo de tijolo monoativo: Midway Mall (Natal, RN). | 210.735.000 | 184.085.228 | 103 | Clique aqui |
| CPHF11 Capitânia Hedge Fund | Fundo cetipado de mandato flexível: no mínimo 50% em CRIs e o restante em cotas de FIIs e outros ativos imobiliários. | 82.543.240 | 82.543.240 | 2.319 | Clique aqui |
| SHOP11 FII Multi Shoppings | Fundo de tijolo monoativo: Gravataí Shopping (Gravataí, RS). | 75.070.451 | 75.070.451 | 93 | Clique aqui |
09ANEXOS DOCUMENTOS E PUBLICAÇÕES — FUNDOSNET
| REGULAMENTO | REL. GERENCIAL | INFORME MENSAL | INF. TRIMESTRAL | FATOS RELEVANTES |
|---|---|---|---|---|
| dez/25 > | jul/26 > | ago/26 > | jun/26 > | ago/26 > |
| dez/25 > | jun/26 > | jul/26 > | mar/26 > | jul/26 |
| jan/25 | mai/26 > | jun/26 | dez/25 > | mai/26 > |
| jul/24 | abr/26 > | mai/26 > | set/25 > | dez/25 > |
| jul/24 > | mar/26 > | abr/26 > | jun/25 | nov/25 > |
| nov/23 > | fev/26 > | mar/26 > | mar/25 > | out/25 > |
| set/23 > | jan/26 | fev/26 > | dez/24 > | out/25 > |
| set/23 > | dez/25> | jan/26 | set/24 > | jun/25 |
| jun/23 > | nov/25 > | dez/25 > | jun/24 > | fev/25 > |
| jan/23 > | out/25 | nov/25 > | mar/24 > | set/24 |
10 GLOSSÁRIO
| TERMOS | DESCRIÇÃO | |
|---|---|---|
| ABRASCE | Associação Brasileira de Shopping Centers. | |
| ICVA | Índice Cielo do Varejo Ampliado - proxy de desempenho do varejo. | |
| Vendas | Vendas totais declaradas pelos lojistas dos shoppings no período. | |
| SSS (Same Store Sales) | Vendas das mesmas lojas presentes no mesmo local no período atual e no mesmo período do ano anterior (desconsidera entradas e saídas). | |
| SSR (Same Store Rent) | Aluguéis das mesmas lojas presentes no mesmo local nos dois períodos comparados. | |
| Aluguel Mínimo (AMM) | Aluguel mínimo (ou aluguel base) previsto no contrato do lojista. | |
| Aluguel Percentual / Complementar (A%) | Diferença, se positiva, entre o aluguel calculado sobre a porcentagem de vendas e o aluguel mínimo. | |
| Mall & Mídia (M&M) | Receita de publicidade/merchandising nos shoppings e aluguel de quiosques, stands e espaços nas áreas comuns (mall). | |
| Custo de Ocupação | Percentual das vendas do lojista comprometido com aluguel (mínimo + percentual), condomínio e fundo de promoção e propaganda. | |
| Inadimplência Líquida | Considera não apenas os vencimentos do mês recebidos, mas também boletos em aberto de vencimentos anteriores (relação entre o faturado e o recebido no mês e em atrasados). | |
| Descontos | Desconto concedido aos lojistas sobre o aluguel mínimo. | |
| Âncora / Megaloja / Satélite | Âncora: loja de grande porte (em geral >1.000 m²) que atrai fluxo ao shopping; Megaloja: 500-999 m²; Satélite: até 500 m², tipicamente no entorno das âncoras. | |
| Mix de Lojas (Tenant-mix) | Composição estratégica de segmentos e tamanhos de lojas do shopping (alimentação, vestuário, lazer, serviços etc.), definida pelo operador. | |
| Leasing Spread | Comparação entre o aluguel mínimo médio do novo contrato e o último aluguel mínimo faturado do contrato anterior para o mesmo espaço. | |
| Capex | Capital expenditure - investimento em revitalização, expansão ou aquisição do shopping. | |
| Encargos de Lojas Vagas | Despesas de unidades vagas pagas pelo proprietário (energia, água, condomínio, fundo de promoção). | |
| Outlet | Formato de shopping especializado em lojas de desconto ou ponta de estoque. | |
| Operador | Empresa especializada responsável pela administração do dia a dia do shopping. | |
| Valor de Mercado (R$/Cota) | Valor da cota negociada no mercado secundário no fechamento do último dia útil do mês. | |
| Valor Patrimonial (R$/Cota) | Patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas, no último dia do mês. |
GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)
| TERMOS | DESCRIÇÃO | |
|---|---|---|
| Valor de Mercado do Fundo | Cotação de fechamento multiplicada pelo número total de cotas emitidas (market cap). | |
| Patrimônio Líquido (PL) | Soma dos ativos do fundo deduzidas as obrigações, conforme informe mensal à CVM. | |
| Dividend Yield (Cota de Mercado) | Último rendimento distribuído, anualizado de forma composta ((1 + d/p)^12 - 1), dividido pela cota de fechamento do mês - mais conservador que o anualizado simples (×12) usado por várias gestoras. | |
| Dividend Yield (Cota de Emissão) | Último rendimento distribuído, anualizado, dividido pela cota da última emissão. | |
| P/VP | Razão entre o preço da cota no mercado e seu valor patrimonial - indica ágio (>1) ou deságio (<1). | |
| Dividend Yield (Cota Patrimonial) | Último rendimento distribuído, anualizado, dividido pela cota patrimonial - usado por gestoras (ex.: Pátria) em paralelo ao DY de mercado. | |
