Relatório Gerencial CPSH11 de julho de 2026

CAPITÁNIA N V E STIMENT S

RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO

JULHO DE 2026

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII

CPSH11

CNPJ: 47.896.665/0001-99

CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

TICKER B3: CPSH11

Fundo de Investimento Imobiliário ("FII") constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos shopping centers e outlets que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo investe preponderantemente em imóveis prontos, mas está autorizado a participar também em projetos greenfield de shopping centers e outlets.

CNPJ 47.896.665/0001-99

INÍCIO DO FUNDO 23/02/2023

ADMINISTRADOR GESTOR BTG Pactual Serviços Financeiros Capitânia Investimentos DTVM

PÚBLICO-ALVO Investidores em Geral

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA FII Renda Gestão Ativa – Shoppings

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO 0,92% a.a. sobre o PL

DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO 10º dia útil

TAXA DE PERFORMANCE 10,00% do que exceder 100% do IPCA + 6% a.a.

DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO 15º dia útil

QUANTIDADE DE COTAS 123.163.844

QUANTIDADE DE COTISTAS 38.997

OFERTAS REALIZADAS 5

EXERCÍCIO SOCIAL 1º de janeiro a 31 de dezembro

OVERVIEW

VALOR DE MERCADO (R$/COTA)

R$ 9,72

VALOR DE MERCADO R$ 1.197,2 mi

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

14,46%

RENDIMENTO DO MÊS R$ 0,11

VALOR PATRIMONIAL (R$/COTA)

R$ 11,77

P/VP 0,83

PATRIMÔNIO LÍQUIDO R$ 1.449,1 mi

• SUMÁRIO
• 01 COMENTÁRIO DO GESTOR 08 ATIVOS
• 02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES 09 EM FOCO
• 03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS 10 INSTITUCIONAL
• 04 FUNDO A MERCADO ANEXOS
• 05 INDICADORES FINANCEIROS GLOSSÁRIO
• 06 DIVIDENDOS 13 DISCLAIMER
• 07 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
• CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11
• elatório Mensal de Julho de 2026

VISÃO MACRO

Uma forte correção das ações de tecnologia derrubou os mercados em julho, com o Nasdaq chegando a cair 6%, e a Coreia do Sul, 35%. Na última semana, parte das perdas foi revertida e o mês fechou com baixas menores: Nasdaq -3%, Coreia do Sul -15%, Japão -8%, China -7%. O principal detrator dos ativos brasileiros segue sendo o juro altíssimo — não só a Selic, que o mercado vê caindo a 14% em agosto, mas sobretudo a NTN-B longa, que baliza o custo de capital e fechou a IPCA + 7,93% para dez anos, após negociar acima dos 8%, espécie de limite de honra para o governo. O quadro fiscal volta à baila quando se fala em juro real, algo que o governo não parece entender. Ao Tesouro, que já tentou de tudo, restou culpar a concorrência dos títulos privados isentos.

SETOR — SHOPPINGS

Julho consolidou um movimento que vinha se desenhando: o mercado transacional de shoppings voltou a girar, com negócios saindo acima das últimas avaliações e cap rates na casa de 8% a 9%. O que se vê é menos apetite por expansão de ABL e mais reciclagem de portfólio saída de ativos secundários com prêmio e realocação em praças de fluxo consolidado, onde o retorno operacional é mais previsível. É um ciclo em que o crescimento vem de gestão de carteira, e não de metro quadrado novo. No pano de fundo, o setor segue com ocupação alta e consumidor mais seletivo, o que reforça a distância entre shoppings dominantes e ativos periféricos.

