Relatório Gerencial CPSH11 de março de 2026

CAPITÁNIA INVESTIMENTOS

RELATÓRIO MENSAL DE MARÇO DE 2026

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH

CNPJ: 47.896.665/0001-99

Início do Fundo: 23/02/2023

Administrador: BTG Pactual

Gestor: Capitânia Investimentos

Classificação Anbima: FII Renda Gestão Ativa - Shoppings

Taxa de Performance: 10% do que exceder IPCA + 6%

Público-Alvo: Investidores em Geral

Taxa de Administração e Gestão: 0,92% a.a. sobre o Patrimônio Líquido

Quantidade de Cotas: 94.365.433

+ CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TICKER B3: CPSH11)

O “CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos shopping centers e outlets que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo investe preponderantemente em imóveis prontos, mas está autorizado a participar também em projetos greenfield de shopping centers e outlets.

PROVENTOS: O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano (com verificação semestral). O resultado auferido num determinado período será distribuído aos cotistas, mensalmente, sempre até o 17º (décimo sétimo) dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos pelo Fundo. Farão jus aos rendimentos de que trata o parágrafo anterior os titulares de cotas do Fundo inscritos no 5º (quinto) Dia Útil anterior (exclusive) à data da distribuição de rendimentos, de acordo com as contas de depósito mantidas pela instituição escrituradora das cotas.

+ OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota)¹: R$ 10,59

Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 11,60

Valor de Mercado: R$ 1.000.272.445,47

Patrimônio Líquido: R$ 1.095.696.291,12

Último rendimento (R$/Cota): R$ 0,11

Dividend Yield¹: 12,46 % a.a.

ABL Própria (m²): 36.161 m²

¹ C onsid erand o a cota d e fecham ento d e 31/03/2026. D ivid end o m ensal anualizad o .

+ SUMÁRIO

Fundo

Linha do Tempo e Carteira Comentário do Gestor Resultado e Distribuição Rentabilidade Histórica e Guidance Mercado Secundário Patrimônio e Alavancagem

Portfólio

Portfólio de Ativos Imobiliários Indicadores Operacionais

Ativos

Iguatemi Alphaville Midway Mall I Fashion Outlet Novo Hamburgo Iguatemi Fortaleza Internacional de Guarulhos Pátio Paulista Parque Dom Pedro

Anexos

Glossário Disclaimer

4

10

12

LINHA DO TEMPO

CARTEIRA DE ATIVOS

Comentário do Gestor

(TICKER B3: CPSH11)

Contexto Macroeconômico

A Guerra do Irã inverteu a direção dos mercados globais em março: bolsas internacionais caíram 8%, títulos corporativos perderam 2%, REITs globais recuaram 8% e o petróleo disparou 63%. O flight to quality beneficiou apenas o dólar (+2%), enquanto emergentes sofreram mais (bolsas -14%, moedas -3%). A Super-Quarta trouxe corte de 0,25% pelo Copom e manutenção pelo FED, com o choque de combustíveis gerando especulações de alta nos juros americanos; a taxa de 10 anos do Tesouro dos EUA subiu de 3,94% para 4,32%. No Brasil, o Ibovespa caiu apenas 0,7% (vs. -5% do Dow Jones) e o IFIX recuou somente 1% (vs. -8% de REITs globais), sinalizando resiliência relativa sustentada por valuation atraente e expectativas eleitorais. As NTNBs de dez anos subiram de 7,24% para 7,80%, forçando intervenções do Tesouro (as maiores desde a Pandemia), e a FOCUS elevou a projeção do IPCA de 3,9% para 4,3%.

Desempenho do portfólio

Mesmo diante da turbulência global, o CPSH11 registrou resultados operacionais robustos. O Fundo gerou receita de R$ 19,4 milhões e resultado de R$ 17,8 milhões no mês (R$ 0,19/cota), distribuindo R$ 0,11 por cota — equivalente a um dividend yield anualizado de 12,46%. O patrimônio líquido atingiu R$ 1,10 bilhão e o valor de mercado R$ 1,00 bilhão, com a cota negociando a R$ 10,59 — desconto de 8,7% sobre o valor patrimonial de R$ 11,60. O portfólio, com ABL própria de 36.161 m², mantém ocupação média de 97,1%, vendas por m² em alta de 5,7% e NOI por m² crescendo 6,5% no acumulado de doze meses, demonstrando a qualidade e resiliência dos ativos.

Perspectivas

O conflito no Irã adiciona incerteza ao cenário de juros, mas o desempenho relativo do Brasil sugere fundamentos que, quando a crise permitir, deverão ser favoráveis aos ativos locais. O IFIX demonstrou notável defesa em março (-1% vs. -8% de REITs globais), reforçando a tese de que FIIs de shoppings com portfólios de alta qualidade e ocupação elevada oferecem proteção em ambientes adversos. O resultado acumulado de R$ 7,5 milhões reforça a capacidade de manutenção do guidance de distribuição de R$ 0,11/cota, e o desconto de 8,7% sobre o valor patrimonial representa uma oportunidade de entrada atrativa para o investidor de longo prazo.

Eventos do mês

No mês, o Fundo realizou o pagamento da última parcela referente à aquisição do Iguatemi Alphaville, no valor de R$ 25,96 milhões, bem como o pagamento de Earn-out relacionado ao Shopping Tatuapé, no montante de R$ 1,59 milhão.

RESULTADO

DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS

O Fundo distribuiu, no mês de março, R$ 0,11 por cota, o equivalente a um dividend yield de 12,47% a.a, considerando a cota de fechamento de 31/03/2026.

