Relatório Gerencial CPTS11 de setembro de 2026

RELATÓRIO MENSAL CPTS11

SETEMBRO DE 2026

INFORMAÇÕES GERAIS

CPTS11 – FII Capitânia Securities II

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RAZÃO SOCIAL:

CAPITÂNIA SECURITIES II FII RESPONSABILIDADE LIMITADA

TICKER:

CPTS11

CNPJ:

18.979.895/0001-13

DATA DE INÍCIO:

05/08/2014

ADMINISTRADOR:

BTG Pactual

GESTOR:

Capitânia Investimentos

PÚBLICO-ALVO:

Investidores em geral

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA:

Papel Híbrido Gestão Ativa

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO:

0,08% a.a. do valor de mercado + escrituração

TAXA DE GESTÃO:

0,82% a.a. do valor de mercado

TAXA DE PERFORMANCE:

15% do rendimento distribuído que exceder o retorno do CDI sobre a cota patrimonial

NÚMERO DE COTAS:

363.503.147

(R$ bilhão)

2,74

R$ 7,53 por cota

Resultado Mensal (R$ / cota)

0,054

0,120 no mês anterior

ADTV (R$ milhões)

6,6

7,8 nos últimos 12 meses

MTM IPCA + (% a.a.)

8,10%

8,79%no mês anterior

Retorno Acumulado (%)

CPTS (Mercado) 241,8% (10,7% a.a.) CPTS (Patrimonial) 266,5% (11,3% a.a.) CDI 219,1% (10,0% a.a.) CDI Líquido 168,2% (8,5% a.a.) IMA-B 250,3% (10,9% a.a.) IFIX 168,7% (8,5% a.a.) Ibovespa 231,6% (10,4% a.a.)

Valor Patrimonial (R$ bilhão)

3,04

R$ 8,36 por cota

Dividendo Mensal (R$ / cota)

0,090

0,090 no mês anterior

Cotistas (Nº)

397.804

398.543 no mês anterior

MTM CDI + (% a.a.)

-

TIR Carteira de FIIs Desde o Início (% a.a.)

10,8%

versus 7,0% do IFIX

TIR Posições Abertas: 10,0% versus 7,2% do IFIX

TIR Posições Encerradas: 12,7% versus 6,6% do IFIX

Taxa Líquida¹ (IPCA + % a.a.)

10,05%

11,10% no mês anterior

Dividend Yield (%)

15,32%

14,34% últimos 12 meses

Devedores Listados (% CRIs)

88%

88% no mês anterior

Ativos Adimplentes (%)

100%

100% no mês anterior

TIR Carteira de CRIs Desde o Início

(% a.a.)

12,4%

versus 7,8% do IMA-B

TIR Posições Abertas:

11,3% versus 7,9% do IMA-B

TIR Posições Encerradas: 13,0% versus 7,8% do IMA-B

¹ Representa a taxa, liquida de custos, que o investidor pode adquirir exposição aos ativos do fundo, dado a cotação do fundo no fechamento do mês. Mais detalhes são fornecidos na Tabela de Sensibilidade.

COMENTÁRIO ESPECIAL

EVENTO SUBSEQUENTE – QUITAÇÃO DO CRI FARIA LIMA PLAZA (V2/XPPR)

O EVENTO

Em 15 de outubro de 2026, após o fechamento deste relatório, o CRI Virgo 4E 264S (21F0097589), devido pelo FII V2 Prime Properties (antigo XP Properties – XPPR), foi quitado antecipadamente. O CPTS recebeu R$ 160,4 milhões (R$ 159,8 milhões de amortização integral do saldo devedor e R$ 0,7 milhão de juros), o equivalente a 5,2% do PL do Fundo nessa data. O CRI foi quitado ao par, pelo saldo devedor atualizado. Com a quitação, o Fundo deixa de ter exposição ao devedor, até então a segunda maior exposição da carteira de crédito (4,3% dos ativos).

