Relatório Gerencial CPSH11 de fevereiro de 2026

CAPITÁNIA INVESTIMENTOS

RELATÓRIO MENSAL DE FEVEREIRO DE 2026

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH

CNPJ: 47.896.665/0001-99

Início do Fundo: 23/02/2023

Administrador: BTG Pactual

Gestor: Capitânia Investimentos

Classificação Anbima: FII Renda Gestão Ativa - Shoppings

Taxa de Performance: 10% do que exceder IPCA + 6%

Público-Alvo: Investidores em Geral

Taxa de Administração e Gestão: 0,92% a.a. sobre o Patrimônio Líquido

Quantidade de Cotas: 94,365,433

+ CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TICKER B3: CPSH11)

O “CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos shopping centers e outlets que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo investe preponderantemente em imóveis prontos, mas está autorizado a participar também em projetos greenfield de shopping centers e outlets.

PROVENTOS: O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano (com verificação semestral). O resultado auferido num determinado período será distribuído aos cotistas, mensalmente, sempre até o 17º (décimo sétimo) dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos pelo Fundo. Farão jus aos rendimentos de que trata o parágrafo anterior os titulares de cotas do Fundo inscritos no 5º (quinto) Dia Útil anterior (exclusive) à data da distribuição de rendimentos, de acordo com as contas de depósito mantidas pela instituição escrituradora das cotas.

+ OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota)¹: R$ 10,77

Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 11,52

Valor de Mercado: R$ 1.016.315.713,41

Patrimônio Líquido: R$ 1.087.147.584,43

Último rendimento (R$/Cota): R$ 0,11

Dividend Yield¹: 12,96 % a.a.

Valor dos Ativos Imobiliários (R$): R$ 409.268.000,00

Obrigações de Investimento por Aquisições (R$): R$ 23.434.068,00

ABL Própria (m²): 30.413 m²

¹ C onsid erand o a cota d e fecham ento d e 27/02/2026. D ivid end o m ensal anualizad o .

+ SUMÁRIO

Fundo

Linha do Tempo e Carteira Comentário do Gestor Resultado e Distribuição Rentabilidade Histórica e Guidance Mercado Secundário Patrimônio e Alavancagem

Portfólio

Portfólio de Ativos Imobiliários Indicadores Operacionais

Ativos

Iguatemi Alphaville Midway Mall I Fashion Outlet Novo Hamburgo Iguatemi Fortaleza Internacional de Guarulhos Pátio Paulista Parque Dom Pedro

Anexos

Glossário Disclaimer

4

10

12

LINHA DO TEMPO

CARTEIRA DE ATIVOS

Comentário do Gestor

(TICKER B3: CPSH11)

Contexto Macroeconômico

No mundo, ações subiram 0,6%, com altas de 3% na Europa, 8% no Japão e 1% na China. Fundos imobiliários globais ganharam 6% (9% no ano). A taxa dos Treasuries de 10 anos caiu de 4,24% para 3,94%. A rotação de ativos acelerou com a teoria do debasement, direcionando fluxos para emergentes. O ouro subiu 8%, fechando acima de US$ 5 mil. No Brasil, o Ibovespa subiu 4,1% e o real ganhou 2,4%. O IFIX subiu 1,3% e o IMA-B avançou 1,8%, estimulados pela queda nas NTNBs de 7,44% para 7,24%. O mercado já embute o início de cortes de juros pelo BC em março, com SELIC projetada em 12,2% ao fim do ano.

Desempenho do portfólio CPSH11

Fevereiro marca um milestone histórico para o CPSH11: pela primeira vez, o Fundo ultrapassou a marca de R$ 1 bilhão tanto em patrimônio líquido (R$ 1,09 bi) quanto em valor de mercado (R$ 1,02 bi), consolidando-se como um dos principais FIIs de shopping centers do mercado. O Fundo distribuiu R$ 0,11 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 12,96%, com a cota de mercado (R$ 10,77) negociando com desconto de 6,5% sobre o valor patrimonial (R$ 11,52). O portfólio, com ABL própria de 30.413 m², segue demonstrando resiliência operacional.

Perspectivas

O cenário de início de flexibilização monetária é favorável ao segmento de FIIs de shopping centers. A queda nas taxas longas reduz o custo de capital dos lojistas e alivia o nível de endividamento, refletindo-se em baixa inadimplência. As aquisições estratégicas de participações no Midway Mall e no Shopping Iguatemi Bosque Fortaleza, realizadas no final de 2025, já integram a matriz de resultados, ampliando a exposição a ativos dominantes no Nordeste. A gestão projeta manter o guidance de distribuição em R$ 0,11/cota para os próximos 12 meses.

+) RESULTADO

DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS

O Fundo distribuiu, no mês de fevereiro, R$ 0,11 por cota, o equivalente a um dividend yield de 12,96% a.a., considerando a cota de fechamento de 27/02/2026.

RENTABILIDADE

Desde o seu início, em Fevereiro de 2023, a cota mercado ajustada do Fundo rendeu 16,8% a.a, versus 11,7% a.a do IFIX

* C o ta p atrim o n ial aju stad a p elas d istrib u içõ es realizad as.

