Relatório Gerencial CPSH11 de setembro de 2026
Relatório Gerencial do Capitânia Shoppings (CPSH11), fundo imobiliário de fundos (FoF), referente a setembro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 28/10/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do CPSH11 fechou a R$ 8,68, com P/VP de 0,76 (valor patrimonial de R$ 11,41 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,11 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 14,40% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 1,4 bilhão no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- CAPITÂNIA SHOPPINGS RESPONSABILIDADE LIMITADA-13,03%
- CNPJ
- 47.896.665/0001-99
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/09/2026
- Data de entrega
- 28/10/2026 18:54
- Versão
- 1
- Situação
- (Inativo)
Conteúdo
CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
(TICKER B3: CPSH11) Fundo de Investimento Imobiliário ("FII") constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.
OBJETIVO
O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos shopping centers e outlets que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo investe preponderantemente em imóveis prontos, mas está autorizado a participar também em projetos greenfield de shopping centers e outlets.
CNPJ
47.896.665/0001-99
ADMINISTRADOR
BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
PÚBLICO-ALVO
Investidores em Geral
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO
0,92% a.a. sobre o Patrimônio Líquido
DATA DA DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO
10º dia útil do mês
CLASSIFICAÇÃO ANBIMA
FII Renda Gestão Ativa – Shoppings
QUANTIDADE DE COTAS
123.163.844
INÍCIO DA NEGOCIAÇÃO
23/02/2023
GESTOR
Capitânia Investimentos
EXERCÍCIO SOCIAL
Dezembro
TAXA DE PERFORMANCE
10,00% do que exceder 100% do IPCA + 6% a.a.
DATA DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO
15º dia útil do mês seguinte
QUANT. OFERTAS REALIZADAS
5
QUANTIDADE DE COTISTAS
39.675
OVERVIEW
Valor de Mercado (R$/Cota) R$ 9,81
Considerando a cota de fechamento de 30/09/2026
Valor de Mercado
R$ 1.208.237.310
Último rendimento (R$/Cota) R$ 0,11
Valor Patrimonial
(R$/Cota) R$ 11,41
Patrimônio Líquido
R$ 1.405.890.292
Dividend Yield
Price to Book 0,86
14,32% a.a.
Dividendo mensal anualizado considerando a cota de fechamento de 30/09/2026
SUMÁRIO
COMENTÁRIO DO GESTOR
PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
FUNDO A MERCADO
INDICADORES FINANCEIROS
DIVIDENDOS
PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
ATIVOS
INSTITUCIONAL
ANEXOS
GLOSSÁRIO
DISCLAIMER
VISÃO MACRO
Setembro foi de alívio para os juros brasileiros. O Copom voltou a cortar a Selic, em 0,25 p.p., e a curva de juros reais recuou: a NTN-B 2037 passou de IPCA + 7,77% para 7,54%, e os vencimentos até 2030 cederam mais de 0,5 p.p. Com isso, o IMA-B subiu 3,1% no mês e acumula 10,1% no ano, em linha com o CDI (1,08% no mês e 10,5% no ano). O Ibovespa avançou 5,0% (15,6% no ano) e o índice imobiliário da B3 (IMOB), 4,6%. O IFIX, porém, ficou para trás: recuou 0,2% no mês e acumula -0,5% em 2026, o único desses índices no negativo no ano. Na inflação, o IPCA de agosto veio em - 0,32%, com 4,22% em 12 meses. A distância entre o juro real em queda e o IFIX parado é o ponto a acompanhar nos próximos meses.
O FUNDO NO MÊS
Em setembro, o Fundo distribuiu R$ 0,11 por cota, mesmo valor de agosto, o equivalente a um dividend yield de 14,3% a.a. sobre a cota de fechamento de R$ 9,81. Nos últimos 12 meses, foram R$ 1,370 por cota distribuídos (DY LTM de 14,0%). O resultado do mês, de R$ 9,9 milhões, ou R$ 0,0804 por cota, ficou abaixo da distribuição, e a diferença foi paga com resultado retido em meses anteriores. O valor patrimonial da cota fechou em R$ 11,41, com PL de R$ 1.405,9 milhões, e o P/VP foi de 0,86. A cota subiu 2,0% no mês, enquanto o IFIX recuou 0,2%; desde o início do Fundo, em fevereiro de 2023, a cota a mercado ajustada por proventos rendeu 65,5%, contra 33,7% do IFIX e 45,3% do CDI líquido. A média diária de negociação foi de R$ 3,9 milhões, e o Fundo encerrou o mês com 39.675 cotistas. Setembro foi o primeiro mês completo com os 5% do Amazonas Shopping, em Manaus, adquiridos em 21 de agosto por R$ 51,8 milhões, à vista, a um cap rate de 9,19% sobre o NOI dos últimos 12 meses. No portfólio, a ocupação foi de 95,9% em agosto; nos 12 meses até agosto, as vendas/m² chegaram a R$ 24.326 (+4,6%) e o NOI caixa/m² a R$ 1.839 (+4,6%). A alavancagem segue em 7,2% do PL, em quatro séries de CRI. A Gestão mantém a expectativa de distribuição entre R$ 0,09 e R$ 0,13 por cota.