A ORIGEM DA POSIÇÃO

A posição foi construída em dezembro de 2023, em operação detalhada na Seção Extraordinária do nosso relatório de janeiro de 2024: vendemos R$ 360 milhões em CRIs de prazo mais longo e adquirimos R$ 366 milhões em quatro séries de CRIs do XPPR, praticamente à mesma taxa média (IPCA + 6,2% nas vendas e IPCA + 6,1% nas compras). Com a intenção pública do XPPR de vender seus imóveis, entendíamos que essas séries seriam amortizadas antecipadamente, gerando liquidez mais rápida e a um preço melhor do que o mercado secundário permitia. Na época, estimamos ao menos R$ 61 milhões de liquidez no curto prazo, podendo chegar a R$ 360 milhões.

A TESE SE CONFIRMOU

Desde a operação, o CPTS investiu R$ 380 milhões nas séries do XPPR/V2 (compra de dez/23 e compra adicional em 2025) e recebeu R$ 461 milhões : R$ 290 milhões em juros, amortizações e quitação, e R$ 172 milhões na venda de parte das posições no secundário – um resultado nominal de R$ 81 milhões . A 264ª série era a última que permanecia em carteira. Em taxa, as séries entregaram ao CPTS uma TIR de 11,6% a.a. (IPCA + 6,6%) , contra 8,3% a.a. (IPCA + 3,5%) dos CRIs cedidos na troca, marcados às taxas atuais de mercado (~IPCA + 9%). Os papéis do XPPR/V2 foram quitados ao par em um período de abertura da curva de juros, enquanto os ativos cedidos sofreram com a marcação a mercado.

R$ 160,4 mi

recebidos na quitação em 15/10/2026 (5,2% do PL)

+R$ 81 mi

resultado nominal: R$ 461 mi recebidos vs. R$ 380 mi investidos

11,6% a.a.

TIR das séries para o CPTS (vs. 8,3% a.a. dos CRIs cedidos)

Fluxo recebido pelo CPTS das séries XPPR/V2

Juros e amortizações, vendas e quitação (R$ milhões)

Fonte: Capitânia. 4 séries adquiridas em dez/23 (264S, 258S, 157S e 158S). Vendas estimadas pelas boletas do CPTS, líquidas das operações compromissadas; 2025 teve compra líquida de R$ 14,5 mi (incluída no investido). TIRs de dez/2023 a 24/09/2026; CRIs cedidos marcados a ~IPCA + 9%.

COMENTÁRIO ESPECIAL

EVENTO SUBSEQUENTE – DESALAVANCAGEM DO FUNDO

O CICLO DAS COMPROMISSADAS

Passamos a usar operações compromissadas como instrumento auxiliar para destravar liquidez e direcionar recursos a Flls negociados com descontos relevantes. A alavancagem saiu de 6,1% do PL em novembro de 2024 para 21,7% em agosto de 2025 . A estratégia se mostrou acertada: o IFIX subiu 21,15% em 2025 e a valorização da carteira de Flls superou com folga o custo da alavancagem, contribuindo para a elevação do patamar de dividendos do CPTS.

POR QUE REDUZIR AGORA

Com o CDI em patamar elevado, o custo das compromissadas (CDI + 0,79% a.a.) passou a superar a receita dos ativos financiados. Considerando apenas o resultado direto dessas operações, o impacto no PL foi de +1,18% em 2025 e de -1,66% em 2026, até setembro (detalhe mensal na pág. 21). Por isso, desde o pico de 21,9% do PL em julho, iniciamos a conclusão deste ciclo, com a redução gradual da alavancagem.

O QUE MUDA COM A QUITAÇÃO

Dos R$ 160,4 milhões recebidos na quitação do CRI Faria Lima Plaza, R$ 110,2 milhões foram destinados à liquidação de compromissadas, que passaram de 20,5% do PL em 30/09 para 16,8% em 15/10 – o menor patamar desde abril. O restante foi utilizado em operações de rotina do Fundo e no cumprimento de demais obrigações. Com o CDI a 13,65% a.a., a liquidação reduz a despesa financeira em cerca de R$ 16 milhões por ano (~R$ 0,0037 por cota ao mês). Como o custo da captação (~14,5% a.a.) superava o rendimento do CRI quitado (IPCA + 5,80%), a operação também melhora o carrego da carteira. Seguiremos reduzindo as compromissadas de forma gradual , à medida que amortizações de CRIs e vendas de FIIs gerarem liquidez. Com menos alavancagem, o resultado do CPTS fica menos exposto ao CDI e mais apoiado na receita recorrente da carteira do fundo.