O FUNDO NO MÊS

Em julho, o CPSH11 apresentou resultado de R$ 15,9 milhões e manteve a distribuição de R$ 0,11 por cota, equivalente a um dividend yield de 14,46% a.a. sobre a cota de fechamento. No operacional, o portfólio seguiu consistente: vendas e NOI cresceram cerca de 5% em 12 meses, com destaque para o I Fashion Outlet (+11,1% de NOI) e o Parque Dom Pedro (+9,9%), e ocupação consolidada de 96,6%. Esse indicador reflete, de forma concentrada, a transição do Iguatemi Bosque Fortaleza (89,6%): uma remodelação estratégica do mix — com a chegada da H&M, a primeira Daiso do Ceará e novas operações gastronômicas — que gera vacância temporária e seletiva, não enfraquecimento de demanda. Prova disso, o ativo entrega o maior NOI por metro quadrado da carteira (R$ 1.999/m²) e vendas de +9,5% em 12 meses; excluído Fortaleza, a ocupação do portfólio seria de aproximadamente 97,2%.Encerramos o mês em sólida posição financeira, com caixa líquido de R$ 524 milhões — posição credora equivalente a cerca de 3,5x a dívida bruta somada aos parcelamentos —, com endividamento financeiro de R$ 98,7 milhões em CRIs de longo prazo (vencimentos em 2030 e 2040). Essa liquidez sustenta a continuidade do pipeline de aquisições — como a recente entrada do Shopping Curitiba sem pressionar a alavancagem, e dá suporte ao guidance de R$ 0,11 por cota para os próximos 12 meses. No mercado secundário, o fundo manteve elevada liquidez, presente em 100% dos pregões e com volume médio diário de R$ 4,8 milhões, encerrando julho negociado a 0,83x o valor patrimonial.

02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES

LINHA DO TEMPO

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

CARTEIRA DE ATIVOS

03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

CONCENTRAÇÃO POR ABL PRÓPRIA

CONCENTRAÇÃO POR NOI PRÓPRIO (LTM)

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

% DA ABL PRÓPRIA

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

INDICADORES OPERACIONAIS — CONSOLIDADO (24 MESES)

jun/26 · Ocupação 96,6% · Vendas R$ 23.731/m² LTM · NOI R$ 1.823/m² LTM

OCUPAÇÃO (%)

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

VENDAS E NOI (R$/m² LTM) — PONDERADO PELA ABL PRÓPRIA

VOLUME NEGOCIADO EM BOLSA (R$ MI)

EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

Desde o seu início, em fevereiro de 2023, a cota patrimonial ajustada do Fundo rendeu 62,6% e a cota a mercado ajustada rendeu 58,1%, versus 36,0% do IFIX e 51,8% do CDI.

DISTRIBUIÇÃO

DY LTM (12 MESES) 13,9%

R$ 1,35/cota distribuídos no período

O Fundo distribuiu, na competência de julho, R$ 0,11 por cota, o equivalente a um dividend yield de 14,46% a.a., considerando a cota de fechamento de 31/07/2026.

GUIDANCE

BANDA SUPERIOR

DY 17,3%

R$ 0,13/cota

BANDA INFERIOR

DY 11,7%

R$ 0,09/cota

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

DIVIDENDO ESTABILIZADO

DY 14,5% a.a.

R$ 0,11/cota

A Gestão projeta a distribuição de R$ 0,11/cota pelos próximos 12 meses.

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO (R$ MM)

COMPOSIÇÃO DOS ATIVOS TOTAIS 49,9% Imóveis e FIIs estratégicos 28,0% FII táticos 22,0% Liquidez e valores a receber Ativos totais de R$ 1.815,0 mm

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

07 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

EVOLUÇÃO PATRIMONIAL

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO (% DO PL, 24 MESES)

PL × VALOR DE MERCADO (R$ MM) — 24 MESES

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

DÍVIDA LÍQUIDA · LIQUIDEZ, ALAVANCAGEM E PARCELAMENTOS

LIQUIDEZ TOTAL R$ 509,3 mm caixa D+0 + FII tático D+2

CAIXA LÍQUIDO R$ 524,1 mm posição credora · 3,5x a dívida bruta + a pagar

A RECEBER — VENDA DE IMÓVEIS R$ 161,1 mm · principal

A PAGAR — AQUISIÇÃO R$ 47,6 mm

I Fashion Outlet · até 05/27

Iguatemi Fortaleza R$ 62,0 · Tatuapé R$ 9,3 · P. de Belas R$ 7,1 · Boulevard R$ 4,4 até 10/27 · Catarina R$ 83,5 até 11/27

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

I Fashion Outlet

NOVO HAMBURGO, RS

DADOS DO IMÓVEL

VENDAS/M² (12M)

R$ 22.039

NOI/M² (12M)