Shopping Metrô Tatuapé
01 COMENTÁRIO DO GESTOR
A D I T A M E N T O E C O N C L U S Ã O D A V E N D A X P M L
Em outubro, o contrato de venda dos shopping s Praia de Belas, C om plexo Tatuapé e Ig uatem i Bosque Fortaleza para o XP M alls (XPM L11) foi aditado, perm itindo ao C PS H 11 receber antecipadam ente a totalidade do valor da transação,
incluindo o earn-out.
Com o aditamento, a venda dos 4 shoppings gerou um fluxo de caixa de R$ 87,3 milhões, sendo que R$ 39,4mm ainda não foram distribuídos.
R$ 87,3 mi
de ganho
100%
recebido em 26/10/2026
R E T O R N O D A V E N D A X P M L
O INVESTIMENTO OBTEVE UMA TIR DE 16,4% A.A. E DEVOLVEU 1,27X O CAPITAL
R$ milhões, por trimestre de pagamento ou recebimento, somando os 4 shoppings. A linha mostra o caixa acumulado no fim de cada trimestre.
SOMADO AO RESULTADO DA VENDA DO CATARINA FASHION OUTLET, AINDA HÁ R$ 59,1 MI DE RESULTADO PASSÍVEL DE DISTRIBUIÇÃO (R$ 0,48/COTA)
| JÁ DISTRIBUÍDO | A RECONHECER | QUANDO ENTRA | |
|---|---|---|---|
| Iguatemi Fortaleza Praia de Belas Metrô Tatuapé Metrô Boulevard Tatuapé | 10,1 | 39,4 | 26/10/2026 |
| Catarina | 5,4 | 19,8 | até 26/11/2027 |
| Total | 15,5 | 59,1 | R$ milhões |
A R E C O N H E C E R , P O R C O T A
R$ 0,32 em 26/10/2026
R$ 0,16 até 26/11/2027 (Catarina)
R E S E R V A D E R E S U L T A D O
A RESERVA DE RESULTADO JÁ EQUIVALE A 4,8 MESES DE DISTRIBUIÇÃO
R$ 64,7 mi R$ 0,53 por cota
R$ milhões. Reserva = resultado acumulado + lucro das vendas a reconhecer. Distribuição atual: R$ 0,11/cota.
V E N D A D O S 5 S H O P P I N G S · A N T E S × D E P O I S
| N O I × IN FLAÇ ÃO , P O R S H O P P IN G | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Shopping | Período | N O I | IPC A | Real | ||
| Ig uatem i Fortaleza | 2,1 anos | + 23,0% | + 10,2% | + 11,7% | ||
| M etrô Tatuapé | 1,8 anos | + 10,8% | + 8,8% | + 1,8% | ||
| Praia de Belas | 1,8 anos | + 12,2% | + 8,8% | + 3,1% | ||
| Boulevard Tatuapé | 1,8 anos | + 20,4% | + 8,8% | + 10,7% | ||
| C atarina | 2,8 anos | + 17,4% | + 12,5% | + 4,4% | ||
Os 5 shoppings cresceram o NOI acima da inflação do período.
Nos 5 shoppings vendidos, o Fundo capturou crescimento de renda e compressão de cap rate: o NOI subiu 17,1%, acima da inflação em todos os ativos, e o cap rate caiu de 7,68% na compra para 7,45% na venda, mesmo com juro real 195 bps mais alto. Fruto da seleção dos ativos e da venda a compradores estratégicos, a valorização foi de 20,6%.
ATIVOS NO PORTFÓLIO
9
ESTADOS
6
ABL TOTAL (100%)
511.832 m²
ABL DO FUNDO
39.378 m²
Amazonas Shopping
MANAUS, AM
37.555 m² · 5,0%
ABL fundo 1.878 m²
I Fashion Outlet
NOVO HAMBURGO, RS
20.048 m² · 39,0% ABL fundo 7.819 m²
Iguatemi Alphaville
BARUERI, SP
30.968 m² · 21,0% ABL fundo 6.503 m²
Internacional de Guarulhos
GUARULHOS, SP
75.211 m² · 4,8% ABL fundo 3.618 m²
Midway Mall
NATAL, RN
66.167 m² · 8,5%
ABL fundo 5.650 m²
Shopping Curitiba
CURITIBA, PR
22.370 m² · 10,7% ABL fundo 2.390 m²
Shopping Iguatemi Fortaleza
FORTALEZA, CE
91.483 m² · 3,5% ABL fundo 3.202 m²
Shopping Parque Dom Pedro
CAMPINAS, SP
126.500 m² · 5,7% ABL fundo 7.239 m²
Shopping Pátio Paulista
SÃO PAULO, SP
41.530 m² · 2,6%
ABL fundo 1.080 m²
CARTEIRA DE ATIVOS
| ATIVO | EXPOSIÇÃO | PART. | % CART. (NOI) | OCUP. AGO/26 | ABL 100% (m²) | ABL FUNDO (m²) | VENDAS R$/m² LTM | VAR. LTM × LTM ANT. | NOI CAIXA R$/m² LTM | VAR. LTM × LTM ANT. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Shopping Parque Dom Pedro | Via FII | 5,7% | 17,7% | 97,4% | 126.500 | 7.239 | 18.563 | ▲ 2,2 % | 1.780 | ▲ 7,5% |