20,5% → 16,8% compromissadas / PL (30/09 → 15/10/2026)

custo médio das compromissadas em set/26

~R$ 16 mi

redução anual estimada da despesa financeira (CDI de 13,65%)

Compromissadas em % do PL

Posição no início de cada mês e em 15/10/2026, após a quitação

Fonte: Capitânia. Resultado direto das compromissadas por mês na pág. 21.

COMENTÁRIO DO GESTOR

CPTS11 – FII Capitânia Securities II

RESULTADO DO MÊS

A rentabilidade a mercado do fundo em setembro foi de 2,01% e a rentabilidade patrimonial foi de -0,40%, enquanto o IFIX recuou -0,20% e o IMA-B avançou 3,15%. A cota a mercado fechou o mês a R$ 7,53, o que representa um desconto de aproximadamente 9,9% em relação à cota patrimonial, que está em R$ 8,36.

A carteira de recebíveis foi impactada pelo fechamento da curva de títulos públicos no mês, de forma que a marcação a mercado foi de IPCA + 8,79% para IPCA + 8,10%. Enquanto isso, a carteira de FIIs apresentou uma rentabilidade de -1,63%, contra -0,20% do IFIX.

O alívio nos juros foi o destaque do mês: após três meses ameaçando romper os 8%, a NTNB de dez anos recuou para IPCA+7,49%. A melhora reflete a percepção de que o Banco Central iniciou os cortes corrigindo um custo do dinheiro exagerado, e não uma queda da inflação, que segue pressionada: 4,99% em 2026 pelo FOCUS e 6,5% nos próximos 12 meses pelo mercado de títulos. O movimento não chegou a tempo de impulsionar os FIIs, e o IFIX fechou praticamente estável.

Informamos que o perfil de crédito do fundo segue high grade e a carteira de crédito segue 100% adimplente, sendo que não temos nenhuma operação estressada em carteira.

CARTEIRA DE CRIs

Ao final do mês de setembro, o CPTS possuía em sua carteira 12 CRIs, que representam 23,8% dos ativos, sendo que 100,0% da carteira de crédito é indexada ao IPCA com taxa de marcação a IPCA + 8,10% e sem ativos indexados ao CDI. Em outubro, o CRI da V2 Prime Properties foi quitado antecipadamente (ver págs. 4 e 5).

CARTEIRA DE FIIs

A carteira de FIIs do CPTS é composta por 91 FIIs, que representam 69,8% dos ativos, sendo que 83% da carteira é composta por fundos de tijolo e 17% por fundos de papel.

Dada a cotação atual do fundo há um potencial de valorização em relação à sua cota patrimonial de +11,0% e de +2,36% caso todos os FIIs em sua carteira fossem também marcados em sua cota patrimonial. Isso representa um potencial de valorização total de +13,6% sobre a carteira de FIIs ou de 10,3% considerando o patrimônio líquido do fundo.

Upside Potencial da carteira de FIIs

TABELA DE SENSIBILIDADE

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A tabela de sensibilidade representa a que preço o investidor está adquirindo exposição à carteira do fundo, considerando o desconto da cota a mercado, a duration da carteira e as taxas de administração e gestão do fundo. No preço de fechamento do dia 30/09/2026 de R$ 7,53 por cota, o Fundo apresenta yield implícito de IPCA + 10,05% a.a. (líquido de taxas e isento de imposto de renda nos dividendos).