| Rendimento / Provento | Valor distribuído por cota aos cotistas, isento de IR para pessoa física nas condições da legislação vigente. | |
| Mercado Secundário | Modalidade dedicada à compra e venda de cotas em bolsa, posteriores à oferta primária. | |
| Liquidez (Volume Médio Diário) | Volume financeiro médio negociado por dia com as cotas do fundo no mês (também citado como ADTV - Average Daily Trading Volume). | |
| Renda Fixa | Parcela do patrimônio líquido aplicada em fundos de renda fixa e títulos públicos federais. | |
| CDI | Certificado de Depósito Interbancário - taxa de referência da renda fixa brasileira, usada como benchmark. | |
| ADTV | Average Daily Trading Volume - volume médio diário de negociação das cotas na B3; proxy de liquidez do fundo. | |
| Taxa Selic | Taxa básica de juros do país, definida pelo Banco Central. | |
| IFIX | Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 - benchmark do setor. | |
| IPCA | Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado pelo IBGE - principal índice de inflação e indexador de contratos. | |
| IGP-M | Índice Geral de Preços - Mercado, apurado pela FGV - indexador tradicional de contratos de locação. | |
| CRI | Certificado de Recebíveis Imobiliários - título de dívida lastreado em fluxos imobiliários (aluguéis ou vendas). | |
| NOI | Receitas operacionais do imóvel (aluguéis, estacionamento e correlatas) menos despesas operacionais no nível do ativo. | |
| ABL | Área Bruta Locável - área total (m²) de um imóvel disponível para locação. | |
| Cap Rate | Taxa de capitalização - rendimento anual do imóvel dividido pelo valor de aquisição. Mercado oscila entre NOI (ex.: XP Malls) e aluguel anual contratado (ex.: Pátria/BTG) no numerador; ler a convenção do relatório. | |
| ABL Própria | ABL dos imóveis ponderada pela participação (%) do fundo em cada um. |
GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)
| TERMOS | DESCRIÇÃO | |
|---|---|---|
| Fração Ideal | Percentual de propriedade que o fundo detém em um imóvel ou empreendimento. | |
| Vacância Física | Percentual da ABL desocupada sobre a ABL total (ou ABL própria). | |
| Inadimplência | Percentual da receita contratada não recebida no período. | |
| Vacância Financeira | Percentual da receita de locação potencial das áreas vagas sobre a receita contratada total. A potencial das vagas costuma usar aluguel de laudo/mercado; gestoras podem incluir carências e descontos (ex.: Pátria Offices). | |
| Ocupação / Taxa de Ocupação | Percentual da ABL ocupada sobre a ABL total (ou ABL própria) - complemento da vacância física (ocupação ≈ 100% - vacância). | |
| WALE / WAULT | Weighted Average Lease Expiration (ou Unexpired Lease Term) - prazo médio remanescente dos contratos de locação, ponderado pela receita. | |
| Receita Potencial | Soma dos aluguéis contratados sem considerar vacância e descontos - base do cálculo de vacância financeira. | |
| LTM | Last Twelve Months - últimos 12 meses findos no mês de referência do indicador (ex.: vendas LTM, NOI LTM). | |
| Receita de Locação | Aluguéis, recuperações, multas e receitas da exploração de áreas comuns dos imóveis. | |
| Alavancagem | Saldo devedor de operações de securitização/dívida usadas na aquisição de ativos, em geral expresso em % do PL ou do valor dos imóveis. | |
| LTV (Loan to Value) | Relação entre o valor da dívida e o valor do ativo em garantia. | |
| Yield on Cost (YoC) | Retorno do investimento em relação ao custo original de aquisição (ou desenvolvimento). | |
| Guidance | Projeção divulgada pela gestão sobre distribuição ou desempenho futuro do fundo. | |
| Resultado Distribuível | Resultado do período disponível para distribuição aos cotistas (antes ou após retenções conforme política do fundo). | |
| FII Estratégicos | Cotas de outros FIIs classificadas como posição estrutural da carteira - alocação de longo prazo, em geral alinhada à tese do fundo. | |
| FII Táticos | Cotas de outros FIIs classificadas como posição tática - alocação oportunística ou de liquidez, distinta das posições estratégicas de longo prazo. | |
| Presença em Pregões | Percentual dos pregões da B3 em que a cota do fundo registrou negócios. | |
| Giro | Percentual das cotas emitidas negociadas em mercado secundário nos últimos 12 meses. | |
| Resultado Acumulado não Distribuído | Saldo de resultado caixa gerado e ainda não distribuído aos cotistas (reserva). |
11 DISCLAIMER
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.
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