| Iguatemi Alphaville | Direta | 21,0%1 | 17,6% | 93,9% | 30.968 | 6.503 | 26.665 | ▲ 5,1% | 1.976 | ▼ 0,8% |
| Midway Mall | Via FII | 8,5% | 15,2% | 97,2% | 66.167 | 5.650 | 27.287 | ▲ 9,1% | 1.960 | ▲ 7,7 % |
| I Fashion Outlet | Direta | 39,0%² | 14,6% | 95,5% | 20.048 | 7.819 | 22.305 | ▲ 3,0% | 1.363 | ▲ 8,2% |
| Shopping Iguatemi Fortaleza | Direta | 3,5%³ | 8,9% | 88,6% | 91.483 | 3.202 | 30.162 | ▲ 6,3% | 2.019 | ▲ 7,2 % |
| Internacional de Guarulhos | Direta | 4,8%4 | 7,4% | 98,9% | 75.211 | 3.618 | 18.001 | ▲ 2,3 % | 1.488 | ▼ 3,1% |
| Amazonas Shopping | Direta | 5,0%5 | 6,6% | 96,3% | 37.555 | 1.878 | 34.916 | ▲ 6,2% | 2.570 | ▲ 6,9% |
| Shopping Pátio Paulista | Via FII | 2,6% | 6,2% | 98,8% | 41.530 | 1.080 | 38.765 | ▼ 2,5% | 4.185 | ▼ 0,8% |
| Shopping Curitiba | Direta | 10,7% 6 | 5,8% | 98,7% | 22.370 | 2.390 | 22.056 | ▲ 5,5% | 1.784 | ▲ 7,3% |
| TOTAL / MÉDIA PONDERADA | - | 7,7% | 100,0% | 95,9% | 511.832 | 39.378 | 24.333 | ▲ 4,6% | 1.852 | ▲ 4,6% |
¹ Participação de 18,0% até nov/25 e 21,0% desde dez/25 (2ª aquisição); ² Participação de 20,6% até abr/26 e 39,0% desde mai/26 (2ª aquisição); ³ Participação de 9,0% até set/25 e 3,5% desde out/25 (venda parcial); ⁴ Participação de 4,8% desde out/25 (aquisição); ⁵ Participação de 5,0% desde ago/26 (aquisição); ⁵ Participação de 10,7% desde jun/26 (aquisição).
CONCENTRAÇÃO POR ABL PRÓPRIA
CONCENTRAÇÃO POR NOI PRÓPRIO (LTM)
DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA
ONDE ESTÁ O PORTFÓLIO
ATIVOS
9
shopping centers
ESTADOS
6
CIDADES
9
EM CAPITAIS
36,0%
da ABL própria
ABL PRÓPRIA
39.332 m²
de 510.514 m² de ABL total
Taxa de Ocupação (ago/26, % da ABL própria)
ABL OCUPADA 95,9%
Vendas (R$/m² · LTM set/25–ago/26)
R$ 24.326 ▲ 4,6% em 12 meses
NOI caixa (R$/m² · LTM set/25–ago/26)
R$ 1.839 ▲ 4,6% em 12 meses
DESEMPENHO DO PORTFÓLIO DISTRIBUIÇÃO DO RESULTADO
(% NOI dos últimos 12 meses)
LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS (1/2)
Mapas: © Mapbox © OpenStreetMap.
LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS (2/2)
Mapas: © Mapbox © OpenStreetMap.
INDICADORES OPERACIONAIS — CONSOLIDADO (24 MESES)
ago/26 · Ocupação ago/26: 95,9% (9 ativos) · Vendas R$ 24.326/m² · NOI caixa R$ 1.839/m² · LTM set/25–ago/26
OCUPAÇÃO (%)
VENDAS E NOI (R$/m² LTM) — PONDERADO PELA ABL PRÓPRIA
03 FUNDO A MERCADO
No mês de setembro de 2026, as cotas do CPSH11 fecharam em R$ 9,81.
VOLUME NEGOCIADO EM BOLSA EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS
O Fundo encerrou setembro com 39.675 cotistas, aumento de 2,6% em relação ao mês anterior.
RETORNO ACUMULADO DO FUNDO
Desde o seu início, em fevereiro de 2023, a cota patrimonial ajustada do Fundo rendeu 60,8% e a cota a mercado ajustada rendeu 65,5%, versus 45,3% do CDI líquido, 39,3% do IMA-B e 33,7% do IFIX.
| Retorno Total (%) | Retorno Anualizado (% a.a.) | |
|---|---|---|
| CPSH11 Mercado¹ | 65,5 | 14,8 |
| CPSH11 Patrimonial² | 60,8 | 13,9 |
| CDI Líquido³ | 45,3 | 10,7 |
| IMA-B | 39,3 | 9,5 |
| IFIX | 33,7 | 8,3 |
¹ Cota a mercado ajustada por proventos: fechamento na B3 com cada provento descontado das cotações anteriores à data ex, sem reinvestimento.
² Cota patrimonial ajustada por proventos: valor patrimonial do informe mensal CVM com os proventos reinvestidos, composto mês a mês.
³ CDI líquido: CDI com IR de 15% (aplicações acima de 720 dias), composto.
04 INDICADORES FINANCEIROS
O Fundo reconheceu, no mês de setembro de 2026, resultado (base caixa) de R$ 0,0804/cota.