RENTABILIDADE

Desde fev/23, o CPSH11 a mercado apresenta rentabilidade de +17,5% a.a., enquanto a cota patrimonial ajustada acumula +19,2% a.a., versus +11,0% a.a. do IFIX no mesmo período.

* C o ta p atrim o n ial aju stad a p elas d istrib u içõ es realizad as.

GUIDANCE

Distribuição prevista para os próximos 12 meses: R$ 1,32/cota (média mensal R$ 0,11).

+ LIQUIDEZ

No mês de Março de 2026, as cotas do CPSH11 fecharam em R$ 10,59, com uma média diária de negócios de R$ 3,8 milhões.

COTISTAS

O Fundo encerrou março com 35.122 cotistas, um avanço de 4,97% em relação ao mês anterior, reforçando o crescimento orgânico da base de investidores do CPSH nos últimos meses.

+ COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

O Fundo possui, atualmente, patrimônio líquido de R$ 1,096 bilhões, aproximadamente, conforme abertura abaixo.

FIIs Estratégicos: MIDW (R$ 139,4 M) + SHPP (R$ 58,4 M) + PQDP (R$ 33,0 M) + HPDP (R$ 75,4 M)

ALAVANCAGEM

O Fundo possui dois CRIs em sua estrutura, com características semelhantes. O primeiro (CRI 405) tem como garantia as alienações fiduciárias do I Fashion Outlet e do Iguatemi Fortaleza. O segundo (CRI 537) é garantido pela participação no Internacional Shopping de Guarulhos.

PORTFÓLIO DE ATIVOS

Distribuição por ABL (%)

(+) Distribuição por NOI (%)

Taxa de Ocupação

52 Vendas $( \mathsf { R S } / \mathsf { m } ^ { 2 } - \mathsf { L T M } )$

L Distribuição Geográfica (% NOI)

52 NOI $( \mathsf { R S } / \mathsf { m } ^ { 2 } - \mathsf { L T M } )$

IGUATEMI ALPHAVILLE

Informações Técnicas

Inauguração: 2011

Lojas: 187

Dados Operacionais

Expansões: Não Possui

Vagas Estac.: 1.690

ABL Total: 30.968 m

Participação Atual: 21%

Salas de Cinema: 9

ABL Própria: 6.503

Entrada CPSH: Set/24

Ocupação: 95%

Vendas LTM/m²: 25.001

NOI LTM/m²: 1.982

Lojas

ZARA

RÁSCAL

almanara

btbodytech

SEPHORA

MIDWAY MALL

Informações Técnicas

Inauguração: 2005

Lojas: 289

+ Dados Operacionais

Expansões: 3

Vagas de Estacionamento: 3.660

Participação Atual: 15,18%

ABL Total: 66.200 m

Salas de Cinema: 7

ABL Própria: 10.041

Entrada CPSH: Dez/25

Ocupação: 98,9%

Vendas LTM/m²: 25.737

NOI LTM/m²: 1.997

十

Lojas

btbodytech

RCHLO RIACHUELO

SEPHORA

C CENTAURO

PARQUE SHOPPING DOM PEDRO

Informações Técnicas

Inauguração: 2002

Expansões: 6

ABL Total: 126.500 m ²

Lojas: 383

Vagas de Estacionamento: 8.000

Salas de Cinema: 15

Participação Atual: 6,2%

+ Dados Operacionais

ABL Própria: 7.845

Entrada CPSH: Nov/23

Ocupação: 98,8%

Vendas LTM/m²: 18.201

NOI LTM/m²: 1.702

Lojas

CCENTAURO

DECATHLON

Magalu

RCHLO RIACHUELO

btbodytech

I FASHION OUTLET NOVO HAMBURGO

Informações Técnicas

Inauguração: 2013

Lojas: 83

Participação Atual: 20,63%

Expansões: Não Possui

ABL Total: 20.048 m

Vagas de Estacionamento: 1.300

Salas de Cinema: Não Possui

Dados Operacionais

ABL Própria: 4.136

Entrada CPSH: Fev/24

Ocupação: 95%

Vendas LTM/m²: 21.133

NOI LTM/m²: 1.287

+

Lojas

SCHUTZ

BOSS H UG O B O S S

D&G DOLCE& GABBANA

NBA Store

INTERNACIONAL GUARULHOS

Informações Técnicas

Inauguração: 1998

Lojas: 340

Expansões: 2

ABL Total: 75.211 m

Vagas de Estacionamento: 2.095

Salas de Cinema: 15

+ Dados Operacionais

Participação Atual: 4,81%

ABL Própria: 3.618

Entrada CPSH: Out/25

Ocupação: 99,2%

Vendas LTM/m²: 16.791

NOI LTM/m²: 1.619

Lojas

RENNER

Calvin Klein

IGUATEMI BOSQUE FORTALEZA

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1982

Lojas: 432

Participação Atual: 3,5%

Vagas de Estacionamento: 5.800

Expansões: 6

Salas de Cinema: 12

+ Dados Operacionais

ABL Total: 90.165 m

ABL Própria: 3.156

Entrada CPSH: Set/23

Ocupação: 91,4%

Vendas LTM/m²: 27.633

NOI LTM/m²: 2.019

Lojas

+ SHOPPING PÁTIO PAULISTA

+ Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1989

Lojas: 308

Expansões: 3

ABL Total: 41.530 m²

Vagas de Estacionamento: 1.638

Salas de Cinema: 7

Participação Atual: 2,08%

ABL Própria: 862

Entrada CPSH: Mar/25

Dados Operacionais

Ocupação: 99%

Vendas LTM/m²: 39.107

NOI LTM/m²: 4.043

RCHLO RIACHUELO

ZARA

btbodytech

SEPHORA

CAMICADO

• GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo podem ser diferentes. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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