Relatório Gerencial CPSH11 de maio de 2026

CAPITÁNIA INVESTIMENTOS

RELATÓRIO MENSAL DE MAIO DE 2026

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH

CNPJ: 47.896.665/0001-99

Início do Fundo: 23/02/2023

Administrador: BTG Pactual

Gestor: Capitânia Investimentos

Classificação Anbima: FII Renda Gestão Ativa - Shoppings

Taxa de Performance: 10% do que exceder IPCA + 6%

Público-Alvo: Investidores em Geral

Taxa de Administração e Gestão: 0,92% a.a. sobre o Patrimônio Líquido

Quantidade de Cotas: 123.163.844

+ CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TICKER B3: CPSH11)

O “CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos shopping centers e outlets que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo investe preponderantemente em imóveis prontos, mas está autorizado a participar também em projetos greenfield de shopping centers e outlets.

PROVENTOS: O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano (com verificação semestral). O resultado auferido num determinado período será distribuído aos cotistas, mensalmente, sempre até o 17º (décimo sétimo) dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos pelo Fundo. Farão jus aos rendimentos de que trata o parágrafo anterior os titulares de cotas do Fundo inscritos no 5º (quinto) Dia Útil anterior (exclusive) à data da distribuição de rendimentos, de acordo com as contas de depósito mantidas pela instituição escrituradora das cotas.

+ OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota)¹: R$ 10,10

Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 11,57

Valor de Mercado: R$ 1.243.954.824,00

Patrimônio Líquido: R$ 1.424.897.810,00

Último rendimento (R$/Cota): R$ 0,11

Dividend Yield¹: 13,9 % a.a.

ABL Própria (m²): 41.991 m²

Obrigações de Investimento por Aquisições (R$): R$ 50.758.693,00

¹ C onsid erand o a cota d e fecham ento d e 29/05/2026. D ivid end o m ensal anualizad o .

+ SUMÁRIO

Fundo

Linha do Tempo e Carteira Comentário do Gestor Resultado e Distribuição Rentabilidade Histórica e Guidance Mercado Secundário Patrimônio e Alavancagem

Portfólio

Portfólio de Ativos Imobiliários Indicadores Operacionais

Ativos

Iguatemi Alphaville Midway Mall I Fashion Outlet Novo Hamburgo Iguatemi Fortaleza Internacional de Guarulhos Pátio Paulista Parque Dom Pedro

Anexos

FII´s Capitânia Publicações CPSH11- Fnet Glossário Disclaimer

4

10

12

十 LINHA DO TEMPO

CARTEIRA DE ATIVOS

Comentário do Gestor

(TICKER B3: CPSH11)

Contexto Macroeconômico

Os mercados globais passaram maio na expectativa por notícias do Golfo Pérsico e só reagiram na última semana: as ações globais subiram 4%, com +3% nos Estados Unidos — nova máxima histórica puxada pelo NASDAQ (+8%) —, +3% na Europa e +9% na Ásia, enquanto os fundos imobiliários globais ficaram estáveis. O petróleo bateu máxima de US$ 118 no meio do mês, levando os juros a saltarem mundo afora, mas o recuo posterior da commodity inverteu o movimento: os Treasuries de dez anos fecharam em baixa na Europa e subiram de 4,40% para apenas 4,45% nos EUA. O dólar ganhou 1% contra as moedas pares e as commodities caíram 3%, com o petróleo recuando 18% e fechando abaixo de US$ 100. As bolsas emergentes ex-China subiram 6,5% e as moedas emergentes avançaram 0,3% contra o dólar, sugerindo que a estratégia de “rotação”, pausada nas últimas semanas, pode estar pronta para retornar. No Brasil, o desempenho foi fraco: o Ibovespa caiu 7,2% e o real perdeu 1,7% para o dólar, com o IFIX recuando 1,4% — pressionados pelo embate político em torno do “caso Dark Horse” e por sinais de exaustão da alta, com índice e moeda barrados nos níveis técnicos de 200 mil pontos e R$ 5,00. Os juros locais também subiram até meados do mês e recuaram só parcialmente: as NTN-Bs de dez anos foram de 7,39% para 7,54% e o DI jan/2028 de 13,89% para 13,95%. O custo básico do dinheiro segue como o principal aspecto há anos fora do lugar no país. O Tesouro tenta conter o custo da dívida — recorrendo a emissões externas que já somam US$ 10 bilhões no ano —, mas o estímulo fiscal em ano eleitoral mina a credibilidade da meta de superávit primário de 0,5% do PIB em 2027; a Dívida/PIB fechou abril em 80,4% (ante 80% em março), com pico esperado em 88% em 2029. Apesar de Fazenda e Banco Central citarem o petróleo nas perspectivas de inflação, a Petrobras represou boa parte do efeito e o IPCA-15 ainda subiu 0,62% em maio (4,64% em doze meses). Com quase consenso de que a atividade não suportará a SELIC atual por muito mais tempo, crescem as especulações sobre as medidas que o próximo governo adotaria para baixar os juros.