RESULTADO MENSAL E ACUMULADO
| CPSH11 | abr-26 | mai-26 | jun-26 | jul-26 | ago-26 | set-26 | Ano 2026 | 12M |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RECEITAS | 15.263.180 | 13.729.529 | 17.886.080 | 18.036.203 | 20.968.799 | 12.296.483 | 140.980.370 | 178.115.932 |
| Receita de Locação | 2.810.790 | 3.539.068 | 4.474.674 | 3.953.438 | 6.319.218 | 6.613.477 | 38.222.709 | 48.271.558 |
| Lucro/Prejuízo com Venda de Imóveis | - | 3.697.510 | - | - | - | - | 3.697.510 | 16.520.414 |
| Rendimento de FII | 4.504.345 | 5.709.624 | 5.430.254 | 3.812.832 | 4.286.137 | 6.085.729 | 38.846.057 | 45.037.705 |
| Lucro/Prejuízo com Venda de FII | 7.494.660 | 732.801 | 7.932.728 | 10.212.185 | 10.305.559 | (429.218) | 58.918.929 | 65.424.065 |
| Rendimento Caixa | 453.384 | 50.526 | 48.424 | 57.748 | 57.884 | 26.495 | 1.295.165 | 2.862.191 |
| DESPESAS | (4.145.851) | (2.026.911) | (4.466.978) | (2.174.643) | (3.560.556) | (2.394.418) | (25.739.139) | (32.116.802) |
| Taxa de Administração e Gestão | (902.737) | (896.268) | (875.372) | (903.455) | (929.592) | (933.956) | (7.644.674) | (9.622.679) |
| IR sobre aplicações financeiras | (1.590.659) | (442.434) | (1.832.559) | (2.274.993) | (2.072.619) | (5.908) | (12.870.061) | (13.938.156) |
| Despesas Imobiliárias | (570.955) | (298.818) | (258.802) | (147.637) | (449.479) | (432.149) | (5.895.135) | (6.205.967) |
| Despesa de Alavancagem | (856.137) | - | - | - | - | - | 3.234.528 | 2.227.933 |
| Outras Despesas | (225.362) | (389.391) | (1.500.245) | 1.151.443 | (108.866) | (1.022.405) | (2.563.797) | (4.577.933) |
| Resultado | 11.117.329 | 11.702.618 | 13.419.102 | 15.861.560 | 17.408.243 | 9.902.065 | 115.241.231 | 145.999.130 |
| Distribuição | 12.084.696 | 14.767.708 | 13.548.023 | 13.548.023 | 13.548.023 | 13.548.023 | 109.682.921 | 139.968.852 |
| Resultado / cota | 0,1126 | 0,0950 | 0,1090 | 0,1288 | 0,1413 | 0,0804 | 1,1166 | 1,5025 |
| Distribuição / cota | 0,110 | 0,110 | 0,110 | 0,110 | 0,110 | 0,110 | 0,990 | 1,370 |
| Resultado Acumulado / cota | 0,0630 | 0,0257 | 0,0246 | 0,0434 | 0,0747 | 0,0451 |
Ano e 12M somam os meses, cada um com as cotas com direito no mês. Resultado acumulado/cota: saldo do exercício após distribuições ÷ cotas atuais.
05 DIVIDENDOS
DISTRIBUIÇÃO
O Fundo distribuiu, no mês de setembro, R$ 0,110 por cota, o equivalente a um dividend yield de 14,3% a.a., considerando a cota de fechamento de 30/09/2026.
GUIDANCE
out/25 nov/25 dez/25 jan/26 fev/26 mar/26 abr/26 mai/26 jun/26 jul/26 ago/26 set/26
Dividendo Mensal Distribuído (R$/cota) Dividend Yield Anualizado (%)
A Gestão projeta a distribuição entre R$ 0,09/cota e R$ 0,13/cota pelos próximos 12 meses.
Banda Superior DY¹: 17,1% a.a. R$ 0,130/cota
Banda Inferior DY¹: 11,6% a.a. R$ 0,090/cota
▴ SUMÁRIO 20 ¹ Dividend Yield anualizado composto, pela cota de fechamento de 30/09/2026.
06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO ENDIVIDAMENTO DO FUNDO
Em R$ mm
O Fundo possui, atualmente, patrimônio líquido de R$ 1.406 milhões, aproximadamente.
Evolução da Alavancagem do CPSH11
R$ milhões · saldo projetado em 31/12 de cada ano
A alavancagem segue estável em 7,2% do PL — R$ 101,4 milhões em 30/09/2026, em 4 séries de CRI.
COMPOSIÇÃO DO ATIVO — QUEBRA POR IMÓVEL (R$ MM)
Ajuste = imóveis no informe mensal CVM (R$ 581,5 mm) − soma dos laudos (data-base 01/01/2025, 01/08/2025, 01/12/2025, 01/07/2026, 03/07/2026) na participação do Fundo (R$ 580,7 mm).