TABELA DE SENSIBILIDADE (todos os ativos) TABELA DE SENSIBILIDADE (somente CRI)¹

Tabela de sensibilidade completa no site do CPTS

RESULTADO DAS OPERAÇÕES DOS FIIs CAPITÂNIA

CPTS11 – FII Capitânia Securities II

Na tabela abaixo, apresentamos a performance até o momento, do investimento pelo CPTS nos fundos geridos pela Capitânia.. A TIR média dos fundos Capitânia no CPTS foi de 11,1% a.a. contra uma TIR de 8,9% a.a. do IFIX, 13,7% a.a. do CDI e 10,8% a.a. do IMA-B. Resolvemos criar essa seção para dar transparência quanto às transações envolvendo fundos da gestora e até o momento temos uma geração de valor bastante consistente.

GUIDANCE DOS PRÓXIMOS DIVIDENDOS

CPTS11 - FII Capitânia Securities II

Com base no cenário atual e nas premissas de mercado, incluindo uma cotação de mercado de R$ 7,53 por cota, projetamos distribuições para os próximos meses na faixa de R$ 0,09/cota (equivalente a um DY a.a de 15,32%). Em um cenário mais otimista estimamos uma distribuição de R$ 0,10/cota (equivalente a um DY a.a de 17,15%) e em outro mais pessimista de R$ 0,08/cota (equivalente a um DY a.a de 13,52%).

Disclaimer

As projeções e expectativas de distribuição apresentadas neste relatório são baseadas em análises de cenários e estimativas, e não devem ser interpretadas como garantias de retorno. Os retornos reais podem variar significativamente devido a mudanças no mercado, nas condições econômicas ou em outros fatores externos. Nenhuma promessa de retorno é oferecida ou implícita.

RESULTADO DO MÊS

RESULTADO FINANCEIRO DO FUNDO (REGIME DE CAIXA)

No mês de setembro, o fundo apresentou resultado de R$0.054/cota e distribuiu R$0,090, de forma que terminou o mês sem resultado acumulado.

DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS

DISTRIBUIÇÕES DOS ÚLTIMOS 12 MESES

A distribuição de dividendos referente ao mês de setembro foi de R$ 0,090 por cota , com pagamento em 22/10/2026 para os detentores de cotas no dia da divulgação. Este dividendo equivale a 129,9% do CDI (descontado imposto de 15%) em relação a cota de mercado.

Histórico de Distribuição 12 Meses – CPTS11

DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS HISTÓRICO DE DISTRIBUIÇÕES

ECAPITÂNIA

Desde o início do CPTS, em 2014, a distribuição anualizada foi de 12,4% contra 9,1% do CDI líquido, ou CDI + 3,4% ao ano.

RENTABILIDADE

RETORNO ACUMULADO DO CPTS

A rentabilidade a mercado ajustada por proventos do Fundo em Setembro foi equivalente a 2,01% e a rentabilidade patrimonial foi de -0,40% versus –0,20% do IFIX. Desde o seu início, em 05/08/2014, a cota a mercado ajustada do Fundo rendeu 241,8% e a cota patrimonial rendeu 266% versus 168,7% do IFIX e 219,1% do CDI Bruto.

RENTABILIDADE

RETORNO ACUMULADO DA CARTEIRA DE FIIs

A rentabilidade da carteira de FIIs do Fundo em setembro foi de -1,63% versus -0,20% do IFIX. Desde o início da estratégia, em 12/09/2019, a estratégia de FOF do Fundo rendeu 96,86% versus 41,59% do IFIX.

MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA COMPRAS

• No mês, realizamos a compra definitiva¹² de R$ 953 mil de CRIs, a uma taxa média de IPCA + 10,46%, spread de 3,22%.

¹ As compras definitivas estão em negrito e itálico na tabela.

² O termo compras/vendas definitivas se refere a operações que realizamos no mercado primário ou secundário e não se confundem com operações temporárias para fins de gestão de caixa e/ou reconhecimento de correção monetária.

MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA

• No mês, realizamos a venda definitiva¹² de R$ 455 mil de CRIs, a uma taxa média de IPCA + 9,63%, spread de 2,49%.

VENDAS

¹ As vendas definitivas estão em negrito e itálico na tabela.

² O termo compras/vendas definitivas se refere a operações que realizamos no mercado primário ou secundário e não se confundem com operações temporárias para fins de gestão de caixa e/ou reconhecimento de correção monetária.