R$ 1.354

SCHUTZ

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

Iguatemi Alphaville

BARUERI, SP

INFORMAÇÕES TÉCNICAS

LOJAS

187

CINEMAS

VAGAS

1.690

9

EXPANSÕES

0

DADOS DO IMÓVEL

Endereço

Ano de entrega

Cidade

Administrador

Entrada no portfólio

ABL TOTAL

30.968 m²

PARTICIPAÇÃO

21,00%

Al. Rio Negro, 111, Alphaville

Barueri – SP

2011

set/2024

Iguatemi

DADOS OPERACIONAIS — LTM

OCUPAÇÃO

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

95,0%

VENDAS/M² (12M)

R$ 26.676

NOI/M² (12M)

R$ 1.969

RÁSCAL

SEPHORA

Cinépolis.

almanara

ZARA

btbodytech

Internacional de Guarulhos

GUARULHOS, SP

INFORMAÇÕES TÉCNICAS

LOJAS

340

VAGAS

2.095

CINEMAS

15

EXPANSÕES

2

ABL TOTAL

Cidade

PARTICIPAÇÃO

DADOS DO IMÓVEL

Endereço

Ano de entrega

Administrador

Entrada no portfólio

75.211 m²

4,81%

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

Rod. Presidente Dutra, 4186, Itapegica

Guarulhos – SP

1998

out/2025

Gazit

DADOS OPERACIONAIS — LTM

OCUPAÇÃO

98,9%

VENDAS/M² (12M)

R$ 17.959

NOI/M² (12M)

R$ 1.527

/>

Calvin Klein

Midway Mall

NATAL, RN

INFORMAÇÕES TÉCNICAS

VAGAS

3.660

CINEMAS

EXPANSÕES

ABL TOTAL

66.167 m²

PARTICIPAÇÃO

13,71%

DADOS DO IMÓVEL

Endereço

Av. Bernardo Vieira, 3775, Tirol

Cidade

Natal – RN

Ano de entrega

2005

Entrada no portfolio

dez/2025

Administrador

Ancar Ivanhoe

DADOS OPERACIONAIS — LTM

OCUPAÇÃO

VENDAS/M² (12M)

98,3%

NOI/M² (12M)

R$ 26.664

R$ 1.936

RCHLO RIACHUELO

FAST SHOP

CCENTAURO

ZARA

bodytech

ZS CAMARÕES

SEPHORA

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

Shopping Curitiba

CURITIBA, PR

INFORMAÇÕES TÉCNICAS

LOJAS

VAGAS

CINEMAS

138

1.030

3

EXPANSÕES

ABL TOTAL

26.700 m²

PARTICIPAÇÃO

10,68%

DADOS DO IMÓVEL

Endereço

Rua Brigadeiro Franco, 2300, Centro

Cidade

Curitiba – PR

Ano de entrega

1996

Entrada no portfólio

jun/2026

Administrador

Allos

DADOS OPERACIONAIS — LTM

OCUPAÇÃO

VENDAS/M² (12M)

NOI/M² (12M)

98,6%

R$ 22.058

R$ 1.753

VIVARΛ

Levi's

L'OCCITANE EN

Reserva

ARTWALK

DΛISO JAPAN

Track&Field

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

Shopping Iguatemi Fortaleza

FORTALEZA, CE

LOJAS

VAGAS

CINEMAS

624

6.700

12

EXPANSÕES

ABL TOTAL

90.165 m²

PARTICIPAÇÃO

3,50%

DADOS DO IMÓVEL

Endereço

Cidade

Av. Washington Soares, nº 55, Edson Queiroz

Fortaleza – CE

Ano de entrega

1982

Entrada no portfólio

set/2023

Administrador

JCC

OCUPAÇÃO

VENDAS/M² (12M)

89,6%

NOI/M² (12M)

R$ 29.871

R$ 1.999

ZARA

RCHLO RIACHUELO

bodytech

PãodeAçúcar

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

Shopping Parque Dom Pedro

CAMPINAS, SP

INFORMAÇÕES TÉCNICAS

LOJAS

383

VAGAS

8.000

CINEMAS

15

EXPANSÕES

6

ABL TOTAL

PARTICIPAÇÃO

126.500 m²

6,63%

DADOS DO IMÓVEL

Endereço

Cidade

Av. Guilherme Campos, 500, Jardim Santa Genebra

Campinas – SP

Ano de entrega

2002

Entrada no portfólio

Administrador

Allos

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

DADOS OPERACIONAIS — LTM

OCUPAÇÃO

98,1%

VENDAS/M² (12M)