06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
DÍVIDA LÍQUIDA · LIQUIDEZ, ALAVANCAGEM E PARCELAMENTOS
LIQUIDEZ TOTAL
R$ 431,3 mm
caixa D+0 + FII tático D+2
DÍVIDA BRUTA — CRI
R$ 101,4 mm
valor de face · 4 séries · venc. 2030–2040
A RECEBER E A PAGAR
+ R$ 183,0 mm
161,1 venda + 52,4 aluguéis e outros a receber − 26,9 aquisição − 3,6 taxas e outros a pagar
CAIXA LÍQUIDO
R$ 512,8 mm
posição credora · 3,4x a dívida bruta + a pagar
DÍVIDA LÍQUIDA · R$ mm, valor de face
CRI · saldo em 30/09/26 · R$ mm
| Total | 101,4 | |||
|---|---|---|---|---|
| 25G4176421 | Opea 405ª/2ª | CDI + 2,30% | 08/30 | 23,1 |
| 25J3640354 | Opea 537ª/1ª | CDI + 1,80% | 10/40 | 25,9 |
| 25J3640384 | Opea 537ª/2ª | CDI + 2,30% | 10/30 | 26,0 |
| 25B2690608 | Opea 405ª/1ª | CDI + 1,80% | 02/40 | 26,4 |
| CETIP | Série | Taxa | Venc. | Saldo |
A RECEBER — VENDA DE IMÓVEIS R$ 161,1 mm · principal
Iguatemi Fortaleza 58,4 · Praia de Belas 11,8 · Metro Tatuapé 11,0 · Metro Boulevard Tatuapé 5,4 até 10/26 · Catarina Fashion Outlet 83,5 até 11/27
A PAGAR — AQUISIÇÃO R$ 26,9 mm
I Fashion Outlet · até 05/27
CAPITÂNIA SHOPPINGS FII – CPSH11 Relatório Mensal de Setembro de 2026
▴ SUMÁRIO 23
▴ SUMÁRIO
EVOLUÇÃO DA ALAVANCAGEM
/>
06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
EVOLUÇÃO PATRIMONIAL
COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO (% DO PL)
PL (SET/26) R$ 1.405,9 mm
R$ 11,41
VALOR PATRIMONIAL POR COTA
PL × VALOR DE MERCADO (R$ MM) — 24 MESES
ÁGIO/DESÁGIO
VALOR DE MERCADO
R$ 1.208,2 mm
P/VP de 0,86×
SHOPPING CENTER
Shopping Iguatemi Fortaleza
FORTALEZA, CE
ABL TOTAL 91.483 m² PARTICIPAÇÃO 3,50% OCUPAÇÃO (AGO/26) 88,6% VENDAS/M² · SET/25–AGO/26 R$ 30.162
LOJAS 624 · VAGAS 6.700 · CINEMAS 12 · EXPANSÕES 6
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Av. Washington Soares, nº 55, Edson Queiroz |
|---|---|
| Cidade | Fortaleza – CE |
| Ano de entrega | 1982 |
| Entrada no portfólio | set/2023 |
| Operador | JCC |
OBSERVAÇÕES
Participação de 9,0% até set/25 e 3,5% desde out/25 (venda parcial).
DADOS OPERACIONAIS
NOI CAIXA/M² · SET/25–AGO/26
R$ 2.019
NOI PRÓPRIO · SET/25–AGO/26
R$ 6,5 mm
VENDAS/M² × 12M ANTERIORES
▲ 6,3%
SHOPPING CENTER
Iguatemi Alphaville
BARUERI, SP
| ABL TOTAL | PARTICIPAÇÃO | OCUPAÇÃO (AGO/26) | VENDAS/M² · SET/25–AGO/26 |
|---|---|---|---|
| 30.968 m² | 21,00% | 93,9% | R$ 26.665 |
LOJAS 187 · VAGAS 1.690 · CINEMAS 9 · EXPANSÕES 0
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Al. Rio Negro, 111, Alphaville |
|---|---|
| Cidade | Barueri – SP |
| Ano de entrega | 2011 |
| Entrada no portfólio | set/2024 |
| Operador | Iguatemi |
OBSERVAÇÕES
Participação de 18,0% até nov/25 e 21,0% desde dez/25 (2ª aquisição).
DADOS OPERACIONAIS
NOI CAIXA/M² · SET/25–AGO/26
R$ 1.976
NOI PRÓPRIO · SET/25–AGO/26
R$ 12,9 mm
VENDAS/M² × 12M ANTERIORES
▲ 5,1%
Outlet
I Fashion Outlet
NOVO HAMBURGO, RS
| ABL TOTAL | PARTICIPAÇÃO | OCUPAÇÃO (AGO/26) | VENDAS/M² · SET/25–AGO/26 |
|---|---|---|---|
| 20.048 m² | 39,00% | 95,5% | R$ 22.305 |
LOJAS 83 · VAGAS 1.300 · CINEMAS 0 · EXPANSÕES 0
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Av. Coronel Marcos, 1800, Canudos |
|---|---|
| Cidade | Novo Hamburgo – RS |
| Ano de entrega | 2013 |
| Entrada no portfólio | fev/2024 |
| Operador | Iguatemi |
OBSERVAÇÕES
Participação de 20,6% até abr/26 e 39,0% desde mai/26 (2ª aquisição).
DADOS OPERACIONAIS
NOI CAIXA/M² · SET/25–AGO/26
R$ 1.363
NOI PRÓPRIO · SET/25–AGO/26
R$ 10,7 mm
VENDAS/M² × 12M ANTERIORES
▲ 3,0%
SHOPPING CENTER
Internacional de Guarulhos
GUARULHOS, SP
ABL TOTAL 75.211 m² PARTICIPAÇÃO 4,81% OCUPAÇÃO (AGO/26) 98,9% VENDAS/M² · SET/25–AGO/26 R$ 18.001
LOJAS 340 · VAGAS 2.095 · CINEMAS 15 · EXPANSÕES 2
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Rod. Presidente Dutra, 4186, Itapegica |
|---|---|
| Cidade | Guarulhos – SP |
| Ano de entrega | 1998 |
| Entrada no portfólio | out/2025 |
| Operador | Gazit |
OBSERVAÇÕES
Participação de 4,8% desde out/25 (aquisição).