NEGOCIAÇÃO MERCADO SECUNDÁRIO

No mês de setembro foi negociado um volume de R$ 138.754.025, o que representa uma média diária de R$ 6.607.335. O fundo foi negociado em 100% dos pregões e encerrou o mês com 397.804 cotistas, uma variação de -0,19% em relação ao mês anterior.

EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS

CARTEIRA VISÃO GERAL

A carteira do fundo é bem diversificada, sendo composta por 12 CRIs que representam 23,8% dos ativos e 91 FIIs que representam 69,8% dos ativos. Além disso, 6,1% dos ativos estão alocados em operações de carrego, nas quais carregamos FIIs para outros fundos e somos remunerados em CDI + 1% a.a. sobre essa posição. Enfatizamos que a nossa carteira de CRIs é high grade , com operações de menor risco e a grande maioria com garantias robustas e a nossa carteira de FIIs é composta principalmente por fundos de tijolo com exposição a imóveis nas melhores regiões de cada segmento e que possuem hoje, em nossa opinião, um maior upside .

CARTEIRA DE CRÉDITO

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O Fundo possui uma carteira com 12 casos de crédito, representando 23,8% do total de ativos. O segmento com maior percentual é o de Shoppings com 43,9% da carteira de crédito (10,4% dos ativos). Do total da carteira de crédito 100,00% foi adquirida a IPCA + 6,37% (a marcação a mercado está em IPCA + 8,10%). A carteira possui duration médio de 4,6 anos; spread médio de 1,43%; taxa nominal média de 15,49% e LTV médio de 55,03%.

^& lt;sup>1</sup> A "taxa implícita" considera o desconto do CPTS. Portanto, essa coluna é a marcação da carteira + o desconto do CPTS / duration do segmento.

CARTEIRA DE FII

RESUMO POR SEGMENTO

O Fundo possui uma carteira com 91 fundos imobiliários, representando 69,8% do total de ativos. O segmento com maior percentual é o de Shoppings com 27,4% da carteira de FII (19,1% dos ativos). Do total da carteira de FII, 83% é composta por fundos de tijolo e 17% é composta por fundos de papel. A carteira negocia hoje a 0,99x o valor patrimonial dos fundos.

CARTEIRA

MAIORES EXPOSIÇÕES

MAIORES EXPOSIÇÕES – CRI (% Ativos)

MAIORES EXPOSIÇÕES – FII

0,2%

PQDP

(%) dos FIIs detido por fundos geridos pela Capitânia

CPOP: 22,8% GSFI: 50,2% CPUR: 101,8% BTRU: 67,5% CPLG: 35,6% VXXV: 66,4% CPSH: 28,2% LASC: 84,6% ADSH: 84,3% CPOF: 96,6% PLAG: 42,1% ALZR: 5,9% CLRC: 100,0% PATC: 88,7% MIDW: 99,9% VVMR: 81,2% PNPR: 100,0% NEWL: 52,3% TRXY: 14,2% SNAG: 0,0% CPAT: 19,0% TJKB: 6,6% GRAV: 26,9% CRFF: 37,0% SPVJ: 8,4% RBFY: 53,0% PMLT: 7,4% KRLG: 0,0% KNLG: 1,0% RBRP: 23,6% LMAI: 5,1% HOSI: 36,8% RBRX: 12,4% HREC: 5,5% CPTA: 47,7% PQDP: 45,6%

CARTEIRA – COMPROMISSADAS

RESULTADO DAS OPERAÇÕES COMPROMISSADAS

• No final de setembro o CPTS possuía 20,5% do PL em compromissadas a um custo de CDI + 0,79%
• O gráfico abaixo apresenta o impacto mensal das compromissadas no PL a partir de janeiro de 2024. Com o CDI em patamar elevado e o IPCA mais comportado, o custo da alavancagem se manteve próximo ou acima da receita dos CRIs, resultando em contribuições que alternam entre positivas e negativas ao longo do período.
• Após o fechamento do mês, os recursos da quitação antecipada do CRI Faria Lima Plaza (R$ 160,4 milhões, em 15/10) permitiram liquidar R$ 110,2 milhões em compromissadas, que passaram a 16,82% do PL em 15/10 (ver Comentário Especial na pág. 5).