R$ 18.557

NOI/M² (12M)

R$ 1.795

FAST SHOP

CCENTAURO

DECATHLON

Magalu

RCHLO RIACHUELO

btbodytech

Shopping Pátio Paulista

SAO PAULO, SP

LOJAS

VAGAS

1.638

CINEMAS

7

EXPANSÕES

ABL TOTAL

PARTICIPAÇÃO

3

41.530 m²

2,61%

DADOS DO IMÓVEL

Endereço

Cidade

R. Treze de Maio, 1947, Bela Vista

Sao Paulo – SP

Ano de entrega

1989

Entrada no portfólio

mar/2025

Administrador

Iguatemi

OCUPAÇÃO

98,8%

VENDAS/M² (12M)

R$ 38.865

NOI/M² (12M)

R$ 4.226

RCHLO RIACHUELO

ZARA

SEPHORA

FAST S HOP

bodytech

Brooksfield

CMICDO

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

Adensamento e metrô chegam à porta do Internacional

O QUE MUDA

O entorno imediato do Internacional deixa de ser estacionamento e passa a ser moradia. A primeira fase do Pátio Guarulhos já foi lançada e o masterplan pode chegar a cerca de 5 mil unidades — algo entre 10 e 15 mil moradores — praticamente na porta do shopping. É um adensamento que se materializa por etapas, com efeito gradual sobre conveniência, alimentação, serviços, supermercado, academia e entretenimento, categorias de frequência alta e recorrente. O metrô é a segunda camada, de prazo mais longo: a Estação Dutra, a maior do trecho e vizinha ao ativo, tem conclusão estimada entre 2032 e 2033. Somados, moradia e mobilidade tendem a consolidar a centralidade do Internacional na região ao longo da próxima década.

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~5000

unidades no masterplan

A BP8 iniciou em 2026 o desenvolvimento do Pátio Guarulhos, complexo residencial no antigo estacionamento em frente ao Internacional Shopping, fechado desde 2022. O primeiro empreendimento, o Residencial Marô, foi lançado no primeiro semestre de 2026: duas torres, 468 unidades no total, apartamentos de 27 m² a 46 m² entre studios e dois dormitórios, todos com varanda, enquadrados no Minha Casa Minha Vida. A segunda etapa, o Residencial Momi, foi apresentada aos corretores em junho de 2026, e o masterplan prevê novas fases no mesmo terreno.

2032-33

Conclusão estimada do metrô

Em paralelo, o Governo do Estado avança com a expansão da Linha 2-Verde do Metrô até Guarulhos, que levará a rede metroviária à cidade pela primeira vez. A segunda fase parte da Penha, soma cerca de 6 km e cinco estações — Penha de França, Gabriela Mistral, Fernão Dias, Ponte Grande e Dutra —, além do Pátio Paulo Freire. A Estação Dutra, a maior do trecho, ficará ao lado do Internacional, no km 225 da rodovia, com terminal de ônibus e futura conexão com a Linha 19- Celeste. As obras no município começaram em 2026 e a conclusão do trecho é estimada entre 2032 e 2033.

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

R$21,4 bilhões

sob gestão em 29/05/2026

66

fundos de investimento +540.000

investidores

22 anos

de história

MQ1.br

rating de qualidade emitido pela Moody's

37%

Plataformas, WMs e EFPCs

63%

listados e cetipados

42

colaboradores

8 anos de casa em média

18 anos

média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário

COORDENAÇÃO

Ricardo Quintero*

GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO

Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci

GESTÃO DE IMOBILIÁRIO

Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Thiago Marcadella Arthur Castro Fernanda Araújo

RELACIONAMENTO COMINVESTIDORES

Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar* Camila Lupino Lucieli Andrade Gustavo Castillo Cauã Santos Luis Felipe Medeiros

RISCO & COMPLIANCE

César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol Renato Hwang Kim

ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA

5 profissionais

42 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER(¹)REDUZIDO

OS MEMBROS DOS COMITÊS DE CRÉDITO E IMOBILIÁRIO TRABALHAM JUNTOS HÁ 18 ANOS EM MÉDIA

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

11 ANEXOS

DOCUMENTOS E PUBLICAÇÕES — FUNDOSNET

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

12 GLOSSÁRIO

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

12 GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

12 GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

12 GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

12 GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11

iny0

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