DADOS OPERACIONAIS
NOI CAIXA/M² · SET/25–AGO/26
R$ 1.488
NOI PRÓPRIO · SET/25–AGO/26
R$ 5,4 mm
VENDAS/M² × 12M ANTERIORES
▲ 2,3%
/>
SHOPPING CENTER
Shopping Parque Dom Pedro
CAMPINAS, SP
ABL TOTAL 126.500 m² PARTICIPAÇÃO 5,72% OCUPAÇÃO (AGO/26) 97,4% VENDAS/M² · SET/25–AGO/26 R$ 18.563
LOJAS 383 · VAGAS 8.000 · CINEMAS 15 · EXPANSÕES 6
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Av. Guilherme Campos, 500, Jardim Santa Genebra |
|---|---|
| Cidade | Campinas – SP |
| Ano de entrega | 2002 |
| Entrada no portfólio | ago/2023 |
| Operador | Allos |
DADOS OPERACIONAIS
NOI CAIXA/M² · SET/25–AGO/26
R$ 1.780
NOI PRÓPRIO · SET/25–AGO/26
R$ 12,9 mm
VENDAS/M² × 12M ANTERIORES
▲ 2,2%
SHOPPING CENTER
Shopping Pátio Paulista
SÃO PAULO, SP
ABL TOTAL 41.530 m² PARTICIPAÇÃO 2,60% OCUPAÇÃO (AGO/26) 98,8% VENDAS/M² · SET/25–AGO/26 R$ 38.765
LOJAS 308 · VAGAS 1.638 · CINEMAS 7 · EXPANSÕES 3
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | R. Treze de Maio, 1947, Bela Vista |
|---|---|
| Cidade | São Paulo – SP |
| Ano de entrega | 1989 |
| Entrada no portfólio | jun/2025 |
| Operador | Iguatemi |
DADOS OPERACIONAIS
NOI CAIXA/M² · SET/25–AGO/26
R$ 4.185
NOI PRÓPRIO · SET/25–AGO/26
R$ 4,5 mm
VENDAS/M² × 12M ANTERIORES
▼ 2,5%
SHOPPING CENTER
Midway Mall
NATAL, RN
ABL TOTAL 66.167 m² PARTICIPAÇÃO 8,54% OCUPAÇÃO (AGO/26) 97,2% VENDAS/M² · SET/25–AGO/26 R$ 27.287
LOJAS 289 · VAGAS 3.660 · CINEMAS 7 · EXPANSÕES 3
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Avenida Nevaldo Rocha, 3775, Tirol | |
|---|---|---|
| Cidade | Natal – RN | |
| Ano de entrega | 2005 | |
| Entrada no portfólio | jan/2026 | |
| Operador | Ancar Ivanhoe | |
DADOS OPERACIONAIS
NOI CAIXA/M² · SET/25–AGO/26
R$ 1.960
NOI PRÓPRIO · SET/25–AGO/26
R$ 11,1 mm
VENDAS/M² × 12M ANTERIORES
▲ 9,1%
SHOPPING CENTER
Shopping Curitiba
CURITIBA, PR
| ABL TOTAL | PARTICIPAÇÃO | OCUPAÇÃO (AGO/26) | VENDAS/M² · SET/25–AGO/26 |
|---|---|---|---|
| 22.370 m² | 10,68% | 98,7% | R$ 22.056 |
LOJAS 138 · VAGAS 1.030 · CINEMAS 3 · EXPANSÕES —
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Rua Brigadeiro Franco, 2300, Centro |
|---|---|
| Cidade | Curitiba – PR |
| Ano de entrega | 1996 |
| Entrada no portfólio | jun/2026 |
| Operador | Allos |
OBSERVAÇÕES
Participação de 10,7% desde jun/26 (aquisição).
DADOS OPERACIONAIS
NOI CAIXA/M² · SET/25–AGO/26
R$ 1.784
NOI PRÓPRIO · SET/25–AGO/26
R$ 4,3 mm
VENDAS/M² × 12M ANTERIORES
▲ 5,5%
SHOPPING CENTER
Amazonas Shopping
MANAUS, AM
ABL TOTAL 37.555 m² PARTICIPAÇÃO 5,00% OCUPAÇÃO (AGO/26) 96,3% VENDAS/M² · SET/25–AGO/26 R$ 34.916
LOJAS 215 · VAGAS 1.712 · CINEMAS 5 · EXPANSÕES —
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Av. Djalma Batista, 482, Parque 10 de Novembro |
|---|---|
| Cidade | Manaus – AM |
| Ano de entrega | 1991 |
| Entrada no portfólio | ago/2026 |
| Operador | Allos |
OBSERVAÇÕES
Participação de 5,0% desde ago/26 (aquisição).