Impacto das operações compromissadas no PL do fundo

CPTS11 – FII Capitânia Securities II

RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - SHOPPING

CRI Truesec 1E 331S Shopping Maringá Park (20K0660743) Vencimento: 16/11/2032

Devedor Shopping Maringá Park

Taxa de Emissão IPCA + 6,85%

LTV 42,2%

Rating -

O ativo lastro da operação é o Shopping Maringá, localizado na região central de Maringá – PR, que conta um tráfego de pedestres em torno de 25 mil e um fluxo de veículos em torno de 30 mil/dia, tendo o ativo uma circulação média de 400.000 pessoas / mês. A operação conta com: (i) Alienação fiduciária (II) cessão fiduciária dos recebíveis de locação do imóvel e fundo de reserva.

CRI Truesec 1E 236S GSFI (20G0800227) Vencimento: 19/07/2032

Devedor FII General Shoppings

Taxa de Emissão IPCA + 5,00%

LTV 42,9%

Rating AA

A operação é lastreada nos Shoppings: Parque Shopping Barueri, Parque Shopping Sulacap,

Outlet Premium SP, Salvador, Brasília e Rio, Shopping Bonsucesso e Unimart Shopping Campinas, todos administrados pela General Shopping. As garantias envolvem a alienação fiduciária dos

imóveis e cessão fiduciária dos recebíveis.

Devedor FII Gazit Malls

Taxa de Emissão IPCA + 5,89%

LTV 86,3%

Rating -

CRI Truesec 1E 340S Gazit (21E0407810) Vencimento: 15/05/2037

A operação é lastreada nos recebíveis de locação dos Shoppings do portfólio da Gazit no Brasil envolvidos nessa securitização, os shoppings: Prado Boulevard, Morumbi Town e Shopping Light. Além da cessão dos proventos dos outros ativos: Mais Shopping e Shopping Internacional que compõem o portfólio da Gazit Brasil. Operação conta com o CF dos fluxos do portfólio de shoppings da Gazit no Brasil.

CPTS11 – FII Capitânia Securities II

RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - COMERCIAL

A operação possui como finalidade a aquisição de seis lajes do Edifício Pátio Victor Malzoni, ativo triplo A localizado em umas das principais regiões da cidade de SP. O imóvel foi comprado pelo FII BLCA11 por R$ 38.400/m² e está 100% locado para o Google (66%), Planner (17%) e Casa dos ventos (17%). Os covenants são: LTC <85%, LTV <70% e ICSD >1.4x. O LTV inicial é de 55% e o CRI conta com AF do ativo e CF dos recebíveis de locação.

CRI Virgo 4E 264S Evolution (21F0097589) Vencimento: 20/05/2036

Devedor FII V2 Prime Properties Taxa de Emissão IPCA + 5,80% LTV 79,3% Rating -

A operação foi feita para alavancar a compra de 3 lajes AAA pelo FII V2 Properties, gerido pela V2: o Faria Lima Plaza, localizado em São Paulo, o iTower e o Evolution, localizados em Alphaville. As 4 séries de CRIs compartilham a garantia. Hoje o fundo tem uma alta vacância e aos poucos vem conseguindo reduzir a vacância nos últimos anos. Acreditamos que nos próximos meses/anos o fundo deve ser capaz de equilibrar sua situação financeira.

CPTS11 – FII Capitânia Securities II

RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA

CRI Bari 1E 85S GPA (20H0695880) Vencimento: 10/08/2035

Devedor GPA

Taxa de Emissão IPCA + 5.00%

LTV 78,3%

Rating -

O CRI é destinado a alavancagem da compra de 11 lojas detidas Grupo Pão de Açúcar, locadas na sequência por 15 anos (contrato atípico) para as empresas do próprio grupo (sale and lease back). O comprador das lojas e tomador de recursos é o TRXF11. O CRI contará com alienação fiduciária e caso rescinda o contrato, o locatário pagará multa do valor total remanescente da operação.

