Relatório Gerencial CPSH11 de janeiro de 2026

CAPITÁNIA INVESTIMENTOS

RELATÓRIO MENSAL DE JANEIRO DE 2026

CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH

CNPJ: 47.896.665/0001-99

Início do Fundo: 23/02/2023

Administrador: BTG Pactual

Gestor: Capitânia Investimentos

Classificação Anbima: FII Renda Gestão Ativa - Shoppings

Taxa de Performance: 10% do que exceder IPCA + 6%

Público-Alvo: Investidores em Geral

Taxa de Administração e Gestão: 0,92% a.a. Sobre o Patrimônio Líquido

Quantidade de Cotas: 79,699,818

+ CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TICKER B3: CPSH11)

O “CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos shopping centers e outlets que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo investe preponderantemente em imóveis prontos, mas está autorizado a participar também em projetos greenfield de shopping centers e outlets.

PROVENTOS: O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano (com verificação semestral). O resultado auferido num determinado período será distribuído aos cotistas, mensalmente, sempre até o 17º (décimo sétimo) dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos pelo Fundo. Farão jus aos rendimentos de que trata o parágrafo anterior os titulares de cotas do Fundo inscritos no 5º (quinto) Dia Útil anterior (exclusive) à data da distribuição de rendimentos, de acordo com as contas de depósito mantidas pela instituição escrituradora das cotas.

+ OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota)¹: R$ 11,01

Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 11,36

Valor de Mercado: R$ 877.494.996

Patrimônio Líquido: R$ 905.332.841

Último rendimento (R$/Cota): R$ 0,11

Dividend Yield¹: 12,67 % a.a.

Valor dos Ativos Imobiliários (R$): R$ 406.382.204

Obrigações de Investimento por Aquisições (R$): R$ 24.250.000

ABL Própria (m²): 30.794 m²

¹ Considerando a cota de fechamento de 31/01/2026. Dividendo mensal anualizado.

+ SUMÁRIO

Fundo

Linha do Tempo e Carteira Comentário do Gestor Resultado e Distribuição Rentabilidade Histórica e Guidance Mercado Secundário Patrimônio e Alavancagem

Portfólio

Portfólio de Ativos Imobiliários Indicadores Operacionais

Ativos

Iguatemi Alphaville Midway Mall I Fashion Outlet Novo Hamburgo Iguatemi Fortaleza Internacional de Guarulhos Pátio Paulista Parque Dom Pedro

Anexos

Glossário Disclaimer

4

10

12

LINHA DO TEMPO

CARTEIRA DE ATIVOS

Comentário do Gestor

(TICKER B3: CPSH11)

Contexto Macroeconómico e Setorial

O início de 2026 marca um período de consolidação e otimismo cauteloso para a indústria de shopping centers no Brasil. Após os fortes volumes de vendas registrados no tradicional aquecimento do quarto trimestre de 2025, observamos uma resiliência contínua do varejo físico. Este cenário é impulsionado por um ambiente de inflação mais ancorada e pela estabilização da curva de juros reais. Tais fatores macroeconômicos trazem maior previsibilidade para a renda disponível e o consumo das famílias, ao mesmo tempo em que aliviam o custo de capital e o nível de endividamento dos lojistas, refletindo-se em baixos índices de inadimplência. No mercado de fundos imobiliários, o segmento de tijolo — especialmente os fundos com gestão ativa e portfólios ancorados em ativos premium e dominantes nas suas respectivas regiões — continua a demonstrar grande atratividade como veículo de proteção e geração de renda real.

Perspectiva Carteira e Desempenho do Fundo

No mês de janeiro, o Fundo distribuiu R$ 0,11 por cota , o equivalente a um expressivo dividend yield anualizado de 12,67%, considerando a cota de fechamento do mês. Baseada na sólida geração de caixa dos ativos, a nossa equipe de gestão projeta manter o guidance de distribuição neste patamar de R$ 0,11/cota para os próximos 12 meses. Destacamos que, desde o seu início, a cota a mercado ajustada do CPSH11 rendeu 17,7% a.a., superando de forma consistente o IFIX, que registrou 11,5% a.a. no mesmo período. A liquidez do Fundo manteve-se robusta em janeiro, com um volume médio diário de negociações de R$ 14,2 milhões. Além disso, o nosso crescimento orgânico segue forte, encerrando o mês com 31.442 cotistas, um aumento de 3,34% em relação ao fechamento do mês anterior.

O nosso portfólio reflete a qualidade e a resiliência da nossa tese de investimentos. Encerramos o período com uma excelente média de ocupação de 98% , vendas robustas de R$ 23.456/m² e um NOI (LTM) de R$ 2.001/m². A intensa e bem-sucedida atividade de reciclagem de portfólio realizada no final de 2025 — que culminou nas estratégicas aquisições de participações no Midway Mall e no Shopping Iguatemi Bosque Fortaleza — já integra plenamente a nossa matriz de resultados. Estes movimentos aumentaram a nossa exposição a ativos super dominantes no Nordeste brasileiro, garantindo uma maior diversificação geográfica, solidez de receitas e criação de valor sustentável a longo prazo para os nossos investidores

+) RESULTADO

+ DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS

O Fundo distribuiu, no mês de janeiro, R$ 0,11 por cota, o equivalente a um dividend yield de 12,67% a.a., considerando a cota de fechamento de 31/01/2026.