DADOS OPERACIONAIS
NOI CAIXA/M² · SET/25–AGO/26
R$ 2.570
NOI PRÓPRIO · SET/25–AGO/26
R$ 4,8 mm
VENDAS/M² × 12M ANTERIORES
▲ 6,2%
08 INSTITUCIONAL
CAPITÂNIA
R$ 21,7 bilhões
sob gestão em 31/08/2026
23 anos de história
67
fundos de investimento
MQ1.br
rating de qualidade emitido pela Moody's
+570.000
investidores
35%
Plataformas, WMs e EFPCs
65%
listados e cetipados
43
colaboradores
8 anos
de casa em média
18 anos
média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário
EQUIPE DE GESTÃO
COORDENAÇÃO
Ricardo Quintero*
GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO
Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci
GESTÃO DE IMOBILIÁRIO
Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Arthur Castro Fernanda Araújo Alik Nasser
RELACIONAMENTO COM INVESTIDORES
Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar* Camila Lupino Lucieli Andrade Gustavo Castillo Cauã Santos Luis Felipe Medeiros
RISCO & COMPLIANCE
César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol Renato Hwang Kim Bruno Abssamra
ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA
5 profissionais
43 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER(1) REDUZIDO
OS MEMBROS DOS COMITÊS DE CRÉDITO E IMOBILIÁRIO TRABALHAM JUNTOS HÁ 18 ANOS EM MÉDIA
* Membros votantes dos comitês de Crédito e Imobiliário | ¹ Taxa de rotatividade de colaboradores de uma empresa
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
| TICKER (B3) | ESTRATÉGIA E OBJETIVO | VALOR DE MERCADO (R$) | VALOR PATRIMONIAL (R$) | Nº DE COTISTAS | MAIS INFORMAÇÕES |
|---|---|---|---|---|---|
| CPTS11 FII Capitânia Securities II | Fundo de fundos de gestão ativa, com investimento preponderante em FIIs e, de forma complementar, em CRIs. Busca renda recorrente e ganho de capital. | 2.737.178.697 | 3.037.334.444 | 397.804 | Clique aqui |
| CPSH11 Capitânia Shoppings FII | Fundo de tijolo focado em shopping centers e outlets consolidados. | 1.208.237.310 | 1.405.890.292 | 39.675 | Clique aqui |
| GSFI11 General Shopping & Outlets do Brasil FII | Fundo de tijolo focado em shopping centers e outlets desenvolvidos pela General Shopping e Outlets do Brasil. | 1.124.447.992 | 1.239.151.725 | 6.815 | Clique aqui |
| CPUR11 Capitânia HBC Renda Urbana FII | Fundo de tijolo focado em renda urbana, com imóveis locados a varejistas âncora em contratos de longo prazo. | 711.492.065 | 670.979.418 | 2.039 | Clique aqui |
| SHPP11 Pátio Paulista FII | Fundo de tijolo monoativo: Shopping Pátio Paulista (São Paulo, SP). | 653.152.238 | 496.458.204 | 135 | Clique aqui |
| CPOF11 Capitânia Office FII | Fundo de tijolo focado em lajes corporativas de alto padrão em regiões prime. | 647.735.512 | 703.109.091 | 119 | Clique aqui |
| CPLG11 Capitânia Logística FII | Fundo de tijolo focado em galpões logísticos e industriais, performados ou em desenvolvimento. | 619.913.250 | 600.699.629 | 5.916 | Clique aqui |
FUNDOS IMOBILIÁRIOS (CONTINUAÇÃO)
| TICKER (B3) | ESTRATÉGIA E OBJETIVO | VALOR DE MERCADO (R$) | VALOR PATRIMONIAL (R$) | Nº DE COTISTAS | MAIS INFORMAÇÕES |
|---|---|---|---|---|---|
| ADSH11 FII AD Shopping | Fundo de tijolo focado em participações em shopping centers administrados pelo Grupo AD Shoppings. | 473.009.611 | 466.328.629 | 210 | Clique aqui |
| AJFI11 AJ Malls FII | Fundo de tijolo focado em shopping centers desenvolvidos pela empresa Almeida Junior Shopping Centers S.A. | 279.095.617 | 351.061.082 | 9.002 | Clique aqui |
| HBCR11 FII HBC Renda Urbana | Fundo de tijolo focado em renda urbana, com imóveis locados a varejistas âncora sob contratos de longo prazo. | 229.472.000 | 210.241.014 | 78 | Clique aqui |
| MIDW11 FII Midway Mall | Fundo de tijolo monoativo: Midway Mall (Natal, RN). | 207.900.000 | 188.497.113 | 101 | Clique aqui |
| CPHF11 Capitânia Hedge Fund | Fundo cetipado de mandato flexível: no mínimo 50% em CRIs e o restante em cotas de FIIs e outros ativos imobiliários. | 83.392.194 | 83.392.194 | 2.393 | Clique aqui |
| SHOP11 FII Multi Shoppings | Fundo de tijolo monoativo: Gravataí Shopping (Gravataí, RS). | 75.109.899 | 75.109.899 | 93 | Clique aqui |
09 ANEXOS
DOCUMENTOS E PUBLICAÇÕES — FUNDOSNET
| REGULAMENTO | REL. GERENCIAL | INFORME MENSAL | INF. TRIMESTRAL | FATOS RELEVANTES |
|---|---|---|---|---|
| dez/25 › | ago/26 › | set/26 › | jun/26 › | ago/26 › |
| dez/25 › | ago/26 › | set/26 › | jun/26 › | ago/26 › |
| dez/25 › | jul/26 › | ago/26 › | mar/26 › | jul/26 › |
| dez/25 › | jul/26 › | ago/26 › | mar/26 › | jul/26 › |
| jan/25 › | jun/26 › | jul/26 › | dez/25 › | mai/26 › |
| jan/25 › | jun/26 › | jul/26 › | dez/25 › | mai/26 › |
| jul/24 › | mai/26 › | jun/26 › | set/25 › | dez/25 › |