CRI Habitasec 1E 242S HBR ComVem (21G0507867) Vencimento: 25/06/2036

Devedor HBR Realty

Taxa de Emissão IPCA + 5,00%

LTV 80,7%

Rating -

A operação é garantida por 11 imóveis "ComVem" de varejo urbano e o HBR Concept Tower detidos pela HBR Realty, relevante grupo do setor de imobiliário brasileiro listado na bolsa sob o ticker HBRE3.

CRI Truesec 1E 346S GPA RBVA (20L0687133) Vencimento: 26/12/2035

Devedor GPA

Taxa de Emissão IPCA + 5,60%

LTV 56,0%

Rating -

A operação é lastreada em contratos de locações atípicos de duas lojas do Grupo GPA. Uma loja é da marca Pão de Açúcar e está localizada em São Paulo e a outra é da bandeira Extra, localizada em Guarulhos. A operação conta com AF e CF de ambos os imóveis.

CPTS11 – FII Capitânia Securities II

RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA - RENDA URBANA

CRI Bari 1E 93S Assaí CPUR (21I0277341) Vencimento: 10/09/2041

Devedor Assaí

Taxa de Emissão IPCA + 5,10%

LTV N/A

Rating -

CRI que possui como garantia a AF de 3 lojas da bandeira Assaí, 2 no Sudeste e 1 no Norte. Ao todo são 41.675m² de ABL com valor de aquisição de R$209mm adquiridas pelo FII TRXF11 (posteriormente o fundo CPUR11 comprou os ativos do TRXF11, passando a ser o novo cedente) com contratos atípicos casados com o prazo de vencimento do CRI.

CRI Bari 1E 98S Assaí CPUR II (21K0665223) Vencimento: 10 /11/2041

Devedor Assaí

Taxa de Emissão IPCA + 6,00%

LTV 83,6%

Rating -

O devedor da operação é o fundo imobiliário Capitânia Renda Urbana (CPUR11) que é um dos maiores fundos imobiliários de renda urbana da indústria, com mais de R$ 600 milhões de valor de mercado e 115 mil m² de ABL. O fundo é majoritariamente institucional mas também possui cotistas PF. Os imóveis lastro da operação são lojas adquiridas a um preço abaixo do valor de laudo e com LTV inicial de 70,9%, ICSD estabilizado em 1,00x após período de carência de pagamentos de principal e break-even perto dos R$ 4.300/m², quase 30% de desconto para o valor avaliado.

CPTS11 – FII Capitânia Securities II

RESUMO DOS CRI EM CARTEIRA – LOGÍSTICO/INDUSTRIAL

Devedor BRF

Taxa de Emissão IPCA + 7.50%

LTV 58,7%

Rating AAA

CRI Bari 45E 1S BRF PE II (25B2793257) Vencimento: 10/01/2044

O CRI é destinado a alavancagem da compra do galpão (sale-lease-Back) pelo FII Iris com a venda deste imóvel pelo antigo dono e devedor do CRI PE 1, Guardian Real Estate (GARE11). O CRI contará com garantia do próprio galpão (alienação fiduciária) e do fluxo de aluguel atípico (caso rescinda o contrato, o locatário pagará multa do valor total remanescente) e fiança bancária do Bradesco no Valor de R$ 85MM. Ou seja, é um risco BRF, rating AAA(Fitch) com última revisão em mai/2024, com AF de imóvel e fiança bancária.

CRI Truesec 334E 1S Extrema II (24E3617803 e 24E3617804) Vencimento: 25/04/2044

Devedor Extrema Business Park

Taxa de Emissão IPCA + 8.50%

LTV 47,8%

Rating -

O CRI foi emitido para alavancagem da construção dos Projeto Business Park Extrema AAA que conta com 2 fases e é o 3º maior condomínio logístico do Brasil com 207 mil m² de ABL. A primeira fase já foi totalmente completa com exceção da expansão do galpão da Via Varejo que se dará conforme demanda para outros locatários. Fase 2 já começou a avançar nas obras e os novos contratos de locação já estão sendo firmados.

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CPTS11 – FII Capitânia Securities II

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