Dividend Yield Anualizado (%)

Dividendo Mensal Distribuído (R$/cota)

RENTABILIDADE

Desde o seu início, em Fevereiro de 2023, a cota mercado ajustada do Fundo rendeu 17.7% a.a, versus 11.5% a.a do IFIX

GUIDANCE

A gestão projeta a distribuição de R$ 0.11/cota pelos próximos 12 meses.

LIQUIDEZ

No mês de janeiro de 2026, as cotas do CPSH11 fecharam em 11.01, com uma média diária de negócios de R$ 14.2 milhões.

COTISTAS

O Fundo encerrou o mês de janeiro com 31.442 cotistas, um crescimento de 3.34% em relação ao fechamento do mês anterior, reforçando o crescimento orgânico que o CPSH vem adquirindo ao longo dos últimos meses.

+ COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

O Fundo possui, atualmente, patrimônio líquido de R$ 905,3 milhões, aproximadamente, conforme abertura abaixo.

ALAVANCAGEM

O Fundo é devedor de 2 CRIs diferentes, com características similares. O primeiro (CRI 405) possui como garantias as Alienações Fiduciárias do I Fashion Outlet e do Iguatemi Fortaleza. O segundo (CRI 537) possui como garantia a participação no Internacional Shopping de Guarulhos.

PORTFÓLIO DE ATIVOS

Internacional Guarulhos

Distribuição por ABL(%)

Distribuição por NOI (%)

52 Taxa de Ocupação

52 Vendas (R$/m² - LTM)

十 NOI (R$/m² - LTM)

Distribuição Geográfica (% NOI)

IGUATEMI ALPHAVILLE

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2011

Lojas: 187

Expansões: Não Possui

ABL Total: 30.968 m²

Vagas Estac.: 1.690

Salas de Cinema:

Participação Atual: 21%

ABL Própria: 6.503

Entrada CPSH: Set/24

+ Dados Operacionais

Ocupação: 94.9%

Vendas: 24.830

NOI: 1.991

Lojas

ZARA

RÁSCAL

almanara

btbodytech

SEPHORA

MIDWAY MALL

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2005

Expansões: 3

Lojas: 289

ABL Total: 66.200 m²

Vagas de Estacionamento: 3.660

Salas de Cinema:

Participação Atual: 11.6%

ABL Própria: 7.684

Entrada CPSH: Dez/25

Dados Operacionais

Ocupação: 98.6%

Vendas: 25.321

NOI: 1.839

Lojas

btbodytech

SEPHORA

PARQUE SHOPPING DOM PEDRO

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2002

Lojas: 383

Expansões:

ABL Total: 126.500 m²

Vagas de Estacionamento: 8.000

Salas de Cinema: 15

Participação Atual: 3.8%

ABL Própria: 4.834

Entrada CPSH: Nov/23

Dados Operacionais

Ocupação: 98.3%

Vendas: 17.941

NOI: 1.695

Lojas

CCENTAURO

DECATHLON

Magalu

RCHLO RIACHUELO

I FASHION OUTLET NOVO HAMBURGO

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2013

Lojas: 83

Participação Atual: 20.625%

Expansões: Não Possui

Vagas de Estacionamento: 1.300

ABL Total: 20.048 m²

Salas de Cinema: Não Possui

ABL Própria: 4.136

Entrada CPSH: Fev/24

Dados Operacionais

Ocupação: 95.9%

Vendas: 20.938

NOI: 1.337

BOSS H U G O B O S S

D&G DOLCE& GABBANA

NBA Store

INTERNACIONAL GUARULHOS

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1998

Lojas: 340

Expansões: 2

Vagas de Estacionamento: 2.095

Participação Atual: 4.81%

ABL Total: 75.211 m²

Salas de Cinema: 15

ABL Própria: 3.618

Entrada CPSH: Out/25

Dados Operacionais

Ocupação: 99.4%

Vendas: 17.647

NOI: 1.616

Lojas

RENNER

Calvin Klein

IGUATEMI BOSQUE FORTALEZA

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1982

Lojas: 432

Expansões:

Vagas de Estacionamento: 5.800

ABL Total: 90.165 m²

Salas de Cinema: 12

Participação Atual: 3.5%

ABL Própria: 3.156

Entrada CPSH: Set/23

Dados Operacionais

Ocupação: 95.5%

Vendas: 27.518

NOI: 1.983

Lojas

SHOPPING PÁTIO PAULISTA

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1989

Lojas: 308

Expansões: 3

ABL Total: 41.515 m²

Vagas de Estacionamento: 1.638

Salas de Cinema:

Participação Atual: 2.08%

ABL Própria: 862

Dados Operacionais

Entrada CPSH: Mar/25

Ocupação: 99.8%

Vendas: 39.176

NOI: 4.260

Lojas

ZARA

btbodytech

SEPHORA

SAMSUNG

Brooksfield

CAMICADO

• GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizada pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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