| jul/24 › | mai/26 › | jun/26 › | set/25 › | dez/25 › |
| jul/24 › | abr/26 › | mai/26 › | jun/25 › | nov/25 › |
| jul/24 › | abr/26 › | mai/26 › | jun/25 › | nov/25 › |
| nov/23 › | mar/26 › | abr/26 › | mar/25 › | out/25 › |
| nov/23 › | mar/26 › | abr/26 › | mar/25 › | out/25 › |
| set/23 › | fev/26 › | mar/26 › | dez/24 › | out/25 › |
| set/23 › | fev/26 › | mar/26 › | dez/24 › | out/25 › |
| set/23 › | jan/26 › | fev/26 › | set/24 › | jun/25 › |
| set/23 › | jan/26 › | fev/26 › | set/24 › | jun/25 › |
| jun/23 › | dez/25 › | jan/26 › | jun/24 › | fev/25 › |
| jun/23 › | dez/25 › | jan/26 › | jun/24 › | fev/25 › |
| jan/23 › | nov/25 › | dez/25 › | mar/24 › | set/24 › |
| jan/23 › | nov/25 › | dez/25 › | mar/24 › | set/24 › |
10 GLOSSÁRIO
| TERMOS | DESCRIÇÃO | |
|---|---|---|
| Vendas | Vendas totais declaradas pelos lojistas dos shoppings no período. | |
| Aluguel Mínimo (AMM) | Aluguel mínimo (ou aluguel base) previsto no contrato do lojista. | |
| Aluguel Percentual / Complementar (A%) | Diferença, se positiva, entre o aluguel calculado sobre a porcentagem de vendas e o aluguel mínimo. | |
| Outlet | Formato de shopping especializado em lojas de desconto ou ponta de estoque. | |
| Operador | Empresa especializada responsável pela administração do dia a dia do shopping. | |
| Valor de Mercado (R$/Cota) | Valor da cota negociada no mercado secundário no fechamento do último dia útil do mês. | |
| Valor Patrimonial (R$/Cota) | Patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas, no último dia do mês. | |
| Patrimônio Líquido (PL) | Soma dos ativos do fundo deduzidas as obrigações, conforme informe mensal à CVM. | |
| Dividend Yield (Cota de Mercado) | Rendimento do mês dividido pela cota de fechamento do mês (DY mensal). DY anualizado composto = (1 + DY mensal)^12 − 1. DY LTM = rendimentos dos últimos 12 meses ÷ cota de fechamento do mês. | |
| P/VP | Razão entre o preço da cota no mercado e seu valor patrimonial — indica ágio (>1) ou deságio (<1). | |
| Rendimento / Provento | Valor distribuído por cota aos cotistas, isento de IR para pessoa física nas condições da legislação vigente. | |
| Liquidez (Volume Médio Diário) | Volume financeiro médio negociado por dia com as cotas do fundo no mês (também citado como ADTV — Average Daily Trading Volume). | |
| Renda Fixa | Parcela do patrimônio líquido aplicada em fundos de renda fixa e títulos públicos federais. | |
| CDI | Certificado de Depósito Interbancário — taxa de referência da renda fixa brasileira, usada como benchmark. | |
| IFIX | Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 — benchmark do setor. | |
| IPCA | Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado pelo IBGE — principal índice de inflação e indexador de contratos. | |
| CRI | Certificado de Recebíveis Imobiliários — título de dívida lastreado em fluxos imobiliários (aluguéis ou vendas). | |
| NOI | Receitas operacionais do imóvel (aluguéis, estacionamento e correlatas) menos despesas operacionais no nível do ativo. | |
| ABL | Área Bruta Locável — área total (m²) de um imóvel disponível para locação. | |
| Cap Rate | Taxa de capitalização — NOI anual do imóvel dividido pelo valor do imóvel (de aquisição ou de avaliação, conforme indicado no relatório). | |
| ABL Própria | ABL dos imóveis ponderada pela participação (%) do fundo em cada um. | |
| Ocupação / Taxa de Ocupação | Percentual da ABL ocupada sobre a ABL total (ou ABL própria) — complemento da vacância física (ocupação ≈ 100% − vacância). | |
GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)
| TERMOS | DESCRIÇÃO |
|---|---|
| LTM | Last Twelve Months — últimos 12 meses findos no mês de referência do indicador (ex.: vendas LTM, NOI LTM). |
| Receita de Locação | Aluguéis, recuperações, multas e receitas da exploração de áreas comuns dos imóveis. |
| Alavancagem | Saldo devedor de operações de securitização/dívida usadas na aquisição de ativos, em geral expresso em % do PL ou do valor dos imóveis. |
| LTV (Loan to Value) | Relação entre o valor da dívida e o valor do ativo em garantia. |
| Guidance | Projeção divulgada pela gestão sobre distribuição ou desempenho futuro do fundo. |
| FII Estratégicos | Cotas de outros FIIs classificadas como posição estrutural da carteira — alocação de longo prazo, em geral alinhada à tese do fundo. |
| FII Táticos | Cotas de outros FIIs classificadas como posição tática — alocação oportunística ou de liquidez, distinta das posições estratégicas de longo prazo. |
11 DISCLAIMER
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.
Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 3º andar | Pinheiros São Paulo/SP - Brasil | 01452-002 Telefone: +55 11 2853-8888 [email protected]