Desempenho do portfólio

Em maio, o CPSH11 gerou receita de R$ 12,97 milhões e resultado operacional de R$ 11,70 milhões (R$ 0,095/cota). Somado ao resultado acumulado de R$ 5,11 milhões do mês anterior, o total distribuível atingiu R$ 16,82 milhões (R$ 0,137/cota), permitindo a manutenção da distribuição de R$ 0,11 por cota — equivalente a um dividend yield anualizado de 13,9% a.a. sobre a cota de mercado de R$ 10,10 (fechamento de 29/05/2026), com R$ 3,27 milhões retidos como resultado acumulado. Os indicadores operacionais de doze meses dos sete shoppings da carteira seguem sólidos: ABL própria de 41.991 m², ocupação média de 96,9%, vendas de R$ 23.792/m² (+6,95% em doze meses) e NOI de R$ 1.839/m² (+6,52%), evidenciando a qualidade dos ativos e a resiliência da geração de caixa em um ambiente de juros ainda restritivos. O valor patrimonial da cota encerrou o mês em R$ 11,57, ante a cota de mercado de R$ 10,10, com patrimônio líquido de R$ 1,42 bilhão.

Fato Relevante – Aumento de exposição I Fashion Outlet Novo Hamburgo

O Fundo concluiu a aquisição da fração ideal adicional de 18,375% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo por R$ 63,4 milhões, a um cap rate de 8,4% a.a. sobre o NOI projetado para os próximos 12 meses. Com a operação, o CPSH11 passa a deter 39,0% do ativo, tornando-se o segundo maior sócio, atrás apenas da Iguatemi, e reforçando a parceria com a casa.

Principal outlet do Rio Grande do Sul, o empreendimento combina localização privilegiada — próximo a Porto Alegre e no principal eixo de acesso à Serra Gaúcha, um dos destinos turísticos mais demandados do país — com forte densidade populacional no entorno, exercendo também a função de shopping convencional para Novo Hamburgo e São Leopoldo. Administrado e controlado pela Iguatemi, player dominante em Porto Alegre, o ativo se beneficia de sinergias operacionais e comerciais e dispõe de elevado potencial construtivo do terreno, que viabiliza futuras expansões a custo inferior ao de shoppings tradicionais. O pagamento é parcelado entre maio de 2026 e maio de 2027, com parcelas corrigidas pelo IPCA. O funding adveio da captação da 5ª oferta de cotas do Fundo e da venda de cotas do HPDP11, resultando em yield-on-cost de 9,8% a.a. sobre o NOI LTM atribuível ao Fundo.

RESULTADO

+ DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS

O Fundo distribuiu, no mês de maio, R$ 0,11 por cota, o equivalente a um dividend yield de 13,88% a,a,, considerando a cota de fechamento de 29/05/2026.

RENTABILIDADE

Desde fev/23, o CPSH11 a mercado apresenta rentabilidade de +15,3% a.a., enquanto a cota ajustada acumula +14,9% a.a., versus +10,5% a.a. do IFIX no mesmo período.

* C o ta p atrim o n ial aju stad a p elas d istrib u içõ es realizad as.

GUIDANCE

Distribuição prevista para os próximos 12 meses: R$ 1,32/cota (média mensal R$ 0,11).

Em Maio de 2026, a cotação fechou em R$ 10,10 com média diária de negócios de R$ 2,7 milhões.

COTISTAS

O Fundo encerrou Maio com 37.178 cotistas, reforçando o crescimento orgânico da base de investidores do CPSH nos últimos meses.

+ COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

O Fundo possui, atualmente, patrimônio líquido de R$ 1,425 bilhões, aproximadamente.

FIIs Estratégicos: MIDW (R$ 169 M) + SHPP (R$ 69 M) + PQDP (R$ 125 M) + HPDP (R$ 37 M)

ALAVANCAGEM

O Fundo possui dois CRIs em sua estrutura, com características semelhantes. O primeiro (CRI 405) tem como garantia as alienações fiduciárias do I Fashion Outlet e do Iguatemi Fortaleza. O segundo (CRI 537) é garantido pela participação no Internacional Shopping de Guarulhos.