GUIDANCE

A gestão projeta a distribuição de R$ 0,11/cota pelos próximos 12 meses.

+ LIQUIDEZ

No mês de fevereiro de 2026, as cotas do CPSH11 fecharam em R$ 10,77, com uma média diária de negócios de R$ 3,1 milhões.

COTISTAS

O Fundo encerrou fevereiro com 33.458 cotistas, um avanço de 6,41% em relação ao mês anterior, reforçando o crescimento orgânico da base de investidores do CPSH nos últimos meses.

+ COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

O Fundo possui, atualmente, patrimônio líquido de R$ 1,087 bilhões, aproximadamente, conforme aberturaabaixo.

* Houve o pré pagamento de aproximadamente R$ 50 MM em CRIs ainda não baixados pelo administrador na data-base. ** Refere-se às integralizações da oferta em andamento, ainda não convertidas em cotas do Fundo.

ALAVANCAGEM

OFundo possui dois CRIs emsua estrutura, com características semelhantes. Oprimeiro (CRI 405) tem como garantia as alienações fiduciárias do I Fashion Outlet e do Iguatemi Fortaleza. O segundo(CRI 537) é garantidopela participaçãono Internacional Shoppingde Guarulhos.

十 PORTFÓLIO DE ATIVOS

Distribuição por ABL (%)

Distribuição por NOI (%)

Taxa de Ocupação

Distribuição Geográfica (% NOI)

IGUATEMI ALPHAVILLE

Informações Técnicas

Inauguração: 2011

Lojas: 187

Expansões: Não Possui

Vagas Estac.: 1.690

Dados Operacionais

ABL Total: 30.968 m

Salas de Cinema: 9

Participação Atual: 21%

ABL Própria: 6.503

Entrada CPSH: Set/24

Ocupação: 94,9%

Vendas LTM/m²: 24.997

NOI LTM/m²: 2.018

Lojas

ZARA

RÁSCAL

almanara

btbodytech

SEPHORA

MIDWAY MALL

Informações Técnicas

Inauguração: 2005

Lojas: 289

Expansões: 3

Vagas de Estacionamento: 3.660

+ Dados Operacionais

Participação Atual: 11,6%

Salas de Cinema: 7

ABL Total: 66.200 m

ABL Própria: 7.684

Entrada CPSH: Dez/25

Ocupação: 98,6%

Vendas LTM/m²: 25.655

NOI LTM/m²: 1.930

Lojas

btbodytech

RCHLO RIACHUELO

SEPHORA

C CENTAURO

十 PARQUE SHOPPING DOM PEDRO

Informações Técnicas

Inauguração: 2002

Expansões: 6

ABL Total: 126.500 m²

Lojas: 383

Vagas de Estacionamento: 8.000

Salas de Cinema: 15

Participação Atual: 3,8%

ABL Própria: 4.834

Entrada CPSH: Nov/23

+ Dados Operacionais

Ocupação: 99,3%

Vendas LTM/m²: 18.152

NOI LTM/m²: 1.732

Lojas

CCENTAURO

DECATHLON

Magalu

RCHLO RIACHUELO

btbodytech

I FASHION OUTLET NOVO HAMBURGO

Informações Técnicas

Inauguração: 2013

Lojas: 83

Participação Atual: 20.625%

Expansões: Não Possui

ABL Total: 20.048 m

Vagas de Estacionamento: 1.300

Salas de Cinema: Não Possui

ABL Própria: 4.136

Entrada CPSH: Fev/24

Dados Operacionais

Ocupação: 95,9%

Vendas LTM/m²: 21.049

NOI LTM/m²: 1.291

BOSS H UG O B OS S

D&G DOLCE& GABBANA

NBA Store

+ INTERNACIONAL GUARULHOS

Informações Técnicas

Inauguração: 1998

Expansões: 2

ABL Total: 75.211 m

Lojas: 340

Vagas de Estacionamento: 2.095

Salas de Cinema: 15

Participação Atual: 4,81%

ABL Própria: 3.618

Entrada CPSH: Out/25

二 Dados Operacionais

Ocupação: 99,1%

Vendas LTM/m²: 17.732

NOI LTM/m²: 1.622

Lojas

RENNER

Calvin Klein

IGUATEMI BOSQUE FORTALEZA

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1982

Lojas: 432

Expansões: 6

Vagas de Estacionamento: 5.800

Participação Atual: 3,5%

ABL Total: 90.165 m

Salas de Cinema: 12

ABL Própria: 3.156

Dados Operacionais

Entrada CPSH: Set/23

Ocupação: 90,4%

Vendas LTM/m²: 27.636

NOI LTM/m²: 1.986

Lojas

+ SHOPPING PÁTIO PAULISTA

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1989

Lojas: 308

Expansões: 3

Vagas de Estacionamento: 1.638

Dados Operacionais

Salas de Cinema: 7

ABL Total: 41.530 m²

Participação Atual: 2,08%

ABL Própria: 862

Entrada CPSH: Mar/25

Ocupação: 98,9%

Vendas LTM/m²: 39.063

NOI LTM/m²: 4.126

Lojas

ZARA

btbodytech

SEPHORA

SAMSUNG

Brooksfield

CAMICADO

• GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo podem ser diferentes. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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