+ PORTFÓLIO DE ATIVOS

Distribuição por ABL (%)

(+) Distribuição por NOI (%)

Taxa de Ocupação

1 Vendas $( \mathsf { R S } / \mathsf { m } ^ { 2 } - \mathsf { L T M } )$

NOI (R$/m² - LTM)

Distribuição Geográfica (% NOI)

IGUATEMI ALPHAVILLE

Informações Técnicas

Inauguração: 2011

Expansões: Não Possui

Lojas: 187

Dados Operacionais

Vagas Estac.: 1.690

Participação Atual: 21,00%

ABL Própria: 6.503

ABL Total: 30.968 m²

Salas de Cinema: 9

Entrada CPSH: Set/24

Ocupação: 94,5%

Vendas LTM/m²: 26.402

NOI LTM/m²: 2.041

Lojas

ZARA

RÁSCAL

almanara

btbodytech

SEPHORA

MIDWAY MALL

Informações Técnicas

Inauguração: 2005

Expansões: 3

Lojas: 289

Participação Atual: 18,12%

Vagas Estac.: 3.660

ABL Própria: 11.992

+ Dados Operacionais

ABL Total: 66.167 m ²

Salas de Cinema: 7

Entrada CPSH: Dez/2025

Ocupação: 98,6%

Vendas LTM/m²: 26.445

NOI LTM/m²: 1.997

Lojas

btbodytech

RCHLO RIACHUELO

SEPHORA

C CENTAURO

+ PARQUE SHOPPING DOM PEDRO

Informações Técnicas

Inauguração: 2002

Lojas: 383

Participação Atual: 6,35%

Expansões: 6

Vagas Estac.: 8.000

ABL Própria: 8.040

ABL Total: 126.500 m

Salas de Cinema: 15

+ Dados Operacionais

Entrada CPSH:

Ocupação: 98,5%

Vendas LTM/m²: 18.544

NOI LTM/m²: 1.738

Lojas

CCENTAURO

DECATHLON

Magalu

RCHLO RIACHUELO

btbodytech

I FASHION OUTLET NOVO HAMBURGO

Informações Técnicas

Inauguração: 2013

Expansões: Não Possui

ABL Total: 20.048 m²

Lojas: 83

Vagas Estac.: 1.300

Participação Atual: 39%

Dados Operacionais

ABL Própria: 4.136

Salas de Cinema: 0

Entrada CPSH: Fev/24

Ocupação: 96,3%

Vendas LTM/m²: 21.671

NOI LTM/m²: 1.309

+

Lojas

SCHUTZ

BOSS H UG O B O S S

D&G DOLCE& GABBANA

NBA Store

+ INTERNACIONAL GUARULHOS

Informações Técnicas

Inauguração: 1998

Lojas: 340

Expansões: 2

Participação Atual: 4,81%

Vagas Estac.: 2.095

ABL Própria: 3.618

ABL Total: 75.211 m²

Salas de Cinema: 15

+ Dados Operacionais

Entrada CPSH: Out/25

Ocupação: 98,9%

Vendas LTM/m²: 17.944

NOI LTM/m²: 1.597

Lojas

RENNER

Calvin Klein

IGUATEMI BOSQUE FORTALEZA

Informações Técnicas

Inauguração: 1982

Expansões: 6

Lojas: 624

Participação Atual: 3,50%

Vagas Estac.: 6.700

ABL Própria: 3.156

ABL Total: 90.165 m²

Salas de Cinema: 12

Entrada CPSH: Set/23

Dados Operacionais

Ocupação: 89,7%

Vendas LTM/m²: 29.497

NOI LTM/m²: 2.016

Lojas

+ SHOPPING PÁTIO PAULISTA

Informações Técnicas

Inauguração: 1989

Expansões: 3

Lojas: 308

Participação Atual: 2,08%

Vagas Estac.: 1.638

ABL Própria: 862

ABL Total: 41.530 m

Salas de Cinema: 7

Dados Operacionais

Entrada CPSH: Fev/2025

Ocupação: 99,0%

Vendas LTM/m²: 39.064

NOI LTM/m²: 4.232

RCHLO RIACHUELO

ZARA

btbodytech

SEPHORA

SAMSUNG

CAMICADO

十 FII’s Capitânia

Valores com base no último informe mensal CVM por fundo; valor de mercado = preço de fechamento × nº de cotas. * Fundo Cetipado (registrado/negociado em balcão), não listado na B3 —sem cotação em bolsa; o valor de mercado exibido corresponde ao patrimônio líquido (NAV). Clique em "Clique aqui" para abrir o úl timo Relatório Gerencial do fundo (FundosNet/B3).

Publicações CPSH11 – FNET

• GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo podem ser diferentes. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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